زلزله اقلیمی در بازارهای املاک

حدود یک ‌‌‌دهم از املاک مسکونی جهان از نظر ارزش، از جمله بسیاری از منازلی که حتی به سواحل نزدیک نیستند، در معرض تهدید گرمایش زمین قرار دارند. از گردبادهایی که حومه‌‌‌های غرب میانه آمریکا را درنوردیده تا تگرگ‌‌‌هایی به‌‌‌اندازه توپ تنیس که سقف ویلاهای ایتالیایی را در هم می‌‌‌کوبند، شرایط وخیم آب‌‌‌وهوایی که ناشی از انتشار گازهای گلخانه‌‌‌ای است، شالوده و پایه‌‌‌های مهم‌ترین طبقه دارایی‌‌‌ در جهان را متزلزل کرده است.

هزینه‌‌‌های بالقوه (که رقم چشمگیری خواهد بود) از اجرای سیاست‌‌‌هایی لازم برای کاهش انتشار گازهای گلخانه‌‌‌ای از خانه‌‌‌ها و همچنین آسیب‌‌‌های مرتبط با شرایط آب‌‌‌وهوایی ناشی می‌شود. براساس یک برآورد، تغییرات آب‌‌‌وهوایی و مبارزه با آن می‌تواند تا سال 2050 معادل حدود 9‌درصد از ارزش املاک جهان را از بین ببرد. رقم این خسارت در حدود 25 تریلیون دلار می‌شود که تقریبا با تولید ناخالص داخلی سالانه آمریکا برابری می‌‌‌کند.  این یک صورت‌‌‌حساب بزرگ است که بر زندگی مردم و سیستم مالی جهانی تحمیل می‌شود و به نظر می‌رسد که قرار است بر سر اینکه چه کسی مسوول پرداخت آن است منازعه‌‌‌ای شدید دربگیرد.  صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها یکی از کاندیداها هستند. اما اگر امروز به بازارهای املاک نگاهی بیندازید، به نظر نمی‌رسد که پذیرای پرداخت این هزینه‌‌‌ها باشند و نشانه‌‌‌های اندکی وجود دارد که مالکان بخواهند قیمت‌های خانه خود را با نشانه‌‌‌ها و آثار مربوط به ریسک‌‌‌های آب‌‌‌وهوایی تطبیق دهند.

در شهر میامی، در ایالت فلوریدای آمریکا، که موضوع نگرانی‌‌‌های فزاینده در مورد افزایش سطح دریاها بوده است، قیمت املاک طی دهه گذشته، 80درصد افزایش‌‌‌یافته است که بسیار بیشتر از میانگین آمریکاست. به علاوه، ازآنجاکه تاثیرات تغییرات آب‌‌‌وهوایی هنوز نامشخص است، بسیاری از مالکان ممکن است هنگام خرید خانه‌‌‌های خود، نسبت به ریسک‌‌‌های مربوطه بی‌‌‌خبر و بی‌‌‌اطلاع باشند.

  حال اگر قرار باشد مالیات‌‌‌دهندگان هرچند با اکراه این هزینه‌‌‌ها را پرداخت کنند، مالکان ثروتمند نجات خواهند یافت، اما مشوق‌‌‌های سودمند برای انطباق‌‌‌ با تهدیدهای آینده کم‌‌‌اثر خواهد شد.  تقسیم هزینه‌‌‌ها برای دولت‌‌‌ها امری دشوار خواهد بود، به این دلیل که می‌‌‌دانند رای‌‌‌دهندگان چقدر برای ارزش و قیمت خانه‌‌‌های خود اهمیت قائل می‌‌‌شوند. این صورت‌‌‌حساب متشکل از سه بخش است: پرداخت هزینه تعمیرات بعد از وقوع بلایای طبیعی، سرمایه‌گذاری برای حفاظت از خانه‌‌‌ها و اصلاح ساختار خانه‌‌‌ها برای محدودکردن آثار تغییرات آب‌‌‌وهوایی. بیمه‌‌‌گران معمولا هزینه‌‌‌های تعمیرات را پس از تخریب سقف یا آتش‌‌‌سوزی یک ملک تقبل می‌‌‌کنند. هر میزان که شرایط آب‌‌‌وهوایی وخیم‌‌‌تر می‌شود به‌‌‌ دنبال آن بلایای طبیعی نیز‌‌‌ افزایش می‌‌‌یابد و هزینه بیمه خانه‌‌‌ها افزایش می‌‌‌یابد. ممکن است این هزینه‌‌‌ها در نقاطی آنقدر افزایش یابد که حتی منجر به افت ارزش خانه‌‌‌ها در آن مناطق شود.

