پارادوکس تورمی ساخت مسکن

ساخت‌‌وساز و معاملات مسکن در کشور با بحران رکود تورمی مواجه است؛ آخرین پیمایش معاونت پشتیبانی و برنامه‌‌ریزی اتاق تعاون ایران از 93 شرکت بزرگ در گروه‌‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و ساخت‌‌وساز تخصصی ساختمان نیز این موضوع را تایید می‌کند. اتاق تعاون شامخ کل صنعت ساختمان (شاخص مدیران خرید بخش ساخت‌‌وساز) را برای ماه خرداد 1403 به شکل تعدیل شده برابر 48.39 واحد اعلام کرد؛ این در حالی است که شاخص تعدیل شده بخش ساختمان در ماه اردیبهشت برابر 58.19 واحد اعلام شده بود. عدد 50 واحد مرز سنجش رکود و رونق در شاخص شامخ است. قرارگیری شامخ ساختمان کمتر از عدد 50، بیانگر بروز رکود در بخش ساختمان است.

اعلام شامخ ساختمان کمتر از 50 واحد بیانگر تضعیف فعالیت ساختمانی و افت آغاز پروژه‌‌های جدید طی خرداد 1403 نسبت به ماه قبل بود؛ پایان پیش ‌‌از موعد دولت سیزدهم تاثیر بسزایی در عقب‌‌نشینی شامخ ساختمان در این ماه داشت. در واقع بخش عمده‌‌ای از فعالان بازار منتظر برگزاری انتخابات و مشخص شدن دولت جدید بوده تا بر اساس پیش‌بینی از سیاست‌‌های اقتصادی دولت چهاردهم، برای اقدامات خود در عرصه تولید و فروش گام بردارند. ذکر این نکته ضروری است که بهبود خفیف شامخ ساختمان طی اردیبهشت ماه نیز عمدتا نتیجه اجرای پروژه‌‌های مسکن دولتی بوده و حتی در ماه‌‌های قبل نیز خبری از رونق در بازار مسکن تحت اختیار بخش خصوصی نبوده است.

در حالی شامخ تعدیل شده ساختمان برای خرداد ماه در فاز رکود اعلام شد که همچنان قیمت مسکن نیز در سطح بالاست. به این ترتیب باید اذعان کرد که ساخت‌‌وساز همزمان با رکود با تورم نیز مواجه است. هزینه‌‌های بالای مواداولیه مصرفی در بخش ساخت‌‌وساز و قیمت زمین در تورم بخش مسکن موثر است. شاخص بیانگر وضعیت قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مصرفی در تعیین شامخ تعدیل‌‌شده ساختمان برای خرداد ماه برابر 62 اعلام شد که این رقم نسبت به میزان این شاخص در ماه اردیبهشت رشدی 3.5 واحدی داشت. بالا بودن هزینه تامین مواد اولیه مصرفی در صنعت ساختمان و در واقع به نوعی تورم در بخش بالادست ساختمان‌‌سازی مانعی اساسی در مسیر افت بهای مسکن است.

با وجود این داده‌‌های بازار مسکن طی خرداد ماه از فروکش تورم مسکن حکایت داشت؛ به‌‌نحوی که بعد از 6.5 سال میزان رشد قیمت مسکن به کمتر از 10‌درصد رسید. قرارگیری در ماه انتقال به دولت جدید باعث فروکش تورم مسکن شد. در ادامه و با انتخاب پزشکیان به‌‌عنوان رئیس‌‌جمهور دولت چهاردهم، کارشناسان بازار مسکن به استمرار جریان کاهش تورم و رونق در این بازار امیدوارتر شدند. با این وجود استمرار این خوش‌بینی نیاز به مشخص شدن کابینه اقتصادی دولت و اعلام برنامه‌‌ها برای سیاست‌‌های اقتصادی کلی کشور، موضع دولت در قبال توافق با غرب، سیاست‌‌های اقتصادی دولت در مهار تورم و به شکل خاص مشخص شدن وزیر مسکن، راه و شهرسازی دارد. در شرایطی که بازار مسکن در آستانه ثبات و فروکش قیمتی به دلیل امیدواری نسبت به سیاست‌‌های اقتصادی و سیاسی دولت چهاردهم قرار دارد؛ تورم بالا در بخش ساخت‌‌وساز مانع بزرگ در مسیر کاهش پایدار قیمت مسکن است.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از 3 صنعت نوردکاران، سیمانی‌‌ها و تولیدکنندگان گچ از آن حکایت دارد که هزینه‌‌های تولید طی 3 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل رشد قابل‌توجهی داشته است. هزینه تامین انرژی شامل آب، برق و گاز در این زمان چند برابر شده، این در حالی است که سایر هزینه‌‌های مترتب بر تولید شامل هزینه مواد اولیه، حمل‌‌ونقل، نیروی انسانی و... نیز رشدی قابل ملاحظه را در بهار امسال نسبت به بهار 1402 به ثبت رسانده است. جهش هزینه تولید مصالح ساختمانی در رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن موثر است. تولیدکنندگان محصولات ساختمانی معتقدند که در شرایط رکود حاکم بر بازار، تولیدکننده این امکان را نداشته تا تمامی این رشد هزینه را در قیمت نهایی محصولات خود منعکس کند و به این ترتیب در حال حاضر نیز با فشار کاهش سود مواجه هستند. در چنین شرایطی کاهش قیمت مصالح ساختمانی به سادگی میسر نیست و شاید وعده ثبات قیمتی در بلندمدت در این بخش منطقی‌‌تر باشد. تولیدکنندگان مصالح ساختمانی از افزایش 20 تا 30 درصدی هزینه تولید در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل خبر می‌دهند و این ارقام را کف رشد قیمت‌ها عنوان می‌کنند.

