عوارض تولید ۵۰ برابر ملّاکی

تازه‌‌ترین برآوردها، از سطح 50 برابری «عوارض تولید مسکن» نسبت به «عوارض ملاکی» در پایتخت، خبر می‌دهد. داده‌‌های موجود مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌‌ها و مبالغ مربوط به شارژ شهر تهران (درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی و پسماند)، نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون عوارضی که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران به شهرداری پرداخت می‌کنند عملا 50 برابر عوارضی است که برای ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها بابت هزینه‌‌هایی که به شهر تحمیل می‌کنند، تعیین شده است. این موضوع نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران به جای آنکه در مسیر رونق تولید مسکن و کاهش هزینه تمام شده ساخت‌وساز به نفع تامین مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها قرار بگیرد در مسیری است که عملا به نفع چندخانه‌‌ای‌‌ها تمام می‌شود.

 بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین متوسط مبالغی که در فیش‌‌های آبی-نارنجی (فیش‌‌های مربوط به عوارض نوسازی و پسماند) شهر تهران درج شده است، نشان می‌دهد «عوارض ساخت» در تهران مترمربعی 330‌هزار تومان و «شارژ شهر» مترمربعی 6000 تومان است. عوارض ساخت در واقع عوارضی است که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز مسکن از سازنده وسرمایه‌گذار  ساختمانی دریافت می‌شود و شارژ شهر یا عوارض نوسازی نیز مبالغی است که مالکان واحدهای مسکونی از جمله چند خانه‌‌ای‌‌ها، در هر سال در قالب عوارض نوسازی و پسماند شهری مکلف به پرداخت آن هستند. مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد عملا عوارض ساخت‌وساز در شهر تهران به طور متوسط 50‌ برابر عوارضی است که چندخانه‌‌ای‌‌ها از بابت ملاکی پرداخت می‌کنند. این در حالی است که ساخت‌وساز فعالیتی مولد به نفع مجموعه بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان مصرفی است اما ملاکی فعالیتی غیرمولد و به نفع سفته‌‌بازها و سوداگران است. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» بر پایه اطلاعات درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی مسکن مربوط به سال‌جاری نشان می‌دهد، سهم این عوارض از میانگین قیمت مسکن شهر تهران 6 در‌هزار است اما سهم عوارضی که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز از سازنده‌‌ها بابت فعالیت مولد ساختمانی دریافت می‌شود نسبت به میانگین هزینه ساخت مسکن در پایتخت 1.6‌درصد است. این نسبت در کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن برعکس است؛ در این کشورها بخش قابل‌توجهی از بودجه شهر از مسیر شارژ شهری و با پرداخت از سوی بهره‌‌برداران و مالکان ساختمان‌‌ها تامین می‌شود و سازنده‌‌ها بابت سرمایه‌گذاری و ساخت عوارض سنگین پرداخت نمی‌‌کنند. در ایران این رویه برعکس است؛ نه تنها ملاکان و چندخانه‌‌ای‌‌ها عملا از پرداخت عوارض و شارژ شهری معاف هستند وتنها مبالغ ناچیزی در قالب فیش‌‌های نوسازی از بابت هزینه تامین خدمات، امکانات و توسعه شهری برای آنها تعیین می‌شود که سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در ابتدای پروسه ساخت مسکن باید عوارضی 50 برابر شارژ شهری ملاکان متقبل شوند.

