کشورهایی با «سطح بالای تورم مزمن مسکن» مثل ایران، معمولا در مواجهه سیاستگذاران اقتصادی‌‌‌شان با این معضل بزرگ، در مسیری قرار می‌‌‌گیرند که «تورم ملکی فقط از بابت اثر مخرب روی زندگی خانوارها» مورد توجه دولت‌‌‌ها برای مهار قرار می‌گیرد؛ غافل از اینکه، در دنیا و بهخصوص کشورهای با اقتصاد پیشرفته - که این معضل در آنها شدت بسیار کمتری هم دارد- «نگاه دولت به تورم مسکن، دقیق‌‌‌تر و عمیق‌‌‌تر است» به‌طوری که دغدغه اصلی، اثر منفی «افزایش قیمت واقعی مسکن» بر روی «رشد اقتصادی» و «کیفیت زندگی شهروندان» است.
مطالعات تازه دو اقتصاددان به نام‌‌‌های «حسن قلی‌‌‌پور از دانشگاه فنی سوین‌‌‌بورن استرالیا» و «محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان» درباره «اثر منفی افزایش قیمت واقعی مسکن بر روی رشد بهره‌‌‌وری نیروی‌‌‌کار» نشان می‌دهد، بین این دو رابطه معنادار وجود دارد.
پیش‌تر، مطالعات نظری در جهان پیرامون معادله «تغییرات قیمت مسکن و بهره‌‌‌وری در اقتصاد» صورت گرفته بود که اثرگذاری پارامتر اول روی پارامتر دوم را از چهار کانال شرح می‌دهد.
اما برای اولین بار انجام مطالعه تجربی روی 24 کشور عضو «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» مشخص می‌کند، آنچه تاکنون درباره این معادله تحلیل و بررسی شده است، واقعیت دارد.
افزایش قیمت واقعی مسکن –رشد اسمی فراتر از تورم عمومی- در یک کشور، می‌تواند به چهار شکل بر «رشد اقتصادی» اثر بگذارد. در شکل اول، «با ارزشمند شدن وثایق ملکی به‌واسطه افزایش قیمت مسکن»، امکان ترهین ملک برای دریافت تسهیلات جهت توسعه کسب‌و‌کار فراهم‌‌‌تر می‌شود که این، جنبه مثبت دارد چون باعث افزایش تولید ناخالص داخلی و تقویت «رشد» می‌شود.
اما در شکل دیگر، این تورم ملکی، «سرمایه‌‌‌ها را به سمت بازار ملک» که بهره‌‌‌وری آن پایین است هدایت می‌کند. در شکل سوم، رشد هزینه مسکن خانوارها احتمال «خروج نیروی‌‌‌کار از شغل فعلی‌‌‌اش» و «اختلال در روابط نیروی‌‌‌کار و کارفرما» را افزایش می‌دهد که همین، بر روی «بهره‌‌‌وری نیروی‌‌‌کار» و در نتیجه «تولید ناخالص داخلی» اثر منفی دارد.
در شکل چهارم نیز، «رشد هزینه تامین مسکن» باعث «افت هزینه‌‌‌های آموزش و تحصیل» خانوارها خواهد شد؛ فاکتوری که بر بهره‌‌‌وری اثر مخرب می‌‌‌گذارد.
