صحنه‌گردانان بازار اجاره

دو صحنه‌‌‌‌گردان اصلی بازار اجاره، روندی متفاوت برای اجاره‌‌‌‌بهای کشور در میانه پاییز، رقم زدند. تازه‌‌‌‌ترین بررسی‌‌‌‌های دنیای‌اقتصاد بر مبنای آمار رسمی منتشر شده درباره تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور نشان می‌‌‌‌دهد، تورم اجاره مسکن در آبان ماه مسیری متفاوت از تورم مسکن در پیش گرفته و از سوی دیگر نسبت تورم اجاره به تورم عمومی را معکوس کرده است. نبض اجاره‌‌‌‌بهای پاییز به کاهش قیمت مسکن تنها یک واکنش خفیف  نشان داد. به روایت تازه‌‌‌‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن، آبان ماه امسال، تورم ماهانه اجاره کشوری، معادل 4.1‌‌‌درصد به ثبت رسید. این میزان در مهرماه 4.3درصد بود.

روند متفاوت اجاره از قیمت مسکن

بررسی آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کشور نشان‌‌‌دهنده روند متفاوت تورم اجاره نسبت به تورم مسکن در ماه‌‌‌‌های اخیر است. اجاره‌‌‌‌بها در آبان ماه به روایت مرکز آمار در حالی تورم ماهانه 4.1درصدی را تجربه کرده است که آمارها نشان‌‌‌دهنده رشد منفی یا تورم منفی قیمت مسکن در این ماه در تهران است. اگر چه هنوز آمار رسمی مربوط به تغییرات قیمت و تورم مسکن شهرهای کشور منتشر نشده است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌‌دهد تحولات بازار مسکن شهر تهران تغییرات این بازار در سایر شهرها را نمایندگی می‌‌‌‌کند و در سایر شهرها نیز متوسط قیمت مسکن مسیر کاهشی داشته است.

براساس آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای واحدهای مسکونی، تورم کشوری اجاره مسکن در 5 ماهه اول امسال 11‌‌‌درصد بوده است. به این معنا که متوسط اجاره‌‌‌‌بها در شهرهای کشور طی سه ماه تابستان ودو ماه پاییز 11‌‌‌درصد رشد کرده است. اما آمارهای رسمی از تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران که تحولات قیمت خرید وفروش آپارتمان‌‌‌‌ها در سایر شهرها را نمایندگی می‌‌‌‌کند نشان می‌‌‌‌دهد در این بازه زمانی یعنی از ابتدای تابستان تا پایان آبان ماه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران کاهش 5درصدی داشته است. این موضوع نشان می‌‌‌‌دهد در این بازه زمانی(ابتدای تابستان تا انتهای آبان 1402) عملا تورم اجاره از تورم مسکن تبعیت نکرده است. این در حالی است که همواره یکی از مهم‌ترین عوامل در تحولات بازار اجاره، تورم مسکن و ارتباط رشد قیمت آپارتمان‌‌‌‌ها با تورم اجاره است. اما عملا در حالی که در 5 ماهه منتهی به پایان آبان  متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرها مسیر تورمی منفی داشته است اما متوسط اجاره‌‌‌‌بها در کشور 11‌‌‌درصد افزایش داشته است.

نسبت اجاره به تورم عمومی معکوس شد

یک رویداد مهم دیگر که تازه‌‌‌‌ترین آمارهای رسمی درباره تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای کشوری آن را منعکس می‌‌‌‌کند، معکوس شدن نسبت تورم اجاره به تورم عمومی است.

