هاجر شادمانی: بازار دوم معاملات آپارتمان به سمت احیای «پیشفروش مسکن»، تغییر وضعیت داد. بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌‌‌دهد در حالی که بازار خرید آپارتمان‌‌‌های آماده در وضعیت رکود سنگین معاملاتی قرار دارد اما، طی روزهای اخیر، نوعی تغییر وضعیت در بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیشفروش رخ داده است. بازار پیشفروش مسکن که عملا از نیمه دوم سال گذشته با شرایط مرگ کامل مواجه شده و عرضه پیش‌‌‌فروشی در عمده مناطق و محلات مصرفی به صفر رسیده بود، در روزهای اخیر، احیا شده است.
هر چند در شرایط رکود فعلی بازار مسکن، تعداد آپارتمان‌‌‌های عرضه شده و همچنین معامله شده در بازار دوم معاملات مسکن یا همان بازار پیشفروش قابل‌توجه نیست اما، احیای دوباره پیش‌‌‌خرید و پیشفروش، بعد از یک دوره کما و همچنین مرگ این معاملات در سال قبل، به عنوان یک تغییر مهم در بازار مسکن شهر تهران قابل ملاحظه است. سال گذشته تحت‌تاثیر چند عامل مهم از جمله، رشد شدید قیمت‌ها و چشم‌‌‌انداز تورمی در بازار ملک و همچنین عدم‌پیش‌بینی‌‌‌پذیری هزینه ساخت از سوی سازنده‌‌‌ها به دلیل نوسان دائمی قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی، پیشفروش (بازار دوم معاملات مسکن) در نیمه اول سال عملا به کما رفته و در نیمه دوم سال با از دست رفتن کامل تمایل سازنده‌‌‌ها به فروش زودتر از موعد واحدهای در دست ساخت(فروش قبل از تکمیل آپارتمان‌‌‌ها)، عملا نایاب شد. البته به صورت استثنا موارد محدودی از فایل‌‌‌های پیشفروش به بازار مناطق مختلف عرضه می‌‌‌شد که برخی سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار و پول‌‌‌لازم برای تامین بخشی از هزینه ساخت ناچار به پیشفروش بودند. اما این موارد بسیار محدود و در حد استثنا بود. پیش‌‌‌خریدارها هم ریسک «ناپایداری قیمت مقطوع» را احساس می‌‌‌کردند و در نتیجه معاملات پیشفروش به مرز صفر رسید.
عمده موارد مربوط به پیشفروش در سال قبل، به دو شکل انجام می‌‌‌شد؛ برخی از سازنده‌‌‌های پول لازم به اسم پیشفروش، عملا اقدام به عرضه یک واحد نوساز ناقص که در مرحله نازک‌‌‌کاری قرار داشت به بازار مسکن می‌‌‌کردند؛ این افراد به دلیل نیاز مالی و برخورد با تورم ساخت و ناتوانی از تامین هزینه‌‌‌های تکمیل آپارتمان‌‌‌ها در مراحل پایانی، ناچار به فروش این واحدها بودند؛ عمدتا هم این واحدها را برای تحویل در یک بازه یک تا سه‌ماهه به فروش می‌‌‌رساندند. از سوی دیگر برخی از سازنده‌‌‌های تازه‌‌‌کار، به صورت موردی برای کاهش استرس ناشی از عدم‌فروش واحدها در زمان تکمیل یا برای تبلیغ پروژه خود، یک واحد را پیشفروش می‌‌‌کردند؛ اما عملا سال قبل پیشفروش به معنای واقعی انجام نمی‌‌‌شد.
