نبض دوم از اجاره‌بها

راضیه احقاقی: تمدید قرارداد اجاره‌‌‌بها در شهر تهران با متوسط رشد 35درصدی انجام می‌شود؛ این رقم 10‌درصد بالاتر از الزام قانونی سیاستگذار، اما 10‌درصد کمتر از داده رسمی رشد قیمت اجاره‌‌‌بهای شهر تهران برای مرداد 1403 نسبت به دوره مشابه در سال قبل است. بررسی‌‌‌ میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران از آن حکایت دارد که اغلب موجران و مستاجران از قانون سقف 25 درصدی رشد اجاره‌‌‌بها مطلع نبوده، اما در عین حال مستاجران تاکید دارند که پس از اطلاع از این قانون نیز به دنبال طی فرآیند قضایی و ثبت شکایت از موجر خود نیستند؛ درواقع مستاجران طی چنین فرآیندی را زمان‌‌‌بر، هزینه‌‌‌بر و فاقد نتیجه می‌‌‌دانند و معتقدند توافق با موجر حتی در نرخی بالاتر از سقف دستوری می‌تواند برای آنها نتیجه بهتری داشته باشد. کارشناسان بازار مسکن نیز از عدم‌اثربخشی قانون‌‌‌های دستوری در بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها سخن گفته و اعلام کرده‌‌‌اند که کنترل تورم قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها در گرو کنترل تورم عمومی در جامعه است.

داده‌‌‌های بانک مرکزی ایران تورم اجاره‌‌‌بها برای شهر تهران طی مرداد امسال نسبت به مدت مشابه در سال قبل را 45.5 درصد اعلام کرد؛ این در حالی است که بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار تمدید اجاره‌‌‌بها در مناطق مختلف شهر تهران خبر از تورم نقطه‌‌‌ای 35 درصدی می‌دهد. البته امسال دولت سقف رشد 25 درصدی را برای افزایش اجاره‌‌‌بها به تصویب رسانده است. در حالی که وضع سقف قانونی برای اجاره‌‌‌بها در شرایط تورمی قانون مجلس شورای اسلامی است؛ در آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم طی روزهای ابتدایی تیر ماه امسال، سقف 25 درصدی را برای افزایش اجاره‌‌‌بها به تصویب رساند و در ادامه این مصوبه ابلاغ شد. در حالی که قانون‌گذار و دولت جرایمی را برای کسانی که این سقف قیمتی را در قرارداد اجاره‌‌‌بها رعایت نمی‌‌‌کنند در نظر گرفته‌‌‌اند؛ اما داده‌‌‌های رسمی بازار اجاره‌‌‌بها و بررسی «دنیای‌اقتصاد» از قراردادهای تمدید اجاره در سطح شهر تهران از عدم‌رعایت این سقف قیمتی حکایت دارد. «دنیای‌اقتصاد» در بررسی میدانی از موجران و مستاجرانی که به تازگی نسبت به تمدید قرارداد اجاره‌‌‌بها اقدام کرده‌‌‌اند؛ دلایل عدم‌رعایت این سقف قانونی را بررسی کرد که این دلایل به تفصیل شرح داده می‌شود.

تمدید؛ ارزان‌‌‌تر از قرارداد اول

داده‌‌‌های بانک مرکزی از بازار اجاره از سامانه‌‌‌های رسمی ثبت قرارداد اجاره نظیر سامانه ثبت معاملات و املاک کشور و سامانه خودنویس اخذ می‌شود. البته عمده قراردادهای رسمی اجاره‌‌‌بها که در این سامانه‌‌‌ها به ثبت می‌‌‌رسند مربوط به اولین قرارداد میان موجر و مستاجر هستند؛ در بسیاری از موارد مالکان و مستاجران، در سال‌های بعد با پشت‌‌‌نویسی قرارداد قبلی نسبت به تمدید قرارداد اجاره‌‌‌بها اقدام می‌کنند و بنابراین داده‌‌‌های بانک مرکزی از رشد اجاره‌‌‌بها، عمدتا بر قراردادهای اول میان موجر و مستاجران دلالت دارد.

در حالی که داده‌‌‌های بانک مرکزی از رشد 45.5 درصدی اجاره‌‌‌بها در شهر تهران طی مرداد ماه حکایت دارد؛ بررسی‌‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از رشد متوسط 35 درصدی در بازار تمدید اجاره‌‌‌بها (نبض دوم اجاره‌‌‌بها) خبر می‌دهد؛ ارزانی تمدید اجاره‌‌‌بها نسبت به قرارداد اول به دلایل اقتصادی ایجاد شده است. درواقع تمدید اجاره‌‌‌بها با مستاجر قبلی با نرخی کمتر از متوسط قیمت بازار برای موجر صرفه اقتصادی دارد و این موضوع این فاصله رشد قیمت در بازار تمدید و بازار اول اجاره‌‌‌بها را رقم زده است.رضایت موجر و مستاجر از یکدیگر باعث می‌شود تا طرفین قرارداد اجاره تمایل به تمدید آن داشته باشند؛ تمدید اجاره برای طرفین قرارداد، منافع اقتصادی دارد. منفعت تمدید قرارداد اجاره برای موجر باعث می‌شود تا صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران قبلی خود باشند. بنابراین عمدتا تمدید اجاره با نرخی پایین‌‌‌تر از قرارداد ابتدایی اجاره منعقد می‌شود.

