زلزله ملکی در زندگی چینی‌‌‌ها

اما او تنها کسی نیست که گرفتار شده است. کانتری گاردن حدود 70‌هزار کارمند خود را اخراج کرده است و آنها که حقوق‌شان را دریافت نکرده‌‌‌اند دست به اعتصاب زده‌‌‌اند. به گفته افراد آشنا، خانواده موسس کانتری گاردن که به امید تزریق سرمایه از سوی شرکت‌های دولتی به پکن پرواز کرده بودند ناامید شدند.

خریداران خانه، کارگران، سازندگان و دولت هرکدام نقشی را در یک «معجزه اقتصادی ظاهری» ایفا کردند. برای بیش از دودهه، املاک و مستغلات موتور رشد در پس داستان موفقیت بی‌نظیر رشد اقتصادی چین بود. اما در حالی که ارزش آن در سال 2019 تا 52 تریلیون دلار می‌‌‌رسید، بر موجی از بدهی سوار شده بود.

سرمایه‌گذاران بین‌المللی هجوم آوردند و بیش از 180 میلیارد دلار در اوراق قرضه دلاری سرمایه‌گذاری کردند. اما طی سه سال گذشته، کمپین دولت برای مهار این بخش پر از بدهی عواقب شدیدی به دنبال داشته است. بخش املاک تا حدود 10‌درصد کوچک شده است و سهام چین اکنون تمام دستاوردهای حاصل از افزایش‌‌‌های بزرگ پس از بازگشایی کووید را از دست داده است.

شرکت کانتری گاردن در این میان یکی از بازیگران برجسته بوده است. این شرکت در اوج خود 130‌هزار نفر را استخدام کرده، ده‌‌‌ها‌هزار خانوار را اسکان داده و حدود 240 میلیارد دلار بدهی انباشته است. کانتری گاردن درحال حاضر هنوز پرداخت سود اوراق قرضه دلاری را که هفته گذشته سررسید شده بود انجام نداده است که نشان می‌دهد نکول کاملا رسمی است و احتمال تجدید ساختار درحال افزایش است.

زمانی که شرکتی بزرگ دچار مشکل می‌شود درد عمیق و گسترده خواهد بود.

صدها میلیون نفر از مردم این تصور را داشتند که قیمت املاک تنها می‌تواند افزایش یابد و شغل، خانواده، امیدها و رویاهای خود را به این بخش گره زدند.

در دهه 1990 مالکیت خانه به آرزوی اصلی میلیون‌‌‌ها خانواده چینی بدل شده بود. دولت به دهه‌‌‌ها محدودیت در فروش خصوصی پایان داده بود و پایه‌‌‌های بازار املاک معاصر کشور را پایه‌ریزی کرد. کانتری گاردن نیز یکی از کسب‌و‌کارهای جدیدی بود که به دنبال کسب درآمد بود. یانگ گوکیانگ در سال 1992 کانتری گاردن را در استان گوانگ دونگ تاسیس کرد و ارزش سرمایه خود را افزایش داد. او با راه‌اندازی مدارس ممتاز همراه با باشگاه‌‌‌های ورزشی و سایر امکانات پیشرفت‌‌‌هایی را ایجاد کرد و به شهرت تجاری در استان دست یافت.

بازار املاک چین در سال 1998 به طور کامل تجاری شد و سه سال بعد کشور در سازمان تجارت جهانی پذیرفته شد. تا 2005، تولید ناخالص داخلی چین بیش از دوبرابر شده بود.

ساخت‌‌‌وساز رونق گرفت. با هجوم میلیون‌‌‌ها نفر به شهرهای بزرگ، دولت‌‌‌های محلی با فروش زمین‌‌‌های بیشتر به سازندگان درآمد کسب کردند. در سراسر کشور، با ایجاد مجتمع‌‌‌های مسکونی جدید و پیشرفته، مزارع ناپدید شدند.

بسیاری از استان‌‌‌های فقیر مهاجرت کردند و زندگی روستایی را به دنبال فرصت‌‌‌های شغلی بهتر در کارگاه‌‌‌های ساختمانی و کارخانه‌‌‌ها رها کردند.

درآمد کانتری گاردن در سه سال منتهی به 2007 بیش از 5 برابر شد و این شرکت را به سودآورترین شرکت سازنده چینی تبدیل کرد. عرضه عمومی اولیه آن در هنگ‌کنگ در آن سال 1.9 میلیارد دلار جمع‌آوری کرد و یانگ هویان، دختر یونگ، رئیس آینده را به ثروتمندترین فرد این کشور تبدیل کرد.

حتی زمانی که بحران مالی سایر نقاط جهان را فراگرفت سرعت شهرنشینی در چین همچنان دیوانه‌‌‌وار بود. کانتری گاردن شروع به گسترش بیشتر به شهرهای کوچک‌تر کرد.

اما نه مردم و نه سرمایه‌گذاران جهان ابرهای تیره را در افق املاک ندیدند.  بدهی‌‌‌هایی که توسط شرکت‌های املاک چینی صادر شده بود درحال تبدیل شدن به یکی از داغ‌ترین تجارت‌‌‌های جهان بود. بانکداران معاملات چندمیلیون دلاری را در یک یا دو ساعت گردآوری می‌‌‌کردند و برخی سرمایه‌گذاران بازدهی 50 درصدی در سال داشتند.

زمانی که اقتصاد چین در 2015 کند شد و تمرکز ساخت بر ارتقای شهرهای قدیمی‌‌‌تر قرار گرفت، اموال خانوادگی مردم تخریب شد. دولت‌‌‌های محلی غرامتی را پیشنهاد کردند که قرار بود شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز چون کانتری گاردن تحویل دهند.

