کاهش ۴۵ درصدی خانه خریدن ایرانی‌ها در ترکیه!

فرهختگان نوشت: در سال‌های اخیر به واسطه نااطمینانی در اقتصاد ایران، تورم و نوسانات شدید شاخص‌های اقتصاد کلان و بالا بودن انتظارات تورمی، خروج سرمایه به یک معضل برای کشور تبدیل شده بود. یکی از این مقاصد خروج سرمایه از کشور، همسایه غربی یعنی ترکیه بود.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در سال جاری هرچند سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه ادامه دارد، اما از شدت خروج سرمایه به سمت ترکیه به طور قابل‌توجهی کاسته شده است. طبق این آمارها، طی سال جاری میلادی خرید ملک ایرانی‌ها در ترکیه در مقایسه با سال گذشته 45 درصد و تاسیس شرکت از سوی ایرانی‌ها در این کشور نیز 43 درصد کاهش یافته است.

همچنین بررسی روند 10 ساله سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه نشان می‌دهد خروج سرمایه به سمت همسایه غربی امسال به کمترین مقدار از سال 2018 رسیده است. اقتصاددانان در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گویند بخشی از دلایل این موضوع را باید در داخل ایران و بخشی دیگر را در ترکیه جستجو کرد.

کاهش ریسک‌های سیاسی، کاهش نسبی نوسانات شاخص‌های اقتصاد کلان، کاهش انتظارات تورمی، رکود بازار دارایی‌ها و کاهش نقدشوندگی آنها، ازجمله دلایل مربوط به داخل ایران بوده که در کاهش خروج سرمایه از ایران به مقصد ترکیه تاثیرگذار بوده است.

در سمت ترکیه نیز، افزایش ریسک‌های سرمایه‌گذاری، تغییر و تحولات قوانین مهاجرتی، کاهش حاشیه سود سرمایه‌گذاری خارجی‌ها در این کشور و تغییر و تحولات سیاستگذاری پولی و بانکی ترکیه (تاکید ویژه بانک مرکزی ترکیه بر استفاده فعالانه از ابزار نرخ بهره در دوره ریاست جدید بانک مرکزی این کشور) ازجمله دلایلی هستند که در کنار بالا رفتن هزینه‌های زندگی در این کشور، به عنوان دافعه برای سرمایه‌گذاران ایرانی عمل کرده‌اند.

کاهش 45 درصدی خرید ملک در ترکیه

داده‌های مرکز آمار ترکیه از خریداران خارجی ملک در این کشور نشان می‌دهد ایرانی‌ها در بین خریداران خارجی، از رتبه هشتم در سال‌های 2015 و 2016 به رتبه اول در سال‌های 2020 و 2021 رسیده‌اند. با آغاز جنگ روسیه-اوکراین و افزایش ریسک‌های اقتصادی در روسیه، شهروندان این کشور از ایرانی‌ها سبقت گرفته و جایگاه اول را از ایرانی‌ها پس گرفتند.

در سال جاری نیز ایرانی‌ها پس از روس‌ها دومین خریدار ملک در ترکیه بوده‌اند. مبتنی بر آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ترکیه، خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها از 539 فقره در 9ماهه نخست سال 2015 به 5 هزار و 923 ملک در 9ماهه سال 2021 و حدود 6 هزار و 540 فقره در 9ماهه سال 2022 رسیده است.

همچنین براساس این داده‌ها، طی سال 2023 میزان خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه با کاهش 45 درصدی به 3 هزار و 598 فقره کاهش یافته است. نکته حائز اهمیت این است که طی سال 2022 رقم حداقل سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای اخذ تابعیت این کشور از 250 به 400 هزار دلار افزایش یافته است.

اگر سال‌های قبل را 250 هزار دلار و سال 2022 را 400 هزار دلار در نظر بگیریم، طی مدت هشت سال اخیر حدود 9.3 میلیارد دلار در بخش ملک، سرمایه از کشورمان به ترکیه منتقل شده است.

کاهش 43 درصدی تاسیس شرکت ایرانیان در ترکیه

یکی دیگر از شرایط و امتیازات ترک‌ها برای تور کردن سرمایه‌گذاران خارجی، اعطای تابعیت به خارجی‌ها از طریق تاسیس شرکت و استخدام نیروی کار ترکیه در این شرکت‌ها است.

