شیپور چینی رونق مسکن

اعلام موضع رسمی حزب کمونیست درباره «برنامه جدید دولت چین در بازار مسکن»، از آغاز مجدد «حمایت آشکار» مقامات سیاسی و اقتصادی این کشور از جریان «سفته‌‌‌بازی ملکی» پرده برداشت.

اقتصاد چین طی چند دهه منتهی به 1990، عمدتا بر پایه «سرمایه‌گذاری ساختمانی» رشد کرد؛ مدلی از رشد اقتصادی که موتور آن صرفا «عرضه مسکن جدید» بدون توجه به «قدرت خرید تقاضای مصرفی» تعریف شده بود.

سال 2021 برای دست‌‌‌کم بار سوم طی دوره‌‌‌های مختلف «بحران رشد قیمت مسکن»، این بازار با انبوهی از «خانه‌‌‌های خالی» در برج‌‌‌های ساختمانی شهرهای مختلف از یکسو و ناتوانی خریداران مصرفی از خرید به خاطر رشد بیش ‌‌‌از حد قیمت مسکن از سوی دیگر روبه‌رو شد که در آن زمان، دولت چین در اقدامی باورنکردنی به «چرخش از سیاست ناکارآمد پول‌‌‌پاشی در بازار ساخت مسکن به شکل ایست مالی به برج‌‌‌سازها و همچنین شروع طرح آزمایشی اخذ مالیات سالانه از ملاکان» رو آورد.

در چین در سال 2021 و اوایل 2022، نسبت قیمت به اجاره مسکن، روی سطح عددی 60 قرار داشت که بیانگر «حباب بزرگ قیمت مسکن» بود. از طرفی، در آن زمان، 60 میلیون خانه خالی معادل 20‌درصد کل موجودی مسکن چین، «ملک بدون استفاده» تحت مالکیت ملاکان، فریز شده بود که این ارقام بیانگر «نفع سفته‌‌‌بازها از سیاست‌‌‌های مسکن چین» بود.

با این حال، در سال 2022 به‌رغم «بروز آثار مثبت ناشی از چرخش سیاست‌‌‌های مسکن چین به سمت چربی‌‌‌سوزی از بازار ملاکان و جراحی بزرگ»، بار دیگر مقامات اقتصادی این کشور وسوسه شدند با حمایت مالی و بانکی از برج‌‌‌سازها و تعلیق مالیات بر ملک، راه را برای «رونق تورم‌‌‌ساز در بازار مسکن» باز کنند.

اکنون نیز حذف یک شعار حامی خریداران مصرفی مسکن از برنامه حزب کمونیست چین، مهر تایید بر «انحراف دوباره سیاست‌‌‌ها در این کشور» است.

دولت به خاطر «جلوگیری از رکود اقتصادی ناشی از رکود سرمایه‌گذاری مسکن» و همچنین «سرپوش گذاشتن به اعتراضات پیش‌‌‌خریداران برج‌‌‌هایی که برای تکمیل نیازمند پول‌‌‌پاشی بیشتر هستند»، شعار «مسکن فقط برای زندگی است نه برای سفته‌‌‌بازی» را حذف (سانسور) کرده است. این شیپور چینی برای رونق مسکن، به اعتقاد کارشناسان، به «تورم دوباره مسکن و رکود ناشی از آن» ختم می‌شود.

«اکونومیست» در پژوهشی جدید، به نقل از کارشناسان اقتصادی هشدار داده است، «حمایت دوباره از عرضه جدید مسکن در چین» به معنای حمایت از یک بازار ناپایدار است.

پیش‌تر، کارشناسان اقتصادی در مصاحبه با وال‌‌‌استریت ژورنال، ‌‌‌ «راه حل رونق اقتصاد چین را بهبود شرایط اقتصادی و سیگنال دادن به مصرف‌کننده‌‌‌ها برای افزایش مخارج به جای پس‌‌‌انداز» اعلام کرده بودند.

بازار مسکن چین نیازمند یک پوست‌‌‌اندازی است به این صورت که ساخت‌وسازهایی که الان تقریبا 5/ 1 برابر تقاضای آتی است، تنظیم شود و در عین حال، جریان سفته‌‌‌بازی با ابزارهای مختلف مهار شود تا این بازار در خدمت خریداران مصرفی قرار بگیرد. حمایت از سفته‌‌‌بازها فقط به «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» و «رشد بیشتر قیمت مسکن» ناشی از رونق این جریان خرید منجر می‌شود که همچنان، مصرف‌کننده‌‌‌ها بازنده آن هستند.

شور «مسکن» دولت چین

چین شعار رسمی رئیس‌جمهور شی جین پینگ در مورد مهار سفته‌بازی مسکن را در نشست سیاست‌‌‌های اقتصادی کلیدی کشور حذف کرد. این امر می‌تواند نشان‌دهنده تغییرات عمیق‌‌‌تر به سمت حمایت از بازار املاک باشد.