بررسی‌‌های انجام شده از 3 صنعت نوردکاران، سیمانی‌‌ها و تولیدکنندگان گچ نشان از آن دارد که تولیدکنندگان مقاطع طویل فولادی و تولیدکنندگان گچ با چالش اساسی رکود مصرفی به دلیل کاهش فعالیت ساخت‌‌وساز در کشور مواجه هستند؛ این رویه باعث شده تا بخش عمده‌‌ای از ظرفیت این صنایع بدون استفاده باشد. البته بخش نورد این امکان را دارد تا با تسهیل شرایط صادرات بخشی از محصولات خود را روانه بازارهای صادراتی کرده و از فشار بروز رکود در بازار مصرف داخلی بر عملکرد خود بکاهد. این در حالی است که تفاوت در نوع محصولات گچی مصرفی در ایران و سایر نقاط دنیا و حتی کشورهای همسایه این فرصت را از صنعت گچ کشور گرفته است.

در حالی که نوردکاران (تولیدکنندگان آهن‌‌آلات) و تولیدکنندگان گچ با چالش کاهش تقاضا و در نتیجه کاهش اجباری تولید در سال‌های اخیر مواجه شده‌‌اند؛ وضعیت به سود سیمانی‌‌ها بوده است. جهش قیمت مقاطع طویل فولادی در سال‌های اخیر باعث شده تا الگوی مصرف سیمان و فولاد در ساختمان‌‌سازی کشور طی سال‌های اخیر تغییر کند. اگرچه سیمان نیز طی سال‌های اخیر با رشد نرخ همراه شده، اما میزان رشد قیمت سیمان کمتر از افزایش قیمت مقاطع طویل فولادی بوده و این موضوع افزایش سهم سیمان در سازه‌‌ها را تقویت کرده است. در واقع برخی سازندگان خانه طی سال‌های اخیر برای مهار تورم ساخت مسکن، اسکلت بتنی را به اسکلت فلزی ترجیح می‌دهند و به این ترتیب در شرایطی که نوردکاران با چالش مضاعف کاهش تقاضای مصرفی از سوی صنعت ساختمان مواجه هستند، وضعیت تا حدودی به سود تولیدکنندگان سیمان تمام شده است.

اگرچه بر نرخ محصولات ساختمانی در بازه سالانه افزوده شده است؛ اما تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در شرایط مطلوبی قرار ندارند. افزایش هزینه تولید و عدم‌امکان انتقال آن به بخش نهایی مصرف، رکود چند ساله و کاهش اجباری تولید به دلیل ضعف تقاضا و در کنار آن تحمیل قطعی انرژی به صنایع در برهه‌‌های اوج مصرف برق و گاز در کشور باعث شده تا امروز صنایع بالادست بخش مسکن در مرز بحران باشند. استمرار این رویه به تخریب پایدار صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی می‌‌انجامد. در این شرایط اگر بازار مسکن در کشور رونق بگیرد، نمی‌توان به رشد تولید مصالح ساختمانی امیدوار شد، چرا که این امر زمان‌بربوده و صنایع تعطیل شده به سرعت وارد مدار تولید نمی‌‌شوند.