 4 مدل شارژ شهری به نفع خانه‌‌اولی‌‌ها

این شرایط نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران (فرمول عوارض شهری از عوارض ساخت گرفته تا عوارض سالانه ملکی) به نفع «رونق تولید مسکن» و «خانه‌‌اولی‌‌ها» نیست بلکه به نفع «دارندگان چند آپارتمان و صاحبان خانه‌‌های خالی» است؛ اما در کشورها، بودجه شهرداری‌‌ها، حداقل در بخش مربوط به هزینه نگهداشت شهر، از محل دریافت «شارژ شهر» به شکل عوارض سالانه ملکی با «نرخ شناور» بر پایه چهار مدل، تامین می‌شود. فرمولی که در دنیا بابت محاسبه و دریافت شارژ شهری از مالکان و بهره‌‌برداران واحدهای مسکونی به کار گرفته می‌شود، به صورت «معافیت خانه‌‌اولی‌‌ها از عوارض» یا «حداقل نرخ عوارض بر صاحبان یک خانه» و همچنین «نرخ عوارض پایین برای مناطق ضعیف» تعیین شده است. در شکل چهارم، «دریافت بیشترین نرخ عوارض از چند خانه‌‌ای‌‌ها»، اعمال می‌شود؛ نرخ عوارض شارژ شهری از نیم‌‌درصد تا بالای یک‌‌درصد است. همچنین سازنده‌‌ها در این کشورها از «پرداخت عوارض سنگین ساخت» برای سرمایه‌گذاری معاف هستند. این موضوع نه تنها منجر به تامین درآمد پایدار از ناحیه شارژ شهر می‌شود که از سوی دیگر، کاملا در راستای منافع خانه‌‌اولی‌‌ها و متقاضیان مسکن است. یعنی در عین حال که صاحبان یک خانه یا ساکنان واحدهای مسکونی در مناطق ضعیف و کم‌‌برخوردار از پرداخت عوارض معاف هستند یا حداقل عوارض را پرداخت می‌کنند، از سوی دیگر هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی که خود عامل افزایش قیمت مسکن و محدود شدن دسترسی تقاضای مصرفی به بازار مسکن است، افزایش می‌‌یابد. همزمان با کاهش سفته‌‌بازی و ملاکی در نتیجه افزایش هزینه احتکار و انجماد ملکی، نه تنها این فعالیت‌‌ها که یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن است محدود می‌شود که از سوی دیگر چندخانه‌‌ای‌‌ها برای تامین هزینه‌‌های نگهداری این واحدها ناچار به عرضه این واحدها به بازار به‌خصوص بازار اجاره هستند که این موضوع هم منجر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها واجاره‌‌بها به نفع تقاضای مصرفی است. اما هم‌‌اکنون، در ایران و به‌خصوص در تهران، هزینه‌‌ای که از سازنده مسکن بابت عوارض ساخت دریافت می‌شود، عینا به خریداران مسکن منتقل می‌شود که در نتیجه، «هم سازنده و هم مصرف‌کننده» آن را پرداخت می‌کنند. اما در معادله «دریافت عوارض توسط شهرداری» ، چندخانه‌‌ای‌‌ها پرداختی ندارند و هزینه شهری ملک‌‌شان به بقیه منتقل می‌شود. اگر در تهران، معادله دریافت عوارض مثل جهان شود، «چند خانه‌‌ای‌‌ها» برای پوشش هزینه عوارض شهری، اقدام به اجاره‌‌داری می‌کنند و راه رونق غیرتورمی مسکن هموار می‌شود.

 فیش 600‌هزار تومانی برای هزینه 26 میلیونی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، هزینه هر آپارتمان خالی در تهران برای شهرداری از بابت «خدمات و امکاناتی که سالانه با بودجه یک سال شهر ایجاد می‌شود»، متوسط 26 میلیون تومان است در حالی که شارژ شهر دریافتی بر اساس ارقام درج شده در فیش‌‌های عوارض نوسازی و پسماند، بین 330 تا 600‌هزار تومان است.  همچنین با توجه به کف نرخ دریافت شارژ شهر یعنی دریافت 0.5‌درصد قیمت مسکن بر اساس مدل‌‌های جهانی، شیفت شهرداری تهران به این مدل جهانی «شارژ شهر»، 5000 میلیارد تومان فقط از محل «خانه‌‌های خالی» تامین بودجه برای اداره شهر به همراه دارد. این میزان بودجه برخلاف درآمدهای ناشی از عوارض و تخلفات ساختمانی که درآمد ناپایدار محسوب می‌شود، اتفاقا درآمد پایدار است. هم‌‌اکنون، «هزینه نگهداشت شهر» در تهران، در بودجه شهرداری حداقل 8000 میلیارد تومان است که این 5‌هزار میلیارد بخش قابل‌توجهی از این بودجه را می‌تواند تامین کند. اما سالانه حداکثر1000 میلیارد تومان از محل عوارض شارژ شهر دریافت می‌شود؛ امسال اما از محل عوارض ساخت 60000 میلیارد تومان دریافت شد.

 شارژ شهری وارونه در مناطق

یک موضوع دیگر در این زمینه مربوط به تعیین و دریافت وارونه شارژ شهری در مناطق مختلف شهر تهران است. در حالی که شارژ شهری در مناطق برخوردار باید از مناطق کم‌‌برخوردار بیشتر باشد اما در یک نمونه، شکل معکوس این موضوع قابل مشاهده است. بر اساس فیش‌‌های مربوط به تعیین عوارض نوسازی و پسماند شهر تهران در  سال‌جاری، حدود بهای شارژ شهری در منطقه 8 حول و حوش مترمربعی 6500 تومان تعیین شده است. در حالی که حدود بهای شارژ شهری در نمونه‌‌ای از منطقه 2 به عنوان یک منطقه برخوردار، مترمربعی 6200 تومان است. اطلاعات این دو فیش نشان می‌دهد، شارژ شهری یک آپارتمان 86 مترمربعی در منطقه 2 با ارزش حدود 10 میلیارد تومان 539‌هزار تومان تعیین شده است در حالی که همین مبلغ برای یک آپارتمان 52 مترمربعی در منطقه 8، با ارزشی حدود 3 ونیم میلیارد تومان، معادل 339‌هزار تومان معین شده است.