تماشاچی‌ها در بازار مسکن

هاجر شادمانی: بازگشت گروهی از تماشاچی‌‌‌ها به بازار مسکن شهر تهران در دومین ماه از پاییز، سطح معاملات خرید آپارتمان را زیر کف حداقلی، جابه‌‌‌جا کرد. تازه‌‌‌ترین آمارها از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین نتایج تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی پایتخت نشان می‌‌‌دهد آبان امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان حول و حوش 15‌درصد نسبت به ماه قبل یعنی مهرماه رشد کرد و بازار به لحاظ حجم معاملات تکانی خفیف تجربه کرد. تعداد معاملات خرید آپارتمان که مهر امسال معادل 3100 فقره و زیر کف حداقل تعداد معاملات در یک ماه قرار داشت با این رشد 15درصدی اندکی جابه‌‌‌جا شده و به سطح 3‌هزار و 600 معامله رسید.

رشد 15درصدی تعداد معاملات خرید مسکن تنها در یک‌ماه اگرچه در برخی از مقاطع زمانی که بازار در زیر سطح رکود قرار ندارد، رشدی محسوس در تعداد معاملات مسکن در فاصله زمانی یک‌ماهه محسوب می‌شود اما به دو دلیل عمده نشانه‌‌‌ای از قرار گرفتن بازار مسکن آبان در فاز بهبود نیست.

در واقع بنا بر این دو علت همچنان بازار در رکود به سر می‌‌‌برد و همچنان تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران زیر کف حداقل معاملات ماهانه در مقایسه با شرایط عادی و غیررکودی بازار است. یک علت اینکه همچنان بازار مسکن در فاز رکود قرار دارد و 15‌درصد رشد در حجم معاملات اگرچه در ظاهر قابل‌توجه به نظر می‌رسد اما در مورد شرایط آبان ماه بازار مسکن نمی‌توان از آن به تکان محسوس در تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت تعبیر کرد مربوط به تعداد معاملات افزایش یافته در آبان ماه نسبت به مهرماه به لحاظ «فقره» است. در آبان ماه اگرچه تعداد معاملات خرید مسکن در یک ماه 15‌درصد رشد کرد اما این 15‌درصد رشد تنها شامل افزایش 500 فقره معامله خرید آپارتمان نسبت به مهرماه (ماه قبل) بود. این رشد 500 فقره‌‌‌ای، رشد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود. از سوی دیگر و به عنوان دلیل دوم، این رشد از آنجا قابل‌توجه نیست که عملا تغییری در شرایط رکود عمیق معاملاتی بازار مسکن شهر تهران ایجاد نکرده است.

سطح معاملات خرید مسکن که در مهرماه زیر کف حداقل تعداد معاملات در شرایط نرمال بود به‌رغم این افزایش 15درصدی همچنان زیر کف تعداد نرمال معاملات خرید مسکن در یک ماه قرار دارد. در شرایط عادی و معمولی بازار مسکن حداقل ماهانه 10‌هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شود. مرز رکود و رونق معاملاتی نیز رسیدن سطح معاملات به حول و حوش دست‌‌‌کم 5 تا 6‌هزار فقره در ماه است. تعداد معاملات خرید آپارتمان هم در مهرماه و هم در آبان امسال(به رغم رشد 15درصدی در آبان) همچنان به میزان قابل‌توجهی نه تنها کمتر از تعداد معاملات ماهانه مسکن در شرایط عادی است که با مرز رکود و رونق نیز فاصله قابل‌توجهی دارد. یعنی خیلی کمتر از نصف حالت متعارف است. حتی حجم 3‌هزار و 600 واحدی معامله فروش مسکن در آبان ماه از تعداد معاملات آپارتمان در ماه تعطیل یا نیمه تعطیل بازار مسکن یعنی فروردین ماه ‌‌‌های متعارف معاملات ملکی، کمتر است. در شرایط معمول و غیر رکودی درفروردین ماه که عملا به دلیل تعطیلات نوروز بازار مسکن عملا تعطیل و در یک حالت خوشبینانه نیمه تعطیل است، به طور متوسط حدود 4‌هزار فقره معامله خرید مسکن در این ماه انجام می‌شود. تعداد معاملات آبان ماه همچنان کمتر از این میزان بود.