با این حال، تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد درباره شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران نشان می‌‌‌دهد، پاییز امسال، بازار پیشفروش از سمت سازنده‌‌‌ها دچار تحرک محسوس شده است. هر چند، هنوز بالای 80درصد فایل‌‌‌ها در این بازار، مربوط به «امتیازهای منطقه22» است که به دلیل شرایط خاص این ساخت‌وسازها نه می‌توان اسم آن را پیشفروش گذاشت و نه آن را فروش واحد آماده نامید. با این حال، تعداد فایل‌‌‌های پیشفروش در مناطق متوسط، جنوبی و مرکز شهر، به شکل محسوسی نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
برخی از واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در این باره به دنیای‌اقتصاد گفتند: این روزها، بخشی از فایل‌‌‌هایی که به بازار مسکن عرضه می‌شود مربوط به تقاضای سازنده‌‌‌ها از بابت پیشفروش یک یا چند واحد از پروژه‌‌‌های مسکونی در حال ساخت از سوی آن‌‌‌هاست. به گفته آنها، هنوز هم پیشفروش تک واحدی مشابه آنچه در سال گذشته در موارد محدود و استثنا در بازار مشاهده می‌‌‌شد وجود دارد اما پیشفروش به معنای واقعی هم، احیا شده است. هر چند به دلیل رکود معاملات مسکن، نمی‌توان گفت بازار پیشفروش رونق گرفته است. چرا که کل بازار مسکن در رکود به سر می‌‌‌برد.
سه علت بازگشت پیشفروش
بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد دست‌‌‌کم سه عامل مهم در احیای بازار دوم معاملات مسکن(پیشفروش) در پاییز امسال نقش داشته است. اولین عامل به «چشم‌‌‌انداز کاهشی سازنده‌‌‌ها از قیمت مسکن» مربوط است. به عبارت دیگر، سازنده‌‌‌ها در مواجهه با تغییرات کاهشی قیمت مسکن در ماه‌‌‌های اخیر، پیش‌بینی «ادامه این روند در ماه‌‌‌های آینده» را دارند و از همین رو، پیش‌‌‌از زمان تکمیل واحدهای در حال ساخت، به دنبال عرضه با «سطح فعلی قیمت» هستند. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در این باره به دنیای اقتصاد اعلام کردند: همه چیز در بازار مسکن دست‌‌‌کم طی سال‌‌‌های اخیر به طور مستقیم به انتظارات تورمی وابسته بوده است؛ بعد از جهش قیمت مسکن و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار، عملا وزن عمده معاملات مسکن شهر تهران از سوی تقاضای غیرمصرفی یا همان سرمایه‌گذارها انجام شده است. در شرایطی فعلی، بعد از افت قیمت در بازارها و به‌خصوص بازار مسکن در تابستان، تقاضای غالب حاضر در بازار مسکن یعنی سرمایه‌گذارها نیز به علت از بین رفتن چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت مسکن و از بین رفتن انتظارات تورمی در این بازار، عملا از بازار مسکن خارج شده یا در حاشیه بازار نظاره‌‌‌گر اوضاع هستند. سازنده‌‌‌ها نیز این سیگنال را که در آمارهای رسمی و شواهد بازار خود را به وضوح نشان می‌‌‌دهد دریافت کرده‌‌‌اند و به دلیل نگرانی از افت بیشتر سطح قیمت‌ها حاضر به پیشفروش با سطوح فعلی قیمت و حتی با قیمت‌های پایین‌‌‌تر نسبت به واحدهای نوساز شده‌‌‌اند. یک عامل دیگر که بی‌ارتباط به عامل اول نیست هم مربوط به «کاهش شدید تقاضای خرید مسکن» در شهر تهران است. سطح معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در پاییز امسال به زیر کف حداقلی رسیده است و این شرایط احتمال کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها را در آینده تقویت کرده است. عامل سوم مربوط به «تعهد سازنده‌‌‌ها به ساخت، تکمیل و تحویل به موقع واحدهایی است که روی زمین مالکان املاک کلنگی و به روش مشارکت» در دست ساخت قرار دارد. مطابق با مفاد قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده باید در زمان مشخص شده پروژه را تکمیل کرده و سهم مالک زمین را به صورت واحد آماده(نوساز) به وی واگذار کند. در غیر این صورت به ازای هر روز تاخیر، متحمل جریمه هنگفتی خواهد شد. از این رو، سازنده‌‌‌ها به‌خصوص آنهایی که در جریان ساخت پروژه با محدودیت‌‌‌های مالی مواجه می‌‌‌شوند ناچار به پیشفروش هستند. مجموعه این عوامل باعث شده است پیشفروش بعد از دست‌‌‌کم یکسال، به طور مجدد در بازار معاملات مسکن شهر تهران احیا شود.
