جنگ مالیاتی با تورم مسکن

 چرخش تورم مسکن آمریکا به مسیر صعودی و حرکت آن در همین فاز طی ماه‌‌‌های اخیر باعث شده «میدان مقابله با رشد قیمت خانه» در این کشور گسترده‌‌‌تر شود. طی یک‌سال و نیم اخیر فدرال رزرو با اهرم «نرخ بهره» توانست تورم مسکن در شهرهای آمریکا را از قله نزدیک به 20 درصدی - به عنوان نرخ رشد بی‌‌‌سابقه قیمت از سال 2000 به بعد- پایین بیاورد به‌طوری که نیمه سال‌جاری میلادی این سطح از تورم ملکی به 3.1‌درصد به عنوان پایین‌‌‌ترین سرعت رشد قیمت خانه در این کشور رسید. اما در حال حاضر به دو دلیل مشخص، سرعت رشد قیمت مسکن به‌رغم سطح بسیار بالای نرخ بهره وام مسکن، بار دیگر افزایش پیدا کرده و از 5‌درصد گذشته است.

اکنون دولت‌‌‌های محلی در آمریکا به کمک مقامات مرکزی آمده‌‌‌اند تا با اهرم دوم و البته قدیمی، عوامل صعود قیمت مسکن را کنترل کنند. «مالیات سالانه ملکی» و «مالیات بر عایدی سرمایه ملکی» دو ابزار کهنه و همواره در حال استفاده در بازار مسکن این کشور است که دولت‌‌‌های محلی بسته به شرایط اقتصادی، نرخ‌های آن را تنظیم می‌کنند.

در برخی شهرها، برای کنترل روند رشد قیمت مسکن، نرخ مالیات سالانه ملکی قرار است سه برابر شود و به 0.05‌درصد برسد. این مالیات کمک می‌کند بخشی از مالکانی که طی سال‌های عصر کرونا با سیاست‌‌‌های انبساطی به خرید سرمایه‌‌‌ای ملک دست زدند، واحدهای مسکونی غیرمصرفی خود را روانه بازار اجاره کنند یا بفروشند. در کنار این مالیات، در برخی از شهرهای دیگر آمریکا، تغییراتی در نحوه دریافت مالیات بر فروش و مالیات بر عایدی سرمایه رخ داده است. در ماه‌‌‌های اخیر اگر‌چه افزایش بی‌‌‌سابقه نرخ بهره وام مسکن به سطح 8‌درصد باعث کاهش شدید تقاضای خرید خانه شد اما در سمت دیگر، مالکان خانه‌‌‌هایی که با نرخ 3‌درصد در سال‌های دور، ‌‌‌ صاحب مسکن شده بودند، تمایل به فروش و جابه‌جایی نشان ندادند تا مشمول هزینه بیشتر برای بازپرداخت قسط (با نرخ جدید) نشوند. این موضوع خود عاملی برای کمبود عرضه در بازار مسکن آمریکا شده است. ضمن آنکه، رکود ساخت مسکن نیز عرضه را پایین آورده است. جنگ مالیاتی می‌تواند بخشی از این چالش را مرتفع کند چون با افزایش نرخ مالیات‌‌‌های ملکی، هزینه نگهداری بلااستفاده نیز افزایش پیدا می‌کند. در بحبوحه افزایش هزینه‌‌‌های مسکن در ایالات متحده آمریکا رای‌دهندگان در سه شهر «مالیات‌های جدیدی» را برای «تامین بودجه مسکن در استطاعت» تایید کردند.  در شهرهای سیاتل واشنگتن، بولدر کلرادو و سانتافه تگزاس، به نظر می‌رسد افزایش بودجه برای اقدامات مسکنی به تصویب رسیده است. در سیاتل مالیات محلی بر مسکن سه برابر می‌شود. بولدر نیز مالیات فروش موجود برای مسکن در استطاعت را احیا خواهد کرد و در سانتافه مالیات خانه‌‌‌های لوکس بر واحدهایی که بیش از یک میلیون دلار فروخته می‌شود اعمال خواهد شد.  به اعتقاد یک محقق ارشد در موسسه مسکن و جوامع شهری، آنچه در اینجا اتفاق افتاده است تاییدی قوی بر «سرمایه‌گذاری عمومی» به عنوان استفاده‌‌‌ای معتبر از دلارهای مالیاتی است. اگر به رای‌دهندگان این فرصت داده شود که مالیات خود را برای مجموعه‌‌‌ای از پروژه‌‌‌های تعریف‌شده افزایش دهند، خواه به معنای مسکن در استطاعت، پارک یا حمل‌‌‌ونقل عمومی باشد، آنها تقریبا در هر نقطه‌ای از کشور حاضرند به آن رای دهند. رای‌دهندگان آمریکایی در فینیکس آریزونا و البوکرکی نیومکزیکو نیز قرار است اوراق قرضه‌‌‌ای را تصویب کنند که مسکن دراستطاعت و تلاش‌‌‌ها برای پیشگیری از بی‌‌‌خانمانی را تقویت می‌کند. اقدامات مشابهی نیز در سایر شهرهای کوچک آمریکا انجام شده است. با این‌‌‌حال، چنین طرح‌‌‌هایی در همه جا محبوب نبوده‌‌‌اند؛ رای‌دهندگان در سین‌سیناتی اوهایو افزایش مالیات بر درآمد را برای تامین مالی مسکن دراستطاعت نپذیرفتند.

