ریسک چینی بازار مسکن

طرح واردات انبوه‌‌‌ساز چینی به بازار مسکن تهران (و سایر شهرها)، فعلا در شهرداری جلوتر از دولت پیش‌‌‌ می‌‌‌رود؛ هر چند فعلا قرارداد مکتوبی برای این همکاری منعقد نشده است اما در تازه‌‌‌ترین اظهارنظر مسوولان بخش مسکن کشورمان، «جذب سرمایه از چین» به عنوان یک هدف برای اجرای طرح در نظر گرفته شده است. نگاه به شرکت‌های ساختمانی چین تا پیش از اعلام این هدف، براساس اهداف دیگری بود. با این حال، هدف هر چه باشد، وضعیت کنونی بازار مسکن چین و همین‌طور بازار مسکن ایران مشخص می‌‌‌کند، این واردات ریسک‌‌‌هایی به همراه دارد ضمن آنکه، صورت مساله ما شامل «تورم تاریخی مسکن، نبود قدرت خرید خانه اول، رکود تولید مسکن و همچنین نبود توان مالی برای مشارکت خانوارهای فاقد مسکن در مسکن‌‌‌دولتی (مسکن میلیونی)» است. این چالش‌‌‌ها قطعا ارتباطی به نوع سازنده ندارد که با واردات سازنده از چین، بتوان به حل آنها امیدوار بود.

هفته‌‌‌نامه «تجارت‌‌‌فردا» در شماره جدید خود، مقاله‌‌‌ای در این باره با عنوان «آوار چینی در راه تهران» منتشر کرده است که بخش‌‌‌هایی از آن را می‌توانید در این گزارش بخوانید:

چالش‌‌‌های چین؛ چالش‌‌‌های ایران

طرح ساخت مسکن چینی در ایران از حدود دو سال پیش ابتدا در دولت سر زبان‌‌‌ها افتاد. دو سال پیش درست مصادف بود با «استارت طرح مسکن رئیسی» یا همان طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال به مدت 4 سال» که البته این، براساس تکلیفی بود که قانون جهش تولید مسکن مصوب سال 1400 برای دولت سیزدهم تعیین کرده بود. در آن مقطع، مسوولان به دو علت، ایده «واردات انبوه‌‌‌ساز چینی» را در ذهن‌‌‌شان پرورش می‌‌‌دادند؛ «تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت» و «تسریع ساخت مسکن دولتی». از نگاه مسوولان، از آنجا که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر بخشی از پول آن به شکل تهاتر با «خدمات مسکن‌‌‌سازی» وصول شود، ضمن آنکه تجربه ساخت مسکن‌‌‌مهر در دولت‌‌‌های قبل این واقعیت را روی میز دولت سیزدهم و کنار پرونده تازه‌‌‌شکل گرفته «مسکن میلیونی» گذاشته بود که «اگر اقدامی نو در طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی صورت نگیرد، احتمال آنکه مسکن میلیونی هم مثل مسکن مهر، به جای 2 ساله، 15 ساله ساخته شود، زیاد است.» در این میان، چون که چینی‌‌‌ها یک سابقه مرموز از «سریع‌‌‌سازی ساختمان» در کارنامه‌‌‌ جهانی‌‌‌شان ثبت کرده‌‌‌اند، همین باعث پرورش آن ایده شد. ماه گذشته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به عنوان عضو اصلی قرارگاه مسکن شهرداری – این قرارگاه سال گذشته وعده داد 200‌هزار مسکن ارزان روی زمین‌‌‌های متعلق به شهرداری یا زمین‌‌‌های بیکار متعلق به مالکان خصوصی خواهد ساخت- با حضور در ساختمان گروه رسانه‌‌‌ای «دنیای‌اقتصاد» برای اولین بار، جزئیات طرح شهرداری تهران برای «مسکن‌‌‌سازی چینی» در پایتخت را به شکل کامل تشریح کرد. خلاصه آنچه شهرداری با چینی‌‌‌ها توافق کرده است، می‌‌‌گوید: در مناطق 9 تا 16پایتخت، زمین‌‌‌های بالای 10‌هزار مترمربع که اراضی ذخیره یا قهوه‌‌‌ای شهر محسوب می‌شود، در خدمت «ساخت مسکن چینی» قرار خواهد گرفت با این هدف که بافت‌‌‌فرسوده تهران در مقیاس گسترده‌‌‌ای نوسازی شود. با این حال، مشاهدات مربوط به اوضاع اقتصادی چین، «نفع» شرکت‌های ساختمانی چینی را بیشتر از «منافع احتمالی» بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان می‌‌‌دهد. ستون فقرات اقتصاد چین طی حدود 4 دهه گذشته و به طور خاص از دو دهه پیش تاکنون، «ساخت‌‌‌وساز مسکونی» بوده است. بخش مسکن و ساختمان حدود 30‌درصد از تولید ناخالص داخلی این کشورها را شکل داده است که این یعنی، «مسکن، یکی از موتورهای رشد اقتصادی چین» است اما این موتور، 2 سال است معیوب شده و تقریبا در حال خاموش‌‌‌شدن است. بخش مسکن چین به خاطر «حمایت سرشار بانک‌‌‌ها از شرکت‌هایی که در سال‌‌‌های اخیر به غول‌‌‌های ساختمانی چین مشهور شدند» از یکسو و «اشتهای سیری‌‌‌ناپذیر چینی‌‌‌ها به خرید ملک و ملاکی» از سوی دیگر، همواره رونق داشت تا اینکه، «رکود کرونا» و «حباب قیمت مسکن» در سال‌‌‌های 2020 و 2021، باعث کاهش تقاضای خرید ملک و همچنین اعمال قوانین‌‌‌ مالی محدودکننده در حوزه تسهیلات‌‌‌دهی به شرکت‌های ساختمانی شد. دو سمت عرضه (برج‌‌‌سازهای چینی) و تقاضا (خریداران خانه‌‌‌های دوم و چندم در چین) از کرونا به بعد، در صحنه ساختمان و مسکن این کشور محدود شدند. نتیجه‌‌‌اش، «رکود خرید، رکود ساخت، بدهی سنگین غول‌‌‌ها به بانک‌‌‌ها و پیش‌‌‌خریداران» و در نهایت، «تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمز اقتصاد» شد. امروز دو ابرشرکت ساختمانی چین یعنی اورگرند و کانتری‌‌‌گاردن به دو «ابر بدهکار» تبدیل شده‌‌‌اند. بدهی غول اول بالای 300 میلیارد دلار و دومی نزدیک به 200 میلیارد دلار اعلام شده است.

