هزینه ساخت‏‌وساز به روایت بازار

سهم بزرگ هزینه‌‌های مصالح ساختمانی در ساخت‌‌وساز

بر اساس آمارهای به دست آمده از کف بازار ساخت‌وساز، سهم بزرگی از قیمت تمام شده هر مترمربع یک واحد مسکونی در شهر و روستا که در شهرهای بزرگ بین 9 تا 18 میلیون تومان و در روستاها 6 تا 8 میلیون تومان است بعد از قیمت زمین به‌‌ هزینه مصالح ساختمانی مربوط است که البته قیمت این نهاده‌‌ها از پاییز سال گذشته به دلیل افزایش نرخ ارز در برخی از مصالح با رشد 30 درصدی روبه‌‌رو شده است. به گفته کارشناسان حوزه ساخت‌‌وساز، بازار مصالح ساختمانی همواره مانند سایر حوزه‌‌های اقتصادی‌‌ به شدت تحت‌تاثیر نوسانات ارز بوده و به همین دلیل از اواخر آذرسال گذشته با توجه به تغییرات ناگهانی قیمت‌ها این کالاها نیز افزایش قیمت داشته و به‌‌رغم اینکه از ابتدای ماه جاری نوسانات ارز کاهشی بوده، اما تنش حاصل از این تغییرات از بطن این بازار خارج نشده است.

4 عامل مهم در هزینه ساخت‌‌وساز

در همین راستا بهادر علیزاده مدیرعامل یک شرکت ساختمانی با بیان اینکه هزینه‌‌های ساخت مسکن شامل 4 عامل مهم قیمت زمین یا هزینه خرید خانه کلنگی، هزینه جواز ساخت، هزینه مصالح ساختمانی و هزینه دستمزدهاست، گفت: به جز قیمت زمین که بخش بزرگی از هزینه‌‌های نهایی یک ملک را شامل می‌شود هزینه‌‌های ساخت مسکن هر مترمربع در حال حاضر به شکل میانگین، در واحدهای یک تا 16طبقه در محدوده شهرهای بزرگ 10 میلیون و 700هزار تومان تا 20میلیون تومان برآورد می‌شود که البته این ارقام با توجه به متریال‌‌های وارداتی 20 تا 30‌درصد بالاتر از نرخ عنوان‌شده است. به گفته این سازنده بیش از 53درصد هزینه ذکر شده مربوط به هزینه‌‌های مصالح ساختمانی است.

وی ادامه داد: به طور نسبی هزینه دستمزد کارگران بدون سود پیمانکار، به ازای هر مترمربع بالای 2میلیون و هزینه‌‌های بیمه، پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، مالیات ارزش افزوده و سود پیمانکار نیز مترمربعی 2میلیون و 500 هزارتومان برآورد می‌شود. علیزاده با یادآوری این مطلب که به طور نسبی برآورد قیمت‌ها نشان می‌دهد که 50تا 53‌درصد هزینه‌‌های ساخت، صرف مصالح ساختمانی می‌شود ادامه داد : از مجموع هزینه‌‌ها 23‌درصد نیز برای دستمزد کارگران و 25‌درصد نیز برای هزینه‌‌های غیرساختمانی است.

سود تک رقمی ‌‌پیمانکاری ساخت‌وساز

بر اساس اعلام دیگر فعالان ساخت و ‌ساز، اگر بخواهیم به شکل جزئی‌تری به هزینه‌‌های ساخت بپردازیم، باید بگوییم که به جز مصالح پرکاربردی مثل سیمان و فولاد، هزینه‌‌های مصالح 36درصد از قیمت تمام شده مسکن می‌شود. هزینه فولاد 14‌درصد است. مالیاتی که دولت برای ساخت دریافت می‌کند، 8‌درصد است و سازندگان باید 7‌درصد هم مالیات ارزش افزوده پرداخت کنند. بیمه پیمانکاری 6‌درصد از کل هزینه‌‌ها را شامل می‌شود و سود پیمانکار، 3‌درصد است. سهم بیمه کارگران از کل هزینه‌‌های جاری، 2‌درصد است و2‌درصد هم به پروانه ساختمانی اختصاص دارد. در نهایت باید بگوییم که هزینه خدمات مهندسی کمترین سهم هزینه‌‌ها را دارد که یک ‌درصد است. در همین راستا رامین رزازی فعال صنعت تاسیسات، با بیان اینکه افزایش تورم باعث شده میزان ساخت‌وساز کاهش یابد خاطرنشان کرد: اگرچه بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی قیمت هرمترمربع از یک واحد مسکونی یک تا دو طبقه 10میلیون و 700‌هزار تومان عنوان شده، اما کف بازار این ارقام را تایید نمی‌‌کند.

بدون تردید ارقام اعلام شده برای ساخت مسکن با کیفیت بسیار نازل است چرا که حقیقت بازار به خوبی نشان می‌دهد با این ارقام نمی‌توان محصول خوب به بازار ارائه داد. هزینه ساخت آپارتمان در ابتدای سال 1403 طبق اعلام رسمی‌‌ در هر مترمربع زیربنا حداقل 10 میلیون و 700‌هزار تومان اعلام شده که نسبت به رقم 9میلیون و 300‌هزار تومان سال گذشته حدود 13‌درصد افزایش داشته است، اما توجه داشته باشید که این مبلغ فقط هزینه ساخت‌وساز است و هزینه عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی و سایر سازمان‌ها را نیز باید به مبلغ فوق اضافه کرد و بدون تردید با افزایش این ارقام ساخت مسکن در یک حد معمول با کیفیت معقول بالای 15میلیون تومان است.

