خزش قیمت مسکن

براساس این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مهرماه امسال به 76میلیون تومان رسید. این میزان در مقایسه با ماه قبل (شهریور1402)، یک‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل یعنی مهرماه1401 معادل 74درصد رشد را نشان می‌دهد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سطح میانگین 76میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در مهرماه امسال نسبت به متوسط 75میلیون و330هزار تومانی قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهریورماه، نوعی خزش یا افزایش جزئی در قیمت آپارتمان‌ها در ماه اول پاییز نسبت به آخرین ماه فصل تابستان را نشان می‌دهد.

البته، بانک مرکزی در حالی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در شهریور ماه سال جاری را حدود 75میلیون تومان اعلام کرده است که در روزهای اخیر مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن را 77میلیون و 400هزار تومان اعلام کرده بود. البته گزارش مرکز آمار و محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در آن، براساس روش آماری هدانیک است.

در این روش متغیرهای مزاحم یا نویزهای اثرگذار بر سطح متوسط قیمت مسکن مانند عمربنا، متراژ، منطقه فروش و... حذف می‌شود و پس از حذف این نویزها میانگین قیمت مسکن شهر اعلام می‌شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه در حالی معادل یک درصد نسبت به شهریور ماه افزایش داشته است که این میزان رشد جزئی در حد یک خزش آرام قیمتی است؛ چراکه در سال‌های اخیر به‌طور متوسط در هر ماه تورم مسکن (تورم ماهانه) حول و حوش 3درصد بوده است. این میزان رشد یک‌درصدی به این معناست که عملا بازار مسکن مهرماه تحول قیمتی خاصی نسبت به شهریور ماه تجربه نکرده است.

قبل از انتشار این آمار، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با بررسی نبض معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه این موضوع را اعلام کرده بود.

براساس گزارشی که با عنوان «توزان جدید در معاملات مسکن» هشتم آبان‌ماه در همین صفحه منتشر شد، «دنیای‌اقتصاد» براساس نتایج به‌دست‌آمده از تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در مهرماه اعلام کرد: «تحقیق میدانی از بازار مسکن پایتخت و بررسی حدود قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک در مناطق مختلف تهران حکایت از آن دارد که در طول مهر ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در همان حدود شهریورماه درجا زده و این موضوع به تغییر موازنه در معاملات مسکن منجر شده است.

در جریان این تغییر موازنه، فروشنده‌های بازار مسکن دست برتر را در تعیین قیمت نهایی ملک از دست داده‌‌‌اند و فرصت «انتخاب» برای خریداران بیشتر از هر زمان دیگری است. این موضوع پیامد مثبت و به تعبیر دقیق‌‌‌تر اثر دومینویی کاهش انتظارات تورمی در کشور طی ماه‌های اخیر بوده که پیش‌تر هم به افت پیاپی سه‌ماهه میانگین قیمت مسکن در طول تابستان منجر شده بود.»

آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه همچنین نشان می‌دهد، تعداد واحدهای مسکونی آپارتمانی معامله‌شده در پایتخت در این ماه به 3هزار و 100فقره معامله رسیده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی شهریورماه، 20درصد رشد داشته است؛ اما 42.2 درصد نسبت به مهرماه سال  قبل کمتر بوده است. این میزان کاهش نقطه به نقطه حجم معاملات مسکن شهر تهران، نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن است.

بیشترین سهم معاملات خرید مسکن از بازار معاملات املاک مسکونی پایتخت در مهرماه مربوط به واحدهای مسکونی با عمربنای تا 5سال بوده است. در ماه اول پاییز امسال، معادل 27.4درصد از معاملات مسکن در بازار آپارتمان‌های نوساز (با عمربنای تا 5سال) بوده است.

 این میزان اگرچه در مهرماه بیشترین سهم از معاملات مسکن در میان سایر بازه‌های سنی محسوب می‌شود، اما تقریبا یک‌دوم سهم نوسازها از کل معاملات خریدوفروش آپارتمان در سال‌های قبل از جهش مسکن و قبل از رکود ساختمانی است.

در سال‌های قبل از جهش که بازار ساخت‌وساز نیز در شرایط رکودی قرار نداشت معمولا حدود نیمی از معاملات خرید آپارتمان از بازار نوسازها و واحدهای مسکونی با عمربنای تا 5سال بود. با افزایش عمق رکود ساختمانی و استمرار آن در سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن به تدریج سهم معامله نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران نیز کاهش یافت و به سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر اضافه شد.

آمارها همچنین نشان می‌دهد در مهرماه امسال 58درصد از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران در بازار واحدهای با مساحت کمتر از 80مترمربع بوده است.