برنامه سیاتل بیشترین بودجه را برای مسکن جمع‌آوری می‌کند و به شهر این امکان را می‌دهد که مالیات‌‌‌های اضافی مسکن خود را تا بیش از حدی که توسط قانون ایالت واشنگتن تصویب شده افزایش دهد. این برنامه جمع‌آوری بیش از 970 میلیون دلار تا سال 2030 را برای حمایت از ساخت‌‌‌وساز و نگهداری مسکن در استطاعت هدف‌گذاری کرده است. در این برنامه، صاحبان املاک در شهر به ازای هر‌هزار دلار ارزش ارزیابی‌شده ملک خود 45 سنت پرداخت خواهند کرد، به طوری که صاحب خانه‌‌‌ای که ارزش ملک او 800‌هزار دلار تخمین زده شده است، حدود 360 دلار در سال پرداخت خواهد کرد، در حالی که درحال حاضر مبلغ 108 دلار می‌‌‌پردازد. این برنامه همچنین طرح‌‌‌هایی برای افرادی که بی‌‌‌خانمانی را تجربه می‌کنند و حفاظت از کارگران کم‌درآمد در مقابل از دست دادن خانه‌‌‌هایشان دارد.  این مالیات بیش از 35 سال است که در سیاتل اعمال می‌شود و از ساخت و نگهداری واحدهای یارانه‌‌‌ای برای فروش و اجاره، و همچنین افرادی که بی‌خانمانی طولانی‌مدت را تجربه می‌کنند حمایت می‌کند. گفتنی است نزدیک به 100 سازمان محلی و ملی شهر از جمله اتحادیه‌‌‌های کارگری، اتاق بازرگانی و شرکت آمازون، که بزرگ‌ترین کارفرمای شهر است از این برنامه پشتیبانی کرده‌‌‌اند.

از سوی دیگر، بر اساس نتایج غیررسمی، در سانتافه تقریبا سه‌‌‌چهارم رای دهندگان موافق مالیات بر خانه‌‌‌های لوکس بوده‌‌‌اند. ساکنان این شهر با اکثریت قاطع به این مالیات رای مثبت دادند که بر املاک مسکونی فروخته‌شده به قیمت بیش از یک میلیون دلار، 3‌درصد مالیات وضع می‌کند و از درآمد آن برای تامین مسکن ارزان‌قیمت استفاده خواهد کرد. این مالیات تنها بر هر دلاری وضع می‌شود که از آستانه یک میلیون دلار فراتر رود؛ به عنوان مثال خریدار یک خانه 2 میلیون دلاری در شهر 30‌هزار دلار مالیات اضافی پرداخت خواهد کرد. انتظار می‌رود که مالیات جدید سالانه حدود 6 میلیون دلار برای صندوق مسکن در استطاعت شهر جمع‌آوری کند که برای ساخت و نگهداری مسکن افراد کم‌درآمد استفاده می‌شود.  این حمایت قاطع از مالیات بر فروش املاک گران‌قیمت می‌تواند برای طرفداران اقدام مشابه در شیکاگو نیز نوید خوبی باشد. کمیته شورای شهر شیکاگو اخیرا به پیشبرد طرحی رای داده است که بر فروش املاک و مستغلات بیش از یک میلیون دلار مالیات می‌بندد.  رای‌دهندگان در لس آنجلس نیز سال گذشته مالیات اضافی را برای معاملات بیش از 5 میلیون دلار تصویب کردند. با این‌حال، این برنامه با شکایاتی از سوی انجمن املاک سانتافه مواجه است که با آن مخالف هستند. مالیات بر خانه‌‌‌های مجلل که سال گذشته در لس‌آنجلس برای تامین بودجه پیشگیری از بی‌خانمانی تصویب شد نیز با مخالفت‌‌‌هایی مواجه است.