اکنون با انجام مطالعه تجربی بر روی کشورهایی که بالای نیمی از تولید ناخالص داخلی جهان توسط آنها انجام می‌شود، مشخص شده است «یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن به کاهش 0.6 واحد درصدی نرخ رشد بهره‌‌‌وری نیروی‌‌‌کار» منجر می‌شود. رشد بهره‌‌‌وری نیروی‌‌‌کار دهه‌‌‌هاست در کشورها کند شده و این موضوع از دوره همه‌گیری کرونا به بعد به عنوان دغدغه اقتصادهای پیشرفته، وخیم‌‌‌تر نیز شده است. مجله «تجارت فردا» در شماره جدید خود با بررسی این مهم، نتایج بررسی‌‌‌ها و مطالعات تجربی دو اقتصاددان درباره «معادله اثرگذاری تورم مسکن بر رشد بهره‌‌‌وری در اقتصاد» را به صورت کامل منتشر کرده است که بخش‌‌‌های کلیدی آن را در این گزارش می‌‌‌خوانید:
عمده برنامه‌‌‌های پیشرفت حول یک نگرانی
رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار، حیاتی است. اهمیت موضوع به این خاطر است که هم برای عملکرد کلی اقتصاد و هم استاندارد و کیفیت زندگی تعیین‌‌‌کننده است. با این حال، در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و همچنین نوظهور برای دهه‌‌‌هاست که نرخ بهره‌‌‌وری به کندی رشد می‌کند. در این راستا عمده برنامه‌‌‌های پیشرفت و توسعه اقتصادی جهانی حول رفع و رسیدگی به این نگرانی بنا نهاده شده‌‌‌اند. در سال‌های اخیر برخی مطالعات نظری و مفهومی به این موضوع پرداخته‌‌‌اند که عوامل بازار مسکن نظیر افزایش قیمت مسکن، می‌تواند آثار منفی روی رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار داشته باشد.
موضوع بحث هم این است که افزایش قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری مسکن حداقل از سه مجرا روی بهره‌‌‌وری نیروی کار و به دنبال آن رشد اقتصادی اثر منفی می‌‌‌گذارد: تحولات بازار مسکن موجب دور کردن دو قشر متوسط و ضعیف از مراکز اقتصادی مهمی که از آنجا درآمد کسب می‌کنند می‌شود؛ هزینه‌فرصت برخاسته از سرمایه‌گذاری استقراضی در بازار مسکن. به عبارتی دیگر از آنجا که بهره‌‌‌وری بخش مسکن و مستغلات پایین‌‌‌تر از میانگین بخش‌‌‌های اقتصادی است، آنگاه افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش ممکن است به کاهش بهره‌‌‌وری منجر شود. و همچنین با توجه به اینکه معمولا بخش عمده درآمد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود (بهخصوص برای مستاجران)، بنابراین منابع در دسترس برای سایر اقلام مصرفی خانوار با محدودیت مواجه شده و در نتیجه تقاضای کل در اقتصاد کاهش می‌‌‌یابد. با این حال جای خالی یک مطالعه تجربی سطح خرد پیرامون رابطه میان قیمت مسکن و رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار برای کشورهای مختلف حس می‌شود. در این‌باره دو اقتصاددان به نام‌‌‌های حسن قلی‌‌‌پور از دانشگاه فنی سوین‌‌‌بورن استرالیا و محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان در یک مطالعه تجربی سعی دارند این شکاف را پر کنند. آنها روی مجموعه اطلاعات مربوط به 24 اقتصاد عضو «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» برای بازه زمانی سال‌های 1972 تا 2019 کار کردند و به‌‌‌طور خلاصه یافته‌‌‌های مقاله حاکی از آن است که در کشورهایی که قیمت مسکن بالاست، به‌‌‌طور معمول رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار پایین‌‌‌تر است.
این یافته بیانگر آن است که سیاستگذاران باید مدنظر داشته باشند که در کنار سایر عوامل، فعالیت‌‌‌های بازار مسکن نیز یکی از عوامل تعیین‌‌‌کننده بهره‌‌‌وری در اقتصاد است.
تمرکز مقاله روی نرخ رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار است، به این خاطر که این معیار یکی از اصلی‌‌‌ترین مولفه‌‌‌های عملکرد اقتصادی و تعیین‌‌‌کننده استانداردهای زندگی جامعه است. پل کروگمن، اقتصاددان برجسته آمریکایی و برنده نوبل اقتصاد 2008، در این‌باره می‌‌‌گوید: «توانایی یک کشور در بهبود استانداردهای زندگی خود طی زمان تقریبا تماما به توانایی او در افزایش تولید سرانه هر کارگر در بلندمدت بستگی دارد.» البته برای دهه‌‌‌هاست که نرخ رشد بهره‌‌‌وری در اقتصادهای پیشرفته و نوظهور در سطح پایین قرار دارد.
