روزنامه آرمان - سوسن یحیی‌پور: بررسی‌های انجام شده از قیمت خانه در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که بین قیمت خانه در شمال و جنوب پایتخت تفاوت فاحش و نجومی وجود دارد؛ به‌گونه‌ای که برخی آمارها از تفاوت 38میلیون تومانی بین این دو منطقه شهر حکایت دارد. کارشناسان گرانی زمین، نوع مصالح ساختمانی، تجهیزات اضافی مثل استخر، سونا، اتاق استراحت برای راننده، سالن اجتماعات، سالن بازی یا پارکینگ‌های اختصاصی را از جمله عواملی می‌دانند که باعث گرانی خانه در شمال شهر تهران شده است.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه حاکی از این مطلب است که میانگین قیمت 7/16درصد و میانگین معاملات 5/13درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفته است، اما در 16 منطقه تهران قیمت‌ها پایین تر از متوسط شهر تهران است و تنها شش منطقه واقع در شمال و شمال غرب تهران بالاتر از میانگین قرار دارند. همچنین بیشترین رشد قیمت در مناطق شمال شهر ایجاد شده است. بیشترین معاملات نیز در مناطق دارای میانگین قیمت متوسط انجام گرفته است.
این سه نشانه حاکی از آن است که هنوز در بیش از 72درصد سطح مسکونی شهر تهران قیمت‌ها نسبت به سال قبل رشد کمتر از میانگین داشته و متناسب با توان اقتصادی اقشار متوسط است. مضافا اینکه شاخص 10ماهه قیمت مسکن شهر تهران هنوز 1/1درصد پایین تر از نرخ تورم قرار دارد. براساس آمار، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج و شش بالاتر از پنج‌میلیون و 246هزار تومان متوسط شهر است و از سوی دیگر در 16 منطقه دیگر پایتخت، قیمت‌ها پایین تر از میانگین قرار دارد. به گزارش ایسنا، کارشناسان معتقدند علت افزایش شیب قیمت مسکن، قیمت سکه و ارز در نیمه دوم سال جاری و کاهش نرخ سود بانکی به 15درصد بوده که با خروج سرمایه‌ها از بانک و ورود به دو بازار ثابت (مسکن) و نقدشونده (سکه و ارز) همراه شده است.
منطقه یک، در صدر بالاترین قیمت‌ها
گزارش منتشر شده در آبان سال جاری نشان می‌دهد که در میان مناطق 22 گانه شهر تهران بالاترین متوسط قیمت مسکن مربوط به منطقه یک با 10میلیون و 270هزار تومان در هر متر مربع و پایین ترین قیمت متعلق به منطقه 18 با متری دو‌میلیون و 370هزار تومان است. به گزارش ایسنا، تعداد معاملات نیز در منطقه یک بیش از دو برابر منطقه 18 است. در آبان سال جاری 693 قرارداد خرید و فروش در منطقه یک به امضا رسیده؛ در حالی که این رقم در منطقه 18 معادل 280 مورد بوده است. در آبان امسال 8/14هزار فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که نسبت به فصل مشابه سال قبل 5/18درصد افزایش نشان می‌دهد. میانگین قیمت مسکن 89/4میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9/10درصد بالا رفت.
کدام خانه‌ها پروفروش‌اند؟
براساس گزارشی که در آذر سال جاری منتشر شده، واحدهای 60 تا 70متری پرفروش ترین خانه‌های تهران به حساب می‌آیند که بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت واقع شده‌اند. به گزارش ایسنا، واحدهای مسکونی 60 تا 70 متر مربع با سهم 8/14درصد از کل معاملات شهر تهران در آبان امسال بیشترین فروش را داشتند. تراکم این نوع واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و در نقاط شمال تهران کمتر یافت می‌شود. قیمت آنها نیز براساس شرایطی همچون منطقه، موقعیت، سن بنا و امکانات، متغیر است.
