فرید قدیری: تعقیب و گریز «قدرت خرید» و «قیمت مسکن» خانوارهای ایرانی در سال 1402 به لحاظ «رهایی از ماراتن فرسایشی خرید خانه اول»، هیچ تغییری نسبت به سال‌های 97 تا 1401 نکرد اما مدت زمان این «انتظار» در کشور تا حدودی کم شد و برای تهرانی‌‌ها به شکل نگران‌‌کننده، طولانیتر. «دنیای‌اقتصاد» همه ساله همزمان با انتشار گزارش رسمی درآمد و هزینه خانوارهای شهری در ایران –این گزارش توسط مرکز آمار معمولا در اواخر نیمه اول هر سال منتشر می‌شود- دو شاخص جهانی «رفاه ملکی یا فقر مسکن» ایرانی‌‌ها را مورد سنجش و بررسی قرار می‌دهد.
در این مقاله، به دنبال گزارش جدید مرکز آمار از درآمد خانوارها در سال 1402، شاخص «دسترسی به مسکن» و شاخص «مدت انتظار تا صاحب‌‌خانه شدن» در تهران و کشور محاسبه و «علل تغییرات معنادار آنها در سال گذشته» به همراه «مسیرهای کاهش ماراتن مسکن به روال طبیعی» بررسی شده است. شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس نسبت «قیمت خرید یک خانه متعارف و مناسب (100 مترمربعی)» به درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود. عدد طبیعی این شاخص بر اساس تعریف کشورها و هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل) به این معنا که «رفاه ملکی خانوارها» تحت‌تاثیر سیاستگذاری درست در حوزه تامین مسکن، در سطح مناسبی باشد، زیر 5 است که یعنی یک خانوار پس از حداکثر 5 سال باید بتواند با درآمد سالانه‌‌اش، صاحب مسکن شود.
اما از آنجا که همه درآمد نمی‌تواند صرف پس‌‌انداز برای خرید مسکن شود (به دلیل هزینه‌‌های ضروری از جمله خوراک، ...) در کشورها از شاخص دیگری برای سنجش میزان رفاه یا فقر مسکن تحت عنوان شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب‌‌خانه شدن» استفاده می‌شود که این شاخص «میزان پس‌‌انداز سالانه» را ملاک «قدرت خرید مسکن» قرار می‌دهد. در کشورها، معمولا میزان پس‌‌انداز حدود 30درصد در نظر گرفته می‌شود. که در این صورت یک خانه‌‌اولی باید بتواند با پس‌‌انداز طبیعی سالانه خود، حداکثر پس‌‌از 15 سال، صاحب‌‌خانه شود.
مدت زمان انتظار تا مسکن در 1402
بررسی‌‌ها از سطح جدید شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس متوسط درآمد و میانگین قیمت مسکن در سال 1402 -مترمربعی 30.5میلیون‌تومان در کشور و 75.7میلیون‌تومان در تهران- نشان می‌دهد، در کشور 11.9 سال طول می‌‌کشد تا یک خانوار شهری بتواند «صاحب مسکن» شود. در تهران این فاصله 20 سال است. این طول زمانی با فرض آن است که «میزان رشد قیمت مسکن با میزان افزایش درآمد خانوار» برابر باشد که البته در عمده سال‌ها تورم مسکن به مراتب بیشتر از نرخ تقویت مالی افراد بوده است. روند تغییرات این شاخص معنادار است. سال گذشته، شاخص «دسترسی به مسکن» در کشور به میزان خفیف کاهش یافت (یک ماه) اما در تهران 3 سال بیشتر شد. برای سنجش دقیق «زمان ماراتن مسکن» اما لازم است از شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب‌‌خانه شدن» استفاده کرد.
برای این شاخص، ابتدا «نرخ پس‌‌انداز خانوارهای شهری در کشور و تهران» باید مورد محاسبه قرار بگیرد. بر اساس گزارش رسمی، خانوارهای شهری در کشور و تهران در سال گذشته به ترتیب توانستند 20درصد و 13درصد از درآمد سالانه‌‌شان را پس‌‌انداز کنند. به این ترتیب، در حال حاضر طول «مسیر خانه‌‌اولی‌‌ها» تا کلید مسکن در کشور 59 سال و در تهران 152 سال است. این مسیر بر اساس درآمد، نرخ پس‌‌انداز و قیمت مسکن در سال 1401، برای کشور 74 سال و برای تهرانی‌‌ها 112 سال زمان‌بر بود. اما اکنون فاصله تا کلید خانهاول برای خانوارهای شهری در کشور 15 سال کم شده و برای خانوارهای ساکن پایتخت «40 سال» طولانیتر شده است.