 برخی کارشناسان هشدار می‌‌‌دهند که یک ‌‌‌سوم خانه‌‌‌های آمریکایی تحت‌تاثیر متورم شدن هزینه‌‌‌های بیمه‌‌‌ای قرار خواهند گرفت. دولت‌‌‌ها یا باید خساراتی را که به صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها تحمیل می‌شود، نادیده بگیرند (و با تبعات اجتماعی آن مواجه شوند) یا هزینه مخاطرات مربوطه را، مطابق آنچه که قبلا در بخش‌‌‌هایی از کالیفرنیا و فلوریدا که مستعد آتش‌‌‌سوزی و تندباد است رخ داده است، تقبل کنند. بار مالی ناشی از بیمه‌‌‌های تحت حمایت دولت در این دو ایالت از 160 میلیارد دلار در سال 2017 به 633 میلیارد دلار افزایش‌‌‌یافته است.

سیاستمداران محلی می‌‌‌خواهند این ریسک را به دوش دولت فدرال بیندازند که در حال حاضر مسوول ارائه بیمه‌‌‌های سیل است. پیشگیری از بروز خسارت‌‌‌های فیزیکی ممکن است با انجام سرمایه‌گذاری در زمینه محافظت از منازل و زیرساخت‌‌‌ها در برابر بلایای طبیعی عملی باشد. در هلند سیستمی از بند آب‌‌‌ها، خندق‌‌‌ها و پمپ‌‌‌ها کشور را در مقابل سیلاب‌‌‌ها محافظت می‌‌‌کند. توکیو نیز سیل‌‌‌بندهایی را به این منظور احداث کرده است.

البته تامین بودجه برای این شکل از سرمایه‌گذاری نیز چالشی بزرگ محسوب می‌شود.  سوالی که مطرح می‌شود آن است که آیا مالکانی که نمی‌‌‌دانستند در معرض مخاطرات جوی هستند باید هزینه‌‌‌هایی به ‌‌‌عنوان ‌‌‌مثال تقویت پی بتنی یک‌‌‌ خانه در حال نشست را بپردازند؟ یا در واقع حمایت دولت از این مالکان در برابر پرداخت چنین هزینه‌‌‌های غیرمنتظره‌‌‌ای اقدامی صحیح و درست محسوب می‌شود؟ شهرهای ساحلی پرجمعیت که بیشترین نیاز را به محافظت در برابر سیل دارند، اغلب گوهر اقتصادی جوامع کشورهای خود هستند،

کافی است فقط به لندن، نیویورک یا شانگهای فکر کنید. آخرین سوال آن است که چگونه می‌توان هزینه‌‌‌های مربوط به تطبیق منازل با تغییرات آب‌‌‌وهوایی را پرداخت کرد؟ سهم منازل در انتشار گازهای گلخانه‌‌‌ای 18‌درصد است.

بسیاری از خانه‌‌‌ها احتمالا به پمپ‌‌‌های حرارتی نیاز دارند که با گرمایش از کف یا رادیاتورهای بزرگ‌تر و عایق ضخیم بهترین عملکرد را دارند. متاسفانه، مقاوم‌سازی خانه‌‌‌ها گران و هزینه‌بر است. ملزم کردن صاحب‌خانه‌‌‌ها برای پرداخت این هزینه‌‌‌ها نیز می‌تواند واکنش تند آنها را در پی داشته باشد. به عنوان نمونه، سال گذشته ائتلاف دولت حاکم در آلمان تلاش کرد تا بویلرهای گازی را ممنوع کند، اما زمانی که رای‌‌‌دهندگان به هزینه‌‌‌ها اعتراض کردند، دولت مجبور شد در تصمیم خود تجدید نظر کند. در این میان ایتالیا از یک رویکرد جایگزین پیروی کرد: ارائه کمک‌‌‌های حمایتی سخاوتمندانه به خانوارهایی که خواهان نوسازی منازل خود بودند.

