در این خصوص منتقدان مالیاتهای بخش مسکن و ساختمان نیز اعلام می‌کنند در دوران سخت دولت به جای اینکه مالیاتهای کارآمد از حوزه دلالی و سفته‌‌‌بازی مسکن اخذ کند فشار اقتصادی را بر تولیدکنندگان مسکن می‌آورد که این امر منجر به فرار سرمایه‌‌‌ها از حوزه ساختوساز و ریزش 50درصدی تولید مسکن در کشور به گواه پروانههای صادره شده است. به باور این عده با ارائه طرح‌های متنوع مالیاتی در واقع نه‌تنها تولیدکنندگان را تشویق نکردند بلکه سیاست‌های تنبیهی را به کار گرفتند و راغبان ورود به عرصه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را دچار بگیر و ببند مالیاتی کردند.
در واقع استدلال آنها این است که در صورت وضع مالیات به این راحتی نیست که سرمایه به سمت تولید و اشتغال برود، چرا که بخش واقعی اقتصاد بازدهی کافی نسبت به بازار‌‌‌های غیرمولد ندارد و در جذب سرمایه ناتوان است. در نتیجه سرمایه نه‌تنها به سمت تولید و اشتغال نخواهد رفت بلکه برعکس منجر به خروج سرمایه از کشور خواهد شد که تبعات به مراتب بدتری دارد. همچنین رکود تورمی در بازار‌‌‌های غیرمولد در صورت وضع مالیات منجر به معاملات غیرشفاف، افزایش خروج سرمایه از کشور، افزایش نوسانات در بازار‌‌‌های مالی و... خواهد شد.
همه خانه‌ها لوکس هستند؟
در این خصوص سعید آسویار عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوهسازان مسکن با بیان اینکه از چهار مالیات حوزه املاک و مستغلات بخشی از آنها نه‌تنها باعث رونق این بخش نشده‌اند بلکه چالش‌های جدی خرد و کلانی در سطح سازندگان حقیقی و حقوقی و جامعه ایجاد کردند گفت: به طور مثال مالیات بر خانه‌های خالی باعث شده تا اجاره‌بها به‌شدت افزایش پیدا کند به این دلیل که زمانی که مالک بخواهد چند واحد خود را همزمان اجاره دهد به صورت تصاعدی مالیات افزایش پیدا می‌کند به همین جهت مالک مجبور به افزایش اجاره‌بها می‌شود و این به ضرر مستاجر است و این مساله حاکی از آن است که قانون‌گذاران ما نسبت به حوزه‌‌‌ای که در آن تصمیم‌گیری می‌کنند، شناخت کافی ندارند.
وی ادامه داد: از طرفی قوانینی برای مالیات بر خانه‌های لوکس تصویب شده است و گفته شده اگر خانه‌ای با فلان مشخصات و در مناطقی از استان‌ها وجود داشته باشد به آنها مالیات تعلق می‌گیرد در حالی که با کاهش ارزش پول ملی تقریبا 60درصد خانه‌های بزرگ تهران جزو تعریف مالیاتی خانه لوکس به حساب می‌آید و به عنوان مثال اگر یک کارمندی که در سال‌های گذشته توانسته است صاحب آپارتمانی شود و امروز بازنشسته شده است با حقوق بازنشستگی خود باید بهای مالیاتی یک خانه لوکس را پرداخت کند و این باز هم به ضرر مردم متوسط جامعه است زیرا افراد ثروتمند مالیات خود را با افزایش قیمت خدماتی که به مردم جامعه می‌دهند به راحتی پرداخت می‌کنند اما قشر متوسط جامعه دچار بحران میشوند.
آسویار در خصوص مالیات سازندگان خاطرنشان کرد: طبق قانون مالیاتهای مستقیم دولت، همه ساختوسازها مشمول 15 تا 25درصد مالیات هستند. مالیات بساز و بفروش این‌گونه است که هزینه زمین و ساختوساز از قیمت فروش واحد‌ها کم می‌شود و سود به دست‌آمده، شامل مالیات بر ساختوساز می‌شود. به گفته طراحان این نوع مالیات در این فرمول هدف دولت، کمک به سازندگان است، به این صورت که ارزش زمین پروژه‌های ساختمانی در زمان فروش به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می‌شود.
به گفته وی این مصوبه مالیاتی فقط ساختمان‌هایی را که از سال 1395 به بعد ساخته شده‌اند شامل می‌شود. در نتیجه همه مالکان این پروانههای ساخت، باید مالیات را پرداخت کنند. افرادی که قبل از سال 1395 پروانه ساخت دریافت کرده‌اند، شامل این قانون نشده و از معافیت مالیاتی برخوردار خواهند شد و البته، در این نوع مالیات سازنده‌‌‌ها به سه گروه سازنده حقیقی (بساز و بفروش‌ها و افراد عادی)، سازنده حقوقی (شرکت‌های ساختمانی) و تعاونیهای مسکن تقسیم میشوند.
