به گزارش مشرق، خرید و فروش ملک با استفاده از رمزارز و ارزهای دیجیتال در چند سال اخیر به عنوان یک الگوی تجارت جدید مورد توجه برخی معامله‌گران املاک قرار گرفته است.
این روش، به خریداران و فروشندگان امکان می‌دهد تراکنش‌های خرید و فروش ملک را با استفاده از رمزارزهایی مانند بیت‌کوین، اتریوم و دیگر ارزهای دیجیتالی انجام دهند.
البته در کشور ما هنوز قوانین در حوزه رمزارزها و اصول معاملات با آنها نهایی نشده است و مشکلات و معایب معامله با آنها ممکن است دامن‌گیر معامله‌کنندگان شود، در حالی‌که قوانین حقوقی نیز در این بخش نهایی نشده و می‌تواند باعث مشکلاتی برای خریدار و فروشنده شود.
در حال حاضر هیچ قانون صریحی در ایران وجود ندارد که به طور خاص خرید املاک با کریپتوکارنسی را مجاز کند. بانک مرکزی ایران هم در سال 1396 اعلام کرد که بیت‌کوین و سایر رمزارزها را به رسمیت نمی‌شناسد و استفاده از آنها در معاملات را غیرقانونی می‌داند.
مشکلات حقوقی احتمالی معامله با رمزارزها
در معاملات املاک، استفاده از رمزارزها به عنوان روش پرداخت توصیه نمی‌شود به دلیل نوسانات قابل توجه ارزهای دیجیتال و نیز مسائل حقوقی و مالی که ممکن است پیش بیاید.
معاملات املاک معمولاً شامل مبالغ بزرگی هستند و نیاز به روش‌های پرداخت پایدار و امن دارند تا معامله به‌درستی انجام شود. برای مثال اگر طرفین یک معامله مسکن در روند قرارداد دچار مشکل شوند انتقال پول در شبکه رمزارزها مورد تایید دعاوی حقوقی نیست و احتمال کلاهبرداری در این زمینه وجود دارد.
معایب استفاده از رمزارزها در معاملات املاک
نوسانات قیمت: یکی از معایب خرید و فروش ملک با رمزارز، نوسانات قیمت رمزارزهاست. ارزش رمزارزها معمولا در بازارهای نوسانی تعیین می‌شود و ممکن است در یک بازه زمانی کوتاه تغییر کند. این موضوع می‌تواند باعث عدم پیش‌بینی قیمت و مشکلات مالی برای خریداران و فروشندگان ملک شود.
عدم‌پذیرش جامعه: در حال حاضر، رمزارزها هنوز به طور گسترده توسط جوامع و صنعت املاک پذیرفته نشده‌اند و بسیاری از کشورها و سامانه‌های مالی هنوز قوانین و مقررات مربوط به استفاده از رمزارزها را بررسی و تنظیم نکرده‌اند. این موضوع می‌تواند محدودیت‌ها و مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان آن ایجاد کند.
ریسک‌های عملیات پرداخت: در صورت انجام یک تراکنش با رمزارز، قابلیت بازپرداخت محدودتر است.
به دلیل خصوصیت غیرقابل برگشت تراکنش‌های رمزارز، در صورت بروز خطا در تراکنش، بازپرداخت و استرداد وجه به طور آسان انجام نمی‌شود.
کمبود حمایت قانونی: استفاده از رمزارزها در بسیاری از کشورها هنوز تحت حمایت قانونی قرار نگرفته و ممکن است با محدودیت‌ها و مسائل حقوقی مواجه شود. قوانین و مقررات مربوط به رمزارزها همچنان در حال تکامل است و ممکن است تغییر کنند.
ریسک امنیتی: در حوزه رمزارزها، ریسک‌های امنیتی مانند سرقت رمزارزها از طریق حملات سایبری، هک شدن کیف‌های رمزارز و سوءاستفاده از آنها وجود دارد.
از آنجا که امنیت رمزارزها به‌درستی تأمین نشده است، هنوز احتمال دسترسی به ارزهای دیجیتال توسط افراد غیرمجاز وجود دارد.