شعار شی مبنی بر اینکه «مسکن برای زندگی است، نه برای سفته‌بازی» درحالی توسط دفتر سیاسی مرکزی حزب کمونیست از جلسه کنار گذاشته شد، که اعضای آن در این جلسه متعهد به بهینه‌سازی و تعدیل سیاست‌‌‌ها برای بخش بحران‌زده املاک کشور شدند. به گفته سیاستگذاران، این تغییر پس از آن صورت می‌گیرد که تقاضا و عرضه در بازار داخلی با تغییرات اساسی همراه بوده است. این درحالی است که تغییر در لفاظی غیرمعمول است، چراکه این عبارت به طور مداوم از سال 2016 توسط مقامات استفاده شده است؛ زمانی که برای اولین بار در بیانیه‌‌‌ای پس از جلسه به عنوان بخشی از تلاش‌‌‌ها برای عرضه بیش از حد مسکن ظاهر شد.

پکن سال‌ها تلاش کرد قیمت ملک را مهار کند و در سال 2021 در نهایت موفق شد؛ اما سبب شد بازار سقوط کند. برای درک این شعار باید به اواخر دهه 1990 برگردیم که چین شاهد رونق چند دهه‌‌‌ای در بخش املاک بود. این بخش تا اندازه‌‌‌ای بزرگ شد که همراه با صنایع مرتبط تا 30‌درصد به تولید ناخالص داخلی کشور کمک می‌‌‌کرد.

اما شور ملکی به بدهی نیز دامن می‌‌‌زد. بازار آنقدر داغ بود که توسعه دهندگان چینی وام‌‌‌های هنگفتی برای ساخت آپارتمان‌‌‌ها قبل از تقاضا می‌‌‌گرفتند. بر اساس گزارشی از بیزینس اینسایدر، در اکتبر 2021، سازندگان ملک آنقدر آپارتمان ساخته بودند که یک‌‌‌پنجم خانه‌‌‌های چین خالی بود. پکن سال‌ها در تلاش بود تا این بازار حباب دار را آرام کند و از افزایش قیمت‌ها بکاهد.

بازار مسکن در 2014 رکودی را تجربه کرد و به نظر می‌‌‌رسید وقفه‌‌‌ای ایجاد شده است. اما قیمت مسکن از 2015 به طور مداوم افزایش پیدا کرد و نگرانی‌ها درباره حباب دارایی که قیمت ملک را برای مردم غیرقابل تحمل می‌‌‌کرد مجددا تازه شد. با هدف مدیریت ریسک و استطاعت‌پذیری، پکن با معرفی سیاست «سه خط قرمز» که نسبت‌‌‌های بدهی را برای سازندگان املاک تنظیم می‌‌‌کرد، اقدام به سرکوب بازار کرد. این اقدام در اوت 2020، برای محدود کردن مقدار پولی که سازندگان املاک می‌توانند وام بگیرند معرفی شد، به‌‌‌طوری که، از سازندگان می‌‌‌خواست بدهی‌‌‌های خود را در رابطه با جریان نقدی، دارایی و سطوح سرمایه شرکت محدود کنند.

نسبت‌‌‌های بدهی کارساز بود، اما در 2021 اورگراند، غول املاک چین با یک مارپیچ بدهی مواجه شد و بخش املاک را وارد بحران کرد. سایر شرکت‌ها نیز با مشکلات مشابهی مواجه شدند و این بخش با نکول در پرداخت‌‌‌های اوراق قرضه خود مواجه شد.

شمش طلای رایگان به خریداران خانه‌‌‌ها

کاهش رشد املاک و مستغلات چین در زمانی اتفاق افتاد که این کشور هنوز با قرنطینه‌‌‌های کووید-19 دست‌‌‌وپنجه نرم می‌‌‌کرد که به رشد اقتصادی کشور ضربه زد. در سال 2022، اقتصاد چین 3‌درصد رشد کرد، که بسیار پایین‌‌‌تر از هدف رسمی 5/ 5 درصدی آن بود و این مساله فشار بر بخش املاک را افزایش داد، به طوری که رکود کلی بازار شروع به نفوذ به بخش املاک کرد. بحران امروز به قدری شدید است که یک شرکت سازنده در شرق چین به خریداران واحدهای خود شمش‌‌‌های طلای رایگان اهدا می‌کند.