به گفته وی سازندگان حقیقی باید 15 تا 25درصد از سود حاصله از ساختوساز را مالیات بپردازند. اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی 25درصد و تعاونیهای مسکن نیز 18.75درصد از سود حاصله را باید مالیات پرداخت کنند.
آسویار ادامه داد: متاسفانه در کشور ما به جای تشویق سازندگان به ساختوساز مسکن و ایجاد طرح‌های تشویقی که سازندگان را ترغیب کند تا پول و سرمایه خود را از بازار دلار و طلا به سمت ساختوساز بیاورند، با ایجاد قوانین غیر‌حرفه‌ای مالیاتی سازندگان را به سمت سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر برای ساختوساز کشانده‌اند و این به ضرر کشور است.
آسویار تصریح کرد: اگر این روند ادامه پیدا کند صنعت ساختمان مانند سایر بخش‌های اقتصادی به تعطیلی خواهد کشید و دولت در وعده ساخت مسکن با شکست روبه‌رو می‌شود و از طرفی سرعت ساخت مسکن توسط اشخاص پایین می‌آید و این کندی روند ساخت منجر به افزایش تقاضا و گران‌تر شدن مسکن می‌شود و همه اینها در نهایت موجب افزایش اجاره‌بها و فشار بیشتر به قشر ضعیف جامعه می‌شود.
وی پیشنهاد داد: برای جلوگیری از بحران مسکن پیشنهاد ما این است که حداقل 5 سال این قانون مالیاتی متوقف و بازنگری شود و قانون‌گذاران برای تصویب قوانین از سازندگان و متخصصان این صنعت دعوت کنند و نظرات آنها را بشنوند.
مالیات صحیح کارآمد است
یک عضو انجمن انبوهسازان گلستان در ادامه همین مبحث با بیان اینکه هیچ سازنده مسکنی اعتقادی به عدم‌پرداخت مالیات ندارد و ما معتقد هستیم که هر کس در جامعه زندگی می‌کند باید مالیات پرداخت کند اما روش و چگونگی پرداخت مالیات در حوزه مسکن جای بحث دارد گفت: اخذ مالیات حاصل از سود در ساختوساز که در راستای ماده 77 مالیاتهای مستقیم است، آسیب‌هایی را در صنعت ساختمان و در دو حوزه نحوه رسیدگی به نحوه محاسبه سود پرونده مؤدیان و همچنین بازه زمانی دریافت مالیات، ایجاد کرده است.
شهاب نورانی با اشاره به اینکه در دریافت مالیات توجهی به پروژه‌محور بودن ساختوسازها نشده افزود: برخی مواقع یک پروژه ساختوساز بیش از دو تا سه سال طول میکشد و نمی‌توان آن را به صورت یک بازه یکساله در نظر گرفت.
وی تاکید کرد: این مسائل دغدغه‌هایی را برای انبوهسازان به وجود آورده و انجمن انبوهسازان و اتاق بازرگانی به این نتیجه رسیدند که برای حل این مشکلات نیازمند اصلاح برخی قوانین در حوزه مالیات مسکن هستیم.
چالش اجرا با قوانین ناکارآمد مالیات
محمدرضا نعمت‌خواه، رئیس هیات‌مدیره یک شرکت فعال در صنعت ساختوساز گفت: در مدیریت صنعتی ما با یک مقوله چهار‌مرحله‌‌‌ای سروکار داریم که در آن طرح و برنامه تبدیل به اجرا می‌شود و در صورت رفع مشکلات به یک نتیجه مطلوب می‌‌‌رسیم. متاسفانه در تدوین مقررات مالیات در حوزه ساختمان سازنده‌‌‌ها و مصرف‌کننده‌‌‌ها این اتفاق رخ نداده است. یعنی قوانین بسیار کلی داریم که بر همه سازنده‌‌‌ها، ساختمانها و مناطق تعیین شده و در آن هیچ‌گونه اصول و مدیریت و درجه‌بندی درج و تدبیر نشده است. پس ما در اجرا دچار مشکل هستیم.
وی اظهار کرد: نا‌هماهنگی بین واحدهای مالیاتی مشکل دیگری است که در این حوزه حاکم است و تاثیرات منفی بر حوزه ساختوساز و مصرف‌کنند‌گان دارد.
وی افزود: به طور کلی اخذ مالیات از ساختوساز در صورتی قابل دفاع است که دارای اولویت‌بندی و ارزیابی دقیق باشد.
وی در انتها عنوان کرد: من درنهایت از مسوولان تقاضا دارم که بیشتر از اخذ مالیات و توجه به چگونگی گرفتن آن از فعالان اقتصادی عرصه ساختمان، تمرکز بر تدوین آیین‌نامه‌‌‌ها داشته باشند و در یک پروسه اجرایی و اصلاح این قوانین، به مبانی اخذ و تثبیت این مالیات‌‌‌ها در عرصه ساختمان کمک کنند.