به همین علت این میزان رشد 15درصدی در یک ماه را نمی‌توان به منزله تکان محسوس در حجم معاملات خرید آپارتمان گزارش کرد. بازار همچنان در شرایط رکود معاملاتی است و هم آمارهای رسمی و هم نتایج تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات خرید وفروش آپارتمان در شهر تهران، ادامه رکود را تایید می‌‌‌کند. با این حال، افزایش 15درصدی حجم معاملات در همین سطح حداقلی، یک علت مهم دارد و آن بازگشت گروه اندکی از متقاضیان و تماشاچی‌‌‌های بازارمسکن به این بازار در آبان ماه است.

بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد نتیجه 4 ماه کاهش و ثبات قیمت مسکن در فاصله تیرماه تا پایان مهر 1402، خود را در شکل بازگشت گروهی از تماشاچی‌‌‌های منتظر در حاشیه بازار به درون بازار منعکس کرده است.

قیمت مسکن تهران در آبان

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آبان ماه امسال در شهر تهران به حول وحوش 75 میلیون و600هزار تومان رسید که این میزان در مهرماه امسال(یک‌ماه قبل)، حدود 76 میلیون تومان بود. این دو سطح قیمت نشان‌دهنده کاهش حدود 0.5درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهرماه است. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه در حالی در مقایسه با مهر امسال 0.5‌درصد کاهش را نشان می‌‌‌دهد که نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آبان سال قبل 62‌درصد رشد را نشان می‌‌‌دهد. بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان‌دهنده کاهش شیب تورم نقطه به نقطه مسکن در آبان ماه امسال است. مهر امسال تورم نقطه به نقطه 74‌درصد گزارش شد اما در آبان به 62‌درصد رسید. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای تابستان تا پایان آبان ماه امسال حدود 4‌درصد کاهش یافته است.

علت بازگشت تماشاچی‌‌‌ها

برآیند تغییرات قیمت مسکن در 5 ماه، علت بازگشت گروهی از تماشاچی‌‌‌های بازار مسکن به این بازار در آبان ماه و رشد 15درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان دراین ماه نسبت به ماه قبل-مهرماه- را رمزگشایی می‌‌‌کند. روند 5 ماه اخیر منتهی به پایان آبان ماه متوسط قیمت و تورم مسکن شهر تهران نشان می‌‌‌دهد، بازار مسکن آبان ماه بعد از سه ماه پیاپی کاهش تابستانه میانگین قیمت و ثبت تورم منفی از یکسو و یک ماه ثبات قیمت و ریزنوسان جزئی کمتر از یک‌درصد در مهرماه، با ارسال یک سیگنال به تماشاچیان بازار، برخی از آنها را به ورود به بازار و انجام معاملات خرید ترغیب کرده است.

در واقع در شرایطی که در تابستان سه ماه پیاپی متوسط قیمت مسکن کاهش یافت، در مهرماه ریزنوسان مثبت زیر یک‌درصد تجربه شد. این ریزنوسان در واقع حکم ثبات قیمت را دارد. آبان ماه هم ریزنوسان منفی قیمت در حد کاهش 0.5 درصدی به ثبت رسید.

در شرایطی که 4 ماه پی در پی، بازار مسکن به طور کلی از هرگونه رشد محسوس و جهش قیمت و همچنین هیجان قیمتی و معاملاتی به دور بود، نه تنها در آبان ماه(ماه پنجم دور بودن بازار از هیجان قیمتی)، تورم مسکن منفی شد که تحت‌تاثیر این فضای کاهش و ثبات قیمتی بخشی از متقاضیان از این فضا برای خود فرصت ایجاد کرده و اقدام به خرید آپارتمان کردند. گروه کوچکی از مصرف‌کننده‌‌‌ها و گروه اندکی از سرمایه‌گذارها وارد بازار شده و مسکن خریداری کردند. تقاضای مصرفی عمدتا تبدیل به احسنی‌‌‌ها و گروه اندکی خانه‌‌‌اولی و تقاضای سرمایه‌‌‌ای از جنس خریداران بلند مدت آپارتمان با بودجه‌‌‌های حول و حوش 3 تا 5 میلیارد تومانی، افرادی بودند که بر سطح اندک معاملات مسکن در آبان ماه اثر گذاشته وآن را به طور خفیف افزایش دادند. اما بازار مسکن آبان ماه آن طور که نتایج تحقیقات میدانی و واقعیت‌‌‌های اقتصادی نشان می‌‌‌دهد یک غایب بزرگ نیز داشت. این غایب بزرگ همان گروهی از خریداران هستند که همیشه ردپای آنها در تشدید هیجان بازار مسکن و ثبت تورم‌‌‌های بالا دیده می‌شود.

