تنظیم رابطه در بازار مسکن

راضیه احقاقی : تورم ماهانه مسکن در شهر تهران برای مرداد ماه 1.2‌درصد اعلام شد؛ اما این تورم در برخی مناطق از جمله منطقه 18، 16، 11 و حتی منطقه 3 و 6 منفی شد. در حالی که تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی برابر 1.3‌درصد بود؛ تورم ماهانه برای مناطق جنوبی به کمتر از یک‌درصد رسید. این اعداد نشان از آن دارد که اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران در حال تخلیه است و این موضوع خود را در کاهش سرعت رشد قیمت خانه در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی نشان داده است. اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر باعث شد تا نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی از 2.4 (سال 96 و دوران ثبات بازار) به 2.27 (شرایط کنونی) برسد. در شرایط کنونی انتظار می‌رود که در پی فروکش سیگنال‌‌های تورمی حاکم بر بازار مسکن کشور، قیمت خانه در مناطق جنوبی تا حدی کاهش یابد که نسبت مورد بررسی به سطح نرمال یعنی 2.4 برسد.

عقب‌‌نشینی قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران آغاز شد؛ این موضوع سیگنالی خوشایند و امیدوارکننده برای مستاجرانی است که طی سال‌های اخیر و در پی بروز ابرجهش قیمتی در بازار مسکن، امید به خانه‌‌دار شدن در شهر تهران را از دست داده بودند. بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه 18 شهرداری تهران از 45 میلیون و 500‌هزار تومان در تیر ماه امسال با ثبت کاهشی 7.5 درصدی به 42 میلیون و 100‌هزار تومان در مرداد ماه رسید.

منطقه 18 به‌‌ عنوان یکی از مناطق جنوبی پایتخت پیشتاز عقب‌‌نشینی قیمتی در پنجمین ماه از سال بود. متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه 18 شهرداری تهران حتی نسبت به متوسط قیمت خانه در این منطقه در فروردین ماه نیز کمتر شد؛ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه از شهر در فروردین امسال به 42 میلیون و 360‌هزار تومان رسیده بود که این رقم با ثبت کاهشی 0.6 درصدی به 42 میلیون و 100‌هزار تومان در مرداد ماه رسید. با توجه به اضافه‌‌پرش قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران نسبت به مناطق شمالی از سال 1402 تا به امروز، در صورت استمرار سیگنال‌‌های کاهنده قیمت در بازار مسکن، باید منتظر کاهش بیشتر قیمت در مناطق جنوبی شهر باشیم.

متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20 شهرداری تهران) در مرداد ماه با ثبت رشد 0.8 درصدی نسبت به ماه قبل به 58 میلیون و 300‌هزار تومان رسید. این در حالی بود که متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر تهران (منطقه یک تا 5 شهرداری تهران) با ثبت رشد 1.3 درصدی نسبت به ماه قبل به 132 میلیون و 620‌هزار تومان رسیده است. به این ترتیب باید اذعان کرد که تورم ماهانه خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در مرداد ماه با سرعتی تقریبا نصف تورم در مناطق شمالی شهر رشد کرد؛ استمرار این رویه در ماه‌‌های بعد سیگنالی امیدوارکننده برای متقاضیان خرید خانه در مناطق جنوبی شهر تهران است. در عین حال روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «سناریوی محتمل مسکن 22 منطقه» نیز با اشاره به اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران، احتمال کاهش سرعت رشد در این مناطق و حتی کاهش قیمت در میان‌مدت به شرط بهبود وضعیت حاکم بر اقتصاد کلان را مطرح کرده بود.

در بازه ماهانه از مرداد به تیرماه، قیمت خانه در منطقه 18 برابر 7.4 درصد، متوسط هر مترمربع خانه در منطقه 16 برابر 3.6 درصد، متوسط هر مترمربع خانه در منطقه 11 برابر منفی 2.7 درصد، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه 9 برابر 1.98‌درصد و متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه 13 برابر 0.5‌درصد ارزان شد.

اضافه‌‌پرش در مناطق جنوبی تعدیل می‌شود؟

بررسی داده‌‌های قیمت مسکن تهران و مقایسه نرخ کنونی با قیمت در ابتدای سال 96 (دوران ثبات بازار)، اضافه جهش قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر را تایید می‌کند. مطابق داده‌‌‌‌‌‌های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی تهران (منطقه یک تا 5) به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20 شهرداری) برابر 2.44 واحد بوده است؛ این رقم بیانگر آن است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمالی تهران 2.4 برابر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی در ابتدای سال 1396 بوده است. این نسبت در سال 99 (سال اوج جهش قیمت مسکن) به 2.8‌درصد رسید، و در مرداد امسال (ابتدای دوره عبور از عصر جهش قیمتی) نیز 2.27 برابر شد. این داده بیانگر آن است که از سال 96 تا نیمه تابستان 1403، متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی رشدی بیش از متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی داشته است.

اضافه پرش‌‌ قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران به دلایل متقنی رقم خورد؛ در پی بروز جهش قیمت در بازار مسکن؛ از توان افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی شهر تهران کاسته شد؛ در واقع این جهش قیمتی تا جایی پیش رفت که تقاضای سرمایه‌‌‌‌‌‌ای امکان ورود به بازار مسکن شمال شهر را نداشت؛ به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی برای متقاضیان سرمایه‌‌‌‌‌‌ای جذاب شد. ورود تقاضای سرمایه‌‌‌‌‌‌ای از بازار مناطق شمالی به بازار مناطق جنوبی شهر تهران؛ متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی را افزایش داد و اضافه پرش در قیمت مناطق جنوبی شهر را رقم زد.

در حالی که بازار مسکن از سال 96 در دوره مستمر جهش قیمتی قرار دارد، طی ماه‌‌های اخیر به نظر می‌رسد که این رویه در حال تغییر است. طی ماه‌‌های اخیر نشانه‌‌هایی از آغاز دوره ثبات نسبی قیمت مسکن و آغاز افت قیمت واقعی در بازار بروز کرد؛ این تغییر قیمتی در پی تغییر دولت و با تکیه بر احتمال بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی در کشور رقم خورد. با توجه به اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران، «دنیای‌اقتصاد» در گزارش پیشین خود این پیش‌بینی را داشت که افت قیمت مسکن در مناطق جنوبی زودتر آغاز شود. در واقع مناطق جنوبی شهر تهران از پتانسیل عقب‌‌‌‌‌‌نشینی قیمتی بیشتری نسبت به مناطق شمالی برخوردار هستند تا به این ترتیب نسبت از دست‌‌‌‌‌‌رفته در سال 96 احیا شود.