راز چرخش تورم اجاره

تورم اجاره ‌‌‌بهای شهر تهران برای دومین ماه از تابستان امسال برابر 45.5 واحد اعلام شد؛ این رقم 0.4 درصد کمتر از میزان تورم اجاره‌‌‌بها در تیر ماه بود و بنابراین می‌‌‌توان اینگونه اذعان کرد که بازار اجاره‌‌‌بهای خانه در شهر تهران طی مرداد امسال با ثبات رشد قیمت مواجه شده است. متوسط رشد هزینه اجاره‌‌‌بها در بازه 5 ماه ابتدایی امسال نسبت به متوسط رشد اجاره‌‌‌بها در 5 ماه ابتدایی سال گذشته رشدی 46درصدی داشت؛ این در حالی بود که اجاره‌‌‌بها در 5 ماه ابتدایی سال گذشته رشد متوسط نقطه‌‌‌ای 52.46 درصدی را به ثبت رسانده بود. بنابراین میزان تورم نقطه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها طی 5 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل کاهشی حدود 6درصدی داشته است.

بررسی داده‌‌‌های تورم اجاره‌‌‌بهای شهر تهران حکایت از آن دارد که طی 2 ماه سپری شده از تابستان، اجاره‌‌‌بها رشد 45درصدی را به ثبت رسانده؛ این در حالی است که میزان تورم اجاره‌‌‌بها طی تابستان سال گذشته 57درصد بود؛ بنابراین تورم اجاره‌‌‌بها در تابستان امسال نسبت به همین داده در زمان مشابه قبل کاهشی 12 واحدی داشته است.

فاکتورهای کاهنده تورم اجاره‌‌‌بها

داده‌‌‌های اعلامی از فروکش تورم اجاره‌‌‌ بها حکایت دارد؛ اگرچه همچنان مستاجران با تورم بالایی در بازار اجاره خانه در شهر تهران مواجه هستند؛ در واقع تورم اجاره در فاز تب 40 درجه نوسان دارد؛ اما داده‌‌‌های اعلامی از کاهش تشنج در این بازار حکایت دارد. در واقع مقایسه تورم اجاره‌‌‌بها در تابستان امسال و سال گذشته از آن حکایت دارد که «سرعت افزایش اجاره‌‌‌بها»  یا «شتاب اجاره‌‌‌بها» کاهش یافته است؛ البته زمانی می‌‌‌توان از این کاهش تورم اجاره‌‌‌بها ابراز خرسندی کرد که این داده به کانال 30 درصدی بازگردد. در این شرایط یافتن دلایل عقبگرد تورم اجاره‌‌‌بها در تابستان امسال اهمیت بالایی دارد؛ شناسایی دلایل این عقب‌‌‌نشینی تورمی، می‌‌‌تواند مسیر مناسب فروکش تورم در این بخش را برای سیاستگذاران مشخص کرده و در عین حال ترسیم چشم‌‌‌انداز بازار اجاره‌‌‌بها را امکان‌‌‌پذیر کند.

«تورم عمومی» و «تورم مسکن» 2 سیگنال بنیادی جهت‌‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌‌بها هستند. در واقع تورم اجاره‌‌‌بها تابعی از این 2 فاکتور است. به شکل سنتی نسبتی منطقی میان قیمت خرید خانه و اجاره آن وجود دارد؛ از این نسبت تحت عنوان نسبت «P/R» یاد می‌‌‌شود؛ کاهش قیمت مسکن فرصت افت اجاره‌‌‌بها را فراهم می‌‌‌کند. طی ماه‌‌‌های اخیر از شتاب تورم مسکن کاسته شد، این موضوع حامی موثری برای کاهش اجاره‌‌‌بها است. تورم مسکن طی 5 ماه امسال رشدی 15 درصدی داشت؛ این در حالی بود که ظرف سال 1402، قیمت مسکن با رشدی 70درصدی مواجه شد، یعنی تورم مسکن در سال قبل 70 درصد بود.