این کشور تاکنون رقم سرسام‌آور 238 میلیارد دلار یا 10‌درصد از تولید ناخالص داخلی خود را برای این طرح هزینه کرده است. البته هنوز برای اینکه با آثار جدی تغییرات آب‌‌‌وهوایی مواجه شویم کمی زمان داریم. اما هر چه سیاستگذاران زودتر بتوانند پاسخی برای این پرسش‌‌‌ها بیابند، بهتر است. شواهد حاکی از آن است که قیمت‌ها در بازار مسکن تنها بعد از وقوع فجایع طبیعی واکنش نشان می‌‌‌دهد و واضح است که برای سرمایه‌گذاری برای اقدامات پیشگیرانه دیگر دیر است؛ بنابراین سستی و بی‌عملی به‌‌‌احتمال زیاد شگفتی‌‌‌های ناخوشایندی را در پی خواهد داشت. مسکن دارایی مهمی است که نمی‌توان جایگاه (کلیدی) آن را در کلیت اقتصاد اشتباه تشخیص داد – به‌ویژه به این دلیل که این حوزه برای پایداری نظام مالی کشورها بسیار حیاتی است. دولت‌‌‌ها باید سهم مربوط به وظایف خود را انجام دهند.

تا قرن 18 در بیشتر نقاط هلند از این اصل پیروی می‌شد که فقط جوامع مجاور دریا باید بند آب داشته باشند؛ در نتیجه کشور با کمبود سرمایه‌گذاری و به تبع آن بروز سیل‌‌‌های قابل پیشگیری مواجه می‌شد. تنها دولت‌‌‌ها هستند که می‌توانند با ایجاد زیرساخت‌‌‌ها، این مشکلات را حل کنند و باید این کار را به‌ویژه در اطراف شهرهای با بهره‌‌‌وری بالا انجام دهند. صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها نیز باید انگیزه کافی داشته باشند تا مبالغ هنگفتی را برای نوسازی منازل خود و تولید آلودگی کمتر که به سود و منفعت همگان است صرف کنند.  درعین‌‌‌ حال، سیاستگذاران باید مراقب باشند با ارائه ضمانت‌‌‌های ضمنی بزرگ و طرح‌‌‌های بیمه‌‌‌ای صریح با پشتوانه دولت، اتخاذ رویکردهای حماقت‌‌‌آمیز توسط ذی‌نفعان را تشویق نکنند.

چنین رویکردی نه فقط برای مالیات‌‌‌دهندگان مخاطره‌‌‌آمیز است؛ بلکه انگیزه و عزم مردم را برای سرمایه‌گذاری در زمینه مقاوم‌‌‌سازی و نوسازی خانه‌‌‌های خود کم‌‌‌رنگ می‌‌‌کند. همچنین با پوشش هزینه‌‌‌های بیمه‌‌‌ای، در واقع اقدام موثری برای منصرف‌‌‌کردن مردم از نقل‌‌‌مکان به مناطقی که پر خطر شناخته می‌‌‌شوند، انجام نخواهد شد. با وجود وخامت شرایط، نشانه‌‌‌های خوبی وجود ندارد. دهه‌‌‌هاست که دولت‌‌‌ها نتوانسته‌‌‌اند با اتخاذ تدابیر مناسب، مردم را از ساخت‌‌‌وساز در دشت‌‌‌های سیل‌‌‌گیر باز دارند.  هزینه ده‌‌‌ها میلیارد دلاری برای نوسازی و ایمن‌‌‌سازی منازل هرچند ممکن است سرسام‌‌‌آور به نظر برسد؛ اما بی‌عملی امروز می‌تواند آینده ناخوشایندی را رقم بزند. بدترین رویکرد برای دولت‌‌‌ها و صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها نادیده‌‌‌گرفتن معمای پیچیده و بغرنج مسکن است.