یکی از بخش های عمده اقتصاد ایران، بخش مسکن است که در حال حاضر در رکود به سر می برد. دوره رکود فعلی بخش مسکن ایران در سال 1391 شروع شده و ادامه پیدا کرده است. بخشی از این رکود به دلیل منتظر ماندن مردم است که توقع داشته و دارند با توافق هسته ای و برجام، کاهش قیمت اتفاق بیفتد.
برخی از اقتصاددانان ایرانی معتقدند در سال 1397 بخش مسکن وارد دوره رونق می شود. عده ای نیز می گویند این رونق در سال 1396 شروع می شود. در حالی که مقامات دولتی مرتبط با حوزه مسکن اعلام کرده بودند از اول نیمه دوم سال 95 رونق مسکن شروع می شود.
در مصاحبه ای با دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، تحلیل این صاحب نظر را درباره آینده بخش مسکن جویا شده ایم.
دو نوع نگاه به مسکن وجود دارد که یکی نگاه سرمایه ای است و دیگری نگاه مصرفی. در سال های اخیر و بعد از وقوع حباب های قیمتی که در بخش مسکن رخ داده است، برخی از اقشار مردم دنبال این هستند که حداقل برای جنبه مصرفی مسکن خرید مسکن انجام بدهند. منتظر زمان مناسب برای خرید هستند. الان وضعیت بازار مسکن چطور است و وضعیت را از جهت حباب قیمتی چگونه ارزیابی می کنید؟
کالاها عمدتا مصرفی هستند ولی بعضی از کالاها یا عموما تک کالاهایی، سرمایه ای می شوند. یک جا، طلا سرمایه ای می شود و یک جا نقره سرمایه ای می شود. در مملکت ما ملک، یک کالای مهم سرمایه ای شده. چون در طی زمان متمادی مردم متوجه می شوند که قیمت ملک در یک دوره دراز مدت، هیچ وقت کاهش پیدا نکرده است.
این وضع از نظر روانی در جامعه باعث می شود که ملک و مسکن به کالای سرمایه ای تبدیل شود. مردم همیشه انتظار این را دارند که همیشه قیمت این کالا فزاینده باشد. لذا مردم سعی می کنند این نوع کالاها را در دوره رکود، خرید نکنند.
در حال حاضر یک وضعیت سردرگمی وجود دارد. هیچ چیز مشخص نیست که قیمت ها بالاخره چه وضعی پیدا می کنند و آیا احتمالا کاهش پیدا می کنند یا نه؟
وقتی یک دوره 40 ساله یا 50 ساله را بررسی کنیم شاخص مسکن در میانگین شاخص کالاهای مختلف، دو و نیم برابر بوده است. لذا قدر مسلم همه می دانند که افزایش پیدا خواهد کرد ولی آیا سال دیگر یا دو سال دیگر یا شش ماه دیگر. این خصوصیت کالای سرمایه ای است.
در شرایط فعلی، ما دچار رکودی شده ایم که این رکود، ناشی از تحریم بود. این رکود اینقدر عمق پیدا کرد که حتی لایه های زیرین صنعت ساختمان که نیمی از اقتصاد این مملکت را در اختیار دارد، دچار رکود و ورشکستگی شود. الان ما در این وضع قرار داریم.
اشاره به رکود و ورشکسته شدن لایه های زیرین صنعت ساختمان داشتید. آیا پیش بینی نمی شد که رکود در بخش مسکن تا این حد عمق پیدا کند؟
خیر. ما مرتب در صحبت ها می گفتیم که جلوگیری کنند این لایه های زیرین صنعت ساختمان دچار ورشکستگی نشوند. وقتی صنایع وابسته به صنعت ساختمان مثل صنایع کاشی و سرامیک. دچار ورشکستگی شوند احیا کردن آن، یعنی یک صنعت را دوباره ایجاد کردن. این لایه های زیرین صنعت ساختمان، نیمی از اقتصاد ما را در اختیار دارد.