سرمایه‌گذاری ثابت به ارزش حداقل 500 هزار دلار، ایجاد فرصت شغلی حداقل برای 50 نفر و سپرده‌گذاری حداقل 500 هزار دلار در بانک‌های این کشور به مدت سه سال و خرید حداقل 500 هزار دلار سهام صندوق سرمایه‌گذاری املاک یا سهام صندوق سرمایه‌گذاری نیز از دیگر ابزارهای دریافت تابعیت این کشور است.

آمارهای منتشرشده از سوی اتحادیه اتاق‌های بازرگانی و بورس ترکیه حاکی از این است که ایرانی‌ها در سال 2010 تعداد 54 شرکت در این کشور تاسیس کرده‌اند.

این تعداد در سال 2011 حدود 73 شرکت و در سال 2012 تعداد 43 شرکت بوده است. این اعداد در سال 2021 به 963  و در سال 2022 به هزار و 300 شرکت افزایش یافته است.

به طور کلی در بازه زمانی سال 2010 تا 2022 تعداد شرکت‌های ایرانی در کشور ترکیه به 6 هزار و 611 شرکت رسیده که با احتساب میانگین سرمایه‌گذاری 250 هزار دلاری، می‌توان گفت در این مدت زمان 1.7 میلیارد دلار سرمایه از کشور خارج شده و در حوزه املاک ترکیه سرمایه‌گذاری شده است.

آمار اتحادیه اتاق‌های بازرگانی و بورس ترکیه نشان می‌دهد طی 9ماهه نخست امسال نیز ایرانی‌ها 574 شرکت در ترکیه تاسیس کرده‌اند که این تعداد نسبت به 9ماهه مشابه سال 2022 کاهش 43 درصدی داشته است.

ضربه تورم ترکیه به ایرانیان

در سال‌های اخیر برخی از سرمایه‌گذاران ایرانی در ترکیه از افزایش ریسک‌های سرمایه‌گذاری در این کشور برای خارجی‌ها خبر داده‌اند. خبرگزاری دولت مدتی پیش در این‌باره می‌نویسد: برخی فعالان اقتصادی معتقدند که سرمایه‌گذاری در ترکیه آن طور که در شبکه‌های اجتماعی و رسانه‌ها تبلیغ می‌شود، جذاب نبوده و بازندگان زیادی از جمله بین ایرانی‌ها داشته است.

این وضعیت را می‌توان در آمارهای اقتصادی ترکیه نیز مشاهده کرد. به طوری که طبق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ترکیه، قیمت مسکن در این کشور طی یک سال اخیر بیش از 90 درصد، قیمت غذا و اقلام خوراکی و هزینه‌های زندگی بیش از 100 درصد و هزینه انرژی نیز به همین میزان افزایش داشته است. البته این وضعیت در ارزش لیر نیز قابل مشاهده است.

آمارها نشان می‌دهد نرخ برابری لیر در مقابل دلار طی 24 ماه اخیر با افت 285 درصدی از 7.4 لیر در اوایل فوریه 2021 به حدود 28.5 لیر در روزهای اخیر رسیده است.

شاید گفته شود با توجه به افزایش قیمت ملک،‌ سرمایه‌گذاران ایرانی سود کرده‌اند، اما بخش زیادی از آن سود با کاهش ارزش لیر از بین رفته است.

با این حال، برخی از کارشناسان اقتصادی همچنان معتقدند که به دلیل بیشتر بودن قیمت لیر نسبت به تومان،‌ سرمایه‌گذاری در ملک در بلندمدت برای ایرانیان خیلی هم نتایج بدی را به دنبال نخواهد داشت.

البته از طرف دیگر برخی از فعالان اقتصادی معتقدند که ترکیه، ایران بدون تحریم است. به عبارتی همه مشکلات تورمی و مشکلات ساختاری ایران را دارد اما صرفا خارج از تحریم‌های آمریکاست.

تبعات تغییر قوانین مهاجرتی

از ابتدای روی کار آمدن اردوغان تا 18 سپتامبر سال 2018 شرایط کسب شهروندی برای اتباع خارجی در ترکیه به واسطه چهار شرط دریافت شهروندی برای یک تابعه خارجی آسان نبود.

