ریزش و رویش فایل‏‏‌های مسکن

یـــافته‌‌‌هــای مبــتــــنی بـــر تحقــیقـــــات میدانی، نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون بیش از 60درصد فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن مناطق 4 و 5 تهران، آپارتمان‌‌‌های با عمربنای بیش از 15 سال هستند.

این رویداد منجر به افزایش سن بازار مسکن شده است.  رخدادی که بعد از گذشت حداقل 7 سال رکود ساخت‌وساز در شهر تهران، حالا خود را نه‌تنها در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز، تازه‌‌‌ساز و کلیدنخورده (با عمربنای تا 5 سال) نشان داده است که دامنه آن به بازار فروش آپارتمان‌‌‌های واقع در بازه سنی میانسال نیز کشیده شده است.

 کمبود فایل آپارتمان میانسال

در حالی که در سال‌‌‌های قبل از شروع جهش قیمت مسکن یعنی سال‌‌‌های میانه دهه 90، به روایت آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی)، حدود 50 درصد از معاملات خرید آپارتمان‌‌‌های شهر تهران در هر ماه، از بازار واحدهای مسکونی نوساز (با عمربنای حداکثر 5 سال) انجام می‌‌‌شد، سهم فروش این آپارتمان‌‌‌ها، ماه به ماه، کاهش یافت. جهش قیمت مسکن و افزایش فاصله قیمت آپارتمان‌‌‌های نوساز با واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر (چند ساله، میانسال و سالخورده) و ضعف قدرت خرید متقاضیان از یکسو و همزمانی این رویداد با رکود ساختمانی چندساله از سوی دیگر، دو عامل مهم کاهش سهم نوسازها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال‌‌‌های اخیر است. تا جایی‌که هم‌‌‌اکنون این سهم به زیر 30‌درصد رسیده است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد نه‌تنها فروردین ماه امسال، سهم عرضه آپارتمان‌‌‌های نوساز و کلیدنخورده به بازار مسکن شهر تهران همچنان کاهشی است که یک رخداد دیگر نیز این روزها در بازار رصد می‌‌‌شود. این رخداد افت محسوس سهم عرضه‌‌‌ آپارتمان‌‌‌های چندساله و میانسال به بازار فروش است.

در مقابل اما، بخش عمده‌‌‌ای از فایل‌‌‌هایی که این روزها به بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده است فایل‌‌‌های مربوط به فروش آپارتمان‌‌‌های مسن یعنی واحدهای با عمربنای 15 سال و بیشتر است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن دو منطقه مصرفی و پرتقاضای شهر تهران یعنی مناطق 4 و 5 تهران این موضوع را تایید می‌‌‌کند. منطقه 5 شهر تهران با سهم 15 درصدی از معاملات خرید آپارتمان پرتقاضاترین  و پرمعامله‌‌‌ترین منطقه بازار مسکن پایتخت است و منطقه 4 نیز در فهرست چهار منطقه اول پرتقاضا و پرمعامله پایتخت قرار دارد.

نتایج تحقیقات میدانی و اظهارات فعالان بازار مسکن در این دو منطقه نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون بین 60 تا 65 درصد موجودی فایل‌‌‌های فروش در بازار مسکن  مربوط به آپارتمان‌‌‌های پیر یا واحدهای مسکونی با عمربنای 15 سال و بالاتر است. این در حالی است که سهم موجودی فایل‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های میانسال، بسته به محله‌‌‌ای که در آن واقع شده‌‌‌اند به طور متوسط بین 15 تا 20 درصد است. فایل‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز و کم‌‌‌سن (با عمربنای حداکثر 5 سال) نیز به طور میانگین سهمی 15 تا 20 درصدی از بازار عرضه آپارتمان دارند.

 علت کهولت ‌‌‌سن بازار

دنیای اقتصاد 7 علت مهم در بروز این رخداد را شناسایی کرده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اولین و ساده‌‌‌ترین دلیل کهولت سن بازار فروش مسکن در اولین ماه از سال جاری، «مختصات فصلی بازار مسکن» است. آن طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران در دو منطقه 4  و5 به دنیای اقتصاد اعلام کردند، یک دلیل مهم سبقت سهم سالخورده‌‌‌ها از سایر گروه‌‌‌های سنی آپارتمان در فایل‌‌‌های فروش مسکن فروردین ماه، ورود به سال جدید است. به گفته آنها معمولا تا نیمه اردیبهشت ماه عرضه و تقاضای آپارتمان در بازار نسبت به ماه‌‌‌های دیگر سال، کمتر است. بنابراین بخشی از متقاضیان فروش واحدهای مسکونی ضعیف‌‌‌تر از جمله واحدهای مسکونی با عمربنای بالا، با نیت استفاده از شرایط کاهش عرضه، سعی می‌‌‌کنند واحد خود را به فروش برسانند. برخی از واسطه‌‌‌های معاملات مسکن، فروردین ماه را ماه عرضه «نامرغوب‌‌‌ها» معرفی می‌‌‌کنند.