مالیات و فشار بر بخش تقاضا
در همین راستا ناصر صادقی‌فرد فعال صنعت ساختوساز مطرح کرد: اگر از نگاه مصرف‌کننده و مشتری نهایی به مسکن نگاه کنیم، چند فاکتور اساسی در تصمیم‌گیری مشتری و موفقیتش در حوزه مسکن مطرح است که یکی از آنها قیمت تمام‌شده مسکن متناسب با نیاز مشتری و شرایط اقتصادی جامعه است. یکی از فاکتورهای مهم که روی تولیدکننده مسکن تاثیر می‌‌‌گذارد بحث مالیات است. مالیاتهای متعدد و متنوع با سرفصل‌‌‌های مختلف ممکن است برای اداره دارایی و سازمان‌های مرتبط، خروجی و نتیجه خوبی را ایجاد کند ولی ما فراموش کردیم که رسالت اصلی ما تامین مسکن برای مصرف‌کننده است نه تامین درآمد و منابع مالی برای جامعه یا کشور.
وی افزود: ما در بعد اقتصادی و مالیات باید از حوزه‌‌‌هایی مالیات بگیریم که برای اقدامات بعدی و بودجه‌‌‌ای که دولت نیاز دارد کمک کند. نباید ازحوزه‌‌‌هایی مالیات بگیریم که خود آن حوزه را به چالش بکشانیم. بنابراین تنوع مالیات و دریافت آن به شدت در حوزه مسکن تاثیر منفی می‌‌‌گذارد. فراموش نکنید کسی که سرمایه‌گذار است سرمایه‌‌‌اش را از مسکن بیرون میکشد و در حوزه دیگری که برایش سهل‌النتیجه است می‌‌‌برد. مگر اینکه دولت روی بحث دریافت مالیات یک ساختار مجدد شکل دهد و تایید کند و آن را به روش تشویقی روی یک یا دو سرفصل متمرکز کند.
وی همچنین در پایان با بیان اینکه در حال حاضر ساختار بنیادی اخذ مالیات چالش دارد اظهار کرد: به طور مثال مالیات ساختمانها بر اساس ملک‌‌‌های منطقه‌‌‌ای حساب می‌شود. مثلا وقتی زعفرانیه یک مالیات دارد همان را ما در منطقه‌‌‌های دیگر تهران می‌‌‌گیریم. این باید سنجیده شود. سود یک پیمانکار در شرایط مختلف فرق می‌کند.
دلزدگی مالیاتی از تولید مسکن
همچنین ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران در این خصوص گفت: تشدید مالیات‌ستانی را می‌توان سطحی‌نگر‌ترین روش برای پرکردن خزانه دانست.
ایرج رهبر با تاکید بر اینکه افزایش مالیات منجر به دلزدگی از تولید خواهد شد، افزود: چنانچه تولید افزایش یابد و مشوق‌های مالیاتی در نظر گرفته شود اشتغال ایجاد شده و بار بزرگی از دوش دولت برداشته می‌شود.
وی ادامه داد: اگر برای اداره کشور به سمت افزایش مالیات برویم تولید کاهش یافته و بودجه مدنظر محقق نمی‌شود.
رهبر بر این باور است که فرمول اخذ مالیات باید به گونه‌ای باشد که به رشد اقتصادی منتهی شود. اگر بر عکس این مهم رخ دهد در واقع کشور از اهداف خود دور خواهد شد.
وی گفت: بسیاری از کشورهای حاشیه خلیج فارس که از رشد اقتصادی خوبی برخوردار هستند برای تامین بودجه به اخذ مالیات متکی نیستند. این کشورها به سمت تولید و رونق صنعت گردشگری پیش رفته‌اند تا بتوانند درآمد مردم را افزایش دهند.
به گفته وی، چنانچه نگاه‌ها به تولید متمرکز شود، فرمول اقتصاد‌دان‌های دولتی هم تغییر خواهد کرد.
نحوه مالیات بر ساختوساز
در این بین قربان حاجی‌مشهدی فعال امور مالیاتی در پاسخ به این سوال که برخی انبوهسازان معتقدند اداره مالیات قبل از فروش ساختمانها مالیات را اخذ می‌کنند آیا چنین موضوعی صحت دارد؟ گفت: به موجب قانون در شهرهای بالای صد‌هزار نفر جمعیت، اگر شخصی ملکی بسازد و این ملک را بفروشد ظرف سه سال از تاریخ پایان کار مشمول مالیات تحت عنوان «بساز و بفروش» خواهد بود و این مالیات را فروشنده یا سازنده مسکن با تسلیم اظهار‌نامه مالیاتی بر اساس درآمدی که کسب کرده پرداخت می‌کند.
اما در این بند از قانون آمده که باید 10درصد مبلغ سود به عنوان مالیات علی‌الحساب واریز شود و پس از اینکه پرونده انبوه‌ساز مورد بررسی قرار گرفت آن 10درصد مازاد از آن مبلغ مالیات واریز شده به سازنده مسترد می‌شود یا از مبلغ نهایی 10درصد کسر می‌شود.