این شروط شامل داشتن سه‌میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن دومیلیون دلار سرمایه ثابت یا خرید خانه‌ای به ارزش یک‌میلیون دلار یا استخدام 100 نفر کارمند ترک توسط کارفرمایان خارجی بود.

اما با تصمیم دولت ترکیه که مفاد آن چهارشنبه، 28 شهریور سال 97 در روزنامه رسمی این کشور اعلام شد، شرایط پیشین برای کسب شهروندی کاملا تغییر کرد، به‌طوری‌که براساس قوانین جدید شرط سپرده بانکی از سه‌میلیون دلار با کاهش 80 درصدی به 500 هزار دلار کاهش یافت. سرمایه ثابت نیز از دو میلیون دلار با کاهش 75 درصدی به 500 هزار دلار تقلیل یافت.

ارزش خانه خریداری‌شده از یک‌میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش یافت و شرط استخدام 100 کارمند ترک به 50 کارمند رسید. همچنین دو شرط دیگر نیز به شروط قبلی اضافه شد که شامل خرید سهام به ارزش 500 هزار دلار و خرید اوراق قرضه به ارزش 500 هزار دلار است.

این تصمیم دولت ترکیه پس از سقوط 40درصدی ارزش لیر درمقابل دلار و افزایش نرخ تورم در همان سال 2018 رخ داد که در همان زمان با استقبال شهروندان کشور‌های همسایه و از جمله ایران مواجه شد و در خروج سرمایه از این کشور‌ها بسیار موثر بود.

اما در سال 2022 دولت اردوغان تصمیم گرفت ارزش ملکی که برای درخواست شهروندی خریداری می‌شود از 250 هزار دلار به حداقل 400 هزار دلار افزایش یابد.

براین اساس ازجمله راه‌های دریافت شهروندی ترکیه سرمایه‌گذاری ثابت به ارزش حداقل 500 هزار دلار و تایید وزارت صنعت و فناوری خریداری چندگانه ملک غیرمنقول به ارزش حداقل 400 هزار دلار آمریکا به قید ممنوع بودن فروش تا مدت سه سال یا تنظیم قرارداد دفاتر اسناد رسمی درخصوص پیش‌خرید واحدهای مسکونی به ارزش 400 هزار دلار یا معادل آن در ارزهای دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه به قید ممنوع بودن انتقال آن تا مدت سه سال تایید‌شده توسط وزارت محیط‌زیست و شهرسازی، ایجاد کردن فرصت شغلی حداقل برای 50 نفر تایید‌شده توسط وزارت، خانواده کار و خدمات اجتماعی حداقل معادل 500 هزار دلار یا معادل آن در ارزهای دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه را به مدت سه سال در بانک‌های ترکیه سپرده‌گذاری کردن و تایید از طرف سازمان بانکداری با شرط خریداری سهم مشارکت سهام صندوق سرمایه‌گذاری املاک یا سهم مشارکت سهام صندوق سرمایه‌گذاری سرمایه به ارزش حداقل 500 هزار دلار تایید شده توسط هیات‌مدیره بازار سرمایه و... است.

تبلیغات اغواکننده به ایرانی‌ها ضربه زد

آلبرت بغزیان، دیگر اقتصاددانی است که درخصوص دلایل کاهش سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه به «فرهیختگان» می‌گوید: «تغییر نرخ ارز از سال گذشته تاکنون و همچنین افزایش قیمت تمام‌شده مسکن در ترکیه برای سرمایه‌گذاران و متقاضیان ایرانی به‌واسطه کاهش ارزش لیر در مقایسه با سایر ارزها می‌تواند ازجمله دلایل کاهش میزان تمایل از سوی مردم ایران باشد. در گذشته خریداری مسکن ارزان‌تر بود.

البته باید توجه داشت که بنا نیست این سیر صعودی تقاضای ایرانیان برای خرید مسکن در ترکیه تا همیشه ادامه داشته باشد. از سوی دیگر روند قیمت دلار و افزایش نرخ ارز از سال گذشته تاکنون منجر به این کاهش تقاضا شده است.

