کلید‌به‌کلید چینی در تهران

هاجر شادمانی : در لایحه بودجه 1403 شهر تهران که از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد، درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی معادل 144‌درصد افزایش یافته است؛ آیا این افزایش به معنای آن است که سال آینده مبلغ عوارض ساختمانی دو برابر ‌‌‌می‌شود یا شهرداری با پیش‌بینی افزایش تیراژ ساخت‌وساز، افزایش درآمد از این محل را تخمین زده است؟

در این زمینه لازم است نگاهی به روند رشد آمار صدور پروانه ساخت‌وساز در تهران داشته باشیم. آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 1400 معادل 5‌هزار پروانه و به طور دقیق 5600 پروانه بود؛ سال گذشته، این میزان به حدود 10‌هزار و 100 پروانه رسید. برای امسال پیش‌بینی می‌شود  تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود 16‌هزار پروانه ساختمانی برسد. توجه به این نکته نیز ضروری است که معمولا در 10 ماه اول سال، تقریبا 60‌درصد درآمد حوزه شهرسازی از محل عوارض ساخت محقق می‌شود و حدود 40‌درصد باقی‌مانده در دو ماه پایانی سال تحقق یافته و وصول می‌شود. سال گذشته شورای شهر تهران حدود 25 همت درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران درنظر گرفته بود که وصولی شهرداری از این محل حدود 41 همت بود. امسال شورای شهر درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی را بر اساس پیشرفت حاصل شده به 37 همت رسانده است که البته همین‌‌‌ الان در وصول مبالغ فیش‌‌‌های عوارض ساخت برای صدور پروانه‌‌‌ها، از این 37 همت نیز عبور کرده‌‌‌ایم و درآمدی بیش از این میزان حاصل شده است. اگر با درنظر گرفتن مجموع شرایط اقتصادی، اجتماعی و... وضعیت کشور شبیه سال‌های گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظره‌‌‌ای رخ ندهد، احتمالا تا پایان امسال درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران رقمی بیش از 65 همت خواهد بود. کف حداقلی مورد پیش‌بینی برای این نوع از درآمد نیز 47 همت تخمین زده می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن 41 همت وصولی سال گذشته اگر 30‌درصد برای امسال به این رقم اضافه شود، درآمد حاصل از عوارض ساختمانی، تقریبا به بیش از 50 همت خواهد رسید. اما برای سال آینده، پیش‌بینی ما درآمدزایی از محل «فراوانی» پروانه‌‌‌هاست و نه «افزایش هزینه» صدور پروانه‌‌‌ها یا رشد محسوس در ارقام عوارض ساختمانی؛ از سوی دیگر، شورای شهر تهران به هیچ عنوان با افزایش عوارض ساخت‌وساز موافق نیست و تحت هیچ شرایطی اجازه افزایش بیش از 30‌درصد نرخ عوارض ساختمانی را در سال آینده نخواهد داد. هر چند شورا نیز بر این امر واقف است که سهم عوارض ساختمانی در هزینه تمام‌شده و قیمت نهایی ساخت مسکن، چیزی حول و حوش یک‌درصد است و عملا رقم ناچیزی از کل هزینه ساخت محسوب می‌شود. اما با توجه به شرایط کشور با افزایش بیش از 30‌درصد در نرخ عوارض ساختمانی موافقت نمی‌‌‌کند.

 امسال مبلغ عوارض ساختمانی به ازای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در مناطق مختلف تهران به چه میزان است؟ منظور کل رقمی است که یک سازنده به شهرداری پرداخت می‌کند.

در حال حاضر متوسط مبلغ عوارض ساختمانی، برای ساخت ساختمان‌‌‌های تا پنج‌طبقه در کل تهران مترمربعی حدود 330‌هزار تومان است. بر اساس فیش‌‌‌‌‌‌های صادر‌شده برای سازنده‌‌‌ها از بابت تعیین عوارض ساختمانی، این میزان از مترمربعی حداقل 40‌هزار تومان شروع می‌شود.