اگر در ایران رکود بوده و خرید کاشی برای مصرف داخلی امکان نداشته است چرا نتوانستند صادر کنند؟
چون تحریم بوده است. در دوره تحریم، امکان صادرات وجود نداشت. در دوره های قبل، رکود به علت خروج تقاضای موثر از بازار اتفاق می افتاد و باید دوره آن سپری می شد. اما در این دوره چون تجارت هم محدود بود و تجارت هم تحریم شده بود صنایع ما، بازارشان را هم از دست داده بودند و به طور کامل ورشکسته شدند.
بعضی از مقامات دولتی گفته بودند در سال 95 وارد دوره رونق می شویم. بعضی از اقتصاددانان هم می گویند به علت وفور ساخت و ساز در سال های قبل، تا سال 97 رونق در بازار مسکن اتفاق نمی افتد. این نوع اظهارهای کاملا متفاوت چگونه قابل توجیه است؟
این که برخی گفته اند در سال 95 رونق مسکن شروع می شود به خاطر امیدی بود که به برجام داشتند و نتایج اقتصادی آن. فروش روزانه نفت ایران به 2 میلیون بشکه رسیده است. معلوم است که این فروش نفت در سال 95 جواب نخواهد داد.
اما کسانی که می گویند در سال های قبل، ساخت و ساز خیلی زیادی انجام شده، آنان اصلا از مسکن خبر ندارند. متوجه نیستند که تقاضای مطلق ما چقدر است. ما الان در بخش مسکن چند میلیون کسری داریم.
البته نسبت به تقاضای موثر، زیادی تولید شده ولی نسبت به تقاضای مطلق، ما کسری تولیدی داریم. ما نمی توانیم مثل همه کالاهای دیگر بر اساس تقاضای موثر در بخش مسکن برنامه ریزی کنیم. بلکه باید بر اساس تقاضای مطلق برنامه ریزی کنیم. چون مسکن، کالای زیستی است و از نوع کالای حیاتی است مثل خوراک و پوشاک. یعنی اگر نباشد حیات بشری دچار اختلال می شود.
در آمار سرشماری سال 90 تعداد 21 میلیون خانوار وجود داشت و تعداد 19 میلیون و 954 هزار واحد مسکونی وجود داشت و در بعضی واحدهای مسکونی دو خانوار یا بیشتر با هم زندگی می کردند. از سال 90 تا سال 94 هم حدود 3 میلیون و 669 هزار واحد مسکونی ساخته شده است. آیا این واحدهای جدید ساخته شده کفایت نمی کند که تقاضای مردمی برای مسکن را پاسخ بدهد؟
ما سالیانه نیاز به یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی داریم. هر ماه که می گذرد به نیاز مسکن اضافه می شود. در چه سالی توانسته ایم که یک میلیون واحد مسکونی بسازیم؟
از سرشماری سال 90 به بعد به طور میانگین سالیانه حدود 700 هزار واحد جدید ساخته شده است. در سال 92 برآورد شده 830 هزار واحد جدید تکمیل شده.
در حالی که باید یک میلیون و 400 هزار واحد اضافه می شد.
اگر تقاضا وجود دارد چرا افزایش قیمت شوک آور در مسکن وجود ندارد؟
تقاضای مطلق وجود دارد ولی تقاضای موثر کاهش پیدا کرده است. مسکن یک کالای زیستی است و تا پول به دست مردم بیاید قیمت ملک بالا می رود. مثالی بزنم. تا پول به دست مردم می آید چرا قیمت موبایل بالا نمی رود یا قیمت خودرو بالا نمی رود ولی مسکن ممکن است یک دفعه 100 درصد یا 200 درصد افزایش قیمت داشته باشد.
با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، هنوز این پتانسیل وجود دارد؟
چون کاهش قدرت خرید داشته اند نمی توانستند بخرند. اما تا پول به دست مردم بیاید فرق می کند. چون تقاضای مطلق وجود دارد و بلافاصله به تقاضای موثر تبدیل می شود.
این تقاضا چقدر در افزایش قیمت مسکن سهم دارد و آن بحث های سوداگری و واسطه گری و دلالی چقدر؟
اصلا در بازار مسکن موضوع سوداگری را نامربوط می بینم. سوداگری در بخش مسکن، اصلا مفهومی ندارد.
