چتر نجات مسکن مرداد

تازه‌‌‌ترین بررسی میدانی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در ماه میانی تابستان حکایت از برقراری ثبات نسبی در این بازار و توقف سطح قیمت آپارتمان‌‌‌های مسکونی دارد. تحقیق میدانی پیرامون نبض قیمت و معاملات مسکن در ماه گذشته حکایت از آن دارد که در بسیاری از محله‌‌‌های تهران قیمت‌های پیشنهادی درجا زده و در معامله  نهایی نیز اغلب تخفیفات قابل‌توجهی اعمال شده است.

به این ترتیب در مناطق مورد بررسی جهت تغییرات قیمت کاهشی یا در مورد برخی محله‌‌‌ها بدون تغییر بوده است. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد عامل مهم اثرگذار بر شرایط بازار مسکن تهران طی مردادماه، کاهش هیجان خرید سرمایه‌‌‌ای ملک بوده که از دو نیروی قدیمی و دو نیروی جدید خارج از این بازار اثر گرفته است.

در واقع این نیروها به منزله چتر نجات بازار مسکن در مرداد ماه عمل کرده و بستر ثبات در این بازار را فراهم کردند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هیجان خرید ملکی در پایتخت طی ماه میانی تابستان کاهش یافت و آثار این موضوع بر نبض معاملات و قیمت مسکن در مرداد مشهود بوده است. ماه‌‌‌هاست که انتشار آمار رسمی ماهانه از تحولات بازار مسکن شهر تهران از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران متوقف شده است و از ابتدای زمستان پارسال تاکنون، هیچ گزارش قیمتی رسمی و قابل استنادی از سوی مراجع آماری مذکور انتشار عمومی پیدا نکرده است.

 اگرچه بعید است روند کاری سالیان این مراجع آماری تغییر کرده باشد و حتما گروهی که مامور به ارزیابی تغییرات قیمت و حجم معاملات ماهانه مسکن بوده‌‌‌اند، کماکان ماموریت خود را مثل روال همیشگی سال‌های اخیر انجام می‌دهند اما ظاهرا بنا بر تصمیماتی که از سوی سیاستگذار اتخاذ شده است، از انتشار آن منع شده‌‌‌اند. اما انگیزه ممانعت از انتشار آمار و اطلاعات درباره بازار مسکن هر چه که باشد، در نهایت موجب بسته شدن دست فعالان بازار، معامله‌‌‌گران و تحلیلگران بوده و عملا دسترسی به اطلاعات صحیح، دقیق و متقن از وضعیت قیمت و نبض معاملات مسکن در مناطق مختلف پایتخت را غیرممکن کرده است.

در این شرایط «دنیای‌اقتصاد» با اتکا به تحقیق میدانی از بازار یافته‌‌‌های خود از وضعیت کلی بازار مسکن و تغییرات قیمت هر ماه را در شروع ماه جدید، با مخاطبان خود در میان می‌‌‌گذارد. تحقیق میدانی پیرامون تحولات بازار مسکن مرداد ماه حکایت از آن دارد که در این ماه تحت‌تاثیر چهار نیرو، هیجان خرید سرمایه‌‌‌ای ملک کاهش یافت.

این افت هیجان خرید به برقراری ثبات نسبی در میانگین قیمت مسکن شهر تهران انجامیده است. «دنیای‌اقتصاد» تغییرات یک‌ماهه قیمت مسکن و رفتار فروشنده‌‌‌ها و خریداران طی مردادماه در 10 منطقه را مورد بررسی قرار داده و در نهایت برای بررسی حدود متوسط قیمت مسکن در معاملات شهر تهران در این ماه، دو منطقه پرمعامله 4 و 5 که همواره بین 20 تا 25‌درصد از کل معاملات ملکی پایتخت در آنها صورت می‌گیرد را با فرمول مشخصی مبتنی بر فاصله قیمتی این مناطق با متوسط شهر در سال‌های گذشته، مبنا قرار داده است. این بررسی حاکی است اکنون در تهران میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های میانسال (گروه سنی پرمعامله در پایتخت) در منطقه 5 واقع در غرب پایتخت حدود 90 میلیون تومان است که در نشست عقد قرارداد تخفیفاتی نیز روی این سطح قیمت اعمال می‌شود.