بازار مسکن آبان ماه به طور کلی از تقاضای سوداگری و سفته‌بازی خالی بود. موج‌‌‌سواران تورم مسکن در شرایطی که هیچ چشم‌‌‌اندازی برای رشد محسوس قیمت‌ها در کوتاه مدت ومیان مدت وجود ندارد، به طور کامل از بازار خارج شده‌‌‌اند و هیچ نقشی در افزایش 15 درصدی حجم اندک معاملات خرید مسکن در آبان ماه امسال ایفا نکرده‌‌‌اند. در واقع این افزایش 500 فقره‌‌‌ای حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه امسال از سوی مصرف‌کننده‌‌‌ها و سرمایه‌گذارهای بلندمدت بوده است. چرا که هیچ علائمی از بازگشت انتظارات تورمی به بازار مسکن فعلا رصد نمی‌شود و فعالان بازار مسکن وکارشناسان، ادامه شرایط رکودی را برای این بازار پیش‌بینی می‌‌‌کنند. حتی تعدادی از فعالان بازار مسکن در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد اعلام کردند اگر این شرایط رکودی کماکان ادامه داشته باشد حتی انتظار ادامه شرایط فعلی یعنی کاهش‌‌‌ و ثبات مشابه وضعیت 5 ماه اخیر دور از انتظار نیست. مگر اینکه شرایط ماه‌‌‌های بعد اقتصاد کلان، حوزه سیاسی و روابط بین‌الملل تحت‌تاثیر اتفاقات پیش‌بینی نشده متفاوت از ماه‌‌‌های قبل رقم بخورد.

تغییر جهت عرضه و تقاضای ملکی

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد طی آبان ماه و روزهای ابتدای آذر ماه نوعی تغییر جهت در عرضه و تقاضای ملکی رخ داده است.

این تغییر جهت که به افزایش جزئی تقاضا برای خرید آپارتمان در آبان ماه و در روزهای ابتدایی آذر منجر شده است در سمت عرضه نیز به چشم می‌‌‌خورد.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در آبان و روزهای ابتدای آذر امسال نه‌تنها برخی از تماشاگران بازار از هر دو نوع طیف مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار بلندمدت به بازار بازگشته و آپارتمان خریده‌‌‌اند یا در جست‌وجو برای خرید هستند که در سمت عرضه نیز تغییراتی نسبت به ماه‌‌‌های اخیر رخ داده است که در نهایت بخشی از این تغییرات در افزایش 500 فقره‌‌‌ای حجم معاملات مسکن آبان ماه اثرگذار بوده است و می‌تواند روند معاملات مسکن در آذر را نیز تحت‌تاثیر قرار دهد.

در کنار افزایش جزئی تقاضا برای خرید مسکن در آبان ماه که به روزهای ابتدایی آذر نیز کشیده شده است، عرضه واقعی فایل فروش به بازار نیز افزایش یافته است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن می‌‌‌گویند اگر چه در همه 5ماه اخیر و به‌رغم کاهش قیمت در بازار مسکن، فایل فروش در بازار وجود داشت و نسبت به تعداد متقاضیان خرید بیشتر بود اما آبان ماه، هم فایل فروش افزایش داشت و هم تعداد فروشنده‌‌‌های واقعی. در چهار ماه منتهی به انتهای مهر، فایل فروش در بازار موجود بود اما فروشنده‌‌‌ها به ندرت به خریدار روی خوش نشان می‌‌‌دادند و در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌‌‌کردند اما در آبان ماه شرایط کاهش و ثبات قیمت برای فروشنده‌‌‌ها هم قابل پذیرش و تثبیت شد و تعداد فروشنده‌‌‌های واقعی و پای کار در بازار افزایش یافت.