رهبران ارشد چین به «تغییر بزرگ» در رابطه میان عرضه و تقاضا در بازار املاک اشاره کردند و خواستار تعدیل سیاست شدند و عبارت «خانه‌‌‌ها برای سکونت هستند، نه برای سفته‌بازی» را حذف کردند. لری هو، اقتصاددان ارشد حوزه چین در شرکت خدمات مالی مکواری معتقد است «برای سیاستگذاران امروز مهم‌ترین ریسک مرتبط با دارایی دیگر ریسک مالی نیست، بلکه ریسک رکود است».  تسانگ با استناد به داده‌‌‌های منتشر شده دولتی چین می‌‌‌گوید که فروش املاک مسکونی بر اساس معاملات فضای طبقه، از اول تا 20 ژوئیه نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از یک‌‌‌سوم کاهش یافته است. سرمایه‌گذاری در املاک نیز حدود 8‌درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. زونگ لیانگ، محقق ارشد بانک چین معتقد است که لحن سیاستگذاران برخلاف قبل برای کنترل بیشتر نرم‌تر شده است.

به گفته او، در جلسه اخیر به ایده مالیات بر دارایی حتی اشاره‌‌‌ای نشد. به عقیده لیانگ، حذف عبارتی درباره سفته‌بازی می‌تواند به این معنا باشد که سیاستگذاران به سطح معینی از موفقیت دست یافته‌‌‌اند، به این معنی که مقداری نوسان قیمت در بخش‌‌‌هایی از بازار املاک و مستغلات می‌تواند مجاز باشد، اما نه برای املاکی که برای تامین نیازهای اساسی زندگی هستند. حذف این شعار می‌تواند به عنوان سیگنالی در نظر گرفته شود که سیاستگذاران در تلاش برای تقویت صنعت آسیب‌دیده برخی از محدودیت‌ها را کاهش دهند.

«اورگراند 2» در راه است؟

صاحبان چند ملک در گفت‌وگو با رویترز گفته‌‌‌اند که یا به دنبال فروش هستند یا عجله‌‌‌ای برای ورود مجدد به بازار ندارند. به گفته آنها عدم‌اطمینان بالایی نسبت به آینده وجود دارد و بهبود پس از همه‌گیری کمتر از انتظارات است. با توجه به اینکه بیشتر آپارتمان‌‌‌ها در چین قبل از تکمیل فروخته می‌‌‌شوند فروش ضعیف خانه‌‌‌های جدید احتمالا منجر به مشکلات قابل‌توجهی در جریان نقدینگی سازندگان خواهد شد. شرایط به وجود آمده برای شرکت کانتری گاردن نیز می‌تواند این شرایط را بدتر کند. این شرکت در پرداخت 5/ 22 میلیون دلار از بدهی خود نکول کرد و تا اوایل سپتامبر فرصت دارد تا پرداخت‌‌‌ها را انجام دهد. معاملات اوراق قرضه این شرکت نیز چند روز قبل متوقف شد. با وجودی که بدهی‌‌‌های کانتری گاردن کمتر از اورگراند است، اما در ابتدای سال کانتری گاردن چهار برابر بیشتر از آنچه اورگراند قبل از نکول در پرداخت‌‌‌هایش می‌‌‌ساخت، خانه ساخته است.

بر اساس گزارشی از اکونومیست، با سرعتی که کانتری گاردن خانه‌‌‌ها را در اوایل سال تحویل داده است، حداقل 144‌هزار خریدار، خانه‌‌‌هایشان را تا پایان سال دریافت نخواهند کرد. این شرایط درحالی است که این شرکت در میان شرکت‌های سالمی بوده است که به گفته مقامات مردم می‌توانند به آنها اعتماد کنند. روز پنج‌شنبه نیز شرکت اورگراند درخواست حمایت از ورشکستگی را ارائه کرد که اعتماد سرمایه‌گذاران را بیشتر متزلزل می‌کند.

از منظر نشریه اکونومیست، با وجود این نکول، بزرگ‌ترین طلبکاران کانتری گاردن بانک‌ها یا دارندگان اوراق قرضه نیستند، بلکه مردمی هستند که هزینه خانه‌‌‌ها را از قبل پرداخته‌‌‌اند. حدود نیمی از بدهی‌‌‌های شرکت توسط خریداران مسکن پرداخت شده است. سال گذشته هزاران نفر در اعتراض به تاخیر چند ساله در تحویل خانه، پرداخت اقساط  وام مسکن خود را متوقف کردند. اکنون تهدید اعتراضات گسترده‌‌‌تری در 300 شهری که کانتری گاردن در آنها ساخت‌‌‌وساز کرده است وجود دارد. بنابراین به نظر می‌رسد دولت مرکزی در موقعیت سختی قرار گرفته باشد؛ اگر اجازه دهد کانتری گاردن شکست بخورد، می‌تواند منجر به وحشت گسترده‌‌‌تر، درد اقتصادی بیشتر و به طور بالقوه نکول‌‌‌های بیشتر شود و خطر ناآرامی‌‌‌های اجتماعی را به دنبال داشته باشد؛ از طرف دیگر، وارد شدن به یک بسته نجات نیز می‌تواند مقامات را درگیر کمک‌‌‌های مالی بیشتر کند و صنعت ناپایدار را تقویت خواهد کرد.