جنون خانه‌‌‌‌‌‌سازی در چین

شرکت‌های ساختمانی چین تا قبل از رکود فعلی مسکن در این کشور، «جنون خانه‌‌‌سازی» داشتند به‌طوری که سالانه 15 میلیون واحد مسکونی در این کشور در سال‌‌‌های اخیر احداث شده که این تعداد عرضه جدید، حداقل 10‌درصد در سال، بیش از تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی) بوده است. این حجم ساخت‌‌‌وساز قطعا اگر با «پول‌‌‌پاشی بانک‌‌‌ها و موسسات مالی چینی» همراه نبود، اتفاق نمی‌‌‌افتاد و تولیدات مسکن در چین به میزان معقول و متناسب با تقاضا شکل‌‌‌ می‌‌‌گرفت اما در اواخر 2023 اعلام شد حدود 100 میلیون خانه خالی در چین وجود دارد که این تعداد ملک، معادل «7 سال تقاضای مسکن» در این کشور است. در چین، نه تنها شرکت‌های ساختمانی، جنون خانه‌‌‌سازی دارند که چینی‌‌‌ها هم «شور ملکی» دارند. 70‌درصد ثروت شهری در این کشور، در بخش زمین و مسکن خلاصه می‌شود. یک اندیشکده آمریکایی اخیرا در تحلیل «چرایی بدهی سنگین اورگرند و اوضاع ورشکستگی آن»، ریشه وضعیت فعلی اقتصاد مسکن چین را «هیجان چینی‌‌‌ها برای خرید ملک ناشی از سیاست‌‌‌‌‌‌های نرخ سود دستوری و بازدهی پایین بقیه بازارها» توصیف کرده بود. این حجم خانه خالی در چین نتیجه همان شور ملکی است. از اواخر 2022 تاکنون، تحت‌تاثیر «سکته اقتصادی بازار مسکن چین»، از یکسو میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی غول‌‌‌ها در این کشور 20‌درصد در یک‌سال کاهش پیدا کرد که به نوعی، ‌‌‌ رکورد رکود ساختمانی محسوب می‌شود و از سوی دیگر، فروش شرکت‌ها نیز رکورد کمترین طی 2 سال اخیر را زده است. ضمن آنکه، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط چین نیز در یک‌سال گذشته بیش از 15‌درصد افت کرد که سقوط سنگین حساب می‌شود. این در حالی است که قیمت واقعی مسکن در سال‌‌‌های 2003 تا 2014، سالانه بیش از 10‌درصد افزایش پیدا کرده بود. در اوایل 2022 که هنوز «روی دیگر مسکن چین» مشخص نشده بود، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسید؛ حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره قابل سنجش است. این نسبت در آن زمان به بالای عدد 60 رسید. برای درک واقعی این عدد، کافی است بدانید این نسبت در بازار مسکن تهران که سطح قیمت مسکن بسیار نامتعارف رشد کرده است، طی دو سال گذشته به عدد نزدیک 30 رسید. در 2021 با فرمان دولت چین، «خطوط قرمز سه‌گانه» برای رابطه بانک‌‌‌ها با غول‌‌‌های ساختمانی تعریف شد به این معنا که «ادامه پول‌پاشی به این شرکت‌ها منوط شد به بررسی دارایی‌‌‌های شرکت‌ها و نسبت آن با بدهی بانکی‌‌‌‌‌‌شان». اما «وابستگی شدید دولت‌‌‌های محلی به درآمد فروش زمین به همین شرکت‌ها» و همچنین «فشارهای مستقیم و غیرمستقیم غول‌‌‌ها به دولت»، این خطوط‌‌‌ سه‌‌‌گانه را پاک کرد! داستان امروز اقتصاد مسکن چین به این صورت است که «رکود سنگین ساخت و خرید مسکن» باعث «چشم‌‌‌انداز منفی رشد اقتصادی چین در 2024» شده است. احتمالا رشد حداکثر زیر 3‌درصد خواهد بود. این برای کشوری که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم بوده، قابل قبول و قابل تحمل نیست. پس، چاره‌‌‌ای نیست به جز اینکه موتور رشد اقتصاد چین یا در داخل این کشور یا در کشورهای خارجی روشن شود. از این منظر، می‌توان ریسک طرح مسکن‌‌‌سازی چینی را تصویر کرد. ضمن آنکه، چینی‌‌‌ها سال‌ها پیش قول‌‌‌هایی برای ساخت مثلا آزادراه تهران-اصفهان را هم دادند که قراردادها و فاینانس‌‌‌های موردنیاز هم به نوعی نهایی شد اما هنوز خبری از نتیجه آن نیست.