بسیاری از مردم تغییر ظریفی را که شی جین پینگ، رئیس‌جمهور کشور با جمله «خانه‌‌‌ها برای زندگی هستند نه سفته‌بازی»وعده داده بود، دریافت نکردند.

اقتصاد به‌‌‌گونه‌‌‌ای به بخش املاک وابسته شده بود که تا سال 2020، تقریبا 80‌درصد دارایی خانوار را تشکیل می‌‌‌داد. اما قیمت‌ها بسیار فراتر از توان بسیاری از جوانان افزایش یافته بود و کمپین شی برای کاهش شکاف ثروت ملی را به چالش می‌‌‌کشید. پیری جمعیت و کاهش نرخ زاد و ولد نیز به این معناست که چین در معرض خطر مازاد عرضه است.  بانک‌ها در اواخر 2020 بودجه خود را برای شرکت‌های سازنده سخت‌‌‌تر کرده بودند و ترس از بدهی‌‌‌های شرکت اورگراند، غول ساختمانی دیگر، باعث اعمال محدودیت‌های بیشتر شد. سیاست «سه خط قرمز» که برای کاهش بدهی املاک طراحی شده بود، کمک مالی به 105‌هزار شرکت را متوقف کرد.  فروش خانه در سال بعد شروع به کاهش کرد. با وجود این کانتری گاردن همچنان به عنوان یک نام آشنا پابرجا بود و مردم امیدوار به تحویل خانه‌هایشان بودند.  اما در پشت صحنه بحران نقدینگی موج می‌‌‌زد. در دسامبر 2021 اورگراند به همراه تعداد بسیاری از شرکت‌های سازنده دچار نکول شد. دارندگان اوراق قرضه که منبع اصلی تامین مالی املاک بودند به وحشت افتادند و در نهایت بازار 200 میلیارد دلاری اوراق قرضه املاک از بین رفت. به طوری که بدون بانک، بدون سرمایه و با خریداران کم، حتی شرکت‌های سطح بالا هم با مشکل مواجه شدند.

کانتری گاردن هم در میان این شرکت‌ها بود. استراتژی چند‌ساله آن برای تمرکز بر شهرهای کوچک‌تر نتیجه عکس داشت، چراکه شهرهای درجه سوم و چهارم که بیش از دوسوم درآمد شرکت را به خود اختصاص می‌‌‌دادند بسیار بیشتر از همتایان خود در معرض افت قیمت هستند.

به زودی خریداران عصبانی پرداخت وام مسکن بیش از 320 پروژه ناتمام را در 100 شهری که توسط سازندگان از جمله کانتری گاردن اداره می‌‌‌شد، تحریم کردند. قیمت مسکن در اکتبر همان سال بیشترین کاهش را در هفت سال گذشته داشت. مقامات با یک طرح 16 ماده‌‌‌ای برای حمایت از نقدینگی سازندگان وارد عمل شدند؛ اما بسیار دیر و بسیار ناکافی بود.  در سپتامبر امسال، فروش قراردادی کانتری گاردن در مقایسه با سال قبل 81‌درصد کاهش یافت. فروش آن در هشت ماه اول سال تقریبا دو برابر سریع‌تر از همتایانش افت کرد. بر اساس بررسی‌‌‌های بلومبرگ، ثروت شخصی یانگ از سال 2021 با کاهش 86 درصدی به 4.6 میلیارد دلار رسیده است. شرکت قادر به پرداخت دستمزدها نیست و کارگرانی که روستاهای خود را برای کار رها کرده‌‌‌اند خانه‌نشین شده‌‌‌اند و برخی بیرون دفاتر دولتی و کانتری گاردن تظاهرات کرده‌‌‌اند. کریستوفر مارکیز، پروفسور در مدرسه کسب و کار کمبریج و یکی از نویسندگان مائو و بازارها معتقد است، کارآفرینان املاک امپراتوری‌‌‌هایی را ساخته‌‌‌اند که به سختی شکست می‌‌‌خورند، فروپاشی و نکول به طور قابل‌توجهی به بانک‌ها و افراد آسیب می‌‌‌زند و «مارپیچ منفی اقتصادی» ایجاد می‌کند.  طلبکاران بین‌المللی که در تاریکی رها شده‌‌‌اند تلاش می‌کنند امور را به دست بگیرند. برخی به دنبال تشکیل گروهی برای تقویت ائتلاف خود قبل از تجدید ساختار احتمالی هستند. این درد در سراسر بخش املاک ادامه دارد. دولت تمایل چندانی برای نجات شرکت‌ها نشان نمی‌‌‌دهد، حتی در شرایطی رکود قیمت‌ها ادامه دارد و سرمایه‌گذاران همچنان اجتناب می‌کنند.

طبق برآوردهای بلومبرگ، حدود 100 میلیارد دلار، یا بیش از نیمی از بدهی‌‌‌های دلاری معوق صادرشده توسط شرکت‌های سازنده چینی در حالت نکول یا بازسازی است. اورگراند، بدهکارترین شرکت سازنده جهان، به انحلال نزدیک شده است. آپارتمان‌‌‌های جدید بسیاری از مردم که در خانه‌‌‌های استیجاری منتظر تکمیل آن هستند، هنوز تمام نشده است. فروش زمین نیز کاهش یافته است و دولت‌‌‌های محلی با کمبود نقدینگی مواجه هستند؛ به طوری که برخی مدارس حتی برای پرداخت حقوق معلمان با مشکل مواجه شده‌‌‌اند.