«شرایط نااطمینان»، علت دومی است که فعالان بازار از آن به عنوان عامل رشد سهم فایل‌های فروش آپارتمان سالخورده‌‌‌ در تهران یاد می‌‌‌کنند. آنها معتقدند نااطمینانی‌‌‌های ناشی از انتظارات تورمی نه‌تنها رغبت سازنده‌‌‌ها برای فروش واحدهای نوساز را در فروردین ماه کاهش داده که بر تصمیم متقاضیان تبدیل به احسن  و سرمایه‌‌‌گذارهای مالک آپارتمان‌‌‌های میانسال نیز برای عرضه این فایل‌‌‌ها به بازار فروش اثر داشته است. در واقع آنها منتظر هستند تا در هفته‌‌‌های آینده بتوانند چشم‌‌‌انداز نسبتا مشخصی از وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز و همچنین تحولات قیمت به دست آورده و سپس فایل‌‌‌های خود را به بازار عرضه کنند.

«نوسانات ارزی» و رشد محسوس قیمت دلار در هفته‌های ‌‌‌اخیر، سومین دلیل موثر در این زمینه است. این نوسان‌‌‌ها، شرایط نااطمینان را برای سازنده‌‌‌ها و سایر مالکانی که به طور بالقوه فروشنده مسکن هستند، ‌‌‌تشدید کرده و بر تصمیم آنها برای عرضه فایل اثر گذاشته است. به طوری که دست‌‌‌کم آنها را به طور موقت و تا زمان تثبیت اوضاع از فروش منصرف کرده است. «وضعیت قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن» و عدم تناسب آن با «قدرت خرید متقاضیان» عامل چهارم افت محسوس سهم نوسازها و میانسال‌‌‌ها در بازار فروش آپارتمان است. بخش قابل‌‌‌توجهی از فایل‌‌‌های نوساز در سال‌‌‌های قبل از شروع جهش (قبل از سال 97) از سوی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها  و متقاضیان تبدیل به احسن خریداری می‌‌‌شد. در حالی که هم‌‌‌اکنون نه‌تنها خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها توان ورود به بازار مسکن ندارند که بخش زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن نیز قدرت خرید کافی برای معامله واحد نوساز ندارند. حضور سرمایه‌‌‌گذار هم در بازار مسکن چندان چشمگیر نیست. در چنین شرایطی واحدهای مسکونی سالخورده  و با عمربنای بالا، متقاضی بیشتری دارد. هر چند این تقاضا به نوعی تقاضای اجباری و به دلیل ضعف قدرت خرید برای واحد کم‌‌‌سن‌وسال، شکل گرفته است.

فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین بخشی از علل مربوط به افت محسوس سهم فایل‌‌‌های فروش آپارتمان چندساله نسبت به سایر بازه‌‌‌های سنی را به یک شگرد جدید برخی واسطه‌‌‌های ملکی نسبت می‌‌‌دهند. به گفته آنها در شرایطی که بازار مسکن در رکود معاملاتی شدید قرار دارد، برخی از فروشنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌ها برای تسریع در فروش، سن آپارتمان‌‌‌ها را در آگهی‌‌‌ها کاهش داده و مثلا یک واحد چند‌ساله را به عنوان واحد نوساز یا کم سن و سال به متقاضی معرفی می‌‌‌کنند. در واقع در ارائه سن واقعی آپارتمان‌‌‌ها در آگهی‌‌‌ها و فایل‌‌‌ها، کم‌‌‌نمایی می‌‌‌کنند تا بتوانند جذب مشتری کنند. علت این موضوع نیز به فاصله موجود بین قیمت فروش آپارتمان چندساله با آپارتمان نوساز مربوط می‌‌‌شود. به این ترتیب، به زعم این واسطه‌‌‌ها، فرد متقاضی به نوعی برای تماس با فروشنده یا واسطه ملکی و بازدید از ملک ترغیب می‌‌‌شود و شانس فروش افزایش می‌‌‌یابد.