متاسفانه افرادی که پیش از این نسبت به خریداری مسکن در ترکیه اقدام کرده‌اند، زمانی که نسبت به فروش یا تبدیل ملک خود اقدام می‌کنند با خسران مواجه می‌شوند. به وزارت امور اقتصاد و دارایی و همچنین سازمان مالیاتی و دولت این خرده وارد است که چرا با وجود زیان‌دیدگی مردم، نسبت به آگاه‌سازی افراد نسبت به تبلیغات در سایت‌های مختلف برای خرید ملک در سایر کشورها اقدامی صورت نمی‌گیرد.

باید توجه داشت که روند کاهشی قیمت مسکن در ایران، افزایش نرخ ارز، کاهش ارزش لیر ترکیه در مقایسه با سایر ارزهای خارجی و کاهش تقاضا ازجمله عوامل کاهش خرید مسکن توسط ایرانیان در ترکیه بوده است.

افرادی که قصد و توان خرید و سرمایه‌گذاری داشتند در چندسال اخیر اقدام کردند؛ ممکن است افراد دیگری نیز بعدها برای خرید تشویق شوند. این نکته حائز اهمیت است که بعضا افراد برای دریافت اقامت ترکیه و بدون اطلاع از قوانین نسبت به خرید مسکن در این کشور اقدام می‌کنند و می‌خواهند از امکان تحصیل یا پاسپورت ترکیه برای سایر کشورها استفاده کنند.»

ترکیه دیگر نمی‌صرفد

امیرمحمد گلوانی، اقتصاددان در گفت‌وگو با «فرهیختگان» اظهار داشت: «همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد از سال 2018 به بعد اشتیاق قابل‌توجهی از سوی ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه ایجاد شد که درنهایت این کشور را به یکی از محل‌های خروج سرمایه از ایران و برخی همسایگان تبدیل کرد، درنتیجه بعضی از ایرانی‌هایی که قصد خروج سرمایه خود از کشور را داشتند و دسترسی به کشورهای اروپایی غربی یا شمالی و آمریکا برایشان سخت‌تر بود، ترجیح دادند سرمایه خود را از این طریق خرید ملک در ترکیه خارج کنند.

علی‌الخصوص که در بازه زمانی مورد بحث دولت ترکیه تمهیداتی برای ارائه حق شهروندی به دارندگان ملک در این کشور اندیشید و ‌انگیزه مضاعفی را در سرمایه‌گذاران ایرانی برای خرید مسکن در ترکیه ایجاد کرد که درنهایت سبب شد ایرانی‌ها به اولین مشتری ملک در آنجا تبدیل شوند.

البته باید توجه داشت روس‌ها پس از وقوع جنگ با اوکراین و شهروندان سوریه به‌واسطه جنگ داخلی به این جمعیت اضافه شده‌اند. مبتنی‌بر آمارها، میزان خرید مسکن در ترکیه توسط ایرانی‌ها در 9 ماهه 2023 به نصف سال 2022 نزول پیدا کرده است.

این کاهش درطول یک‌سال رخ داده و بهتر است داده‌های سال 2024 و 2025 نیز مورد بررسی قرار بگیرد؛ چراکه از طرفی ممکن است این کاهش ناشی از نوسان طبیعی مقطعی باشد.

از سوی دیگر نیز باید درنظر داشت که این موضوع می‌تواند ناشی از کاهش گرایش به سرمایه‌گذاری در این کشور باشد؛ وقتی فرصت سرمایه‌گذاری در یک کشوری ایجاد می‌شود، طبیعتا گرایش اولیه بسیار بیشتری به آن سمت سوق پیدا می‌کند، ایرانی‌ها نیز به‌دلیل فرصت خوب سودآوری- که در آنجا وجود دارد- از این موضوع استقبال و با خرید ملک در ترکیه، سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه را تشدید کرده‌اند.

در سال‌‌های 2019، 2020 و 2021 میلادی که همزمان با سال‌های 98، 99 و 1400 در ایران بود، سال‌های پرتنش به‌لحاظ سیاسی و دیپلماتیک با آمریکا را با توجه به دوران ریاست‌جمهوری ترامپ تجربه کردیم.

ایرانی‌ها در آن سال‌ها به‌دنبال هر راهی برای خروج سرمایه بودند. اکنون آن میزان از تنش سیاسی با غرب را فعلا نداریم و رویکرد ما به‌صورت موقت تغییر کرده است. این موضوع ممکن است تنش خروج سرمایه را به‌کلی کاهش داده باشد.

