رکورد رشد هزینه اجاره نشینی زده شد

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌های رسمی از نبض اجاره نشان می‌دهد رشد 39.6درصدی اجاره کشوری و 52درصدی اجاره تهران در یک‌سال، «عصر جدیدی در بازار اجاره‌نشین‌ها» رقم زده که مشخصه اصلی آن، «امکان جبران رشد هزینه‌های زندگی موجر از محل اجاره‌داری» است. سطح تورم اجاره با دو محرک به سطح تورم عمومی رسیده است و همین می‌تواند عامل محرک عرضه به این بازار شود. در این بررسی، چشم‌انداز تورم اجاره 1403 ارائه شده است.

روند رشد اجاره‌‌بهای مسکن هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره‌‌ به عصر جدید» حکایت می‌کند؛ سال گذشته هزینه اجاره‌‌نشین‌‌ها در کشور، نزدیک به 40‌درصد (39.6 درصد) نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ 52 را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره‌‌بها» در تاریخ ثبت آمارهای اجاره، محسوب می‌شود.

مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه 90 –به طور دقیق از سال 99، یعنی دو سال پس ‌‌از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوست‌‌اندازی تورم اجاره» است.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تغییر معنادار سطح نرخ رشد اجاره‌‌بهای مسکن طی سال‌های اخیر –نسبت به دوره قبل از عصر جهش قیمت‌ها- حاکی است، در فاصله سال‌های 97 تا پایان 1402، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها در کشور 3 برابر نرخ سال‌های 90 تا پایان 96 شد. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به 4 برابر قبل رسید.

دو علت اصلی این جهش تورم اجاره، تغییر صعودی سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال‌های اخیر بوده است که در نقش سکوهای پرواز تند «هزینه اجاره‌‌نشینی» عمل کردند.

اکنون، در بازار کشوری اجاره‌‌نشین‌‌ها، تورم عمومی و تورم سالانه اجاره با هم برابر شده‌‌اند و در تهران، تورم سالانه اجاره از تورم عمومی جلو زده است.

این در حالی است که در هر دو بازار اجاره –کشوری و تهران- تا پیش از سال 97، همواره «نرخ رشد سالانه هزینه‌‌های زندگی یا همان تورم عمومی»، حدود 1.4 تا 1.5 برابر «رشد سالانه اجاره‌‌بها» بود.

به این ترتیب، در عصر جدید بازار اجاره مسکن، 3 تا 4 برابر شدن تورم اجاره باعث برابری آن با تورم عمومی شده است.

تحلیل و بررسی این وضعیت جدید حاکی است، بزرگ‌ترین تبعات منفی «تورم 40درصدی اجاره‌‌ در کشور و 52 درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی به معیشت خانوارهای مستاجر است که به شکل «فاکتور گرفتن از خرید خوراکی (کاهش کالری)» و «افت کیفیت زندگی» در حداقل دو سال گذشته خود را نشان داده است.

مهاجرت از مناطق بالای شهر به مناطق پایین و از مناطق پایین به حومه شهرهای بزرگ نیز، عارضه دیگر این تورم تاریخی اجاره در دو سه سال گذشته بوده است.

با این حال، برای بازار اجاره مسکن 1403، این سطح از «رشد شدید اجاره‌‌بها»، می‌تواند به نوعی باعث «تحریک عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای» شود.

در حال حاضر، رشد هزینه زندگی موجرها به نوعی با «رشد سالانه اجاره‌‌بها»، قابل جریان است. این اتفاق تاریخی که تا پیش از این وجود نداشت، باعث خواهد شد «فشار تورم عمومی»، بخشی از مالکانی را که در سال‌های اخیر از اجاره‌‌داری انصراف داده بودند بار دیگر روانه این بازار کند.

فردین یزدانی، صاحب‌نظر بخش مسکن درباره این تحلیل گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد»، معتقد است، هر چند برابر شدن سطح نرخ رشد اجاره‌‌بها با نرخ تورم عمومی باعث این تحریک خواهد شد اما این شرط لازم، در صورتی که «موجودی آپارتمان» در بازار مسکن قابل‌توجه باشد، می‌تواند باعث افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در بازار اجاره شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، رکود تولید مسکن، موجودی کلی را کاهش داده است.

اما نقطه روشن همین بازار، «بخشی از واحدهای مسکونی بلااستفاده» در شهرهای بزرگ است.

یزدانی در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، ‌‌ پیش‌بینی کرد در صورتی که موجودی بازار مسکن در حجمی باشد که «سطح بالای تورم اجاره» به «ورود قابل‌توجه واحد اجاره‌‌ای به بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها» منجر شود در این صورت می‌توان برای سال جدید پیش‌بینی کرد «رشد اجاره‌‌بها در سطحی نزدیک به تورم عمومی» رقم بخورد.

یزدانی همچنین تصریح کرد: اگر چه سیاستگذار پولی برای هدف تورمی 1403، کانال 20‌درصد را در نظر گرفته اما در صورت تداوم شرایط سال گذشته در سال جدید، تورم عمومی در حول و حوش 35‌درصد نوسان خواهد کرد.

چشم‌‌‌انداز اجاره مسکن در سال جدید

بازار اجاره مسکن 1403، با دو انتظار درباره سطح تورم قابل پیش‌بینی و همچنین وضعیت عرضه فایل به این بازار در سال‌جاری روبه‌روست.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چشم‌‌‌انداز بازار اجاره مسکن در سال جدید در حالی پیش‌بینی واسطه‌‌‌های ملکی از آنچه امسال در این بازار انتظار می‌رود را نشان می‌دهد که در عین حال، چند واقعیت مهم از آنچه در سمت عرضه آپارتمان‌‌‌ها به مستاجرها، در جریان است را روایت می‌کند.