55درصد ظرفیت نورد معطل رکود

مجید سعیدیان عضو انجمن نوردکاران و بازرس این انجمن در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از چالش تولیدکنندگان مقاطع طویل فولادی در فروش محصولات خود به دلیل رکود مصرفی در بازار ساخت‌‌وساز خبر داد و افزود: سال‌ها سرمایه‌گذاری در بخش نورد کشور به امید فروش محصول در بازار داخلی و صادراتی ظرفیت اسمی صنعت نورد کشور را به 22 میلیون تن رساند؛ این در حالی است که نبود تقاضا در بازار داخل و صادرات این محصول باعث شده تا بخش عمده‌‌ای از این ظرفیت معطل بماند. ظرف سال گذشته حدود 10 میلیون تن مقاطع طویل فولادی در کشور تولید شد و به این ترتیب 55‌درصد ظرفیت این صنعت به دلیل نبود مشتری تعطیل است. فعالیت صنعت نورد با 45‌درصد ظرفیت اسمی بیانگر تحمیل زیانی بزرگ به این صنعت، هدر رفت سرمایه، کاهش ارزش‌‌آفرینی و افت اشتغال‌زایی است.

سعیدیان گفت: همزمان با تضعیف صادرات محصولات نوردی به دلیل سیاست‌‌های نادرست تصمیم‌گیران؛ بازار مصرف داخلی محصولات فولادی نیز با رکودی سنگین مواجه است. طی چند سال اخیر بودجه عمرانی دولت به شدت کاهش داشته و این موضوع با تضعیف اجرای پروژه‌‌های ساخت‌‌وساز دولتی به کوچک شدن بازار مقاطع طویل فولادی انجامید؛ در کنار این موضوع ظرف سال‌های اخیر از میزان فعالیت ساخت‌‌وساز در بازار مسکن نیز کاسته شد و مجموع این 2 مورد باعث شده تا تولیدکنندگان مقاطع طویل فولادی با چالش شدت گرفتن رکود در فروش مواجه باشند، این موضوع استمرار تولید در همین ظرفیت محدود فعال را نیز با چالش مواجه کرده است.

بازرس انجمن نوردکاران افزود: حداکثر تقاضا برای مقاطع طویل فولادی از سوی مصرف‌کنندگان داخلی که عمدتا سازندگان مسکن و پروژه‌‌های زیرساختی دولتی را شامل می‌شود در حدود 5 تا 6 میلیون تن برآورد می‌شود. این در حالی است که اگر بازار ساخت‌‌وساز مسکن در کشور با حداکثر توان رونق بگیرد؛ میزان تقاضا به حدود 8 تا 9 میلیون تن نیز خواهد رسید. البته این تقاضا همچنان پاسخگوی بخشی از ظرفیت در بخش نورد کشور است و برای بهبود شرایط، رونق صادرات نیز ضروری است.

این عضو انجمن فولاد در ادامه از رشد دست‌‌کم 20 درصدی هزینه تولید مقاطع طویل فولادی طی 3 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل خبر داد و گفت: افزایش هزینه دستمزد، انرژی، مواد اولیه و... باعث این رشد هزینه تولید در این بخش شده است. این در حالی است که عدم‌کشش بازار تقاضا به دلیل رکود به نوردکار اجازه افزایش 20 درصدی بهای محصول تولیدی را نمی‌‌دهد. مجید سعیدیان در ادامه از دولت چهاردهم خواست تا با اجرای سیاست‌‌های کنترل تورم زمینه ثبات قیمتی در بازار محصولات ساختمانی و به‌خصوص نوردی را فراهم کند و افزود: در شرایطی که بازار مقاطع طویل فولادی با مازاد محصول به میزان قابل‌توجهی مواجه است، بازار توان رشد قیمت را ندارد. در این شرایط ثبات قیمتی خواست تولیدکنندگان است، چرا که این موضوع زمینه‌‌ساز رونق فروش محصولات تولیدی ما می‌شود.

زیان تولیدکننده با تعیین دستوری قیمت پایه

علی‌‌اکبر الوندیان دبیر انجمن سیمان در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص وضعیت تقاضا در بازار سیمان کشور گفت: به‌رغم بروز رکود در بخش ساخت‌‌وساز کشور، اما از سال 1400 میزان تقاضا برای سیمان در بازار داخل روند مثبت افزایشی یافت؛ میزان تقاضا برای سیمان در سال 1402 به 66 میلیون تن رسید که این رقم حدود 10‌درصد بالاتر از میزان تقاضا برای سیمان در سال 1401 بود. در شرایطی که روند مثبت تقاضا برای سیمان ادامه‌‌دار شده است، اعمال محدودیت در تامین برق که ظرف امسال شدت بیشتری به خود گرفته باعث می‌شود تا تولید و تامین سیمان در بازار داخل با چالش مواجه شود.