نمونه مورد بررسی مقاله شامل 24 کشور عضو «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» (OECD) است. بازه زمانی هم مربوط به سال‌های 1972 تا 2009 است. سعی شده نمونه مورد بررسی شامل اقتصادهایی باشد که اطلاعات مربوط به مولفه‌‌‌های بازار مسکن (نظیر قیمت مسکن) و رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار آنها در دسترس است. نمونه شامل این اقتصادهاست: استرالیا، اتریش، بلژیک، کانادا، دانمارک، فنلاند، فرانسه، آلمان، بریتانیا، یونان، ایرلند، اسرائیل، ایتالیا، ژاپن، لوکزامبورگ، هلند، نیوزیلند، نروژ، پرتغال، کره‌جنوبی، اسپانیا، سوئد، سوئیس و آمریکا. علاوه بر عامل دسترسی به اطلاعات، این کشورهای عضو «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» نقشی برجسته در تولیدات جهانی دارند، تا جایی که بر اساس آمارهای بانک جهانی حدود 55درصد از تولید ناخالص داخلی جهان در سال 2021 به‌‌‌وسیله این کشورها انجام گرفت. از لحاظ موقعیت جغرافیایی، نمونه مورد بررسی، کشورهایی از مناطق مختلف جهان را دربر دارد (آسیا، اروپا، آمریکای شمالی و خاورمیانه). ویژگی دیگر نمونه این است که سطح رقابت‌‌‌پذیری بازار نیروی کار کشورهای آن گوناگون است. به عنوان مثال، «مجمع جهانی اقتصاد» در سال 2019 کشورهای سوئیس، دانمارک، آمریکا و نیوزیلند را در میان پنج کشوری که رقابتی‌‌‌ترین بازار نیروی کار را دارند قرار داد. از طرفی از میان 141 کشور این رتبه‌‌‌بندی، کره‌جنوبی، ایتالیا و یونان به ترتیب در رده‌‌‌های 51، 90 و 111 قرار دارند.
در این مطالعه متغیر وابسته، رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار است. در این باره از معیار نرخ رشد سالانه بهره‌‌‌وری نیروی کار که به‌‌‌وسیله «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» محاسبه می‌شود استفاده می‌شود. این سازمان دو معیار برای بهره‌‌‌وری در سطح کلان اقتصاد دارد: الف- تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به ازای هر ساعت کار انجام‌‌‌گرفته؛ و ب- تولید ناخالص داخلی به ازای هر فرد شاغل. سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه، خود در تجزیه و تحلیل‌‌‌هایش از معیار نخست (تولید ناخالص داخلی به ازای هر ساعت کار انجام‌‌‌گرفته به‌‌‌وسیله نیروی کار) استفاده می‌کند. مهم‌ترین متغیر مورد علاقه مقاله، قیمت واقعی مسکن است. در این‌باره از شاخص قیمت‌های واقعی مسکن «سازمان همکاری‌‌‌های اقتصادی و توسعه» به عنوان معیاری از قیمت مسکن استفاده می‌شود.
اثرگذاری منفی معنادار
برآوردهای مقاله حاکی از آن است که قیمت واقعی مسکن اثرگذاری منفی معناداری روی رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار دارد، یافته‌‌‌ای که مدل‌‌‌های مختلف آن را نتیجه داده‌‌‌اند. مدل‌‌‌های مختلف، عوامل مختلفی را که ممکن است روی بهره‌‌‌وری نیروی کار اثرگذار باشند کنترل می‌کنند. در مدل کلی، که تمام متغیرهای کنترلی دخیل شده‌‌‌اند، مقدار ضریب قیمت واقعی مسکن منفی 0.018 به دست آمده است، ضریبی که منفی و از لحاظ آماری معنادار است. تفسیر ضریب این‌‌‌گونه است که یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن یک کشور، به کاهش 0.6 نقطه‌‌‌درصدی در رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار در کشورهای مورد بررسی منجر می‌شود. این مقدار معادل 26درصد یک انحراف معیار نرخ رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار است. این یافته تجربی در راستای گفتمان‌‌‌های نظری مربوطه است، جایی که گفته می‌شود افزایش قیمت مسکن بهره‌‌‌وری نیروی کار را در عمده اقتصادهای پیشرفته به چالش می‌‌‌کشد.