متوسط قیمت مسکن در معاملات منطقه 4 تهران نیز در طول یک‌ماهه اخیر بین 80 تا 85 میلیون تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب با توجه به میزان فاصله مشخص و تقریبا همیشگی متوسط قیمت مسکن در این مناطق با میانگین قیمت مسکن در کل معاملات شهر تهران، می‌توان این طور برآورد کرد که در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در معاملات ماه گذشته حول و حوش مترمربعی 70 میلیون تومان در نوسان بوده است.

اینکه آیا قیمت میانگین در مرز دو کانال 60 و 70 میلیون تومان قرار دارد یا به میانه کانال 70 میلیون تومان رسیده است به تحقیق بیشتر و دسترسی به اطلاعات رسمی معاملات نیاز دارد که اکنون در دسترس نیست.

«دنیای‌اقتصاد» نیز با توجه به عدم‌دسترسی به این قبیل اطلاعات رسمی، از اعلام یک رقم مشخص پیرامون متوسط قیمت مسکن در تهران در یک‌ماهه گذشته پرهیز می‌کند اما آنچه مشخص است این است که حدود قیمت مسکن تغییر چندانی نسبت به برآورد تیرماه نداشته و نقطه امیدوار‌کننده برآورد جدید، برقراری «ثبات» در بازار مسکن است.

نیروهای ضدتورمی در بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برآورد تیرماه از تحولات قیمتی بازار مسکن پایتخت نشان داد سطح قیمت‌ها در اغلب مناطق تهران بین 3 تا 5‌درصد نسبت به خرداد ماه کاهش یافت. در آن زمان دو نیرو زمینه‌‌‌ساز کاهش سطح قیمت مسکن بود که توانست جهت بازار را به شکل محسوسی منفی کند.

نیروی اول انتظارات مثبت شکل گرفته در مسیر توافق برجام و حل ریسک غیراقتصادی بود و امیدهایی که به دنبال تحرکات دیپلماتیک در این حوزه شکل گرفت، موجب خروج بخشی از متقاضیان خرید از بازار مسکن به‌‌‌خصوص سرمایه‌گذاران ملکی شد و در نتیجه تب معاملات مسکن برخلاف انتظاری که از اولین ماه تابستان می‌‌‌رفت، به سردی ‌گرایید. نیروی دوم نیز نشات‌گرفته از افت نرخ دلار و ثبات نسبی آن در تیرماه بود. اگرچه روند تغییرات نزولی دلار قدری زودتر و از اواسط بهار امسال آغاز شده بود اما در تیرماه تثبیت دلار روی نرخ‌های پایین‌‌‌تر از گذشته موجب شد فعالان بازار مسکن این تغییرات را دست‌‌‌کم در میان‌‌‌مدت (بازه چندماهه) پایدار تشخیص دهند. به این ترتیب روزهای کاهش دلار به ایام نزولی شدن قیمت مسکن نیز تبدیل شد و به تدریج از حباب قیمت‌های پیشنهادی اعلامی از سوی فروشنده‌‌‌ها کاسته شد؛ چراکه دیگر کسی به سطوح غیرواقعی قیمت‌های اعلامی اعتنا نمی‌‌‌کرد.