کاهش تورم عمومی نیز به شکل موثری بر تورم اجاره‌‌‌بها اثرگذار می‌‌‌شود. در پی افزایش تورم عمومی، بخشی از موجران برای جبران هزینه زندگی خود نسبت به افزایش اجاره‌‌‌بها اقدام می‌‌‌کنند. در چنین رابطه‌‌‌ای فروکش تورم عمومی فرصت کاهش اجاره‌‌‌بها را مهیا می‌‌‌کند. در حالی که ظرف سال گذشته تورم عمومی 40 درصد بود؛ طی 5 ماه ابتدایی امسال تورم عمومی به 30 درصد کاهش یافت.

سقف 25درصدی در فروکش تورم موثر بود؟

در آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم طی روزهای ابتدایی تیر ماه امسال، سقف 25درصدی برای افزایش اجاره‌‌‌بها به تصویب رسید. اگرچه قانون‌‌‌گذار الزاماتی را به‌‌‌منظور اجرایی شدن این قانون در نظر گرفته، اما بررسی‌‌‌های میدانی «دنیای اقتصاد» از عدم توجه بخش قابل توجهی از موجرین و مستاجران به این الزام قانونی در تنظیم قرارداد اجاره‌‌‌بها حکایت دارد. بررسی‌‌‌ها 3 مدل رفتاری در مواجه با این مصوبه قانونی را تشریح می‌‌‌کند.

بخشی از موجرها که از زیرپاگذاشتن این مصوبه قانونی واهمه دارند؛ از ابتدای تابستان نسبت به تنظیم قرارداد اجاره‌‌‌بها با سقف رشد قیمت حداکثر 25 درصدی موافقت کردند، اما وزن این قراردادها در کل قراردادهای اجاره پایین بوده و بنابراین وضع این مصوبه قانونی تاثیر محسوسی بر بازار اجاره‌‌‌بها برجای نگذاشته است.  بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» بیانگر آن است که بخشی از موجران که واهمه جریمه به دلیل عدم رعایت این سقف قیمتی را دارند و در عین حال راضی به افزایش حداکثر 25 درصدی اجاره‌‌‌بها نیز نبوده‌‌‌اند؛ ترجیح داده‌‌‌اند تا از اجاره خانه خود خودداری کنند و این موضوع تاثیر منفی بر بازار اجاره‌‌‌بها برجای گذاشته به‌‌‌نحوی که کاهش عرضه، حامی رشد قیمت شده است و گروه سوم موجرین نیز شامل افرادی می‌‌‌شود که توجهی به این مصوبه قانونی نداشته و مطابق توافق و خواست طرفین نسبت به افزایش اجاره‌‌‌بها اقدام کرده‌‌‌اند. به هر ترتیب نتایج بررسی‌‌‌ها از عدم اثرگذاری مثبت این مصوبه قانونی حکایت دارد.  در عین حال بررسی دنیای اقتصاد از واسطه‌‌‌های بازار مسکن نیز کاهش تب تورم اجاره‌‌‌بها در دومین ماه از تابستان امسال را تایید می‌‌‌کند. حتی برخی از واسطه‌‌‌های بازار مسکن از کاهش تورم اجاره‌‌‌بها به سقف  30درصد نیز اشاره دارد؛ اما به عقیده برخی از این اضلاع بازار مسکن؛ استمرار این رویه در پاییز تحت اما و اگرهایی محقق خواهد شد.

چشم‌‌‌انداز تورم اجاره‌‌‌بها

ترسیم چشم‌‌‌انداز تورم اجاره‌‌‌بها نیاز به ترسیم آینده تورم عمومی و تورم مسکن دارد. در صورتی که فاکتورهای سیاسی و اقتصادی همانند ماه‌‌‌های اخیر به ‌‌‌نحوی پیش برود که از سوی تورم عمومی کاهش یابد و از سوی دیگر از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته شود؛ کاهش تورم اجاره‌‌‌بها به زیر 40درصد در پاییز و زمستان امسال کاملا قابل تحقق است. اما درصورتی که مجدد انتظارات تورمی و تورم عمومی در کشور وارد مدار افزایشی شود؛ سناریو امیدوارکننده کاهش تورم اجاره‌‌‌بها نیز دور از دسترس خواهد بود.