در سال‌جاری، تاکنون، شهرداری تهران 8700 فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل مترمربعی 120‌هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساخت‌وساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه 2 کمترین رقم فیش عوارض ساخت مترمربعی 430‌هزار تومان و در منطقه 3 حدود یک میلیون تومان بوده است. اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. کمترین میزان عوارض ساخت‌وساز در سال‌جاری به ازای هر مترمربع در منطقه 4، 300‌هزار تومان، در منطقه 5، 370‌هزار تومان، منطقه 6، 470‌هزار تومان، منطقه 7، 280‌هزار تومان، منطقه 8، ‌‌‌ 290‌هزار تومان، منطقه 9، 169‌هزار تومان، منطقه 10 معادل 62‌هزار تومان، منطقه 11، 84‌هزار تومان، منطقه 12، 81‌هزار تومان، منطقه 13، 48‌هزار تومان، منطقه 14، 20‌هزار تومان و منطقه 16، 46‌هزار تومان بوده است. کمترین میزان عوارض ساختمانی مربوط به منطقه 17 و معادل 51‌هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه نیز به ازای هر مترمربع 400‌هزار تومان و متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در منطقه 15 هم 300‌هزار تومان بوده است. در منطقه 15 شهر تهران، در سال‌جاری، تاکنون حدود 2هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که رشد قابل‌توجهی در آمار صدور پروانه ساختمانی در این منطقه محسوب می‌شود.

اما روندها نشان می‌دهد که در سال‌جاری در منطقه 1، 2 و 3 آمار صدور پروانه ساخت کاهش پیدا می‌کند. به این علت که در شرایط حاضر، مسکن سرمایه‌‌‌ای، لوکس و گران‌قیمت، متقاضی چندانی ندارد و سرمایه‌گذارها هم به خاطر رکود و شرایط فعلی تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در مناطق شمالی تهران ندارند. آنچه هم‌‌‌اکنون در شهر تهران مشاهده می‌شود این است که بیشتر مسکن مصرفی ساخته می‌شود و این موضوعی مهم است.

هاجر شادمانی : در منطقه 18 نیز کمترین میزان عوارض ساختمانی بر حسب هر مترمربع 40‌هزار تومان و متوسط آن مترمربعی 230‌هزار تومان است. در منطقه 19، کمترین عوارض مترمربعی 74‌هزار تومان و میانگین آن 290هزار تومان است. در منطقه 20 کمترین عوارض ساختمانی مترمربعی 71‌هزار تومان و میانگین آن 260‌هزار تومان است. در منطقه 21 کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌‌‌های صادر‌شده در سال‌جاری، مترمربعی 150‌هزار تومان و میانگین آن 536‌هزار تومان بوده است. در منطقه 22 کمترین مبلغ عوارض ساخت در فیش‌‌‌های صادر‌شده مترمربعی 199‌هزار تومان و متوسط آن هم 920‌هزار تومان بوده است. در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال 1402 تقریبا مترمربعی 330‌هزار تومان بوده است. بنا داریم برای سال آینده تغییراتی انجام دهیم تا فرمول محاسبه عوارض ساختمانی به واسطه این تغییرات ساده‌‌‌تر شود. هم‌‌‌اکنون فرآیند صدور پروانه ساختمانی سیستمی است و نظارت فنی نیز سیستمی می‌شود و تقریبا فساد در آن به نزدیک صفر می‌‌‌رسد. چرا که فرمول پیچیده، خود عامل فساد است. پارسال هم فرمول را کاملا ساده‌‌‌سازی کردیم. در فرمول 1400 روش بیشتر به عدالت نزدیک بود اما پیچیده بود. روش محاسبه برای 1403 اما بسیار شفاف و ساده است. پیش‌بینی می‌‌‌کنیم در لایحه‌‌‌ای که به شورای شهر ارائه خواهد شد، پیشنهاد افزایش مبالغ عوارض ساختمانی بر مبنای تورم مطرح شود. هر چند تورم مسکن در سال‌جاری، رقمی بیش از تورم عمومی بوده است. پیش‌بینی من این است که شورا قطعا اجازه بیش از 20 تا 30‌درصد افزایش در این زمینه را به شهرداری نخواهد داد. برای مبالغ عوارض ساختمانی 1402 نیز 25‌درصد افزایش مصوب شد. هر چند به اذعان خود سازنده‌‌‌ها، مشکل آنها، ارقام ناشی از عوارض ساخت نیست؛ آنها نسبت به طولانی بودن دوره و مدت زمان انتظار برای صدور پروانه ساخت گلایه دارند و درخواستشان این است که زمان صدور پروانه ساخت کاهش یابد.