ساخت‌وساز در شهرهای توریستی و زیارتی به صرفه‌تر است

در همین راستا اعتمادی، فعال یک شرکت ساختمانی در شهرهای مختلف کشور با بیان اینکه ساخت‌وساز در شهرهای کوچک‌تر منافع بیشتری برای شرکت‌های ساختمانی دارد گفت: در حال حاضر ساخت یک واحد ویلایی به متراژ 100 مترمربع با کیفیت ساخت خوب بدون هیچ امکانات اضافی مانند جکوزی، استخر، باربیکیو و...در محدوده شهری بدون محوطه‌‌سازی حدود یک میلیارد و 780میلیون تومان بدون هزینه‌‌های غیر‌قابل پیش‌بینی است. هر مترمربع از ساخت این واحد 17 میلیون تومان برآورد می‌شود که سود قابل‌توجهی را برای سازنده به همراه دارد چرا که این سازنده همین ملک را تا 2میلیارد و500 میلیون تومان می‌تواند به بازار عرضه کند.  به طور متوسط سود سازنده از هر پروژه رقم قابل قبولی است. البته کشش بازار و منطقه در این سودسازی مهم و موثر است.

وی ادامه داد: البته سود ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ نیز رقم اندکی نیست اما به دلیل پروسه‌‌های طولانی اخذ مجوز و نظارت‌‌های متعدد و مالیات‌‌های سنگین نسبت به شهرهای کوچک سود آن کوچک تلقی می‌شود. وی در پاسخ به این سوال که آیا اگر مالکان ملک‌‌ها را نفروشند در طول زمان دچار ضرر و زیان می‌‌شوند، زیرا سرمایه‌‌شان خوابیده است خاطرنشان کرد: اگرچه دست سازنده تا حدودی از پروژه‌‌های جدید کوتاه می‌‌ماند، اما به دلیل رشد تورمی‌‌سال به سال این صنعت همچنان پر‌سود است. هم‌‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور بین 9 تا 15 میلیون تومان است. اما بین استان‌‌های مختلف، اختلاف قیمت زیادی وجود دارد. به طور مثال در شهرهای کم بضاعت این رقم کمتر از 7 تا 8 میلیون تومان در هر مترمربع است دلیل این اختلاف را می‌توان در کشش کف بازار این مناطق جست‌وجو کرد. به طورمثال اگر در استان‌‌های محروم مانند سیستان و بلوچستان یا ایلام هر مترمربع مسکن بالای این رقم ساخته شود به مدت طولانی در بازار عرضه بلوکه می‌شود. در ثانی در این شهرها ساخت‌‌وساز کاملا رقابتی است و سازنده‌‌ها برای جذب متقاضی بیشتر و عرضه سریع‌‌تر مجبور به کاهش هزینه می‌شوند البته انعطاف حکمرانان محلی در این شهرها نیز بسیار زیادتر از شهرهایی مانند قم و تهران است که بالاترین هزینه ساخت‌‌‌‌و‌‌ساز را دارند.

به گفته وی به طور خلاصه ساخت‌وساز در شهرهای توریستی و خوش آب و‌‌هوا یا شهرهایی که مملو از بازار کار هستند رقم بالاتری دارد. به طور مثال هزینه ساخت‌وساز در شهرهای زیارتی مانند مشهد و قم یا شهرهای توریستی هم‌تراز یا اندکی کمتر از تهران است. در این شهرها هزینه هر مترمربع از ساخت‌وساز مطلوب بالای 14میلیون تومان است.

25‌درصد هزینه ساخت‌وساز برای هزینه‌‌های مازاد

در همین راستا محمد‌زاده فعال صنعت ساخت‌وساز بیان کرد: کف هزینه برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی به صورت استاندارد نزدیک 11 میلیون تومان است که البته حدود 6میلیون تومان این رقم مربوط به هزینه مصالح ساختمانی در هر مترمربع است. بعد از برآورد هزینه مصالح ساختمانی، بیشترین هزینه در تولید مسکن به هزینه‌‌های غیر‌ساختمانی اعم از بیمه، مالیات، عوارض، پروانه، خدمات مهندسی و سود پیمانکار اختصاص دارد که 25‌درصد معادل 2میلیون و 750‌هزار تومان برای هر متر زیربناست. البته این ارقام کاملا نسبی است و نسبت به شرایط ساخت و منطقه متفاوت است.

وی گفت: البته این نرخ‌ها، برای احداث مسکن متعارف و به‌‌صورت میانگین هزینه برآورد شده و طبیعتا با تغییر کیفیت مصالح، کم‌‌ و زیاد شدن امکانات، بلندمرتبه‌‌سازی یا احداث خانه ویلایی، این ارقام نیز تغییر خواهد کرد؛ اما کف هزینه ساخت بدون احتساب هزینه تامین و آماده‌‌سازی زمین، در محدوده 11 میلیون تومان در شهرهای بزرگ است.