اما در مرداد ماه علاوه بر اینکه دو نیروی مذکور همچنان بر بازار مسکن پایتخت اثرگذار بوده‌‌‌اند، نیروی سوم و چهارمی نیز در بازار ایفای نقش کرد و جهت نزولی قیمت مسکن را پشتیبانی کرد. در حالی که همچنان دستگاه دیپلماسی در تلاش است به توافق بر سر رفع تحریم‌‌‌ها دست پیدا کند و در نتیجه انتظارات تورمی ناشی از ریسک این متغیر اقتصادی با پیشروی مذاکرات تا حد زیادی مهار شده است و در کنار آن بازدهی یک‌ماهه دلار در پایان مرداد نیز معادل 7/ 0‌درصد بوده است، نیروی سوم یعنی کاهش سرعت رشد نقدینگی نیز وارد عمل شده و به تحرکات فعالان بازار مسکن جهت داد.

«نرخ رشد نقدینگی» طی سه دهه گذشته به عنوان نیروی بنیادین تورم مسکن و در یک نگاه کلی به عنوان نیروی بنیادین تورم عمومی عمل کرده است؛ به این ترتیب که همواره رابطه مستقیم بین رشد نقدینگی و تورم مسکن وجود داشته است. اما در حالی که تا پیش از آغاز عصر جهش تاریخی مسکن (سال 97) نرخ رشد نقدینگی همواره حدود 27 تا 28‌درصد بود، این نرخ یکباره در سال‌های 99 و 1400 رکورد زد طوری که در سال 99 به 41‌درصد رسید و در سال 1400 نیز با نرخ رشد 39‌درصد در سطح بالای تغییرات نسبت به میانگین تاریخی خود باقی ماند. به این ترتیب نرخ بالا و تاریخی رشد نقدینگی در سال‌های اخیر به عاملی برای جهش قیمت مسکن در این سال‌ها تبدیل شد.

اما میزان رشد نقدینگی از سال 1401 به بعد نزولی شد، طوری که در پایان سال 1401 این رشد معادل 35‌درصد نسبت به پایان سال 1400 ثبت شد و در بهار امسال نیز نسبت به فصل مشابه پارسال، نرخ رشد نقدینگی 30‌درصد بود. سرانجام در تیرماه تغییرات نقطه‌‌‌ای نرخ رشد نقدینگی به سطح همیشگی و سنتی سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن یعنی 5/ 27درصد بازگشت.

 به این ترتیب در اولین ماه تابستان امسال این نیروی بنیادین پشتیبان تورم مسکن از قله‌‌‌های تاریخی که فتح کرده بود به سطح متوسط همیشگی بازگشت و آثار آن به شکل کاهش تورم مسکن در تحقیقات میدانی از شرایط بازار منعکس شد.

اثر جذابیت سپرده بانکی بر بازار ملک

چهارمین عامل یا به اصطلاح نیرویی که زمینه‌‌‌ساز برقراری ثبات در بازار مسکن مرداد 1402 شد، جاذبه بازار قدیمی و سنتی رقیب مسکن در این ماه و احیای جایگاه این بازار نزد سرمایه‌گذاران بوده است. مقصود از این بازار سنتی که طی دهه‌‌‌های گذشته همواره بخشی از نقدینگی سرمایه‌گذاران را جذب کرده و مانع از سرازیر شدن آنها به بازار ملک شده است، بازار پول است.