 برای کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمانی اقدام موفقیت‌‌‌آمیزی صورت گرفته است؟

در دوره فعلی، مدت زمان صدور پروانه شهرسازی که از سوی معاونت شهرسازی شهرداری تهران صادر می‌شود، تقریبا به طور متوسط به کمتر از یک ماه کاهش یافته است. اما صدور پروانه ساختمانی و مدیریت زمان آن در اختیار معاونت شهرسازی نیست. هر چند طول دوره صدور پروانه ساخت هم بسته به اینکه پروژه در کدام منطقه باشد، متفاوت است. مثلا در مناطق پایین شهر که زمین‌‌‌ها کوچک‌مقیاس هستند پروانه ساخت به طور متوسط در بازه زمانی کمتر از دو ماه صادر می‌شود. اما همین زمان در مناطق بالای شهر به حدود یک‌سال هم می‌‌‌رسد. بر اساس آمارها متوسط زمان صدور پروانه ساخت در مناطق بالای شهر تهران از 7 ماه تا یک‌سال است. آنچه مسلم است اینکه در مناطق بالا به لحاظ طول دوره صدور پروانه ساختمانی، نمره قابل قبولی وجود ندارد.

 شهرداری تهران مذاکره با چین برای ورود شرکت‌های ساختمانی این کشور به بازار مسکن شهر تهران را پیش‌‌‌ می‌‌‌برد؛ ورود چینی‌‌‌ها به بازار مسکن و ساخت‌وساز شهر تهران چقدر جدی است؟

یکی از برنامه‌‌‌های شهردار تهران سفر به کشور چین در این روزهاست. یکی از موضوعات این سفر، توافق با چینی‌‌‌ها برای بحث یوزانس در مسکن است. این مذاکرات قرار است با شرکت‌های بخش خصوصی چین انجام شود. موضوع این توافق‌‌‌ها هم این است که چینی‌‌‌ها با ورود به بازار مسکن پایتخت، با روش‌های صنعتی‌‌‌سازی، مسکن بسازند؛ ورود همزمان تکنولوژی و سرمایه برای ساخت این مسکن‌‌‌ها نیز از تعهدات آنها خواهد بود.

 سازوکار این ساخت‌وسازها به چه صورتی خواهد بود؟ آیا قرار است شهرک‌سازی شود؟

در قالب این قراردادها، محله‌سازی انجام می‌شود؛ بیشتر این ساخت‌وسازها نیز قرار است در زمین‌‌‌های ذخیره یا همان اراضی قهوه‌‌‌ای انجام شود. بحثی هم در ارتباط با بافت فرسوده در این زمینه مطرح است. مطلبی که وجود دارد اینکه در حال حاضر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده رایگان است اما الان بخش خصوصی داخلی در این زمینه کاری با مقیاس بزرگ انجام نداده است. مثلا بالاترین تیراژ ساختمانی که بخش خصوصی برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده اقدام به دریافت پروانه کرده بود، برای ساخت 90 واحد مسکونی بود که از طریق تملک و تجمیع زمین در بافت فرسوده این ساخت‌وساز انجام شد. هر چند این نمونه 90واحدی هم یک استثنا است؛ چون عمدتا سازنده‌‌‌ها در بافت فرسوده بین 4 تا 10 واحد می‌‌‌سازند. در محتوای قرارداد با چینی‌‌‌ها دیده شده که آنها در مقیاس‌‌‌های بزرگ‌تر، یعنی ساخت 1000 تا 2000 واحد مسکونی در قالب محله، ورود پیدا کنند و کار در بافت فرسوده با روش «کلید به کلید» و بر اساس ضریب 1.4 برابر مساحت بنا نسبت به هر نفر (یعنی فرضا واگذاری 140 مترمربع بنای نوساز در ازای 100مترمربع خانه فرسوده)، با مشارکت شهرداری انجام شود. البته این طرح هنوز خام است و باید کامل‌‌‌تر شود.

 آیا برای این موضوع مقیاس جغرافیایی خاصی هم در نظر گرفته شده است؟ از جمله اینکه این پروژه‌‌‌ها قرار است در چه مناطقی احداث شوند؟