نقل‌وانتقالات مسکن با استفاده از ارز دیجیتال در کشور ما هنوز محدود است
مجید گودرزی، استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن درباره پدیده نوظهور خرید و فروش املاک و واحدهای مسکونی از طریق رمزارز و کیف‌های پول دیجیتال به «وطن امروز» گفت: این موضوع در بازار نقل و انتقالات مسکن در کشور ما هنوز محدود است و اینگونه معاملات از سوی عده‌ای انجام می‌شود که هم می‌خواهند قانون را دور بزنند و هم در پی این موضوع هستند که ردی در معاملات داخلی از آنان باقی نماند تا بتوانند از پرداخت معوقات و بدهی‌های مالیاتی و غیرمالیاتی شانه خالی کنند.
وی گفت: از دیدگاه من این اقدام در هر کشوری باب شود به جهت احتمال پولشویی، دستگاه اقتصادی آن کشور با این روند برخورد خواهد کرد و عموما در کشورهای پیشرفته چنین اقدامی را حتی با حبس پاسخ می‌دهند. متأسفانه با توجه به اینکه سیستم مالیات بر املاک و خرید و فروش ملک در کشور ما بدون پایگاه مرکزی داده و ردیابی است چنین معاملاتی در این سیستم قابل رهگیری و پایش نیست.
کارشناس بازار مسکن افزود: دولت باید تمهیداتی بیندیشد تا کسانی را که از طریق رمزارزها اقدام به خرید و فروش ملک می‌کنند پایش و اسنادی را که به این شکل رسمی شده‌اند از درجه اعتبار ساقط کند و همچنین تمهیداتی را پیش‌بینی کند که امکان رسیدگی حقوقی به این اسناد وجود نداشته باشد تا ترس از این معاملات و ریسک اینگونه معاملات بالا رود.
بازار مسکن باید زیر تیغ مالیات قرار گیرد و به هر نحو ممکن قانونمند شود
وی افزود: دولت این امکان را دارد تا با ردیابی دارایی‌ها و ثبت معاملات فلزات گرانبها و ارزهای معتبر بتواند این معاملات را رهگیری کند ولی بازار مسکن باید زیر تیغ مالیات قرار گیرد و به هر نحو ممکن قانونمند شود.
وی تأکید کرد: یکی از بی‌قانون‌ترین بازارهای جهان امروز بازار معاملات مسکن در کشور ما است که راه زیادی تا ساماندهی این بازار وجود دارد. لازمه این ساماندهی این است که دولت قیمت تمام‌شده را برای معاملات مسکن مصوب کند تا بازار مسکن به یک ضمانت اجرایی برای ساماندهی قیمت دست پیدا کند و دولت بتواند با کارشناسی دقیق قیمت را تعیین کند و بر روند معاملات مسکن نظارت داشته باشد. بر این اساس، نمونه این نوع خرید و فروش اگر در بازارهای دیگر اشاعه پیدا کند می‌تواند آسیب جدی برای حکمرانی و شمولیت «ریال» در کشور باشد، از این رو سیاست‌گذاران پولی و مالی کشور مسیری را باید طراحی کنند که این مسائل به حداقل برسد.
حتی در ایالات‌متحده ابزارهای دیجیتال جدید پشتوانه محکمی ندارد
با توجه به اینکه استفاده از ابزارهای دیجیتال جدید هنوز به طور گسترده حتی در ایالات‌متحده تنظیم نشده است، معامله با این شبه‌پول با ریسک‌های زیادی همراه است ولی قوانین جدید در اروپا قرار است در سال 2025 درباره استفاده از رمز ارزها اجرایی شود که ممکن است منجر به تجدیدنظر سرمایه‌گذاران در ایده و نمادسازی دارایی‌های دنیای واقعی، از جمله املاک و مستغلات نیز شود. در صورت اجرایی شدن موفق این قوانین در اروپا، این موضوع می‌تواند منجر به تغییر نگاه عمومی مردم به این ارزها شود.
در قوانین پیش‌بینی‌شده برای معامله با رمزارزها اینگونه دیده شده که توکن‌ها از طریق قراردادهای هوشمند روی بلاک‌چین کار کنند و یک توکن بتواند امکانی به وجود آورد که کامل یا رمزارز را بتوان معامله کرد.
