راضیه احقاقی: صدور پروانه در بافت فرسوده شهر تهران 40درصد در نیمه ابتدایی امسال افت داشت، این درحالی است که متوسط کاهش صدور پروانه در مناطق شمالی شهر 10درصد بود. درحالی از جذابیت مناطق جنوبی شهر تهران برای ساختوساز کاسته شده که میانگین قیمت پایینتر در این محلهها، تحرک بیشتری را در بازار املاک این مناطق رقمزده است. استمرار این رویه به ایجاد گسلی در عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده بهعنوان هسته تهران قدیم میانجامد و دهکهای پایین و متوسط درآمدی بیشترین آسیب را از این گسل میبینند. دلایل فرار سرمایهگذاران ساختمانی از مناطق جنوبی پایتخت در گفتوگو با سازندگان و برنامهریزان شهری مورد بررسی قرارگرفت.
فرار سازندگان از بافت فرسوده
در نیمه ابتدایی امسال برابر 3هزار و 981 پروانه ساخت در شهر تهران صادر شد که این رقم حدود 22.5درصد کمتر از میزان صدور پروانه در نیمه ابتدایی سالگذشته بود، بنابراین شمای کلی بخش ساختمان از رکودی سنگین در این صنعت حکایت دارد، رکودی که معلول «تورم بالای تولید مسکن» همزمان با «تضعیف قدرت خرید خانه» است. بررسی جزئیتر آمار صدور پروانههای ساختمانی در شهر تهران نشان از آن دارد که سهم مناطق 22گانه شهر از این رکود یکسان نبودهاست، مناطق جنوبی شهر و بهخصوص بافت فرسوده بیشترین رکود در صدور پروانه ساختمانی را متحمل شدهاند. میزان صدور پروانه ساختمانی در مناطق شمالی شهر نسبت به دوره مشابه در سالقبل کاهشی کمتر از 10درصد داشتهاست، این در حالی است که میزان صدور پروانه در مناطق جنوبی حدود 30درصد کاهش یافتهاست. در همین زمان میزان صدور پروانه در بافت فرسوده که بهنوعی تهران قدیم است، 40درصد کاهش را بهثبت رساندهاست، بنابراین جنوبشهر با محوریت بافت فرسوده که بیشترین نیاز به نوسازی را داشت، متحمل رکود بهمراتب بیشتری در نیمه ابتدایی امسال شد.
برای بررسی دلایل بروز رکود بیشتر در صنعت ساختمان در مناطق جنوبی شهر تهران، آنهم در شرایطی که معاملات مسکن در این مناطق وضعیت نسبتا بهتری نسبت به مناطق شمالی شهر به لحاظ تعداد خریداران دارد و همچنین ساختوساز در این مناطق از مشوقهایی برخوردار است؛ با دو سازنده فعال در مناطق جنوبی شهر و یک کارشناس نوسازی عرصههای ناکارآمد شهری گفتوگو شد. بررسیها حاکی از آن است که با توجه به هزینه تمامشده ساخت و قیمت فروش، خانهسازی در جنوب شهر تهران فاقد سودآوری لازم شده و این موضوع در فرار سرمایهگذاران ساختمانی از مناطق جنوبی شهر با محوریت بافت فرسوده دخیل بودهاست.
سهم ناچیز جنوب شهر از اتاق توافقهای ساختمانی
بافت فرسوده تهران، قلب تهران قدیم است؛ محلههایی که روزی پایتخت ایران در آنها شکلگرفت و نماد شهرنشینی در کشور بود، اما امروز بهدلیل قدیمیشدن خانهها، خیابانها و زیرساختها نیاز جدی به نوسازی دارد. طی سالهای گذشته مدیریت شهری تلاشکرده است تا با تصویب مشوقهایی نوسازی در دل تهران قدیم را سرعت ببخشد، اما بهدلایل متعددی این هدف به نتیجه مطلوب نرسیدهاست. در سالهای اخیر که معاملات مسکن در کشور بهدلیل جهش قیمتها با رکود سنگین مصرفی و سرمایهای مواجه شد، از ساختوساز در صنعت ساختمان کاسته شد و تبعات این رکود دامن مناطق جنوبی شهر تهران را بیش از مناطق شمالی شهر گرفت که اعداد و ارقام صدور پروانه ساختمانی در مناطق جنوبی شهر این موضوع را تایید میکند.