به‌طور مثال یک واحد 65 متری 20 سال ساخت در دولاب 120میلیون تومان فروخته شده در صورتی که واحدی نوساز با همین متراژ در آجودانیه 863میلیون تومان به فروش رسیده است. در آبان‌ماه سال جاری، 1357 مورد معامله واحدهای 60 تا 70 متر در تهران انجام شده که سهم منطقه یک از این تعداد تنها 10 مورد بوده است. پس از آپارتمان‌های مذکور، واحدهای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 5/13 و 13درصدی در رتبه‌های بعدی از نظر سطح زیربنای واحدهای مسکونی قرار دارند. در مجموع در آبان‌ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 7/50درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
اختلاف 38میلیون‌تومانی در شمال و جنوب
بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که تفاوت فاحش و نجومی بین قیمت خانه در شمال و جنوب تهران وجود دارد، به گونه‌ای که طبق برخی آمارها یک جای شهر، قیمت مسکن دو‌میلیون تومان و در منطقه‌ای دیگر 40میلیون تومان و بالاتر است، که همین امر باعث ایراد انتقاداتی از سوی مسئولان امر شده است. آنها معتقدند مسکن در کشور ما یک نقطه اوج و حالت اشباعی دارد؛ اما برخی جاها از خط اشباع هم گذشته است. بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که قیمت خانه در تهران متناسب با ساخت، سن بنا و همچنین موقعیت قرارگیری آن متفاوت است. به گزارش تجارت امروز، میانگین قیمت خانه در مناطق مختلف تهران به‌این شرح است:
الهیه - شریفی منش 14میلیون تومان، زعفرانیه 14میلیون و 500هزار تومان، ولنجک 11میلیون تومان، شهرک محلاتی شش‌میلیون تومان، ازگل 9میلیون و 300هزار تومان، دارآباد هشت‌میلیون تومان، بزرگراه ارتش پنج‌میلیون و 400هزار تومان، دریاچه چیتگر چهار‌میلیون تومان، بلوار ابوذر سه‌میلیون تومان، تهرانپارس سه‌میلیون و 100 هزارتومان، هفت حوض سه‌میلیون تومان، پونک شرقی شش‌میلیون تومان، اکباتان هفت‌میلیون تومان، علم وصنعت سه‌میلیون تومان، گیشا هشت‌میلیون و 700هزار تومان، کردستان هشت‌میلیون تومان، صادقیه هفت‌میلیون تومان، مختاری دو‌میلیون تومان، ستارخان شش‌میلیون تومان، جوادیه دو‌میلیون و 400هزار تومان، آیت‌ا... سعیدی یک‌میلیون و 400هزار تومان.
انتقاد از تفاوت قیمت نجومی
برخی از کارشناسان معتقدند تفاوت قیمت خانه در شمال و جنوب تهران نشان می‌دهد که نرخ قیمت در کلانشهرها تابع هیچ‌سیستمی نیست. در رابطه با چرایی تفاوت فاحش قیمت خانه در تهران، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از گرانی بدون دلیل مسکن در شمال تهران و تفاوت قیمت آن با جنوب شهر، گفت: «با توجه به اینکه مصالح به کار رفته در ساختمان‌های شمال شهر با جنوب شهر هیچ‌تفاوتی نداشته و تنها در برخی آیتم‌های نازک کاری و تزئینی برخی سلیقه‌ها اعمال می‌شود تفاوت نرخ‌ها قابل پذیرش نیست.»
قلی‌ا...قلی زاده با بیان اینکه تفاوت مصالح به کار رفته در بخش نازک کاری و زینت‌ها کمی به رشد قیمت مسکن در شمال شهر دامن زده است، افزود: «اما این رشد قیمت در این حد نیست که یک جای شهر قیمت مسکن دو‌میلیون تومان و در منطقه‌ای دیگر به 40میلیون تومان و بعضا بالاتر نیز برسد.» او با تاکید بر اینکه فاصله ایجاد شده بین قیمت مسکن در شمال شهر و جنوب آن غیرمنطقی و فاحش است، تصریح کرد: «نبود مدیریت واحد و عدم وجود متولی مشخص در این حوزه وجود چنین تفاوت قیمتی را توجیه کرده است.»
چرایی تفاوت قیمت خانه در شمال و جنوب
یک کارشناس بازار مسکن در رابطه با علت تفاوت قیمت خانه در شمال و جنوب شهر تهران در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید: عمده قیمت مسکن به قیمت زمین برمی‌گردد، یعنی شاید حدود 40 تا 60درصد به قیمت زمین مربوط شود. ایرج رهبر می‌افزاید: کف قیمت خانه‌های کلنگی در بالای شهر از 15میلیون تومان در هر مترمربع شروع می‌شود و در بهترین نقاط به 25میلیون تا 30میلیون تومان می‌رسد، حال اگر فرض بگیریم 50درصد قیمت خانه به‌دلیل قیمت زمین است، اگر خانه‌ای 25میلیون تومانی خریداری شود، 5/12میلیون تومان آن بابت بهای زمین است.
او ادامه می‌دهد: همچنین، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، نوع ساخت و تجهیزاتی که واحد مسکونی دارد، بر قیمت آن اضافه می‌کند. این کارشناس مسکن می‌گوید: این موضوع ربطی به نبود مدیریت ندارد.کسی مجبور نیست خانه‌های گران بخرد، بلکه این خانه‌ها در شمال شهر خریدار دارد و اگر خریدار نداشت که ساخته نمی‌شد. رهبر تاکید می‌کند: گرانی زمین، نوع مصالح ساختمانی یا تجهیزات اضافی مثل استخر، سونا، اتاق استراحت برای راننده، سالن اجتماعات، سالن بازی یا پارکینگ‌های اختصاصی باعث گران تر شدن خانه در شمال شهر تهران می‌شود.