به هر حال خرید و فروش برای کسب سود و نه استفاده از مسکن.
چرا برای کسب سود خرید و فروش می کنند. چرا نمی آیند با موبایل یا خودرو این کار را انجام بدهند. برای این که پتانسیلی در بخش ساختمان هست که این چنین اتفاقی می افتد.
زمانی هم خرید و فروش سیم کارت موبایل رونق داشت و یک زمانی هم خرید و فروش خودرو و همه آنها تجربه شده است.
تاثیر آنها در ناچیز است و نه 30 یا 40 درصد یا 50 درصد. به دلیل این است که پتانسیل خاصی در بخش مسکن وجود دارد در آن سرمایه گذاری می کنند.
خرید و فروش مسکن مثل سوادگری در کالای دیگر نیست. برای مثال فلان کالا را می خرند و محدود می کنند، احتکار می کنند و بعد که قیمت آن بالا رفت می فروشند. در اثر احتکار ما، قیمت آن کالا بالا رفته است. این اتفاق در مسکن نمی افتد. چون ما نمی توانیم مسکن را احتکار کنیم تا قیمت آن بالا برود و بعد بفروشیم. این بحث ها فقط فرافکنی است.
خرید و فروش های بانک ها در سال های گذشته مصداق همین موضوع سوداگری در مسکن نیست؟
آن کار ناشی از خرید و فروش نیست. ناشی از این است که پتانسیلی در مسکن هست که وقتی بالا می رود می خرد و فردا می فروشد و نه این که می خرد و احتکار می کند. مسکن را نمی توانند از بازار خارج کنند.
بحث دیگر موضوع حباب مسکن است. حباب مسکن در کشوری مثل ایران که یک تقاضای مطلق عمیق دارد باز هم وجود ندارد.
حباب مسکن در جایی است که مسکن، تمام شده و ارزش کاذبی به مسکن می دهند. در نتیجه قیمت بالا می رود و بعد حباب می شکند و پایین می آید. در ایران چنین اتفاقی در بخش مسکن نیفتاده است.
وقتی قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن کمتر از 2 میلیون تومان است ولی 5 میلیون تومان می فروشند، این حباب قیمت نیست و قیمت غیر واقعی نیست؟
خیر. ممکن است متری 10 میلیون تومان بفروشند، این حباب نیست. این قیمت غیر واقعی نیست. قیمت عرضه و تقاضا است.
مقامات وزاره راه و شهرسازی گفته اند در سال 95 حباب قیمتی مسکن کاملا خالی شده و رونق شروع می شود.
در سال جاری، بحث حباب نیست. تقاضای موثر کاهش پیدا کرده بود و مردم قدرت خرید نداشتند. الان آهسته آهسته رونق اقتصادی و رشد اقتصادی دارد اتفاق می افتد، وضع مسکن تغییر می کند.
کارشناسان مسکن اعتقاد دارند که رکود در بخش مسکن ما از مرحله رکود گذشته و وارد مرحله قفل شدگی شده است. آیا چنین نکته ای قابل قبول است؟
خیر. قفل شدگی، کالاهایی را شامل می شود به غیر از کالای زیستی. برای مثال بازار تلویزیون یا گوشی موبایل برخی شرکت های خارجی، قفل می شود. کالای مسکن، کالای زیستی است و نمی تواند قفل شود. مردم ندارند بخرند. مردم منتظر رونق هستند.
مردم می خواهند بدانند تکلیف دولت چه می شود و چه اتفاقی می افتد. اگر فرضا من خانه خریدم، فردا اتفاقی غیر منتظره ای رخ بدهد قیمت خانه من نصف می شود.
شما اشاره کردید که لایه های زیرین صنعت ساختمان دچار رکود شده اند. این تعبیر قفل شدگی که به کار برده اند می تواند تعبیر دیگری از ار همان وضع صنعت ساختمان باشد که شما به آن اعتقاد دارید؟
خیر. این ورشکستگی در صنعت ساختمان است و آن نیست. ما مسکن تولید می کنیم ولی بطئی و با مشکل. ترمز وجود دارد ولی قفل نیست.