در عینحال سهم مناطق جنوبی تهران از مجوزهای کمیسیون ماده5 در نیمه ابتدایی امسال بهشدت پایینتر از نیمه شمالی شهر بودهاست. کمیسیون ماده5 که از آن با عنوان کمیسیون تغییر کاربری نیز یاد میشود، مرجع اصلی و قانونی برای بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و هرگونه تغییرات بعدی در آنها بهشمار میرود. درواقع این کمیسیون مسوول تصمیمگیری در مورد جزئیات کاربری اراضی، تراکم ساختمانی، شبکهبندی معابر و سایر ضوابط اجرایی در سطح شهر است. سه نوع پرونده «موضوعی»، «موضعی» و «موردی» در این کمیسیون مورد بررسی قرار میگیرد. در پروندههای «موردی»، مالک یا سازنده درخواست خود برای دریافت مجوز ساختوساز فراتر از طرح جامع و تفصیلی را در کمیسیون ماده5 مطرح میکند که تایید پرونده در کمیسیون ماده5 به ایجاد ارزشافزودهای مازاد برای مالک و سازنده میانجامد. براساس گزارشی از «پروندههای» مطرحشده در کمیسیون ماده5 در نیمه ابتدایی امسال مناطق جنوبی تهران سهم بهمراتب کمتری نسبت به مناطق شمالی در پروندههای ارجاع شده به کمیسیون ماده5 داشتهاند. در این بازه 6 ماهه، هیچ پروندهای از مناطق 7 تا 15 و 19(مجموعا 10 منطقه) در کمیسیون ماده5 به تصویب نرسیدهاست. این موضوع به این معنی است که مناطق جنوبی شهر سهمی از ارزشافزوده بالاتر دریافت تراکم بالاتر نداشتهاند، البته بخشی از این قضیه به عدمتمایل مالکان و سازندگان در این مناطق برای استفاده از ظرفیت تراکم بازمیگردد، درواقع حتی دریافت تراکم مازاد نیز انگیزهای برای ساختوساز در این مناطق ایجاد نکردهاست.
درحالی رکود در صدور پروانه در مناطق جنوبی شهر بیش از مناطق شمالی است که در بازار مسکن رفتار متفاوتی به چشم میخورد، متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر به تحریک تقاضا در این بخش انجامیده است؛ بهنحویکه امسال بر تعداد متقاضیان خرید در مناطق جنوبی نسبت به مناطق میانی و شمالی شهر بهشدت افزوده شد. به اینترتیب «گسلی در بخش مسکن تهران قدیم» در حال بروز است، در حالیکه تقاضا برای خانه در این مناطق بهخصوص برای خانههایی با قیمت کمتر بیشتر است، اما سازندگان تمایلی به ساختوساز در این مناطق ندارند. استمرار این رویه بیشترین آسیب را به دهکهای درآمدی پایین و متوسط وارد میکند. برای بررسی عدمتمایل به ساختوساز جدید در مناطق جنوبی شهر با محوریت بافت فرسوده با دو سازنده فعال در این منطقه گفتوگو شد؛ نتیجه گفتوگوها حاکی از آن بود که با توجه به قیمت ساخت و قیمت فروش، ساختوساز در مناطق جنوبی و بهخصوص بافت فرسوده سودآوری بهشدت اندکی دارد و این موضوع به فرار سرمایهگذار از این مناطق انجامیده است.