در زمینه متغیرهای کنترلی، همه آنها جهت اثرگذاری مورد انتظار را دارند و ضریب آنها از لحاظ آماری نیز معنادار شده است. بر این اساس یافته‌‌‌ها نشان می‌دهد سطح بالاتر جهانی شدن، تحصیلات، سرمایه‌گذاری، دموکراسی، حقوق مالکیت و جمعیت در سن کار با بهره‌‌‌وری نیروی کار رابطه مثبت معنادار دارند. همان‌طور که اشاره شد، تجزیه و تحلیل‌‌‌های نمونه کلی از رابطه منفی و معنادار قیمت مسکن و بهره‌‌‌وری نیروی کار خبر می‌دهد. با این حال به منظور بررسی بیشتر می‌توان نمونه کشورها را بر اساس پیچیدگی اقتصادی به دو دسته تقسیم کرد. دسته اول 9 کشوری هستند که بالاترین پیچیدگی و پیشرفتگی اقتصادی را دارند، شامل ژاپن، آلمان، سوئیس، سوئد، اتریش، فنلاند، انگلیس، آمریکا و کره‌جنوبی. دسته دوم که باقی کشورها هستند، پیچیدگی اقتصادی کمتری دارند: فرانسه، ایرلند، ایتالیا، بلژیک، دانمارک، هلند، اسپانیا، کانادا، نروژ، پرتغال، نیوزیلند، یونان و استرالیا. مبنای این دسته‌‌‌بندی، میانگین نمره «شاخص پیچیدگی اقتصادی» (ECI) است که از سوی دانشگاه هاروارد برای سال‌های 1995 تا 2021 محاسبه شده است.
فرض این است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار در اقتصادهای پیچیده کمتر از اقتصادهای کمتر پیچیده است. عمده این فرض به خاطر این است که بازتخصیص سرمایه از سایر بخش‌‌‌ها به بخش مسکن در دوره‌‌‌های رونق بازار مسکن کمتر در اقتصادهای پیچیده و پیشرفته
اتفاق می‌‌‌افتد. برآوردهای تجربی این بخش بیانگر آن است که قیمت مسکن اثرگذاری منفی و معنادار روی رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار اقتصادهایی که سطح پایین‌‌‌تری از پیچیدگی اقتصادی دارند (نظیر استرالیا یا یونان) دارد. در مقابل، گرچه علامت ضریب قیمت مسکن برای اقتصادهای پیچیده همچنان منفی است، اما از لحاظ آماری معنادار نیست. یافته‌‌‌های این بخش حاکی از آن است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره‌‌‌وری به درجه پیچیدگی اقتصادی کشورها بستگی دارد.
از دهه 1990 به بعد، رشد بهره‌‌‌وری نیروی کار در اقتصادهای پیشرفته به‌‌‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته است. با فراگیری طاعون کرونا، این وضعیت حتی وخیم‌‌‌تر نیز شد. علل مختلفی در رابطه با این کاهش بهره‌‌‌وری نقل شده است، نظیر کاهش جمعیت نیروی کار، کندی سرعت رو آوردن به روش‌های پیشرفته و متنوع تولید، اصطکاک در بازتوزیع درون و میان بخش‌‌‌های اقتصادی، کندی رو آوردن به فناوری اطلاعات و ارتباطات و... از زمان بحران مالی 2008 اما انگشت اتهام به سوی کم بودن عمق نظام مالی گرفته شده است.