مستاجران توافق را به درگیری قضایی ترجیح دادند

سقف رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تمدید در مرداد ماه رشدی 35 درصدی داشت؛ این رقم 10‌درصد بالاتر از مصوبه قانونی مجلس و دولت بود. این در حالی است که سیاستگذار برای کاهش اجاره‌‌‌بها، نسبت به وضع سقف حداکثر 25 درصدی رشد اجاره‌‌‌بها در سال‌جاری اقدام کرد. همچنین قانون‌گذار برای الزام موجرها به رعایت این سقف جریمه‌‌‌هایی را نیز وضع کرده است. مستاجران حق دارند اگر اجاره‌‌‌بهای آنها بیش از 25‌درصد رشد یافته باشد تا سه سال پس از وضع قرارداد، از موجر شکایت کرده و مابه‌‌‌التفاوت اجاره‌‌‌بهای پرداختی را دریافت کنند. این قانون برای ممانعت از تمایل صاحبان خانه به تعویض مستاجر این ملاحظه را در نظر گرفته است که حتی در صورت تعویض مستاجر نیز، موجر باید افزایش سقف 25 درصدی اجاره‌‌‌بها برای مستاجر بعدی را رعایت کند.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از مستاجران از آن حکایت دارد که اغلب مستاجران از قانون سقف 25درصدی اجاره‌‌‌بها مطلع نبوده و بنگاه‌‌‌های معاملات املاک نیز در این خصوص اطلاع‌‌‌رسانی نمی‌‌‌کنند. در عین حال افرادی که از این مصوبه قانونی سقف رشد اجاره‌‌‌بها مطلع بودند نیز تفاوت آن با مصوبه سقف قیمت اجاره‌‌‌بها در دوران کرونا را نمی‌‌‌دانستند و همین موضوع باعث شده بود که این مصوبه را فاقد بازدارندگی لازم بدانند. مستاجرانی که «دنیای‌اقتصاد» با آنها گفت‌‌‌وگو کرد عنوان کردند که حتی پس از اطلاع از الزامات قانونی این مصوبه نیز به دنبال شکایت از موجر خود نیستند و توافق را ترجیح می‌دهند. مصاحبه‌‌‌شوندگان معتقدند با توجه به فرآیند زمان‌بر شکایت در دستگاه قضایی، طی کردن چنین فرآیندی و بازپس‌‌‌گیری اضافه وجه پرداختی زمان‌بر بوده و فاقد صرفه اقتصادی است.

«دنیای‌اقتصاد» در ادامه بررسی خود با موجران نیز گفت‌‌‌وگو کرد؛ این قانون بخشی از موجران را ترسانده؛ اما اغلب آنها قصد کاهش قیمت پیشنهادی خود برای اجاره ملک مطابق سقف قانونی اعلامی را ندارند. بخشی از موجران می‌‌‌گویند بخشی از هزینه زندگی خود را از محل اجاره املاک خود تامین می‌کنند و مجبور به رشد قیمت اجاره‌‌‌بها مطابق شرایط تورم عمومی جامعه هستند. برخی از این افراد برای دور شدن از مجازات قانونی؛ تنظیم دو قرارداد را ترجیح می‌دهند؛ البته معدود موجرهای محتاطی نیز در بازار به چشم می‌‌‌خورند که به این قانون پایبند هستند. با وجود این بررسی‌‌‌ها نشان داد که اغلب موجرهایی که سقف 25 درصدی را رعایت می‌کنند؛ این تصمیم را به صورت شخصی گرفته و عمدتا حاضر به ارائه تخفیف به مستاجر قدیمی خود برای حفظ وی هستند.

در عین حال بخشی از موجرها در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» عنوان کردند که در صورت افزایش فشار برای اجبار به اجاره با سقف قیمت 25 درصدی؛ عدم‌اجاره ملک را انتخاب می‌کنند؛ چرا که معتقدند اجاره خانه در سقف رشد نرخ اعلامی فاقد توجیه اقتصادی است.در حالی سیاستگذار به وضع الزام قانونی سقف رشد قیمت در بازار اجاره‌‌‌بها تاکید دارد که کارشناسان بارها نسبت به عدم‌نتیجه‌‌‌بخشی چنین سیاست‌‌‌های دستوری در بازار تاکید دارند.