بر اساس روایت واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در شهر تهران، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره 1403، فراتر از تورم سال‌های اخیر، وجود ندارد؛ به عبارت دیگر انتظار می‌رود امسال تورم اجاره مسکن تهران حول و حوش تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوش‌بینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم 1402 اجاره مسکن کمتر شود. با این حال، آنها شرایط بازار اجاره در سال‌جاری را به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روندها و تغییرات احتمالی پیش‌‌‌روی سایر بازارها در ارتباط می‌‌‌دانند و معتقدند هر تغییری می‌تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی را تحت‌تاثیر قرار دهد.

بر اساس آنچه واسطه‌‌‌های بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، اگرچه شرایط بازار اجاره امسال هم مانند سال‌های قبل به طور قطع برای مستاجرها وضعیت دشواری است اما از آنجا که عدد حاصل از تورم اجاره که مستاجرها باید به عنوان اضافه اجاره‌‌‌بهای سال جدید در قراردادهای 1403 متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم‌‌‌های بالا و قابل‌توجه بسیار محدود است. به عنوان مثال، در سال‌های قبل که به طور نمونه مبلغ رهن یک آپارتمان ریزمتراژ حول وحوش 200 میلیون تومان بود رشد 25 درصدی اجاره‌‌‌بها معادل اضافه شدن 50 میلیون تومان به رقم قبلی قرارداد و رسیدن مبلغ رهن به 250 میلیون تومان بود؛ اما هم‌‌‌اکنون 25‌درصد رشد برای رهن یک میلیارد تومانی معادل اضافه شدن 250 میلیون تومان به مبلغ قبلی است. بنابراین و با توجه به وضعیت مالی خانوارهای مستاجر عملا بازار ظرفیتی برای تحمل رشدهای بالا در حوزه اجاره‌‌‌بها ندارد.

در چنین شرایطی و در حالی که تمام مولفه‌‌‌ها از وضعیت دشوار مستاجرها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سال‌جاری خبر می‌دهد اما شرایط تورمی بازار اجاره می‌تواند احتمالا یک محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در 1403 فعال کند. برخی فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل‌توجهی که موجرها می‌توانند به واسطه اجاره‌‌‌داری به دست آورند، احتمالا بخشی از مالکانی که آپارتمان‌‌‌های خود را به صورت خالی نگهداری می‌‌‌کردند برای جبران بخشی از هزینه‌‌‌های زندگی خود، این واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.

این موضوع به‌خصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سال‌های گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه می‌‌‌کردند اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی‌ها ناشی از بعضی مصوبه‌‌‌های دستوری عرضه واحد خود به مستاجرها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است. برخی مصوبه‌‌‌های دستوری در سال‌های اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بها و همچنین منع موجرها از تخلیه آپارتمان اجاره‌‌‌ای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجرها شد و باعث شد گروهی از آنها از ادامه اجاره‌‌‌داری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا اما پیش‌بینی می‌شود بخشی از این موجرها به بازار برگردند. انگیزه آنها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم‌‌‌های بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابل‌توجهی را شامل می‌شود.

این در حالی است که هم‌‌‌اکنون برخی جست‌وجوگران بازار اجاره، از کمبود فایل‌‌‌های نوساز در این بازار خبر می‌دهند؛ فعالان بازار اجاره و واسطه‌‌‌های ملکی نیز این کمبود را تایید می‌کنند و در تشریح دلایل این موضوع می‌‌‌گویند: رکود ساخت‌وساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساخت‌وساز نه‌تنها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش یافته که سهم نوسازها از معاملات خرید و فروش مسکن هم نسبت به سال‌های قبل به طور محسوس کم شده است. ضمن آنکه عمده عرضه‌کننده‌‌‌های فایل نوساز به بازار اجاره در سال‌های قبل خریداران سرمایه‌‌‌ای بودند که چون هم‌اکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایه‌‌‌ای کاهش یافته است، بنابراین موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.

فعالان بازار اجاره همچنین از دشوارتر بودن اجاره فایل نوساز برای موجرها نیز خبر می‌دهند. به دلیل ضعف توان مالی مستاجرها که همواره به دنبال یافتن فایل ارزان‌‌‌تر برای اجاره هستند و فاصله قابل‌توجه اجاره‌‌‌بهای واحد نوساز با واحدهای چندساله، عملا دردسرهای اجاره‌‌‌داری در بازار نوسازها نسبت به سایر بازه‌‌‌های سنی آپارتمان برای مالکان بیشتر است. ضمن آنکه سازنده‌‌‌ها هم عمدتا ترجیح می‌دهند به جای عرضه به بازار اجاره، واحد خود را به بازار فروش عرضه کنند. به‌خصوص در شرایط فعلی که متقاضی نیز برای خرید آپارتمان نوساز در بازار وجود دارد. از سوی دیگر، با توجه به ناچیز بودن بازدهی بازار اجاره نسبت به بازدهی سایر بازارها، سازنده‌‌‌ها ترجیح می‌دهند حتی اگر شرایط فعلا برای فروش با سود دلخواه برایشان مهیا نیست واحدشان کلیدنخورده باقی بماند تا بتوانند در موعد مناسب آن را با فاصله قیمتی مناسب‌‌‌تری نسبت به واحدهای کلیدخورده به فروش برسانند. به این ترتیب متحمل هزینه‌‌‌های سنگین تعمیر و بازسازی واحد نیز نخواهند شد.