 استفاده از وضعیت کمبود عرضه

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، ششمین دلیل افزایش سهم فایل فروش واحدهای مسکونی سالخورده و مسن در میان سایر بازه‌‌‌های سنی آپارتمان‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن، استفاده مالکان خانه‌‌‌های سالخورده از وضعیت کمبود عرضه سایر آپارتمان‌‌‌ها برای فروش سریع‌تر است. فروشنده‌‌‌های خانه‌‌‌های سالخورده که در شرایط رکود اخیر معاملات مسکن از ماه‌‌‌ها قبل موفق به فروش آپارتمان خود نشده‌‌‌اند، در روزها  و هفته‌‌‌های اخیر، درصدد برآمده تا از وضعیت کمبود فایل با عمربنای کم، در بازار فروش استفاده کرده و آپارتمان خود را به فروش برسانند. آنها به دلیل نگرانی از تشدید انتظارات تورمی و رشد قیمت‌‌‌ها در ماه‌‌‌های بعد، فروردین ماه را بهترین زمان برای تبدیل به احسن املاک قدیمی خود می‌‌‌دانند.

 رکود ساخت؛ عامل اصلی

در کنار شش علت گفته‌شده، اصلی‌‌‌ترین عامل کاهش سهم عرضه فایل نوساز و چندساله در بازار مسکن شهر تهران در هفته‌‌‌های اخیر و در مقابل افزایش سهم عرضه آپارتمان سالخورده، به «رکود ساخت‌و‌ساز» و «افت عرضه جدید به بازار» در سال‌‌‌های اخیر مربوط می‌‌‌شود. بازار مسکن شهر تهران، در حالی دست‌‌‌کم 7 سال رکود ساخت‌و‌ساز را پشت سر گذاشته است که حالا این رکود نه‌تنها خود را در کاهش سهم عرضه آپارتمان تازه‌‌‌ساز نشان می‌‌‌دهد که به دلیل افزایش سن رکود، دامنه آن به بازار عرضه واحدهای مسکونی چندساله نیز کشیده شده است. بنابراین رکود ساخت مسکن که در سال‌‌‌های گذشته تنها بر بازار عرضه واحدهای نوساز اثرگذار بود، اکنون به بازار عرضه چندساله‌‌‌ها نیز رسیده و در افزایش سن بازار مسکن 1403، دخیل است.

 ذائقه متقاضیان خرید چیست؟

در چنین شرایطی، یک سوال مهم مربوط به ذائقه متقاضیان خرید مسکن است. یافته‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد ذائقه متقاضیان خرید مسکن هم‌‌‌اکنون بیش از آنکه به تمایل شخصی آنها بستگی داشته باشد به دو عامل مهم یعنی «نقدینگی یا قدرت خرید آنها» و همچنین «سطح قیمت‌‌‌ها» مربوط است. فعالان بازارمسکن در این باره می‌‌‌گویند: طبیعی است که متقاضیان سعی دارند با حداقل بودجه، بهترین و کم‌‌‌سن و سال‌‌‌ترین واحد مسکونی را خریداری کنند. اما قدرت خرید آنها و سطح فعلی قیمت‌‌‌ها به اجبار آنها را به سمت بازار واحدهای مسکونی سالخورده هدایت می‌‌‌کند. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون آیتم «متراژ» و «موقعیت ملک» بیش از «سن‌‌‌بنا» برای متقاضیان اهمیت دارد. یعنی ترجیح عمده خریداران بیش از آنکه به خرید واحد نوساز با قیمت بالاتر باشد، به سمت خرید آپارتمان بزرگ‌تر در محله بهتر است؛ ولو آنکه این واحدها عمربنای بالاتر داشته باشند. به گفته آنها در حال حاضر میانگین بودجه غالب خانوارهای متقاضی خرید مسکن در بازار، بین 5 تا حداکثر 7 میلیارد تومان (در دو منطقه 4 و 5) است.

 دو پیامد پیر شدن بازار ملک

افزایش سن بازار مسکن شهر تهران، دست‌‌‌کم دو پیامد مهم را به همراه دارد. این موضوع در صورت ادامه یافتن، در وهله اول منجر به افزایش شکاف عرضه و تقاضا، تشدید عدم تعادل در بازار و اثر مستقیم بر رشد قیمت‌‌‌ها (ابتدا در بازار نوسازها و سپس کل بازار)، خواهد شد.

از سوی دیگر، خطر شکل‌‌‌گیری نوع جدیدی از سوداگری ملکی، در قالب خرید و فروش مکرر آپارتمان‌‌‌های سالخورده با قیمت نامتعارف بعد از بازسازی را به همراه دارد. البته یافته نشان می‌دهد، فعلا سطح قیمت‌‌‌ها نسبت به آخر سال گذشته تغییری نداشته است که مهم‌‌‌ترین علت آن خواب (رکود) معاملات مسکن است.