کمای سیاستی بازار مسکن

نااطمینانی بسازوبفروش‌‌‌ها نسبت‌به وضعیت پیش‌‌‌روی بازار ساخت‌وساز رکورد نامساعدترین شرایط قابل پیش‌‌‌بینی از این بازار را به ثبت رساند. این در حالی است که بررسی 54 ماه فعالیت شرکت‌‌‌های ساختمانی، براساس گزارش‌‌‌های رسمی، نشان‌دهنده شرایط نااطمینانی،رکود و وضعیت نامساعد بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن در بازه زمانی مهر 1398 تا اسفند 1402 است.  به گزارش دنیای اقتصاد، تازه‌‌‌ترین گزارش اتاق تعاون ایران از وضعیت فعالیت‌‌‌های ساخت و ساز و همچنین شرایط بازار مسکن به روایت سازنده‌‌‌ها که هر ماه با عنوان گزارش شامخ مسکن منتشر می‌‌‌شود نشان‌دهنده ثبت رکورد جدید از نااطمینانی سازنده‌‌‌ها نسبت به شرایط پیش‌‌‌روی بازار فعالیت‌‌‌های ساختمانی است. سازنده‌ها کمای سیاستی‌ در بازار مسکن را یکی‌از ریشه‌های این نااطمینانی اعلام می‌کنند.

عدد مربوط به شاخص انتظارات سازنده‌‌‌هـــا از فعالیت‌‌‌های ساختمانی در این گزارش در حالی 21.11 گزارش شده است که این میزان پایین‌‌‌ترین عدد مربوط به این شاخص از ابتدای انتشار گزارش‌‌‌‌‌‌های شامخ بخش ساختمان(یعنی از مهر 1398) است. در قالب این شاخص، سازنده‌‌‌ها و شرکت‌‌‌های ساختمانی انتظار خود از وضعیت پیش‌‌‌روی بازار مسکن و ساخت وساز در کوتاه‌‌‌مدت(ماه پیش‌‌‌روی آنها)، را بیان می‌‌‌کنند. این موضوع نشان می‌‌‌دهد نگرانی سازنده‌‌‌ها از وضعیت بازار ساخت  و معاملات مسکن که در طول سال‌‌‌های گذشته تاکنون همواره وجود داشته است، هم‌‌‌اکنون به میزان قابل توجهی تشدید شده است.

ارزیابی 54 ماهه سازنده‌‌‌ها از بازار

گزارش اتاق تعاون ایران از وضعیت بازار ساخت وساز و معاملات مسکن یا همان شامخ بخش ساختمان در حالی به تازگی نتایج مربوط به روایت سازنده‌‌‌ها و شرکت‌‌‌های ساختمانی از وضعیت اسفند 1402 را منتشر کرده است که دنیای اقتصاد، 54 ماه ارزیابی فعالان ساختمانی از این بازار را مورد بررسی قرار داده است. علاوه بر آنکه گزارش اسفند‌ماه نشان‌دهنده ثبت رکورد تازه‌‌‌ای از تشدید نااطمینانی سازنده‌‌‌ها از فعالیت‌‌‌های ساختمانی و مجموعه آنچه این فعالیت‌‌‌ها را تحت تاثیر قرار می‌‌‌دهد، است که بررسی ماه به ماه ارزیابی سازنده‌‌‌ها از این بازار نیز نشان دهنده 54 ماه رکود و نااطمینانی آنها از وضعیت ساخت و معاملات مسکن است.

از مهرماه 1398، اتاق تعاون ایران، با نظرسنجی از فعالان بازار ساخت‌وساز و مدیران شرکت‌‌‌های ساختمانی، وضعیت ماهانه بازار ساخت ومعاملات مسکن و همچنین چشم‌‌‌انداز کوتاه مدت(یک ماهه) سازنده‌‌‌ها از شرایط پیش‌‌‌روی آنها در این بازار را در قالب یک گزارش ماهانه، منتشر می‌‌‌کند. در این گزارش، با ارزیابی نمراتی که فعالان ساختمانی به بیش از 10 پرسش مشخص درباره شرایط کسب و کارشان می‌‌‌دهند، شاخصی تحت عنوان شامخ کل ساختمان، استخراج می‌‌‌شود. عدد این شاخص کل و همه شاخص‌‌‌های مورد ارزیابی درصورتی که بالاتر از 50 باشد، نشان‌دهنده بهتر شدن شرایط در ماه مورد بررسی نسبت به ماه قبل است. عدد 50 نشان دهنده عدم تغییر وضعیت و اعداد کمتر از 50 نشان دهنده بدتر شدن شرایط برای سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی و مجموعه بازار است.