بخش عمده‌‌‌ای از مناطق مدنظر برای ورود چینی‌‌‌ها، محور جنوب خیابان انقلاب اعم از مناطق 9 تا 16، بافت فرسوده محسوب می‌‌‌شوند.  به عنوان مثال 80‌درصد منطقه 16 زمین قهوه‌‌‌ای است و کارکردی ندارد (جزو اراضی ذخیره شهری است)؛ در این زمین‌‌‌ها سکونت نیست؛ یا انبار است یا کارخانه یا متروکه و خام است. در واقع brown field، ‌‌‌ یا اراضی قهوه‌‌‌ای، آن ناحیه را به یک فضای مرده تبدیل کرده است؛ وقتی جایی brown field یا زمین قهوه‌‌‌ای شکل می‌گیرد به یک نحوی شب‌‌‌ها سوت وکور شده و زیست شبانه در آن شکل نمی‌گیرد. در شب این مناطق کاملا به فضاهای مرده تبدیل می‌شود. یکی از موضوعات ما با چینی‌‌‌ها همین منطقه 16 و اراضی قهوه‌‌‌ای این منطقه است. علاوه بر این هر سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده کنار ما قرار بگیرد و برای مشارکت اعلام آمادگی کند، مورد حمایت خواهد بود. قبلا دفاتر توسعه محله‌‌‌ای داشتیم اما امسال دو دفتر توسعه‌‌‌گری برای ورود توسعه‌‌‌دهنده‌‌‌ها راه‌‌‌اندازی کرده‌‌‌ایم. رسالت این دفاتر توضیح توجیه‌‌‌پذیری سرمایه‌گذاری در محدوده‌‌‌های هدف ساخت‌وساز (عمدتا بافت فرسوده) است. ما این قول را می‌‌‌دهیم که سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌‌‌های خود را به بافت فرسوده بیاورند در مقایسه با ساخت مسکن لوکس سود بیشتری کسب ‌‌‌کنند. چون قیمت زمین در بافت فرسوده پایین‌‌‌تر است، هزینه صدور پروانه و عوارض ساخت رایگان است و ما هم کمک می‌کنیم زمان صدور پروانه را به کمتر از یک ماه برسانیم. اگر توسعه‌‌‌گران به دفاتر توسعه‌‌‌گری مراجعه کرده و آماده مشارکت شوند مردم هم این آمادگی را دارند که وارد پروسه مشارکت و ساخت شوند. تجربه نشان داده است که به ندرت پرونده‌‌‌های توسعه‌‌‌گری مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده با مشکل مواجه می‌شود. چون خواسته مردم در این محله‌‌‌ها خواسته زیادی نیست؛ ساکنان بافت فرسوده تنها توقع دارند در ازای مسکن فرسوده‌‌‌ای که دارند مسکن نوسازی‌شده به آنها واگذار شود.

 در اراضی ذخیره و آماده ساخت شاید سرمایه‌گذاران داخلی هم با مشاهده فراهم بودن مشوق‌‌‌ها، زمین و معافیت‌‌‌های عوارض ساخت و حاشیه سود مناسب، برای همکاری اعلام آمادگی کنند؛ اما مساله بافت فرسوده تنها با ساخت مسکن در اراضی ذخیره یا زمین‌‌‌های خالی شهری برطرف نمی‌شود؛ بخش مهم و اصلی نوسازی بافت فرسوده، اتفاقا نوسازی پلاک‌‌‌های فرسوده بافت‌‌‌های میانی شهر و در برخی موارد تک‌پلاک‌‌‌های واقع در مناطق و محله‌‌‌های فرسوده است؛ آیا قرار است چینی‌‌‌ها در این بخش نیز ورود کنند؟

خیر؛ این تک‌پلاک‌‌‌ها باید از طرف خود مالکان نوسازی شود. در مورد اینها تنها کاری که می‌توانیم انجام دهیم در نظر گرفتن و اعطای مشوق ساخت است؛ یعنی با وجود اینکه نباید مشوق بدهیم باز هم مشوق می‌‌‌دهیم و اگر در دو سمت یک تک‌پلاک فرسوده، ساختمانی پنج‌طبقه ساخته شده باشد، به تک پلاک‌فرسوده نیز مجوز و تراکم پنج‌طبقه می‌‌‌دهیم. این یکی از موضوعاتی است که تاکنون هم انجام نمی‌‌‌شده اما نظر شورای شهر و رئیس شورا این بود که این موضوع به کمیسیون ماده 5 برود و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری هم اعلام کرد که با این موضوع موافقت می‌شود. یکی از دغدغه‌‌‌های ما همین است که تلاش کنیم تک‌پلاک‌‌‌های باقی‌مانده هم با نهایت مشوق‌‌‌ها نوسازی شود. با وجود اینکه نقدی به مالکان این تک‌پلاک‌‌‌ها وارد است و آن اینکه این افراد کسانی بوده‌‌‌اند که وقتی نوسازی بلوکی و تجمیعی انجام می‌‌‌شده به‌رغم مراجعات و اصرارهای مکرر سایر مالکان و سازنده‌‌‌ها حاضر به مشارکت و تجمیع نشده‌‌‌اند. در واقع اینها مستحق جایزه نیستند اما چون هدف ما تسریع امر نوسازی است به این‌‌‌ مالکان هم مشوق داده می‌شود تا نوسازی کنند. هر چند مشوق‌‌‌ تک‌پلاک‌‌‌ها همچنان به اندازه مشوق ساخت‌وساز روی پلاک‌‌‌های تجمیعی نیست. مثلا اگر کسی دو پلاک را تجمیع کند تخفیف 80 درصدی و تجمیع سه پلاک تخفیف 100درصدی عوارض ساخت‌وساز خواهد داشت. دلیلی که تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران در سال‌جاری افزایش یافت نیز همین مشوق‌‌‌هایی بود که در بافت فرسوده داده شد. یعنی ما مشوق‌‌‌ها را به مناطق شمالی نیاوردیم؛ بلکه مشوق‌‌‌ها را تماما در بند 15 طرح تفصیلی به کمیسیون ماده 5 و شورای‌عالی شهرسازی و معماری برده و آن را به تصویب رسانده و ابلاغ کردیم. در بافت فرسوده تهران هم‌‌‌اکنون تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی 100‌درصد است که دولت باید 50‌درصد مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری برگرداند اما در عمده موارد این پرداخت‌‌‌ها انجام نمی‌شود.

