خزش رهن در فرمول اجاره

صدیقه نژادقربان: ارقام اجاره در بازار مسکن تهران طی یک ماه گذشته از فصل پاییز با سه تغییر روبه‌رو شده است که می‌تواند ناشی از دو پارامتر درونی و بیرونی باشد. گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» همان‌طور که از ابتدای امسال سنجش ماهانه و منظم شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در بازار مسکن تهران را در دستور کار قرار داد، برای بازار اجاره نیز از اواسط بهار، همین شاخص را تهیه کرد. شاخص «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» بر اساس تحقیقات میدانی از فایل‌‌های عرضه آپارتمان توسط موجرها در محله‌‌های منتخب در مناطق 22 گانه، محاسبه و سنجش می‌شود.

محله‌‌ها در تحقیقات ماهانه تغییر نمی‌‌کند، ‌‌ بنابراین ارقامی که تحت عنوان میانگین «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» در سنجش‌‌های ماهانه به دست می‌‌آید، می‌تواند در غیاب آمار رسمی از نبض اجاره مسکن تهران، از یک‌‌سو «میانگین ارقام رهن و اجاره آپارتمان و همچنین تغییرات ماهانه آنها در سطح شهر و هر منطقه» را تا حدودی کشف و شناسایی کند و از سوی دیگر «امکان تحلیل روندها و شرایط بازار اجاره» را به‌‌وجود بیاورد.

اگر آمار رسمی حتی با تاخیر از نبض اجاره مسکن تهران توسط مرکز آمار یا بانک مرکزی منتشر شود، ارقام آن با آنچه در تحقیقات میدانی از بازار و محاسبه شاخص به دست می‌‌آید، متفاوت خواهد شد. اما فعلا آنچه می‌تواند تابلوی اطلاع‌‌رسانی بازار اجاره مسکن باشد، ‌‌ شاخص «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» است. بر این اساس، میانگین شاخص «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» در تهران در ابتدای آبان رقم 375‌هزار تومان اجاره ماهانه برای هر مترمربع واحد مسکونی با احتساب پول‌‌پیش صفر را نشان می‌دهد.

این رقم نسبت به رقم شاخص در ابتدای مهر، یک‌درصد افزایش پیدا کرده و در عین حال، ‌‌ شاخص فعلی در برخی مناطق نسبت به سطح شاخص در مدت مشابه سال گذشته رشد 34 درصدی داشته است. ارقام موجود در فایل‌‌های اجاره آپارتمان بر اساس سطوح متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه و پول‌‌پیش به صورت 16.5 میلیون تومان در ماه و 430 میلیون تومان رهن است.

این گزارش حاکی است، اولین تغییر در بازار اجاره مسکن مهر ماه، «رشد یک درصدی اجاره‌‌بها طی یک ماه» است. تغییر دوم را می‌توان در خزش وزن پول پیش نسبت به اجاره‌‌ماهانه مشاهده کرد. در حال حاضر وزن پول پیش و وزن اجاره‌‌ ماهانه، تقریبا با هم یکسان شده‌‌اند. این در حالی است که سال‌های گذشته، وزن اجاره‌‌بهای ماهانه حدود 70‌درصد از کل رقم اجاره آپارتمان را دربرمی‌‌گرفت.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از علت خزش مبلغ رهن در فرمول اجاره آپارتمان مشخص می‌کند، «موجرها نسبت به قبل تمایل دارند در بانک‌ها سپرده‌‌گذاری کنند یا دارایی دیگری را خرید کنند که برای خرید آن، مبلغ قابل‌‌توجهی نیاز دارند و در عین حال، ریسک خرید تدریجی آن دارایی با ارقام ماهانه اجاره‌‌بها را بالا می‌‌دانند.» تغییر سوم به نحوه رشد یک درصدی اجاره‌‌بها مربوط می‌شود. رقم اجاره‌‌بهای ماهانه طی یک ماه گذشته، تغییر نکرده و در حد همان 16 میلیون تومان ثابت مانده است. به جای آن، مبلغ رهن افزایش پیدا کرده است.

آنچه باعث شده موجرها دست به تغییر افزایشی پول پیش به جای اجاره‌‌بهای ماهانه بزنند، به توان تکمیل‌‌شده سمت تقاضا در پرداخت ماهانه هزینه اجاره مسکن مربوط است. به این ترتیب، «بروز دوباره ریسک‌‌ها در بازارها» طی ماه‌‌های گذشته و همچنین توان محدود پرداخت مستاجرها دو پارامتری هستند که معادلات بازار اجاره را تحت‌تاثیر قرار داده‌‌اند.

هفته گذشته گزارشی در همین صفحه درباره شاخص رسمی اجاره مسکن در کشور با استناد به تورم اجاره اعلامی توسط بانک مرکزی مربوط به ماه مهر منتشر شد که نشان می‌‌داد، اجاره‌‌بها در مهر ماه 41‌درصد نسبت به مهر پارسال افزایش پیدا کرده است. در آن گزارش اشاره شد که میزان رشد اجاره‌‌بها در تهران احتمالا کمتر از این رقم بوده و در مناطقی که طی دو سال گذشته، ‌‌ اجاره‌‌ها رشد قابل‌توجه داشته، میزان افزایش کمتر بوده است. اکنون ارقام شاخص «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» حکایت از آن دارد که میزان رشد نقطه‌‌ای در تهران کمتر از 40‌درصد است.