نتایج بررسی دنیای اقتصاد از 54 ماه روایت سازنده‌‌‌ها از وضعیت بازار ساخت و ساز و مسکن حاکی است میانگین شاخص «شامخ کل» بخش مسکن و ساختمان از مهر 98 تا اسفند 1402 عدد 49.7 بوده که این نمره(عدد زیر 50)، عملا نشان‌دهنده 54 ماه رکود و نااطمینانی به روایت سازنده‌‌‌هاست که در گزارش شامخ منتشر و منعکس شده است.

میانگین شاخص «شامخ کل ساختمان» طی این 54 ماه یعنی عدد 49.2 ،در واقع «رکود 5ساله» مسکن را تایید می‌‌‌کند. هر چند رکود در بازار ساخت  وساز از بیش از 5 سال گذشته آغاز شده  و هر سال بر عمق آن افزوده شد. با شروع رکود در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر جهش‌‌‌های مکرر قیمت و از دست رفتن قدرت خرید تقاضای مصرفی، شرایط نااطمینانی در این بازار تشدید شد. تحلیل داده‌‌‌های گزارش شامخ بخش ساختمان در حالی از یک طرف نشان دهنده 5 سال رکود  و نااطمینانی فعالان ساختمانی از وضعیت کسب و کارشان است که بررسی‌‌‌ها حاکی است، در بلندمدت، «جهت و سطح انتظارات سازنده‌‌‌ها» بر «جهت رفتار و متغیرهای بازار ساخت مسکن» اثر معناداری می‌‌‌گذارد؛ چرا که میانگین اعداد ماهانه این دو شاخص تقریبا با هم برابر شده‌‌‌اند.

در واقع، نااطمینانی سازنده‌‌‌ها از وضعیت پیش‌‌‌روی فعالیت‌‌‌های ساختمانی و همچنین شرایط بازار مسکن که در قالب شاخص انتظارات آنها از وضعیت ماه بعد در گزارش‌‌‌های شامخ منعکس می‌‌‌شود، عملا در ماه‌‌‌های بعد خود را بر شامخ کل ساختمان نشان می‌‌‌دهد و حاکی از آن است که پیش‌‌‌بینی سازنده‌‌‌ها از وضعیت بازار پیش‌‌‌بینی نادرستی نبوده است. در واقع، واقعیت بازار با پیش‌‌‌بینی و انتظارات سازنده‌‌‌ها هم‌‌‌جهت بوده است.

روایت وضعیت اسفند1402

برآیند و تحلیل نظرسنجی از سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی درباره وضعیت بازار ساخت ‌وساز و مسکن در اسفند ماه در نمره 57.78 شامخ کل ساختمان، منعکس شده است.

اگرچه نمره شامخ کل از عدد 50 بالاتر است اما در این گزارش مولفه‌‌‌هایی وجود دارد که بالاتر رفتن عدد آنها نشان‌دهنده بهتر شدن شرایط نیست؛ به عنوان مثال بالاتر رفتن عدد مربوط به هزینه ساخت در شاخص قیمت خرید مصالح و مواد اولیه مورد نیاز برای ساخت  وساز به معنای تورم بالاتر و بدتر شدن اوضاع است اما عدد حاصل از آن بر شامخ کل اثرگذاشته و آن را افزایش می‌‌‌دهد. بنابراین الزاما بالاتر بودن عدد شامخ کل از 50 به معنای بهتر شدن صد‌درصدی اوضاع نسبت به ماه قبل نیست. بنابراین بررسی آیتم به آیتم شاخص‌‌‌های مورد پرسش در نظر سنجی از مدیران شرکت‌‌‌های ساختمانی از اهمیت بیشتری نسبت به استناد به عدد شامخ کل برخوردار است.

گزارش اسفند ماه و جدول نمرات شاخص‌‌‌های مورد بررسی در گزارش اسفند ماه شامخ بخش ساختمان نشان می‌‌‌دهد، شاخص بیان‌‌‌کننده «اوضاع قیمت تمام‌‌‌شده ساخت مسکن»، در بدترین وضعیت از تیرماه 1402 به بعد، قرار گرفته است. عدد مربوط به این شاخص 62 گزارش شده است که اگر زیر 50 برود، یعنی تورم ساخت پایین آمده است و هرچه بالاتر برود نشان دهنده افزایش سرعت رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن است. بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد علت این موضوع می‌‌‌تواند شکل‌‌‌گیری شرایط تورمی در بازار نهاده‌‌‌های ساختمانی در زمستان به‌خاطر «انتظارات تورمی» متاثر از اوضاع دلار در پایان سال گذشته باشد.