الوندیان در خصوص هزینه تولید طی 3 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل گفت: صنعت سیمان با افزایش حدود 100 درصدی قیمت انرژی در بخش تامین سوخت، برق و جهش چند برابری نرخ آب مواجه است؛ این در حالی است که هزینه نیروی انسانی نیز مطابق دستور دولت افزایش حدودا 30 درصدی داشته و در کنار این موضوع بهای تمامی قطعات و خدمات مصرفی نیز متناسب با نرخ ارز زیاد شده است، در کنار موارد یاد شده بهای حمل‌‌ونقل و مواد اولیه نیز جهشی قابل‌توجه داشته و مجموع این موارد هزینه‌‌های تولید را به صورت چشمگیری افزایش داده است.

در چنین شرایطی دبیر انجمن تولیدکنندگان سیمان اولین درخواست تولیدکنندگان این صنعت از دولت چهاردهم را افزایش کف قیمت پایه عرضه سیمان متناسب با افزایش هزینه‌های تولید عنوان کرد و گفت: در شرایط کنونی سیمان در بورس‌کالا عرضه می‌شود و فرآیند عرضه و تقاضا نرخ نهایی این محصول را در بازار تعیین می‌کند؛ اما برتری عرضه نسبت به تقاضا به‌خصوص در مناطق کم برخوردار کشور که ساخت‌‌وساز کمتر است، باعث می‌شود تا سیمان در نرخ پایه کف معامله شود که این موضوع تولیدکنندگان سیمان را متحمل زیان می‌کند. در چنین شرایطی خواست ابتدایی ما در صنعت سیمان، افزایش قیمت پایه کف به نرخی منطقی و متناسب با افزایش قیمت تمام شده محصول است به نحوی است که تولیدکنندگانی که محصول خود را بدون رقابت قیمتی به فروش می‌‌رسانند متحمل زیان نشوند و قادر به ادامه تولید باشند.

رشد حداقل 30 درصدی هزینه تولید

اقبالیان عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی تولیدکنندگان گچ در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از خالی ماندن 40 تا 50 درصدی ظرفیت این صنعت در کشور به دلیل رکود حاکم بر بخش ساخت‌‌وساز در کشور خبر داد و گفت: این رویه تحمیل زیانی بزرگ به صنعت گچ کشور است. این در حالی است که صنعت گچ، بخشی اشتغال‌زا بوده و در صورت تحریک بخش ساخت‌‌وساز و رشد تقاضا برای گچ علاوه بر بهبود شرایط تولیدکنندگان، فرصت اشتغال‌زایی موثری در کشور فراهم می‌شود.

وی افزود: محصولات گچی تولیدی در کشور در بازارهای صادراتی، مشتری ندارند. درواقع تکنولوژی واحدهای تولیدکننده گچ در ایران تطابقی با محصولات مصرفی در دنیا ندارد و این موضوع باعث می‌شود تا تمرکز این صنعت تنها بر بازار داخل باشد که متاسفانه رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت‌‌وساز طی سال‌های اخیر به زیان این صنعت تامین‌‌کننده بازار داخل تمام شده است.  عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی تولیدکنندگان گچ در خصوص میزان رشد هزینه تولید در این بخش گفت: انرژی، تامین قطعات و تجهیزات طی بازه سالانه در بهار امسال نسبت به دوره مشابه قبل جهش داشته است.

حداقل رشد هزینه مربوط به کارگران است که جهشی 30 درصدی نسبت به سال قبل یافته و بنابراین می‌توان گفت که هزینه تولید در این صنعت در بازه سالانه بیش از 30‌درصد رشد یافته است. با این وجود رکود در بخش مصرف یعنی بازار ساخت‌‌وساز مانع از آن می‌شود که تولیدکننده تمامی رشد هزینه تولید را به بخش مصرف منتقل کند و از این منظر با کاهش سودآوری مواجه است.  اقبالیان افزود: در این شرایط بزرگ‌ترین خواسته فعالان این صنعت از دولت؛ بسترسازی به‌‌منظور رونق فعالیت تولید؛ تسهیل شرایط دریافت تسهیلات بانکی به منظور تامین سرمایه در گردش صنعت و همچنین رونق‌‌بخشی به فعالیت ساخت‌‌وساز در کشور با اجرای سیاست‌‌های درست اقتصادی است.