با این حال، علاقه به ارزهای دیجیتال و دارایی‌های دیجیتال مبتنی بر بلاک‌چین اخیرا افزایش یافته است؛ سرمایه‌گذاری‌های رمزنگاری می‌تواند پیچیده باشد و این موضوع درک ریسک‌های مرتبط با سرمایه‌گذاری را دشوار می‌کند.
رشوه دیجیتال!
موضوع قابل توجه دیگر اینکه در حال حاضر در خلأ قوانین، بیشتر رشوه‌ها با به نام زدن یک ملک یا ویلای خاص (بدون دریافت پول از طرف مقابل) صورت گرفته است. لذا بین بازار مسکن داخل کشور با بازار رمزارزها، ارتباط خاصی وجود دارد و زمینه فساد گسترده‌تری را در زمینه معاملات فروش و خرید ملک با ارز دیجیتال ایجاد خواهد کرد.
معاملات رمزارز این قابلیت محرمانگی را دارند که تا پیش از تبدیل شدن به پول‌های رایج نمی‌توان آنها را رصد یا رهگیری کرد. به همین دلیل این ابزارهای جدید پرداخت محبوبیت خاصی برای افرادی که می‌خواهند نقل و انتقالات پنهانی داشته باشند، دارند.
خروج پول از کشور به وسیله ارزهای دیجیتال
پرویز جلیلی‌کامجو، کارشناس اقتصاد درباره خروج پول از کشور به وسیله ارزهای دیجیتال، اظهار کرد: اکنون سرمایه‌گذاری بین‌المللی در ایران به 3 قسمت تقسیم می‌شود؛ بخش اول بازار فارکس است که از سال‌های گذشته تاکنون در حال انجام است و با خراب شدن بازار سرمایه ایران، مردم در حال انتقال سرمایه و معامله کردن در این بازار هستند.
وی با بیان اینکه بخش دیگر سرمایه‌ها به بازار رمزارزها رفته است و برخی در حال معامله و سرمایه‌گذاری در این بخش هستند، توضیح داد: پیش از این اگر شخصی سعی بر خروج 500 هزار دلار از ایران داشت، امکان‌پذیر نبود و با دشواری‌های بسیاری روبه‌رو می‌شد اما اکنون بسیاری از افراد که به دنبال خروج پول خود از کشورند، به راحت‌ترین راه ممکن سرمایه خود را تبدیل به ارز دیجیتال می‌کنند که معادل دلار آمریکاست.
راهکارهایی برای دور زدن قوانین خروج ارز از کشور وجود دارد
تحلیلگر بازار سرمایه در پاسخ به اینکه صرافی‌های دیجیتال ایرانی محدودیت روزانه در واریز و برداشت دارند و سرمایه‌های سنگین به راحتی امکان انتقال به خارج از کشور را ندارند، گفت: افراد با افتتاح چند حساب به نام اعضای خانواده خود و دوستان‌شان، خیلی راحت می‌توانند روزانه 5 هزار دلار را از کشور خارج کنند و این اقدام در حال انجام است.
وی با تأکید بر اینکه مهم خروج سرمایه است و ما باید به فکر این باشیم که سرمایه از کشور خارج نشود، اظهار کرد: امروز ایمیلی به من رسیده بود که با بیت‌کوین می‌توانید خانه و زمین در ترکیه خریداری کنید. چنین اقداماتی باعث شده است خروج پول از کشور اتفاق بیفتد، همچنین پولشویی‌هایی در حال انجام است.
جلیلی‌کامجو درباره اینکه در موقعیت فعلی، بازار سرمایه ایران ارزنده‌تر است یا بازار ارزهای دیجیتال؟ گفت: همه چیز بستگی به دولت‌ها دارد و نمی‌توان آینده ارزهای دیجیتال را پیش‌بینی کرد.
زمانی که شخصی مانند «ایلان ماسک» با یک هشتگ گذاشتن بیت‌کوین در توئیتر خود این ارز را دچار افزایش قیمت ناگهانی می‌کند، نمی‌توان آینده آن را پیش‌بینی کرد. از لحاظ تکنیکی پس از هر رشدی، نمودار نیاز به استراحت دارد اما اینکه تا کجا ادامه پیدا کند کسی نمی‌داند و اکنون هدف‌های 100 هزار دلاری برای بیت‌کوین متصور می‌شوند.