شاخص بیان‌‌‌کننده «وضعیت فروش واحدهای ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌ها» در اسفندماه اما در بهترین وضعیت از ابتدای 1402 به بعد قرار گرفت (عدد 57) که البته چون تا 100 فاصله دارد، این رشد شاخص به معنای بهبود کامل اوضاع نیست؛ پایان سال گذشته معاملات مسکن یک رشد خفیف را به‌خاطر «تقاضای سرمایه‌‌‌ای ناشی از تحریک با انتظارات تورمی» پیدا کرد.

از سوی دیگر، شاخص بیان‌‌‌کننده وضعیت «قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی» شرایط حادتر را در اسفند پیدا کرد و روی عدد 69 قرار گرفت؛ این موضوع نیز به خاطر بروز تورم در بازار مصالح بود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد،  شاخص «انتظارات سازنده‌‌‌ها نسبت به سال 1403» در اسفند سال گذشته، پایین‌‌‌ترین عدد در طول انتشار گزارش‌‌‌های شامخ را ثبت کرد و روی عدد 21 قرار گرفت.

این عدد رکورد کمترین امتیازی است که سازنده‌‌‌ها به چشم‌‌‌انداز خود از آینده کوتاه‌مدت ساخت ‌وساز داده‌‌‌اند. حتی در اسفندماه‌‌‌های سال‌‌‌های قبل نیز اگر چه عدد مربوط به انتظار سازنده‌‌‌ها از فعالیت‌‌‌های ساختمانی در فروردین ماه به علت تعطیل یا نیمه تعطیل بودن فعالیت‌‌‌های ساختمانی در این ماه(به دلیل تعطیلات سال نو و ...) پایین‌‌‌تر از عدد انتظارات آنها در ماه‌‌‌های دیگر بود اما، عدد 21 کمترین نمره‌‌‌ای است که از ابتدای انتشار گزارش‌‌‌های شامخ(مهرماه 1398) به این شاخص اختصاص یافته است.

چرا نااطمینانی رکورد زد؟

بررسی‌‌‌ها و تحلیل‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد، دلایل ثبت رکورد جدید از شدت نااطمینانی سازنده‌‌‌ها نسبت به فعالیت‌‌‌های آنها در آینده کوتاه مدت را می‌‌‌توان در 5 عامل طبقه‌بندی کرد. سه علت اول به عنوان سه ریشه این نارضایتی و ناامیدی قابل توجه است.

اولین دلیل مربوط به «گلایه و نارضایتی رسمی سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی از دولت» به خاطر «عدم سیاستگذاری مشخص در حوزه ساختمان برای برون‌‌‌رفت از شرایط رکود‌‌‌تورمی» است. فعالان ساختمانی در این باره به دنیای اقتصاد اعلام کردند: با وجود طولانی شدن رکود تورمی در بازار مسکن  وساختمان تاکنون اقدام موثر و مشخصی از سوی سیاستگذار برای بهبود شرایط شاهد نبوده‌‌‌ایم  و رکود تورمی هر سال نسبت به سال قبل تشدید شده است که این موضوع بر فعالیت سازنده‌‌‌ها  وکل بازار مسکن اثر سوء داشته است. از سوی دیگر «جهش نرخ ارز در پایان سال گذشته» و تجربه منفی سازنده‌‌‌‌‌‌ها از اثر ناپایداری دلار طی سال‌‌‌های گذشته، این شرایط را تشدید کرده است. این موضوع به عنوان دومین علت موثر در تشدید نااطمینانی سازنده‌‌‌ها در کنار بروز عامل سوم یعنی «تورم تولید مسکن» و بی‌‌‌منطق شدن بررسی‌‌‌های اقتصادی پروژه‌‌‌های ساختمانی در شهرها، بر روند فعالیت‌‌‌های ساختمانی اثر منفی داشته و سازنده‌‌‌ها را در بسیاری از موارد از تعریف پروژه‌‌‌های جدید بازداشته است. این در حالی است که «از صرفه‌‌‌افتادن مشارکت‌‌‌ در ساخت» به عنوان اصلی‌‌‌ترین مدل تامین زمین در کلان‌شهرهایی مانند تهران، در نتیجه افزایش هزینه‌‌‌های ساخت و کاهش حاشیه سود مورد انتظار سازنده‌‌‌ها، به عنوان عامل چهارم تشدید ناامیدی در میان سازنده‌‌‌ها نقش داشته است. مجموعه این شرایط و ناامیدی‌‌‌ها از سمت سازنده‌‌‌ها، موجب مهاجرت گروهی از آنها از بازار ساخت مسکن به سایر حوزه‌‌‌های ساخت از جمله ساخت تاسیسات نفت و گاز شده است، که این موضوع را می‌‌‌توان به عنوان عامل پنجم، مورد توجه قرار داد.