آبرفت «سود» در جنوب شهر
سازندگان میگویند بسیاری از هزینههای ساخت ثابت بوده و ارتباطی با منطقه ندارد، هزینه نیروی انسانی، مصالح و... بهشدت افزایشیافته، هزینه دریافت کنتور آب، برق، انشعاب فاضلاب و... نیز که ارقام سنگینی است، ارتباطی به منطقه ندارد. با درنظر گرفتن تمامی موارد ذکرشده حداقل هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان (بدون حذف متراژ مشاعات) 25میلیونتومان است و با درنظر گرفتن سهم زمین، قیمت تمامشده هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی شهر به 70میلیونتومان میرسد؛ این در حالی است که میانگین قیمت فروش آپارتمان در این مناطق از این رقم کمتر است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان از آن دارد که حاشیه سود ساخت مسکن در نیمه جنوبی شهر نصف نیمه شمالی است؛ این درحالی است که حاشیه سود در نیمه جنوبی نیز کمتر از 30درصد شدهاست. به اینترتیب جهش هزینه ساخت، در شرایطی که بازار مسکن بهخصوص در مناطق جنوبی کشش این رشد قیمت را نداشته به افت سودآوری نوسازی تهران قدیم(بافت فرسوده) منجر شده و این موضوع نوسازی در این بخش را بهشدت کند کرده است.
در سالهای گذشته، دولت با اعطای تسهیلات حمایتی ساخت به رونق نوسازی در بافت فرسوده کمک میکرد، اما از سال1402، بانک عامل محرک ساخت مسکن، تغییری در شرایط تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسوده ایجاد نکردهاست. سقف وام ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران از سال1402 برابر 173میلیونتومان باقیمانده که این رقم کفاف ساخت حدود 7مترمربع آپارتمان با حداقل هزینه را میدهد. درحالی تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران 173میلیونتومان است که به ساخت مسکن حمایتی در زمینهای بدون زیرساخت در حاشیه شهرها تسهیلات دوبرابری اعطا میشود؛ این در حالی است که اگر بخشی از تسهیلات ساخت مسکن حمایتی به بافت فرسوده اعطا میشد، علاوهبر حل چالش مسکن بخشی از اقشار کمدرآمد، دولت با صرف هزینه کمتر میتوانست به رونق خانهسازی کمک کند.
ناکارآمدی مشوق ضابطهای و مالی در بافت فرسوده
کاوه حاج علیاکبری، کارشناس حوزه نوسازی بافت فرسوده در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» در توضیح علت رکود بیشتر ساختوساز در مناطق جنوبی شهر تهران، به 3عامل اصلی یعنی «جهش هزینه تولید»، «تضعیف و از میان رفتن قدرت خرید گروههای کمدرآمد و میاندرآمد» و «عدمتمایل به ساختوساز بهدلیل افت سودآوری» اشاره کرد و گفت: 96درصد بافت فرسوده شهر تهران در مناطق جنوبی و مرکزی شهر واقع شدهاست. به شکل سنتی مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران برای گروههای کمدرآمد و میاندرآمد استطاعتپذیرتر بودهاست، به این معنی که در سالهای قبل این گروههای درآمدی برای خرید مسکن به سراغ این مناطق میرفتند؛ اما طی سالهای اخیر این ویژگی تغییر کردهاست. درواقع متوسط قیمت مسکن در ارزانترین محلات شهر تهران از استطاعت اقشار متوسط فراتر رفتهاست.
