جغرافیای رکود تورمی مسکن

راضیه احقاقی:  از ابتدای دهه 90 تا پایان سال 1402 میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور 44 برابر شده؛ این در حالی است که طی این بازه 13 ساله برابر 33‌درصد از تعداد صدور پروانه ساختمانی بر اساس واحدها کاسته شده است. البته سهم استان‌‌‌های مختلف در این ریزش یکسان نبوده و در حالی که عمده استان‌‌‌ها در این زمان با کاهش محسوس در صدور پروانه مواجه شده‌‌‌اند، بر سهم برخی استان‌‌‌ها از ساخت خانه در کشور افزوده شده است. درواقع رکود به یکسان استان‌‌‌های مختلف را درگیر نکرده؛ برخی استان‌‌‌ها وضعیت بهتر و برخی وضعیت نامطلوب‌‌‌تری به لحاظ صدور مجوز ساخت دارند. در حالی که چالش تامین زمین و هزینه آن، هزینه ساخت، عدم‌فروش خانه‌‌‌های ساخته‌شده، عدم‌تمایل به فروش خانه و دشواری در مسیر دریافت صدور پروانه ساختمانی عوامل اصلی بروز رکود در ساخت مسکن در اغلب کلان‌شهرهاست، مهاجرت اقلیمی، حضور گردشگر تفریحی و مذهبی، ساخت مسکن ملی و ورود تقاضای سرمایه‌‌‌ای از کل کشور به برخی شهرهای خوش‌آب‌‌‌وهوا باعث شده تا برخی استان‌‌‌ها کمتر از سایر مناطق کشور از رکود حاکم بر صنعت ساخت‌‌‌وساز متضرر شوند.

«دنیای‌اقتصاد» به‌‌‌منظور بررسی دلایل شدت گرفتن تورم و رکود در صنعت ساختمان و الگوی متفاوت شهرهای مختلف در این وضعیت رکود با ایرج رهبر رﺋﯿﺲ ﻫﯿات ﻣﺪﯾﺮه ﮐﺎﻧﻮن ﺳﺮاﺳﺮی اﻧﺒﻮه‌ﺳﺎزان استان تهران، شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان معمار و شهرساز، محمود پژوم عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌‌‌سازان استان خراسان رضوی، مهدی شیخ‌سجادیه عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌‌‌سازان استان اصفهان و ابوالقاسم قوپرانلو عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌‌‌سازان استان مازندران و همچنین تعدادی از فعالان بازار ساخت‌‌‌وساز در استان‌‌‌ها گفت‌‌‌وگو کرد. ماحصل این صحبت‌‌‌ها به طور خلاصه سه تابلو از وضعیت صنعت ساختمان‌‌‌سازی کشور را ترسیم می‌کند.

تابلوی اول بر رکود سنگین حاکم بر صنعت ساختمان‌‌‌سازی در کشور دلالت دارد. بر اساس گزارش‌‌‌های رسمی مرکز آمار ایران در سال 1390 برابر 689‌هزار پروانه ساخت خانه مسکونی بر اساس تعداد واحد در کل کشور صادر شد؛ این رقم در سال 1402 برابر 462‌هزار پروانه بود و به این ترتیب در این بازه 13 ساله برابر 33‌درصد از صدور پروانه‌‌‌های ساخت خانه در کشور کاسته شد. این در حالی بود که در سال 1390 متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور برابر 716‌هزار تومان بود؛ بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط هر مترمربع خانه در کشور در ابتدای سال 1402 به 31 میلیون و 500‌هزار تومان رسید؛ به این ترتیب در این بازه زمانی 13ساله، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور رشدی 44 برابری داشت. مرکز آمار ایران پس از ابتدای سال 1402 از ارائه گزارش قیمت خانه در کشور خودداری کرده است.

در حالی که تورم قیمت فروش مسکن و رکود در ساخت‌‌‌ دو موضوع حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز کشور طی 13 سال گذشته بود؛ اما وضعیت استان‌‌‌های مختلف به لحاظ شدت تورم قیمت و رکود ساخت یکسان نیست. از کل استان‌‌‌های مورد بررسی چهار استان که هر یک دارای یک کلان‌شهر هستند، در این بازه 13 ساله، افزایش قیمتی بیش از متوسط کشوری را به ثبت رسانده‌‌‌اند و در عین حال متحمل رکودی بیش از رکود کلی حاکم بر صنعت ساخت‌‌‌وساز نیز شده‌‌‌اند. تورم بالاتر از میانگین کشوری و رکود بیش از رکود سراسری بازار این چهار استان را در وضعیتی آسیب‌‌‌پذیرتر نسبت به سایر  استان‌‌های کشور قرار داده است. این چهار استان عبارت هستند از تهران، البرز، خوزستان و قزوین. استان‌‌‌های ذکر شده طی بازه 13‌ساله از ابتدای دهه 90 تا سال 1402 با کاهش 50 تا 80درصدی در صدور پروانه‌‌‌های ساختمانی مواجه شده‌‌‌اند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که پنج فاکتور اصلی در بروز این وضعیت موثر بوده است؛ قیمت بالای زمین، هزینه ساخت، عدم‌فروش خانه‌‌‌های ساخته‌شده، عدم‌تمایل دارندگان خانه خالی برای فروش خانه و زمان طولانی برای صدور مجوز که به افزایش تورم ساخت می‌‌‌انجامد.