ماجرای پیشفروش دو مرحله‌‌‌ای
در این میان، یک رخداد یا مدل تازه در بازار پیشفروش مسکن نیز در میان آگهی‌‌‌های مربوط به بازار دوم معاملات مسکن رصد می‌شود. برخی سازنده‌‌‌های حقوقی، اخیرا به روش پیشفروش دو مرحله‌‌‌ای روی آورده‌‌‌اند تا به این واسطه، ریسک پیشفروش از بابت برخورد احتمالی با تورم بالای ساخت در پروسه اجرای این پروژه‌‌‌ها را به حداقل برسانند. در این مدل، پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها از «دو قیمت پیشفروش» استفاده می‌‌‌کنند؛ یک قیمت برای بخشی از مرحله ساخت و یک قیمت جداگانه به اضافه تورم سالانه ساخت برای مرحله دوم تعیین می‌شود. در واقع بخشی از بهای پیشفروش را در مرحله اول در قالب توافق بر سر هزینه زمین و عوارض ساخت، از پیش‌‌‌خریدار مطالبه می‌‌‌کنند و تعیین قیمت نهایی را به مراحل بعدی، براساس قیمت و هزینه‌‌‌های روز ساخت، واگذار می‌‌‌کنند. این مدل در واقع مدلی برای پوشش ریسک رشد هزینه‌‌‌هاست که عمدتا از سوی برخی سازنده‌‌‌های حقوقی در روزهای اخیر اعمال شده است.
در کنار این مدل، هم‌‌‌اکنون پیشفروش در مراحل مختلف ساخت از روی خاک تا یک ماه مانده به زمان تحویل وجود دارد؛ اما در واقع آن دسته از پیش‌‌‌فروش‌‌‌هایی را می‌توان به معنای واقعی، پیشفروش نامید که به طور متوسط یک سال تا زمان تکمیل و تحویل پروژه باقی مانده باشد. برخی فایل‌‌‌ها هم به «اسم پیشفروش» عرضه می‌‌‌شوند در حالی که «ناقص‌‌‌فروشی» یک ساختمان مسکونی در حال تکمیل است. در عمده موارد، در پیش‌‌‌فروش‌‌‌های واقعی، معمولا 50درصد از قیمت کل واحدها در همان ابتدا از پیش‌‌‌خریدار مطالبه می‌شود و مابقی مراحل پرداخت متناسب با پیشرفت پروژه تعریف شده و در قرارداد پیشفروش درج می‌شود. معمولا هم پرداخت 10درصد از بهای کل، به عنوان قسط آخر، موکول به زمان انتقال سند می‌شود.