 امسال تیراژ صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده حداقل سه برابر شد و در کل شهر حدود 100‌درصد رشد داشته است؛ به این خاطر که مشوق‌‌‌ها و یارانه‌‌‌هایی که از بودجه شهر اختصاص می‌‌‌یابد، امسال بیشتر در بافت فرسوده هزینه شد. اما احتمالا در روزهای پایانی سال مانند سال‌های قبل لایحه‌‌‌ای برای اعطای تخفیف نقدی و بخشودگی عوارض به شورای شهر می‌‌‌برید که از منابع بودجه کل شهر، به ساخت‌وسازهای مناطق شمالی یارانه شهری بدهید. این یارانه اما عملا انحراف منابع محسوب می‌شود چون معلوم نیست خانه‌‌‌هایی که با این تخفیف‌‌‌ها ساخته می‌شود به دست خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها می‌رسد یا چند‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها؟

به هیچ عنوان امسال، سال آینده و سال‌های بعد، شهرداری، طبق قانون اجازه اعطای هیچ‌گونه بخشودگی، مشوق و معافیتی را ندارد. قانون‌گذار دیگر این اجازه را نمی‌‌‌دهد. قانون‌گذار در لایحه عوارض و درآمد قید می‌کند که شهرداری اجازه تخفیف ندارد. سازمان بازرسی کل کشور هم بابت همه تخفیف‌‌‌ها پرونده تشکیل داده است. اما به هیچ عنوان و تحت هیچ شرایطی نه امسال، نه سال آینده و نه به هیچ مناسبتی تخفیفی داده نخواهد شد. پارسال هم که شهرداری تخفیف و بخشودگی در نظر گرفت، میانگین تخفیف اعمال‌شده 5.5‌درصد بود؛ 40‌درصد ظاهر آن بود. چون گفته شده بود بدهی‌‌‌های زیر یک میلیارد 40‌درصد تخفیف خواهد داشت؛ اما متوسط تخفیفی که برای کل شهر تهران اعمال شد 5.5‌درصد بود.

 تخفیف 100درصدی عوارض بافت فرسوده آیا مشمول تراکم‌‌‌های تشویقی نیز می‌شود؛ سازنده‌‌‌ها مدعی‌‌‌اند برای تراکم تشویقی تخفیف عوارض وجود ندارد.

عوارض ساخت مسکن در بافت فرسوده تا چهار طبقه، کاملا رایگان است و رقمی از بابت عوارض ساخت از سازنده دریافت نمی‌شود. یک مشوقی هم وجود دارد مبنی بر اینکه اگر سازنده تمایل به دریافت تراکم بیش از چهار طبقه دارد اگر دو پلاک فرسوده را با هم تجمیع کند 80‌درصد تخفیف و برای تجمیع سه پلاک و بیشتر 100‌درصد تخفیف داده می‌شود. اگر به همه، این مشوق‌‌‌ها داده شود عملا تمایلی برای تجمیع باقی نمی‌‌‌ماند. ضمن آنکه کوچه‌‌‌های 6 متری در بافت‌‌‌های فرسوده نیز اساسا ظرفیتی برای ساخت بیش از چهار طبقه ندارند و در این زمینه ممنوعیت وجود دارد. اما جایی که عرض معبر 8 متر است اگر تجمیع صورت بگیرد به طور معمول عددی که بابت تخفیف داده می‌شود، عدد قابل‌توجهی است و برای سازنده‌‌‌ها توجیه اقتصادی بالایی دارد.