تابلوی دوم بیانگر ریزش و رویش صدور پروانه در استان‌‌‌های مختلف است. طی 13 سال اخیر از ابتدای دهه 90 تا سال 1402، در حالی که از سهم برخی استان‌‌‌ها در صدور کل پروانه‌‌‌های ساختمانی کشور کاسته شده، بر سهم برخی دیگر استان‌‌‌ها در کل ساخت‌‌‌وساز کشور افزوده شده و درواقع کشور با ریزش و رویشی در زمینه صدور پروانه ساختمانی مواجه شده است.

تهران، البرز، بوشهر، خوزستان و قزوین در زمره شهرهایی هستند که از سهم آنها در کل پروانه‌‌‌های ساختمانی کشور به شدت کاسته شده است. در حالی که سهم شهر تهران در کل پروانه‌‌‌های ساختمانی در ابتدای دهه 90 برابر 28‌درصد بود؛ این سهم به 8‌درصد در سال‌جاری رسید. سهم استان تهران از کل پروانه‌‌‌های کشور در سال 1390 برابر 31.6‌درصد بود که این سهم در سال 1402 تقریبا نصف شد و به 16.7‌درصد رسید. سهم خوزستان از کل پروانه‌‌‌های کشور از 4‌درصد در ابتدای دهه 90 به 3‌درصد در سال گذشته رسید؛ این در حالی بود که سهم استان البرز از تعداد صدور پروانه ساختمانی از 3.7‌درصد به 3.4‌درصد طی بازه 13 ساله منتهی به 1402 رسید، همچنین سهم بوشهر از صدور پروانه از 1.6‌درصد به 1.3‌درصد در بازه مورد بررسی کاهش داشت. سهم قزوین نیز از 4.9 به 2.1‌درصد کاهش یافت.

اما وضعیت برای برخی استان‌‌‌ها به لحاظ سهم از کل پروانه‌‌‌های صادر‌شده در کشور متفاوت بود؛ اصفهان و خراسان رضوی در زمره این استان‌‌‌ها قرار داشتند. تعداد صدور پروانه ساختمانی در استان اصفهان در سال 1390 برابر 59‌هزار واحد بود که این رقم با ثبت کاهشی 18 درصدی به 48‌هزار مورد رسید. با وجود این سهم استان اصفهان از کل پروانه‌‌‌های کشور از 7.7‌درصد در ابتدای دهه 90 به 10.5‌درصد در سال 1402 رسید. درواقع رکود صنعت ساخت مسکن در این استان کمتر از میانگین کشوری بود.

خراسان رضوی نیز طی بازه مورد بررسی مشمول رکود به مراتب کمتری نسبت به میانگین کشوری شد. تعداد صدور پروانه در خراسان رضوی از 33‌هزار و 652 واحد به 32‌هزار و 815 واحد در سال‌جاری رسید. به این ترتیب میزان صدور پروانه در این استان تنها 2‌درصد کاهش داشت. اما سهم خراسان رضوی در کل پروانه‌‌‌های کشور از 4.4‌درصد در ابتدای دهه 90 به 7‌درصد در سال 1402 افزایش یافت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از فعالان بخش ساخت مسکن در این استان‌‌‌ها از آن حکایت دارد که ورود توریست زیارتی و غیر‌زیارتی به این دو استان و همچنین سهم بالاتر این دو استان در ساخت مسکن دولتی عامل وضعیت بهتر آنها در ساخت مسکن نسبت به سایر استان‌‌‌هاست. درواقع تقاضای بالاتر برای خانه در این دو استان باعث شده تا ساخت مسکن در این استان‌‌‌ها نسبت به سایر مناطق کشور نسبتا رونق داشته باشد؛ در عین حال به گفته فعالان ساخت مسکن در این مناطق، تخصیص زمین برای آغاز پروژه‌‌‌های ساخت مسکن ملی در استان اصفهان و خراسان رضوی نسبت به سایر کلان‌شهرها وضعیت مطلوب‌‌‌تری داشته و همین موضوع باعث شده تا آمار صدور پروانه در این مناطق شرایط مطلوب‌‌‌تری داشته باشد.

تابلوی سوم نیز به ترسیم دلایل استان‌‌‌های با رفتار استثنایی در این دوره رکود تورمی می‌‌‌پردازد. استان‌‌‌هایی نظیر مازندران و گیلان در این تابلو قرار دارند. این مناطق با تورم بالاتر از میانگین کشوری طی یک دهه اخیر مواجه بوده‌‌‌اند؛ اما در عین حال بر میزان ساخت مسکن نیز در این مناطق افزوده شده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی از آن است که رشد تقاضا برای خرید خانه در مناطق شمالی کشور زمینه‌‌‌ساز رشد قیمت خانه در استان‌‌‌های شمالی کشور و همچنین رونق ساخت‌‌‌وساز در این مناطق شده است. طی بازه 13 سال اخیر از ابتدای دهه 90 تا سال 1402، متوسط قیمت خانه در مازندران 48 برابر شده است که این رقم بالاتر از میانگین کشوری است. در عین حال در این زمان تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی این استان تنها 9‌درصد کم شده که این رقم به مراتب کمتر از کاهش 33 درصدی کشوری بود. همچنین سهم مازندران از پروانه‌‌‌های ساختمانی کل کشور از 3 به 4.5‌درصد افزایش یافته است.

مهاجرت اقلیمی، خرید خانه از سوی توریست‌‌‌ها و تقاضای سرمایه‌‌‌ای سه نوع تقاضای وارد شده به بازار مسکن در استان‌‌‌های شمالی کشور است. این سه دسته تقاضا باعث شده تا بازار ساخت مسکن در این مناطق نسبت به رکود کلی حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز تا حدی مقاوم باشد. البته ورود این تقاضا به بازار باعث شده تا قیمت مسکن در این استان‌‌‌ها بیش از قیمت مسکن در سایر نقاط کشور نیز رشد پیدا کند.