اجرای طرح کاداستر، شرط لازم برای مبارزه با زمین‌خواران/ محدودیت های بر سر راه این طرح چیست؟

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، افزایش جمعیت جهانی و توسعه شهرنشینی یکی از پدیده‌هایی  است که در قرون اخیر تاثیرات شگرفی در تعاملات بین افراد و انسان‌ها گذاشته است.

میل به داشتن و مال اندوزی که میلی ذاتی در انسان است بر این امر دامن می زند که انسان سعی کند نسبت به دیگران بیشتر داشته و ثروت بیشتری اندوخته کند.یکی از عناصری که در افزایش ثروت و قدرت نقشی مهم ایفا می کند مالکیت بر زمین به معنای عام آن است.

به طور کلی داشتن ملک و تملک بر اراضی، نقشی مهم در قدرت اقتصادی مردم ایفا می کند. البته این مالکیت و تملک بر اراضی ممکن است به صورت ساختمان  و ملک ساخته شده یا زمین بایر، زراعی، باغات و نظایر آن باشد.در سالیان اخیر افزایش جمعیت شهرها و مهاجرت بی رویه مردم به مناطق بیشتر توسعه یافته باعث شده است که ملک و زمین ارزشمندتر و گرانتر از گذشته شود و این مقدمه ای شد برای سوء استفاده برخی از سودجویان که با تقلب و حیله، سعی در خرید و فروش مبیعی کنند که دارای محدودیت بوده و مانند دیگر کالاها قابلیت تولید و گسترش ندارد.

با توجه به این که از زمان‌های بسیار دور داشتن بنچاق و سند مالکیت امری مرسوم بین مردم بود اما همان زمان‌ها نیز افرادی وجود داشتند که با تغییر در محتویات بنچاق‌ها جرقه‌های اولیه جرم و سندسازی را روشن کردند.

با متحول شدن قوانین کشورها و توسعه آن، جرائم به دسته‌های مختلف تقسیم بندی شده و جرائمی تحت عنوان جرم فروش مال غیر، جرم معامله معارض، ارائه اطلاعات خلاف واقع از ملک، فروش ملک به چندنفر در آن واحد، تسهیل در جرائم املاک به عنوان معاونت در جرم و تصرف عدوانی، دریاخواری، زمین خواری، موقوفه خواری، کوه خواری و ... به دایره لغت دادگاه‌ها، محاکم و کتب درسی اضافه شد.

جرائمی که بیان شدند همگی جرائم مربوط به ملک بودند که شاید تا یکصد سال گذشته جرائمی ناملموس و ناآشنا بودند.

با افزایش یافتن این قبیل جرائم قوه قضائیه هم نسبت به برخورد با این جرائم راهکاری علمی و قانونی  را پیش گرفت که با اجرای آن می توانست از وقوع چنین جرائمی جلوگیری کرده و سد راه سودجویان شود. این راهکار اجرای قانون جامع حدنگار( کاداستر) بود که وظیفه آن بر دوش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفت.

اما کاداستر چیست؟

مجلس شورای اسلامی در  اجرای اصل  یکصد و بیست و سوم قانون اساسی قانون جامع حدنگار را در  20 ماده در زمستان سال 1393 به تصویب رساند.

پس از تایید شدن این قانون توسط شورای نگهبان، قوه قضائیه در ابتدای سال 1395 آئین نامه  اجرایی این قانون را تهیه و ابلاغ کرد دارای 19 ماده بود.

در این قانون آمده است: حدنگار(کاداستر) فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین است که مشخصه‌های زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده است.

در ادامه این ماده قانونی آمده است: حدنگاری (عملیات کاداستر) مجموعه فعالیت‌های مرتبط با حدنگار(کاداستر) است که شامل تهیه نقشه با استفاده از عکس‌ها و تصاویر زمینی، دریایی، هوایی، ماهواره‌ای، تبدیل رقومی عکس‌ها و تصاویر، عملیات زمینی نقشه‌برداری، ویرایش و تکمیل نقشه‌های زمینی و تطبیق نقشه با وضعیت واقعی و موجود املاک و اضافه کردن کلیه اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی و کنترل نهایی و به‌روزرسانی آن می‌باشد.

با توجه به تعاریف اولیه از کاداستر می توان فهمید که اجرای قانون کاداستر یعنی تهیه دقیق مشخصات زمین، ملک و ثبت کامل مشخصات مالکان در سندهای مشخص  موسوم به سند تک برگ که می تواند در کاهش جرائم مربوط به امور ملکی مانند سند سازی، تصرفات غیر مجاز، فروش مال غیر و ... موثر باشد.

نقش کاداستر در کاهش پرونده‌های دستگاه قضا

احمد تویسرکانی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تلقی زمین به عنوان مهمترین سرمایه خدادادی، ادامه حیات را مستلزم مدیریت صحیح در حوزه زمین می داند و تثبیت مالکیت به عنوان بخشی از وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را در راستای همین هدف و حفظ این سرمایه خدادادی می‌داند.