نسبت تورم عمومی به تورم اجاره تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، به طور میانگین معادل 1.5 بود. یعنی به طور متوسط در سال‌‌‌‌های قبل از جهش قیمت، تورم عمومی 1.5 برابر تورم اجاره کشوری بود. اما در آبان امسال این نسبت معکوس شد و نرخ تورم اجاره از تورم عمومی جلو زد؛ به واسطه تحولات بازار اجاره مسکن کشور در آبان  امسال، نسبت تورم اجاره به تورم عمومی 1.01 شده است.  بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌‌دهد، از ابتدای دهه 90، یک‌بار در سال 93، تورم اجاره مسکن از تورم عمومی سبقت گرفت. بعد از آن تورم عمومی همواره جلوتر از تورم اجاره بود اما در آبان این نسبت معکوس شد. براساس آمارهای رسمی، بر مبنای اطلاعات مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن که به تازگی مرکز آمار ایران آن را منتشر کرده است اجاره‌‌‌‌بها در شهرهای کشور در آبان امسال نسبت به آبان سال گذشته 39.6‌‌‌درصد افزایش یافت. نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه در آبان امسال، 39.2‌‌‌درصد بوده است. این آمارها به تنهایی گویای سبقت آبان ماه تورم اجاره از تورم عمومی است. روندی که در ماه‌‌‌‌های گذشته معکوس بود. بر این اساس، نسبت تورم عمومی به تورم اجاره به 0.98 رسیده است. به این ترتیب در آبان امسال دو رویداد متفاوت در بازار اجاره مسکن کشور تجربه شد؛ یک رویداد مربوط به مسیر غیر‌‌‌هم جهت تورم مسکن و تورم اجاره بود؛ به‌‌‌رغم کاهش قیمت مسکن در 5 ماه منتهی به پایان آبان امسال، و حتی در آبان ماه، تورم اجاره  در این بازه‌ زمانی، مثبت شد. از سوی دیگر، برای اولین بار بعد از سال 93، تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. در دو ماه پاییز یعنی مهر و آبان اجاره‌‌‌‌بها به ترتیب 4.3 و 4.1‌‌‌درصد نسبت به ماه قبل رشد داشت.

علت سبقت تورم اجاره در پاییز

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت وقوع دو رویداد متفاوت در بازار اجاره در آبان امسال نشان می‌‌‌‌دهد دو صحنه‌‌‌‌گردان اصلی بازار اجاره در این فصل، در ثبت این دو رویداد، مداخله داشته‌‌‌‌اند. در واقع و در حالی که، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است، در ماه‌‌‌‌های اخیر، «اثر کاهش قیمت مسکن» بر «تورم اجاره» کمتر از «اثر دو صحنه‌‌‌‌گردان اصلی بازار اجاره» بود. یکی از این دو صحنه‌‌‌‌گردان‌‌‌‌ها «اثرافزایش دارایی ملکی و نسبت قیمت به اجاره مسکن» است.

 تحت‌‌‌تاثیر چند سال جهش مستمر قیمت در بازار مسکن شهرها، ارزش دارایی ملکی موجران به میزان چشمگیری افزایش یافت و از آنجا که یکی از فاکتورهای مهم در تعیین میزان اجاره‌‌‌‌بها و ‌‌‌درصد رشد آن، قیمت مسکن است و در واقع اجاره‌‌‌‌بها از یک زاویه مهم تابعی از قیمت مسکن و تغییرات آن است این رشد شدید ارزش قیمت مسکن، خود را روی افزایش ارزش اجاره‌‌‌‌ای واحدهای مسکونی منعکس کرد.  در دوره اوج جهش قیمت مسکن نسبت قیمت به اجاره‌‌‌‌بهای مسکن که در اصطلاح به آن نسبت Pبه R گفته می‌شود به عدد 30 رسید اما اخیرا و تحت‌‌‌تاثیر ادامه رشد اجاره‌‌‌‌بها، این نسبت به 21رسیده است. یعنی کاهش نسبت قیمت به اجاره‌‌‌‌بها و حرکت آن در جهت احیای نسبت متعارف، ناشی از کاهش مستمر قیمت مسکن نبوده است بلکه این بازگشت در نتیجه افزایش مستمر اجاره‌‌‌‌بها و هزینه‌‌‌‌دهی مستاجرها در این بازار رخ داده است.

اثر کمبود عرضه ملکی

یک بازیگردان دیگر تورمی در بازار اجاره که رویدادهای اخیر این بازار را شکل داده است مربوط به اثر کمبود عرضه مسکن به بازار است. کمبود عرضه کلی آپارتمان نه تنها در بازار معاملات خرید و فروش که در بازار اجاره بیش از پیش خود را نشان داده است. تحت‌‌‌تاثیر چند سال کاهش و افت مستمر تیراژ ساختمانی جدید و در نتیجه افزایش عمق رکود در بازار ساخت و عرضه آپارتمان نوساز به بازار مسکن، بازار اجاره نیز تحت‌‌‌تاثیر قرار گرفته و در بدترین حالت به لحاظ بی‌‌‌تعادلی عرضه و تقاضا واقع شده است. کمبود عرضه به بازار مسکن از یکسو و افزایش تقاضا در بازار اجاره تحت‌‌‌تاثیر افزایش ورودی به این بازار و کاهش خروجی از آن به دلیل از دست رفتن توان خرید مسکن در دوره جهش قیمت‌ها، شرایط تورمی در این بازار را تشدید کرده است. هم اکنون، عرضه جدید به بازار اجاره در کمترین حد قرار دارد؛ در مقابل بیشترین میزان پمپاژ تقاضا به بازار اجاره با ورودی بالا به این بازار و خروجی اندک از آن رصد می‌شود. در کنار این دو صحنه‌‌‌‌گردان، سطح بالای تورم عمومی نیز عاملی برای «تعیین سطح بالای اجاره‌‌‌‌بها از سوی موجران برای پوشش هزینه‌‌‌‌های زندگی» شده است.