ابهام اصلی چیست؟

چینی‌‌‌ها در شرایطی قرار است برای ما مسکن دولتی بسازند که طی دو سال گذشته، انبوه‌‌‌سازان ایرانی بابت «قیمت ساخت دستوری پایین‌‌‌تر از قیمت تمام شده ساخت مسکن»، عملا با سختی‌‌‌های فراوانی برای اجرای طرح «مسکن میلیونی» روبه‌رو بوده‌‌‌اند. طی این مدت، همواره قیمت مدنظر دولت ‌‌‌دست‌‌‌کم 20 تا 30‌درصد پایین‌‌‌تر از هزینه واقعی ساخت یک مترمربع مسکن بوده است. در مقطعی که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در کشور بالای 6‌میلیون تومان بود، مسوولان این طرح بر ساخت با قیمت نزدیک به 4 میلیون تومان اصرار داشتند.  اکنون ابهام اصلی این است که آیا چینی‌‌‌ها قبول می‌‌‌کنند با قیمت زیر قیمت بازار در ایران مسکن بسازند؟ ابهام دوم چگونگی حساب و کتاب است؛ آیا هزینه‌‌‌ها دلاری حساب می‌شود؟ در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در کشورهای مختلف جهان از حدود 600 تا 1000 دلار در مترمربع است که البته بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت می‌تواند تا 2000 دلار هم تمام شود. چینی‌‌‌ها در کشورهایی که کار انجام داده‌‌‌اند بسته به اینکه مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده کنند و از همه مهم‌تر، نیروی انسانی خودشان را به کشور خارجی منتقل کنند یا نکنند، در همین بازه قیمتی ساخت‌‌‌وساز کرده‌‌‌اند اما در نمونه‌‌‌ای در استرالیا، هزینه ساخت‌‌‌شان بالای 2000 دلار بوده است. اگر این ارقام باشد به معنای آن است که هزینه ساخت مسکن چینی در تهران سه برابر «قیمت ساخت مدنظر دولت» خواهد بود و حتی از هزینه ساخت در بازار آزاد شهر تهران (بازاری که بساز و بفروش‌‌‌های پایتخت در آن مشغول هستند) هم بیشتر می‌شود که در این صورت مسکن‌‌‌ارزان نخواهد بود.

نبود قدرت خرید

در تهران از سال 97 تاکنون، میانگین قیمت مسکن سال به سال بالای 60‌درصد در هر سال (رشد میانگین سالانه) افزایش پیدا کرد؛ جهش بی‌‌‌سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود سنگین در دو بازار خرید و ساخت مسکن تحت‌تاثیر همین جهش‌‌‌های مکرر حاکم است. آیا مسکن چینی می‌تواند مشکل را حل کند؟ موضوع نبود قدرت خرید مسکن ربطی به سازنده ندارد. چه بسازوبفروش ایرانی بسازد و چه خارجی، «هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان» مسیرهای خود را طی می‌‌‌کنند و دست آخر، همان‌طور که در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بالای 73 میلیون تومان است (قیمت‌های میانه زمستان 1402)، قیمت‌های آتی نیز در قالب همین روند حرکت می‌‌‌کند. مشکل بازار مسکن، تورم ملکی و متغیرهای موثر بر این نرخ است که آنها باید مهار و کنترل شوند. مشکل ساخت مسکن دولتی که الان کند پیش می‌‌‌رود نیز با ورود چینی‌‌‌ها حل نمی‌شود؛ چرا که در این طرح، متقاضیان واجد شرایط قدرت پرداخت آورده نقدی ندارند و همچنین قیمت توافقی بین سازنده‌‌‌ها و دولت نیز مشکل دارد و هزینه ساخت نیز بالاست.

قرار بود دو سال گذشته در مجموع 2 میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود اما تا الان زیر 500‌هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار، سخت و آهسته پیش می‌‌‌رود.