وی در جریان بازدید نائب رئیس مجلس شورای اسلامی از اداره کل کاداستر بیان کرد که یکی از کارهای مهم و اساسی زیرساخت توسعه کشور در راستای شفافیت و جلوگیری از زمین خواری و فساد در معاملات بخش املاک اجرای کاداستر است که متأسفانه بعد از چهل سال به دلیل موانع موجود تاکنون به نتیجه نهایی و مورد نظر نرسیده است.

معاون رئیس قوه قضائیه معتقد است تنها راه شفاف سازی در معاملات و پیشگیری از فساد و تخلفات و سوء استفاده از اراضی، اجرای طرح کاداستر است، لذا نباید در مسیر آن سنگ‌اندازی و به بهانه‌های مختلف از اجرای آن جلوگیری شود.

عباس جعفری دولت آبادی دادستان استان تهران در همایشی که با موضوع زمین خواری برگزار شد اجرای طرح کاداستر که نتیجه آن شناسایی اراضی کشور است را شرط لازم برای پیشگیری از وقوع زمین‌خواری و مبارزه با زمین‌خواران بیان کرد.

وی هم‌چنین دستگاه‌های اجرایی مرتبط با اراضی دولتی را مکلف به اخذ سند مالکیت برای اراضی مربوطه دانست و چنین اقدامی را مانع از تصرف افراد غیرمجاز بر زمین به شمار آورد.

دادستان تهران اجرا و تکمیل طرح کاداستر در شهر تهران را زمینه‌ساز پیشگیری از وقوع زمین‌خواری دانست و در اهمیت وظایف ادارات ثبت، افزود: اطلاعات مردم در آن سازمان محرمانه محسوب می‌شود، اما گاه برخی مراجع با توجیه مبارزه با مفاسد اقتصادی از مقامات قضایی درخواست صدور دستور قضایی دائر بر دسترسی اطلاعات ثبتی را می‌نمایند که این دادستانی با رعایت اصل حریم خصوصی افراد، در اجابت چنین درخواست‌هایی با احتیاط عمل می‌کند، اما در حوزه انفال و زمین‌خواری، مصلحت عموم ایجاب می نماید که اصل محرمانگی را با تفسیر موسع کنار بگذاریم. 

در همین راستا احمد رحمانیان معاون اجتماعی دادگستری کل استان فارس بر اهمیت وجود سند رسمی در کاهش پرونده‌های حقوقی تاکید می کند و می گوید: یکی از مشکلاتی که باعث تصرف اراضی ملی و دولتی شده و نیز باعث می‌شوند که در دعاوی که غیر دولتی است محاکم حقوقی نتوانند به راحتی رای صادر کنند عدم وجود سند رسمی است.

جمال انصاری رئیس کل دادگستری استان قزوین نیز معتقد است که اجرای طرح کاداستر به رفع تداخلات کمک می کند؛ چراکه همین تداخلات گاهی ماه‌ها و سال‌ها فرصت‌های زمانی دستگاه قضا را صرف خود می کند.
وی می گوید: اجرای طرح کاداستر اگرچه دارای هزینه است ولی در این طرح محاسن و دستاوردهای بزرگی وجود دارد که به اثبات مالکیت و سفافیت در حقوق مردم کمک می‌کند.

انصاری شفافیت را موجب حفظ حقوق مردم و دولت می داند و از این رو اجرای مستمر و با جدیت این طرح را ضروری می داند.

خلیل اللهی دادستان استان آذربایجان شرقی مشکل اساسی اراضی مربوط به سازمان‌های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی را عدم تثبیت مالکیت می‌داند.

وی  معتقد است قانون جامع حدّنگار می‌تواند بخشی از این مشکلات را حل کند که ماده 9 این قانون نیز تمامی سازمان‌ها را مکلف کرده که به آن عمل کنند.

حمیدیان معاون رئیس کل دادگستری سیستان و بلوچستان بر بر تکمیل طرح جامع کاداستر، تعیین تکلیف و تثبیت مالکیت اراضی، نهایی سازی ثبت اطلاعات مربوط به محدوده و حریم شهری و حفظ و صیانت از اراضی تحت مالکیت به ویژه بر روی آن دسته از اراضی که در خطر تخریب، تصرف و گسترش مناطق جدید سکونت گاه های غیررسمی قرار دارند تاکید دارد.

محمدرضا رهبرپور عضو هیأت علمی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبائی در نشست علمی که در دانشگاه علامه طباطبائی برگزار شد اظهار کرد: گمنامی هویت در مسائل ملکی می تواند زمینه ساز مسائل مختلفی شود و در این بین کاداستر، نقش بسیار اساسی را در بین بردن گمنامی املاک و در نتیجه پیشگیری از بسیاری از جرائم املاک با تعیین دقیق مختصات ملکی بر عهده دارد.

این استاد دانشگاه می گوید: سیستم کاداستر جامع باعث توانمندسازی بهبود مدیریت زمین می‌شود و با پیشگیری وضعی، از بروز زمینخواری و ... که دغدغه مسئولین است، جلوگیری می‌کند.