تشدید فقر مسکن در تهران؛ چرا؟
در این بررسی مشخص می‌شود، «مدت زمان انتظار برای خرید خانهاول» در بازار مسکن تهران 10 برابر «نرم جهانی» است و در عین حال، وضعیت بد سال 1401، در سال 1402 بدتر شده است. آنچه باعث دورترشدن زوج‌‌های تهرانی فاقد مسکن از کلید مسکن شده است، در درجه اول به «جهش دوباره قیمت مسکن در سال 1402» مربوط می‌شود. سال گذشته قیمت اسمی مسکن در تهران نزدیک به 70درصد افزایش یافت که بیش از 20 واحد‌درصد از تورم مسکن 1401 بیشتر بود. پارسال همچنین «قیمت واقعی» مسکن در تهران حول و حوش 20درصد جهش کرد که این نیز «شدید» بود.
در این میان، «رشد کمتر دستمزدها و درآمد سالانه تهرانی‌‌ها» از یک‌‌سو و «سقوط نرخ پس‌‌انداز خانوارهای تهرانی» از سوی دیگر (در سال 1402 نسبت به 1401) سبب شد «ماراتن کلیدخانه در پایتخت» کار را برای خانه‌‌اولی‌‌ها «غیرممکن» کند؛ 1.5 قرن انتظار یعنی «ماموریت غیرممکن.» در کشور اما «مدت زمان انتظار تا صاحب‌‌مسکن شدن» به دو علت در سال 1402 نسبت به سال 1401، کاهش محسوس داشته است. علت اول، رشد 10 درصدی درآمد واقعی خانوارهای شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی‌‌شان در مقایسه با رشد قیمت مسکن است که باعث شد فاصله قدرت خرید تاحدودی نسبت به قیمت مسکن تقویت شود. علت دوم نیز «تقویت نرخ پس‌‌انداز خانوارها در کشور» است. سال 1401، این نرخ در کشور 16درصد بود اما در سال 1402، بر اساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس‌‌انداز خانوارهای شهری به 18درصد افزایش یافت.
قدرت پس‌‌انداز خانوارهای غیرتهرانی در سال گذشته به مراتب بیشتر از تهرانی بود. این می‌تواند یک علت اصلی داشته باشد و آن، «سطح بالای اجاره‌‌بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها» است. هر چند قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه‌‌های زندگی در تهران طی سال گذشته احتمال خیلی زیاد، بیشتر افزایش پیدا کرد در مقایسه با دیگر شهرها. مقایسه اوضاع مالی و درآمدی خانوارهای تهرانی با وضعیت کشوری و در عین حال روند رشد متفاوت هزینه مسکن به گونه‌‌ای است که با قیمت‌های سال 1402، «ماراتن تهرانی‌‌ها برای کلید مسکن 2.6 برابر کشوری است.» این برابری بر اساس همان مدت زمان انتظار به دست می‌‌آید.
وقتی «برجام» بود، «ماراتن» نبود
امروز این پرسش باید برای سیاستگذار مسکن و البته فراتر از آن، مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با ماراتن فرسایشی خانه‌‌اولی‌‌ها به وجود بیاید؛ «خانوارهای ایرانی در چه شرایطی می‌توانند دوره طبیعی تا خانه‌‌دارشدن را تجربه کنند؟» بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «تجربه خوب زوج‌‌های ایرانی در سال‌های 95 و 96» و بهتر از آن، دهه 70 را معرفی می‌کند.
سال 95 و سال 96، یعنی مقطعی که اقتصاد ایران به واسطه برجام، شاهد رفع تنش‌‌های اقتصادی ناشی از حل ریسک‌‌های غیراقتصادی بود، «مدت زمان انتظار برای صاحب مسکن شدن» در کشور به زیر 15 سال کاهش پیدا کرد. آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه‌‌اولی‌‌ها توانستند از «آرامش دو ساله قیمت مسکن» و «بهبود چشمگیر قدرت خرید ناشی از رشد حدود 20 درصدی درآمد واقعی خانوارها»، صاحب خانه شوند. آن تجربه مشخص می‌کند، «بهبود شرایط رشد اقتصادی تحت پشتیبانی شرایط سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوارها در بخش مسکن خواهد کرد.»
اواخر دهه 70 نیز شرایط به گونه‌‌ای بود که ایرانی‌‌ها با پس‌‌انداز سالانه‌‌شان می‌توانستند ظرف 12 سال صاحب مسکن شوند. دو روز پیش رئیس‌‌جمهور در اولین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت موضوع رفع ریسک‌‌های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. در صورتی که پیش‌بینی شود آنچه مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در مسیر حل موانع «رفاه خانوارها» تعریف کرده است به سرانجام می‌‌رسد، می‌توان انتظار کاهش تدریجی شرایط سخت صاحب‌‌خانه‌‌شدن را در سال‌های پیش رو داشت.