وی در ادامه گفت: خروج مسکن مرکز و جنوب شهر از دامنه استطاعت باعثشده تا خرید و فروش در این مناطق شهر بهشدت کاهش یابد، در چنین شرایطی طبیعتا سازندگان تمایلی به شروع پروژه ندارند و این موضوع خود را در رکود در صنعت ساختمان نشان میدهد. در عینحال رکود در معاملات مسکن در جنوب شهر تابعی از استطاعتناپذیری مسکن در این مناطق است. حاجعلیاکبری از افزایش قابلتوجه هزینه ساختوساز بهعنوان عامل بعدی رکود در بخش ساختوساز در جنوب شهر تهران یاد کرد و گفت: طی 2 سالاخیر و بهخصوص امسال هزینه ساخت در تمامی حوزههای مرتبط با ساخت از تامین مصالح تا هزینه مربوط به نیروی انسانی جهش قابلملاحظهای داشتهاست، این جهش تابع شرایط تورمی کشور بوده و تا جایی پیش رفته که ساختوساز را در برخی مناطق شهر تهران فاقد سودآوری کرده و این موضوع در کاهش محسوس تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی در این مناطق دخیل بودهاست. حاجعلیاکبری گفت: مشوقهای ساختوساز در مناطق جنوبی شهر دیگر کارآیی ندارد، مشوقهای ساختوساز به دو بخش مشوق ضابطهای و مالی تقسیم میشود؛ در حالحاضر اثرگذاری هر دو مشوق در رونق صنعت ساختوساز در مناطق جنوبی شهر با محوریت بافت فرسوده از میان رفتهاست. مشوق مالی یعنی تخفیف در عوارض و مشوق ضابطهای یعنی افزایش سطح اشغال یا افزایش تراکم.
وی ادامهداد: حداکثر سهم مجوز و عوارض شهرداری در هزینه تمامشده ساخت حدود 5درصد است، حتی اگر این سهم به صفر نیز برسد، تاثیر محسوسی بر قیمت تمامشده ساخت ندارد و قدرت خرید قشر ضعیف و متوسط به خرید خانه در این مناطق نمیرسد. مشوقها زمانی کارآ و اثربخش هستند که مشتری برای محصول ساختهشده وجود داشتهباشد. درواقع زمانیکه محصول یعنی ساختمان در مناطق جنوبی به میزانی رشد قیمت داشته که توان قشر متوسط به خرید آن نمیرسد، یعنی مشوقها کارآ نبودهاند. حاجعلیاکبر گفت: به شکل سنتی حاشیه سود ساخت مسکن در مناطق شمالی شهر بالاتر از سوددهی در مناطق جنوب شهر بودهاست. در زمان جهش قیمت مسکن، «رشد قیمت» در مناطق شمالی بیشتر از مناطق جنوبی است، حتی در زمان رکود بازار مسکن، همچنان قدرمطلق سود در مناطق شمالی بیش از مناطق جنوبی شهر بودهاست و این موضوع رکود بالاتر در مناطق جنوب شهر را تایید میکند.
وی ادامهداد: در حالحاضر سهم تسهیلات ساخت در بافت فرسوده کمتر از 10درصد هزینه تمامشده ساخت است، البته به شرطی که سازندهای امکان دریافت تسهیلات را داشتهباشد. این موضوع از دیگر مواردی است که عدمکارآیی مشوقها را نمایان میکند. در شرایط کنونی حتی مشوق ضابطهای نیز برای سرمایهگذار جذاب نیست، حداکثر تراکم تشویقی در بافت فرسوده 2 طبقه است و وقتی سازنده با این مشوق به دریافت جواز ساخت اقدام نمیکند، یعنی این مشوق جذاب و کارآ نیست. حاجعلیاکبری گفت: ساختوساز در بافت فرسوده موضوعی اقتصادی است که تابع شرایط عمومی اقتصاد کشور است، تا وقتی شرایط کلان حاکم بر اقتصاد کشور به ثبات و برنامهپذیری نرسد، نمیتوان انتظار داشت که ساختوساز در بافت فرسوده رفتار متفاوتی از خود نشان دهد، پس از بهبود شرایط اقتصاد کلان، سیاستگذار میتواند با اعمال مشوقهایی برای خرید خانه نوساز در بافت فرسوده با به گردش درآوردن جریان مالی در بازار خانههای نوساز در این مناطق به رونق ساختوساز در این مناطق بینجامد.
