آنچه در مورد تخلیه اماکن تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره بها باید بدانیم

*بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در صورت عدم پرداخت اجاره بها در اماکن تجاری قانونگذار امتیازی را برای دارنده سند رسمی در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط و صرف وقت و انتظار برای تعیین وقت محاکمه و غیره مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها یا تخلیه مورد اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمی اجاره هم می‌تواند به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستری و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از این امتیاز صرف نظر کند دادگاه‌های دادگستری موظفند به درخواست او رسیدگی کنند.

الزامی وجود ندارد، زیرا همیشه اصل بر صلاحیت دادگاه‌های دادگستری است. در این حالت قانونگذار امتیازی را برای دارنده سند رسمی در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط و صرف وقت و انتظار برای تعیین وقت محاکمه و غیره مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها یا تخلیه مورد اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمی اجاره هم می‌تواند به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستری و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از این امتیاز صرف نظر کند دادگاه‌های دادگستری موظفند به درخواست او رسیدگی کنند.

در صورتی که مابین موجر و مستاجر قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده است رسمی نباشد و به اصطلاح عادی باشد فرستادن اظهارنامه ضروری است.

خیر، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد و عین مستاجره از تصرف او خارج می‌شود.

این امر دارای حالت‌های مختلف است و بستگی به شرایط گوناگون دارد:

حالت اول: اخطاریه 10 روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمی) یا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادی یا در مواردی که اجاره نامه موجود نیست) برای نخستین بار به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر باوجود پایان مهلت 10 روزه اقدام به پرداخت اجاره بها نمی‌کند در این حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری پرداخت می‌کند در این حالت حکم تخلیه صادر نمی‌شود.

حالت دوم: مستاجر به منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه 10 روزه داخل در مهلت قانونی یعنی همان 10 روز اقدام به پرداخت اجاره بهای معوقه می‌کند. در این صورت چنانچه مستاجر 2 بار ظرف یکسال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کند و برای بار سوم اجاره بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر می‌تواند مستقیماً درخواست تخلیه از دادگاه کند و دیگر دادگاه نمی‌تواند به مستاجر مهلت دهد یا او را از ارفاق حالت اول برخوردار کند و حکم تخلیه صادر می‌شود. پس اگر مستاجر برای مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه 10 روزه داخل در مدت قانونی اجاره بها را بپردازد، اما در مرتبه دوم علی‌رغم ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه اجاره بها را نپردازد.