موضوع دیگر این است با پیروزی مجدد حزب اعتدال و توسعه و شخص اردوغان در انتخابات ترکیه و رویکرد جدیدی که برای سیاست‌های پولی و ارزی در دستورکار قرار گرفت شاید این احتمال را بسیاری از افراد فعال در حوزه ملک می‌دهند که دولت ترکیه بتواند تثبیت ارزی را انجام دهد و تضعیف لیر متوقف شود و در این صورت قدرت خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان کاهش پیدا می‌کند که می‌تواند بر کاهش خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها موثر باشد. در یکی، دوسال دیگر هم باید نظاره‌گر بود.

مساله دیگر رکود بازار ملک در ایران است. زمانی که رکود معاملاتی کم‌سابقه‌ای در بازار ایران را شاهدیم و این رکود چه در بازار ملک، سهام، خودرو هم قابل‌توجه است، بخشی از سرمایه‌ای که قرار بود از طریق فروش ملک و خودرو و سایر دارایی‌ها تبدیل به ملک در ترکیه شود فروش و تبدیل آنها سخت‌تر شده است.

کاهش نقدشوندگی این دارایی‌ها به‌طور واضحی می‌تواند ازجمله دلایل کاهش خرید ملک در ترکیه توسط ایرانی‌ها باشد. در فرصت‌های اولیه سرمایه‌گذاری آن فرصت‌های ناب شکار می‌شوند و حاشیه سود سرمایه‌گذاری از دید افرادی که با دید سرمایه‌گذاری به ترکیه می‌رفتند، کاهش پیدا می‌کند و جذابیت اولیه را ندارد. در شرایط کنونی بازار ملک ترکیه اشباع شده و نوساناتی را به‌واسطه قوانین مربوط به اجاره و فروش رقم زده است.»

فرار ایرانی‌ها از ریسک‌ سرمایه‌گذاری در ترکیه

وحید شقاقی‌شهری، اقتصاددان نیز در گفت‌وگو با «فرهیختگان» درخصوص کاهش سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه می‌گوید: «خروج سرمایه از ایران در 12 سال اخیر نسبت به دهه‌های گذشته تشدید شده است؛ برقراری تحریم، تشدید نااطمینانی‌ها، کاهش ریسک‌های اقتصاد سیاسی و ظهور و تشدید ابرچالش‌ها و چالش‌هایی که در کشور وجود دارد، ازجمله دلایل تشدید خروج سرمایه در سال‌های اخیر بوده است.

تشدید خروج سرمایه در دهه 90 عمدتا به کشورهای همسایه نظیر گرجستان، ترکیه، امارات و... بوده است. البته در این میان سرمایه‌گذاری در کشورهای آمریکایی و اروپایی مثل کانادا و آلمان نیز صورت گرفته است.

برخی ایرانیان نسبت به سرمایه‌گذاری و خرید مسکن در کشورهای همسایه مانند گرجستان و ترکیه ابراز تمایل کرده‌اند. بعضا شاید این افراد خودشان مهاجرت نکردند اما سرمایه خود را به کشور دیگری انتقال دادند. این مهم به این معنا نیست که در دهه‌های گذشته خروج سرمایه وجود نداشت، بلکه کمتر از امروز بود و در دهه 90 تشدید شد.

خروج سرمایه داده‌های شفاف و روشنی ندارد. آمار خروج سرمایه مانند اقتصاد زیرزمینی است. ترکیه در سال‌های اخیر تورم فزاینده‌ای را تجربه کرده است. درواقع تورم بالا و در حدود 80 درصدی ترکیه بیش از ایران شد و توجیه‌پذیری اقتصادی این کشور برای سرمایه‌گذاری از بین رفت و عملا خرید مسکن در ترکیه دیگر برای سرمایه‌گذاران خارجی جذابیت ندارد.

تورم ترکیه در سه‌سال اخیر افزایش شتابانی را به ثبت رسانده و منجر به کاهش ارزش پول ملی و تشدید قیمت اقلام مختلف اعم از مسکن شده است. قطعا این اتفاقات روی تصمیم ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری در ترکیه موثر بوده است.»