وی با اشاره با انواع پیشگیری به ویژه پیشگیری وضعی، عملیاتی شدن کاداستر را پیشگیری وضعی در زمینه جرائم ملکی دانسته و معتقد است برای پیشگیری از جرائم زمین نمی‌توان با جزئی‌نگری کار کرد و باید سازمانها دست به دست هم دهند و همه در این امر سهیم باشند.

اما در اجرای این قانون چه دستگاه‌هایی باید همکاری کنند

در قانون سازمان‌های کلیدی همکار در اجرای قانون جامع حدنگار مشخص شده اند.

برخی از این سازمان‌ها عبارتند از:

•  سازمان نقشه برداری کشور و سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح به موجب ماده 10 و تبصره آن  

• وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری و ادارات کل منابع طبیعی و آبخیز داری در سطح استان ها و نیز سازمان جهاد کشاورزی استان ها در تبصره ذیل ماده 3 و نیز ماده 9 قانون جامع حد نگار

• شهرداریها که در راستای اجرای طرح های عمرانی خود در سطح شهر مستمرا با اراضی و املاکی سروکار دارند  

• وزارت راه و شهرسازی و ادارت کل راه و شهرسازی استانها جهت جانمائی در بانک کاداستر  شرکت برق منطقه ای استانها جهت جانمایی خطوط حریم برق فشار قوی  

• شرکت های آب منطقه ای استان‌ها جهت تعیین حریم و بستر کلیه رودخانه‌ها و انهار   

• ادارات کل اوقاف و امور خیریه استان ها با تعیین نقشه utm  اراضی و املاک و رقبات و موقوفات بلامعارض 

• سازمان محیط زیست در خصوص اراضی حفاظت شده،  تالاب ها و ....

چه میزان سند کاداستر صادر شده است؟

تویسرکانی در برنامه گفت‌وگو ی ویژه خبری که به مناسبت هفته قوه قضائیه تدارک دیده شده بود با بیان اینکه در حوزه تحول اداری در صدر دستگاه‌های کشوری قرار گرفتیم، گفت: امروز از مجموعه سی میلیون سند مالکیت، 16 میلیون سند را در سیستم کاداستر جانمایی کرده ایم و به مردم داده ایم.

وی در رابطه با آخرین وضعیت اجرای طرح کاداستر اظهار کرد: در حوزه شهر‌ها و در رابطه با اسناد مالکیت شهری هیچ سندی را در غیر سیستم کاداستر صادر نمی‌کنیم، ولی برخی بخش‌هایی که مربوط به مالکیت‌های دولت است هنوز در سیستم کاداستر اجرا نشده است.

این مسئول عالی قضایی در رابطه با طرح کاداستر و اثرات مثبت آن در پیشگیری از زمین خواری افزود: طرح کاداستر قرار بود از گذشته دور در کشور اجرا شود و تلاش‌هایی صورت گرفت، ولی به لحاظ مشکلات و گرفتاری‌ها این کار پیش نرفت. البته ما با همه محدودیت‌ها اقدامات بسیار جدی صورت دادیم و در حوزه شهر‌ها این کار انجام شده است.

محدودیت‌های بر سر راه کاداستر چیست؟

معاون رئیس قوه قضائیه در مراسم افتتاح اداره ثبت ناحیه 2 شهرستان کرمان با ابراز گلایه از اختصاص بخشی از درآمد طرح کاداستر علیرغم اهمیت ویژه این طرح در توسعه اقتصادی کشور و تلاش‌های فراوان این سازمان در پیشبرد آن اظهار کرد: طرح کاداستر یکی از زیرساخت‌های مهم کشور است و سازمان ثبت با تشریح اهمیت آن از مجلس خواسته بود که به علت محدودیت منابع اجازه دهد هر درآمدی که از اجرای آن بدست می‌آید صرف اجرای این طرح و اتمام آن در یک دوره 5 ساله شود.

وی گفت: متأسفانه علیرغم اجرای خوب آن در سال اول، به یکباره 42 درصد درآمد‌های آن در سال گذشته به هلال احمر اختصاص یافت و در نهایت با این روند اجرای این طرح بسیار مهم زیرساختی با کندی پیش خواهد رفت که امیدواریم این وقفه بوجود آمده با توجه ویژه مجلس جبران شود.

با همه این حرف و حدیث‌ها که همگی بر اهمیت فوق العاده اجرای طرح کاداستر تاکید دارد مشخص نیست که چرا و به چه دلیلی در بودجه بندی سال گذشته به یکباره 42 درصد از بودجه طرح کاداستر به نهادی دیگر واگذار شد.

در صورتی که اگر حمایت‌های مجلس از اجرای این طرح ادامه پیدا می‌کرد علاوه بر مردم خود مسئولان و به طور کلی همه نظام از منافع اجرای آن سود می‌بردند.

باید منتظر ماند و دید که سرنوشت این طرح حیاتی چه می شود و به چه صورتی به پیش خواهد رفت.