این موضوع خود باعث بازگشت فایل‌‌‌های اکازیون یا با قیمت پیشنهادی مناسب‌‌‌تر از عرف روز بازار به بازار مسکن بعد از چند سال شده است. واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند از زمان اوج‌‌‌گیری جهش قیمت در بازار، یعنی عملا از سال 98 به بعد فایل اکازیون در بازار مسکن وجود نداشت یا اگر به صورت محدود و موردی فایل اکازیونی وارد بازار می‌‌‌شد خود واسطه‌‌‌ها آن را خریداری کرده و بعد از مدتی با قیمت بالاتر می‌‌‌فروختند اما هم‌‌‌اکنون به دلیل نبود انتظارات تورمی در بازار مسکن این فایل‌‌‌ها نه‌تنها افزایش پیدا کرده است بلکه صرف سوداگری نشده و به بازار مصرف عرضه می‌شود. از سوی دیگر تخفیف و انعطاف قیمتی در سمت فروش نیز به بازار برگشته است. برخی از مالکان و فروشنده‌‌‌ها اعلام می‌کنند حاضر به کاهش قیمت پای معامله هستند. فروش مرحله‌‌‌ای نیز که در بسیاری موارد و در دوره اوج قیمت‌ها در تعداد قابل‌توجهی از معاملات حذف شده بود بار دیگر با نسبت‌‌‌های پرداختی مرحله‌به‌مرحله (چهار‌مرحله‌‌‌ای) به بازار برگشته است. در دوره اوج قیمت مراحل متعارف پرداخت پول از مبایعه‌‌‌نامه تا سند از چهار مرحله به دو یا سه مرحله و در برخی موارد حتی به یک مرحله کاهش یافته بود. برخی واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در صورت ادامه شرایط فعلی می‌توان پیش‌بینی کرد که این مراحل از چهار مقطع زمانی نیز بیشتر شود و به پنج مرحله پرداختی یا بیشتر نیز افزایش یابد. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند آبان ماه، ماه بازگشت قدرت چانه‌‌‌زنی خریداران به بازار مسکن بعد از چند سال بود.

رشد خرید‌‌‌ها از مناطق متوسط

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد رشد جزئی معاملات مسکن که منجر به افزایش 500 فقره‌‌‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه امسال نسبت به مهرماه شد، در مناطق متوسط بیشتر بوده است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی محله‌‌‌های جنوبی می‌‌‌گویند زنگ‌‌‌خور و مراجعه برای اطلاع از شرایط بازار از سوی متقاضیان خرید افزایش یافته است اما در مناطق مصرفی متوسط مانند منطقه 5 واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند تعداد معامله‌‌‌ها از صفر معامله در دو ماه اخیر به دو تا سه مورد در آبان و ابتدای آذر افزایش یافته است.واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در حال حاضر چهار گروه خریدار در بازار معاملات مسکن حضور دارند. اولین گروه که بیشترین وزن تقاضا مربوط به آنهاست متقاضیان تبدیل به احسن مسکن هستند که می‌‌‌خواهند خانه خود را ارتقا دهند و به دلیل شرایط بازار ترجیحشان به معاوضه واحد خود با آپارتمان مورد نظر است. گروه دوم خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی هستند که در چند سال اخیر در محله‌‌‌های بالاتر سکونت داشته‌‌‌اند اما هم‌‌‌اکنون به دلیل رشد شدید اجاره‌‌‌بها، اجاره‌‌‌نشینی را به صرفه ندانسته یا از توانشان خارج شده است؛ یک گروه از آنها به قصد سکونت و گروهی دیگر به قصد خرید آپارتمانی با هدف حفظ سرمایه و تبدیل به واحد دلخواه در آینده به بازار مسکن مناطق ارزان‌‌‌تر وارد شده و متقاضی خرید هستند. گروه آخر نیز سرمایه‌گذاران بلندمدت هستند که در مناطق جنوبی با بودجه حدود 2 تا 3میلیاردی و در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند منطقه 5 با بودجه حول و حوش 4 تا 6 میلیارد تومانی در جست‌وجوی خرید آپارتمان و عرضه آن به بازار اجاره هستند.

سازنده‌‌‌ها پای میز معامله

در این میان واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن تهران از ورود برخی از سازنده‌‌‌ها به بازار مسکن در نقش فروشنده آپارتمان نوساز خبر می‌دهند. سازنده‌‌‌ها که دست‌‌‌کم طی یک سال و نیم اخیر به دلیل رشد و تورم مستمر هزینه‌‌‌های ساخت از یک طرف و شرایط بازار مسکن از سوی دیگر تمایل چندانی به فروش واحدهای آماده نداشتند هم‌‌‌اکنون به شکل محدود وارد بازار شده و نسبت به فروش برخی از واحدهای خود اقدام کرده‌‌‌اند. واسطه‌‌‌ها پیش‌بینی می‌کنند اگر شرایط رکود بازار همچنان ادامه پیدا کند تعداد بیشتری از فایل‌‌‌های نوساز از سوی سازنده‌‌‌ها وارد بازار فروش خواهد شد.