چرا مسیر اجاره متفاوت شد؟

در بازار مسکن، عامل جهش قیمت از سمت تقاضا، «خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای» بود که با کاهش انتظارات تورمی، این بازیگر از بازار خارج و قیمت شروع به کاهش کرد.

 اما در بازار اجاره، تنها بازیگر، «مستاجر» است که تغییر انتظارات تورمی ماه‌‌‌‌های اخیر، تاثیری در رفتار آنها نداشته است؛‌‌‌‌ چون بازار اجاره کاملا مصرفی است. مگر آنکه، کاهش پایدار قیمت مسکن به سطح متعارف، از حجم تقاضای اجاره بکاهد.

در واقع تغییر مسیر تورمی در بازار اجاره منوط به استمرار کاهش قیمت در بازار مسکن است. این کاهش باید تا جایی ادامه پیدا کند که خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها و مستاجرها بتوانند توانمندی مالی لازم برای ورود به بازار مسکن وخرید آپارتمان به دست آورند. در غیراین صورت چشم‌‌‌‌اندازی برای تورم منفی در بازار اجاره مشابه آنچه در ماه‌‌‌‌های اخیر در بازار خرید و فروش مسکن مشاهده شد (کاهش قیمت)، تصور نخواهد شد.کنترل تورم عمومی نیز در این میان نقش مهمی ایفا می‌‌‌‌کند.

تبعات ادامه شرایط فعلی

کارشناسان نسبت به تبعات ادامه شرایط فعلی در بازار مسکن و بازار اجاره هشدار می‌‌‌‌دهند. آنها خطاب به سیاستگذاران می‌‌‌‌گویند: اگر تورم عمومی با اصلاحات سیاست‌‌‌‌های اقتصادی از جمله کاهش نرخ رشد پایه پولی، پایین نیاید، سطح بالای تورم اجاره مسکن باعث «جداگزینی طبقات درآمدی» در شهرها، تشدید سکونت‌‌‌‌ غیررسمی و کاهش مصرف خوراکی (کالری) خواهد شد. طبقاتی شدن شهرها نیز یکی دیگر از پیامدهای این شرایط است. رشد شدید هزینه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌نشینی برای بسیاری از خانوارهای مستاجر هم‌‌‌‌اکنون شرایط سختی را ایجاد کرده و آنها را ناچار به کاهش سطح کیفیت زندگی برای کاهش هزینه‌‌‌‌ها به منظور تامین مالی اجاره‌‌‌‌نشینی کرده است. از آن جمله بسیاری از خانوارها هم‌‌‌‌اکنون سهم کالری و مواد غذایی مورد استفاده وموردنیاز خانوار را  در سبد هزینه‌های خود کاهش داده‌‌‌‌اند تا بتوانند هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی خود را تامین کنند. بسیاری از مستاجرها نیز در دو سال گذشته به دنبال رشد شدید هزینه اجاره‌‌‌‌نشینی و سایر هزینه‌‌‌‌های زندگی خود ناچار به مهاجرت اجباری به مناطق ارزان‌‌‌‌تر شهر وحتی حومه شده‌‌‌‌اند.

دولت مسکن اجاره‌‌‌‌ای بسازد

فردین یزدانی، صاحب‌‌‌نظر اقتصاد مسکن با اشاره به دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در بازار اجاره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: پیش‌تر نیز به سیاستگذار بخش مسکن درباره تبعات این شرایط هشدار داده شده بود. از آن جمله در سال 1400 توصیه کردیم دولت به ساخت مسکن ملکی برای گروه‌‌‌‌های کم‌‌‌‌درآمد اصرار نداشته باشد. وی افزود: اگر اصرار بر ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال است، حداقل 200‌‌‌هزار واحد به «مسکن اجاره‌‌‌‌ای» در حاشیه شهرهای بزرگ اختصاص پیدا کند تا از این طریق گروه‌‌‌‌های کم‌‌‌‌درآمد که اساسا توان ورود به بازار مسکن ملکی را ندارند بتوانند در خانه‌‌‌‌های استیجاری با سطوح مناسب اجاره ساکن شده و به تدریج توانمند شوند.