چرخش مدل تعیین قیمت
بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» همچنین از یک رویداد جدید دیگر در بازار پیشفروش مسکن در مناطق مختلف پایتخت خبر می‌‌‌دهد. این رویداد جدید به «چرخش مدل تعیین قیمت در بازار پیشفروش در مقایسه با قیمت نوسازها»، مربوط می‌شود. در دوره اوج‌‌‌گیری قیمت مسکن که انتظارات تورمی بالا در این بازار، به طور مداوم منجر به ثبت رکوردهای جدید قیمتی در معاملات آپارتمان‌‌‌ها می‌‌‌شد، واحدهای نیمه‌‌‌کاره، عمدتا با قیمت واحد نوساز(آماده) یا حتی چند‌درصد گران‌‌‌تر از واحدهای نوساز و آماده، پیشفروش می‌‌‌شد. استدلال سازنده‌‌‌ها نیز این بود که چون پیش‌‌‌خریدار، به تدریج و مرحله به مرحله، بهای واحد را پرداخت می‌‌‌کند و هزینه‌‌‌های ساخت نیز به دلیل استمرار وضعیت تورمی، افزایشی است، بنابراین قیمت واحدها در زمان تحویل، از سطح فعلی خیلی بیشتر است. در نتیجه این واحدها را با قیمت آپارتمان‌‌‌های نوساز یا حول وحوش 5درصد بالاتر از قیمت نوسازها، پیشفروش می‌‌‌کردند. اما هم‌‌‌اکنون که تقاضا برای خرید آپارتمان در بازار مسکن بسیار کاهش یافته است و چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت نیز وجود ندارد، به طور متوسط، قیمت واحدها در بازار دوم معاملات مسکن یعنی روش پیشفروش، بین 10 تا 15درصد کمتر از واحدهای نوساز آماده تحویل است. این فاصله قیمتی در مناطق جنوبی حول و حوش همان 10درصد و در مناطق بالاتر که قیمت‌ها در سطوح بالاتر قرار دارد حدود 15درصد است. علاوه بر دلایلی که گفته شد، علت این موضوع یعنی پیشفروش با قیمت 10 تا 15درصد ارزان‌‌‌تر از نوسازها، ایجاد نوعی مشوق برای سرمایه‌گذارها برای خرید آپارتمان است. فعالان بازار مسکن پایتخت در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: یک علت اینکه این روزها پیشفروش ارزان‌‌‌تر از آپارتمان نوساز است، آن است که سازنده‌‌‌ها نوعی مشوق برای سرمایه‌گذارهایی که هم‌‌‌اکنون در حاشیه بازار در حال رصد شرایط هستند ایجاد کنند. از این بابت که این حس را در سرمایه‌گذارها ایجاد کنند که حتی اگر در زمان تحویل واحد، قیمت مسکن نسبت به سطوح فعلی رشد چندانی هم نداشته باشد، حداقل در این شرایط که سرمایه‌گذاری در سایر بازارها نیز با ریسک بالا مواجه است، ارزش پول آنها حفظ شده است. در صورت رشد مثبت نیز از آنجا که واحدها را نسبت به سطوح فعلی قیمت آپارتمان‌‌‌های نوساز 10 تا 15درصد ارزان‌‌‌تر خریداری کرده‌‌‌اند، سود بیشتری نسبت به افرادی که واحد آماده خریده‌‌‌اند، نصیب آنها خواهد شد.
پیش‌‌‌خریدار احتیاط کند
با این حال، فعالان بازار مسکن شهر تهران در عین حال که پیش‌‌‌خرید و پیشفروش مسکن را یکی از روش‌‌‌های مهم و کلیدی برای تحقق هدف هر دو سمت تقاضا وعرضه مسکن، یعنی خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان از یکسو و تامین مالی پروژه برای سازنده از سوی دیگر می‌‌‌دانند و احیای بازار دوم معاملات مسکن را رویدادی مثبت ارزیابی می‌‌‌کنند، اما در عین حال، بر ضرورت احتیاط هر دو سمت معامله این بازار به‌خصوص پیش‌‌‌خریدار تاکید می‌‌‌کنند. این احتیاط از بابت احتمال تغییر هزینه‌‌‌ها وافزایش بهای ساخت در فرآیند اجرای پروژه است. در این صورت ریسک «بدعهدی غیرعمد» از سمت سازنده برای پیش‌‌‌خریداران وجود دارد و لازم است قبل از پیش‌‌‌خرید، «اعتبار حرفه‌‌‌ای سازنده» از روی سوابق، مورد بررسی قرار بگیرد و قرارداد نیز از پشتوانه حقوقی لازم برخوردار باشد.