افزایش سود سپرده‌‌‌های بانکی سبب شد جایگاه این بازار که در سال‌های گذشته متزلزل شده بود و دیگر انتخاب اول هیچ‌‌‌یک از سرمایه‌گذاران ملکی نبود، در یکی دو ماه اخیر احیا شود. دفتر اقتصاد مسکن در دهه 80 مطالعه‌‌‌ای انجام داده بود که نشان می‌‌‌داد دوسوم صاحبان سرمایه ریسک‌‌‌گریز هستند و ترجیح می‌دهند در صورتی که بازدهی سپرده‌‌‌های بانکی مثبت باشد، سرمایه خود را بدون تحمل کوچک‌ترین ریسکی تبدیل به سپرده کنند. اما در دوره اخیر جهش مسکن با مختصات کاملا استثنایی آن، جذابیت سپرده‌‌‌گذاری بانکی به کلی از بین رفته و بازار ملک تنها پناهگاه مطمئن و بدون ریسک سرمایه‌گذاران (در مقایسه با دیگر بازارها نظیر ارز، سکه و سهام) شده بود. این روند تا ماه‌‌‌های اخیر نیز ادامه داشت تا اینکه سیاستگذار پولی با افزایش نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی موافقت کرد و به تدریج گروهی از سرمایه‌گذاران با مشاهده بازدهی پایین سایر بازارها، بار دیگر جذب بازار پول که تنها رقیب سنتی بازار مسکن پیش از عصر جهش بود شدند. از ابتدای امسال تا پایان مرداد بازدهی بورس منفی یک، دلار 7/ 2 و سکه منفی 9‌درصد بوده است؛ این در حالی است که بازدهی5ماهه بازار پول معادل 8‌درصد محاسبه شده و در نتیجه در مقایسه با دیگر بازارها، سودده تلقی می‌شود.

رفتارشناسی معامله‌‌‌گران در مرداد

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حکایت از آن دارد که طی مرداد ماه در برخی از محله‌‌‌ها و مناطق تهران جهت تغییرات قیمت مسکن نزولی بوده اما در عین حال در تعدادی از محله‌‌‌ها نیز سطح قیمت بدون بالا و پایین قابل ملاحظه‌‌‌ای متوقف شده و بازار مسکن در این نواحی پس از چند ماه تلاطم و سردرگمی معامله‌‌‌گران، به جزیره ثبات رسیده است.

از طرفی در عموم فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار فروش مسکن سطح قیمت‌های اعلامی فروشنده‌‌‌ها با سطح قیمت‌هایی که در نشست مذاکره نهایی و عقد قرارداد روی آنها صحبت می‌شود، تفاوت زیادی دارد؛ به این معنا که قیمت‌های ثبت شده در فایل‌‌‌ها به اصطلاح «پر» و به مراتب بیشتر از سطوح قیمتی است که در نشست امضای قرارداد حول و حوش آن چانه‌‌‌زنی می‌شود. این وضعیت سبب شده در اغلب نشست‌‌‌های منجر به انعقاد مبایعه‌‌‌نامه، تخفیف تا حدود مترمربعی 10 میلیون تومان نیز در مناطق 4 و 5 اعمال شود.

همچنین تحقیقات میدانی حاکی است اختلاف قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش در بازار مسکن منطقه 5 به مراتب بیشتر از منطقه 4 است که علت آن در میزان تقاضای خرید و حضور متقاضی خرید واقعی ملک است.

به نظر می‌رسد دمای معاملات در مرداد ماه در منطقه 4 قدری گرم‌‌‌تر بوده و در نتیجه عقب‌‌‌نشینی از قیمت‌های پیشنهادی فروش در این منطقه اندکی کمتر از منطقه 5 است. اما در منطقه 5 دست برتر کاملا در اختیار خریداران بوده و فروشنده‌‌‌ها به‌‌‌خصوص اگر پول‌‌‌لازم باشند، ناگزیر به کاهش قیمت اعلامی هستند.

در یک گزاره کلی می‌توان ادعا کرد قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها باید بسیار جذاب باشد تا خریداران زیر بار انجام معامله بروند و دست برتر به خریداران تعلق دارد. آنها ترجیح می‌دهند با صبر و حوصله زیاد و بررسی فایل‌‌‌های متنوع و انواع شرایط پرداخت، در نهایت تصمیم خود را برای خرید  اتخاذ کنند و این رفتار آنها نشات‌گرفته از این است که آنها اولا چشم‌‌‌انداز تغییرات قیمت مسکن را در کوتاه و میان‌‌‌مدت کاهشی پیش‌بینی می‌کنند و ثانیا هراس دارند با عجله در معامله، متضرر شوند.

واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند سود سپرده‌‌‌های بانکی آن‌‌‌قدر جذاب شده که خریداران دلیلی برای عجله در معامله نمی‌‌‌بینند و با اینکه پول آنها نقد است، اما با صبر و حوصله به جست‌‌‌وجو در بازار ملک می‌‌‌پردازند. رفتار این گروه به خریداران «سخت پسند»ی می‌‌‌ماند که می‌‌‌دانند گزینه‌‌‌های متعددی برای خرید پیش روی آنها وجود دارد و هیچ اضطرابی برای معامله ندارند. گفته می‌شود شرط سر گرفتن معامله در بازار مسکن این روزها از یکسو پول‌‌‌لازم و مصر بودن مالک و در نتیجه جذابیت قیمت اعلامی او و از سوی دیگر نقد بودن پول خریدار است که موجب می‌شود شرایط پرداخت تسهیل شده و مالک با خریدار بر سر قیمت نهایی بیشتر کنار بیاید.

هشدار درباره تاثیر «تورم ساخت»

در بازاری که تقریبا همه نیروها پشتیبان کاهش سطح قیمت مسکن است، یک ریسک افزایش‌‌‌دهنده قیمت‌ها همچنان وجود دارد که از بازار بالادست مسکن یعنی بازار ساخت‌وساز، ادامه ثبات را با تهدید مواجه می‌کند. اگرچه تمایل به خرید نوساز در بازار مسکن بسیار کم است و اغلب خریداران ترجیح می‌دهند آپارتمان‌‌‌های «به قیمت رسیده» را تملک کنند، اما به هر حال قیمت اعلامی نوسازها در اعلام قیمت پیشنهادی سایر فروشنده‌‌‌ها تاثیر دارد و سازنده‌‌‌هایی که با توجه به تورم بالای ساخت (شامل تورم مصالح، زمین، عوارض صدور پروانه و دستمزد کارگران ساختمانی) و حداقل حاشیه سود مطلوب خود، قیمت‌هایی بعضا تا 20‌درصد بیشتر از قیمت معاملات نوسازها اعلام می‌کنند، می‌توانند به تدریج موجب افزایش دوباره تورم مسکن شوند.

تحلیل فعالان بازار مسکن این است که حتی اگر سطوح قیمت‌های پیشنهادی همچنان در شرایط رکود معاملات پایین بماند، ممکن است این وضعیت تحت‌تاثیر تورم مصالح ساختمانی پایدار نباشد و در ماه‌‌‌های آتی با ورود بیش از پیش فایل‌‌‌های نوساز به بازار فروش، به تدریج قیمت دیگر آپارتمان‌‌‌ها نیز به تناسب قیمت نوسازها دستخوش تغییر شود. به این ترتیب سیاستگذار علاوه بر تلاش برای کنترل تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی مثل نرخ رشد نقدینگی و نرخ تورم عمومی، باید به موازات آن چاره‌‌‌ای برای مهار تورم هزینه‌‌‌های ساخت نیز بیندیشد و هشداری  را که فعالان بازار نسبت به تاثیر تورم ساخت بر تورم مسکن می‌دهند جدی بگیرند.

شرط ادامه ثبات در بازار مسکن

اما در نهایت سوال مهم فعالان بازار مسکن این است که شرایط ثبات حاکم در بازار معاملات ملکی تا کی برقرار خواهد ماند؟ پاسخ به این سوال در گرو پیش‌بینی نحوه عملکرد چهار نیروی موثر بر تورم مسکن است که پیش‌تر به آنها اشاره شد. طبعا در صورتی که نرخ رشد نقدینگی از حدود تیرماه بالاتر نرود، دلار دچار شوک قیمتی نشود و بازدهی سپرده‌‌‌های بانکی همچنان بالاتر از بازدهی بازارهای دلار و سکه باقی بماند، امید به ادامه ثبات قیمت مسکن در میان‌‌‌مدت زیاد است.