وقتی که تمرکز خرید واحدهای نوساز زیاد است و 55 درصد معاملات در مهره ماه امسال در تهران مربوط به واحدهای تا 5 سال ساخت بوده است قاعدتا باید ساختمان هایی که عمر بیشتری دارند شدیدا کاهش قیمت داشته باشند.
قاعدتا قیمت باید کاهش پیدا کند ولی به خاطر تقاضای موثری که در آن بخش وجود دارد و در آنجا هم کمبود وجود دارد نمی گذارد قیمت شدیدا کاهش پیدا کند.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن اعتقاد دارد که قیمت مسکن در سال 95 کاهش پیدا نمی کند و گفته سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن در ایران است. شما نسبت به کاهش یا افزایش احتمالی قیمت مسکن چه نظری دارید؟
من هم معتقدم که کاهش قیمت مسکن نخواهیم داشت. تقریبا یک و نیم سال است که نفت زیادی می فروشیم و درآمد دولت بالا رفته است. دولت این پول را تزریق می کند.
آقای دکتر ستاریان، در آبان 95 گفته بودید از اول تابستان سال 96 رونق مسکن شروع می شود. با توجه به تنش هایی که در آذر ماه امسال به وجود آمده و ممکن است روی اقتصاد تاثیر بگذارد شما فکر می کنید رونق مسکن از چه زمانی می تواند شروع شود؟
من در اردیبهشت ماه 95 گفته بودم احتمالا از آبان ماه 95 رونقی را در بخش مسکن داشته باشیم. البته با برداشتی که آن موقع از برجام داشتم.
اما به خاطر بطئی حرکت کردن برجام و تاخیراتی که در نتایج برجام و این نوع مسائل اتفاق افتاد، قطعا رونق مسکن به تاخیر خواهد افتاد. من احتمال می دهم در بهار سال 96 تغییراتی در بخش مسکن داشته باشیم.
پیشنهاد خاصی دارید که رونق مسکن نه به معنای گران شدن ولی این که به نیازها پاسخ داده شود و قیمت ها هم قیمت های منصفانه باشد، تحقق پیدا کند؟
در هر طرحی که برای بخش مسکن ارائه شود حتما 4 نوع افزایش را با هم خواهیم داشت که افزایش تولید و افزایش رونفق و افزایش سرمایه گذاری و افزایش قیمت است. این 4 نوع افزایش در مراحل اولیه حتما با هم اتفاق خواهد افتاد.
طرحی که بارها گفته بودم و دولت به آن توجه نکرد آزاد کردن ملک است. شما نمی توانید یک ملک را به یک خارجی بفروشید. بخش خصوصی ایران که عمده ساخت و ساز مسکن را در اختیار دارد محروم است از این که بتواند از منابع سرمایه گذاری خارجی استفاده کند.
پس به باور شما زمان مناسب برای خرید ساختمان از جنبه مصرفی توسط حانوارها سال 96 است؟
خیر. الان بهترین موقع برای خرید است. برای این که در سال 96 هر لحظه احتمال دارد که افزایش قیمت در بخش مسکن داشته باشیم.
اگر مشکلی رخ بدهد و کاهش قیمت مسکن اتفاق بیفتد چطور؟
در دوره ای که افت اقتصادی داشتیم و رشد اقتصادی منفی بود، قیمت مسکن، کاهش چندانی نداشت. کاهشی نشان نمی داد.
افزایش قیمت مسکن در هر دوره داریم ولی بعد از مدتی یک مقدار کاهش داریم. معمولا این طور است.
بله. یک جهش وسیع قیمت اتفاق می افتد و بعد درصد مختصری، کاهش پیدا می کند.
الان به نظرتان دیگر کاهش قیمت مسکن اتفاق نمی افتد؟
امکان کاهش قیمت، اصلا وجود ندارد. یک سال یا یک و نیم سال است که کاهش قیمت مسکن اتفاق نیفتاده است.