سیل تدابیر حمایتی مسکنی در شهرهای مختلف آمریکا درحالی صورت گرفته است که برنامه‌‌‌هایی که با رای‌گیری انجام می‌‌‌شوند در بیش از 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده‌‌‌اند. به گفته بلومبرگ، امسال 41 اقدام در هشت ایالت انجام شده است و انتظار می‌رود سال آینده تدابیر بسیار بیشتری در ایالت‌‌‌های آمریکا به رای‌گیری گذاشته شوند که گستره‌‌‌ای از موضوعات از جمله عدالت اقتصادی را شامل می‌‌‌شوند.  این موج حمایت‌‌‌های مسکنی از اقشار آسیب‌پذیر جامعه در شهرهای مختلف آمریکا درحالی صورت گرفته است که طبق گزارشی از سی‌‌‌ان‌‌‌ان استطاعت‌پذیری مسکن در این کشور تضعیف شده است، به طوری که این سطح از استطاعت‌پذیری مسکن از سال 1984 بی‌سابقه است. طبق تحقیقات انجام شده اکنون حدود 41‌درصد از درآمد متوسط ماهانه خانوارهای آمریکایی برای پوشش اصل و بهره یک خانه با قیمت متوسط نیاز است. این شرایط درحالی ایجاد شده است که اقتصاد آمریکا برای مبارزه با تورمی که در طول یک نسل بدترین محسوب می‌‌‌شد نرخ‌های بهره را به شدت افزایش داده است. نرخ وام مسکن 30 ساله آمریکا طی هفته‌‌‌های گذشته به حدود 8‌درصد رسید، که بالاترین سطح از سال 2000 محسوب می‌شود. این نقطه عطف در زمانی اتفاق افتاد که بازده اوراق خزانه 10 ساله آمریکا به سطوحی رسید که از سال 2007 مشاهده نشده بود. به گفته انجمن بانکداران وام مسکن آمریکا، این افزایش در نرخ‌ها سبب کاهش قابل‌توجه تقاضای مسکن شد.

با وجود این طبق اطلاعات سایت شرکت خدمات مالی بنک ریت (Bankrate)، میانگین نرخ وام‌های مسکن 30‌ساله هفته گذشته به 7.69‌درصد کاهش یافت، که تا حدی به دلیل روند نزولی بازده اوراق خزانه‌داری 10 ساله آمریکاست که مرتبط‌ترین معیار برای وام مسکن 30 ساله محسوب می‌شود. با این‌حال، این نرخ همچنان با نرخ 3.8 درصدی قبل از کووید-19 در پاییز 2019 کیلومترها فاصله دارد.

مالیات‌‌‌های مسکن آمریکا چگونه کار می‌‌‌کند؟

مالکان املاک و مستغلات در آمریکا با دو مالیات اصلی سرکار دارند؛ مالیات بر دارایی که به آن مالیات بر املاک نیز گفته می‌شود، و مالیات بر عایدی سرمایه. دولت‌‌‌های محلی در آمریکا برای کمک به پرداخت خدمات و پروژه‌‌‌هایی که به نفع جامعه است مانند خدمات اورژانسی، کتابخانه‌‌‌ها، مدارس، جاده‌‌‌ها و مواردی از این قبیل، مالیات بر املاک و مستغلات را جمع‌آوری می‌کنند. این مالیات براساس ارزش ارزیابی شده زمین و ساختمان روی آن هر ساله توسط ارزیابان محاسبه می‌شود. تا زمانی که شخصی مالک ملکی باشد باید مالیات بر دارایی خود را پرداخت کند و حتی زمانی که از آن به عنوان اقامتگاه اصلی نیز استفاده نشود باز هم پرداخت آن ضروری است.  نرخ مالیات بر دارایی (املاک) در ایالت‌‌‌های مختلف آمریکا متفاوت است، اما میانگین آن حدود 1.11‌درصد است. مالکان خانه در ایالت متحده هر سال به طور متوسط 2‌هزار 690 دلار مالیات بر دارایی (املاک) پرداخت می‌‌‌کنند. نوع دیگری از مالیات که سرمایه‌گذاران و مالکان املاک در آمریکا می‌‌‌پردازند مالیات بر عایدی سرمایه است. اگر درآمد حاصل از فروش ملک بیشتر از هزینه آن باشد مالک باید این مالیات را پرداخت کند. مالیات بر عایدی سرمایه ملکی در زمان فروش ملک بر سود سرمایه اعمال می‌شود.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ملکی کمتر از نرخ مالیات بر درآمد معمولی است. اگر خانه یا ملکی در کمتر از یکسال پس از خرید آن فروخته شود، عایدی سرمایه کوتاه‌مدت مانند درآمد عادی مشمول مالیات می‌شود که می‌تواند تا 37‌درصد باشد. اما مالیات بر سود سرمایه بلندمدت برای املاکی که بیش از یکسال از خرید آنها می‌‌‌گذرد بسته به دسته مالیات بر درآمد، می‌تواند صفر، 15‌درصد یا 20‌درصد باشد.  محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه در املاک و مستغلات می‌تواند کمی پیچیده باشد، چراکه نرخ مالیات به عوامل مختلفی بستگی دارد شامل: دسته مالیات بر درآمد مالک؛ وضعیت تاهل مالک؛ مدتی که از خرید ملک می‌‌‌گذرد و اینکه ملک محل سکونت اصلی مالک است یا ملک سرمایه‌گذاری است.