رشد مسکن پایین‌تر از بازارهای رقیب/ احتمال جهش قیمت مسکن در سال۹۸ وجود دارد؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، قیمت مسکن از فروردین 1395 یعنی زمانی که آرامش نسبی بر اقتصاد ایران حاکم بود تا بهمن ماه 1397 رشد 149 درصدی قیمت را به ثبت رسانده است. فروردین ماه 1395 میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران سه میلیون و 990 هزار تومان بود که فروردین ماه 1397 به متری پنج میلیون و 530 هزار تومان و بهمن ماه 1397 به 9 میلیون و970 هزار تومان رسید. بررسی قیمت مسکن از فروردین 1397 تا بهمن ماه همین سال افزایش 80 درصدی را نشان می‌دهد. این رقم دقیقاً 84 درصد پایین‌تر از بازارهای سکه و ارز به ثبت رسیده که کارشناسان علت آن را نبود ظرفیت بازار مسکن عنوان می‌کنند. توان طرف تقاضای مسکن بسیار پایین‌تر از قیمت‌های فعلی است. از سوی دیگر مسکن کالایی درشت محسوب می‌شود و برای خرید آن باید رقم‌های سنگین هزینه کرد؛ ویژگی که پاشنه آشیل این کالا نسبت به سکه و ارز بوده است.

قیمت دلار نیز از فروردین ماه 1395 تا 19 اسفندماه 1397 رشد 274 درصدی را به ثبت رسانده است. دلار هم‌چنین از فروردین امسال تا 19 اسفندماه 164 درصد رشد داشته که دقیقاً با رشد یک ساله سکه برابری می‌کند، با این حال در میانگین سه ساله، پایین‌تر از سکه قرار گرفته است. دلار در فروردین 1395 بالغ بر 3,500 هزار تومان بود، فروردین 1396 به 3, 800 هزار تومان رسید، فروردین 1397 نیز 4,950 تومان قیمت داشت و 19 اسفند 1397 بالغ بر 13 هزار و 100 تومان خرید و فروش شد.

اما بالاترین میزان رشد طی سه سال اخیر مربوط به سکه بهار آزادی بوده که افزایش 340 درصدی قیمت را از فروردین 1395 تا کنون از آن خود کرده است. قیمت این فلز گرانبها در فروردین ماه 1395 یک میلیون و21 هزار تومان بوده که در فروردین 1396 به یک میلیون و 197 هزار تومان، فروردین 1397 به یک میلیون و 703 هزار تومان و 19 اسفندماه 1397 به چهار میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. این ارقام حاکی از آن است که سکه طی یک سال اخیر 164 درصد و سه سال گذشته 340 درصد رشد یافته است.

در مقایسه کلان می‌توان گفت بازار مسکن حال و روز چندان خوشی نسبت به سکه و ارز تجربه نمی‌کند. از یک سو با انباشت تقاضا در بخش کوچک متراژ و از سوی دیگر با مازاد عرضه در بخش بزرگ متراژ مواجه است. در این شرایط به دلیل رشد 80 درصدی قیمت طی 10 ماه اخیر، مشتریان واقعی خود را از دست داده و معاملات شهر تهران در بهمن ماه امسال به 9300 فقره رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل 49 درصد کاهش نشان می‌دهد. در بازه 11 ماهه نیز کاهش 32 درصد به ثبت رسیده است. اواخر سال گذشته نیز رشد مسکن حدوداً نصف دو بازار رقیب بود و پیش‌بینی بعضی کارشناسان مبنی بر این‌که قیمت مسکن با سکه و ارز همتراز می‌شود درست از کار درنیامد. البته غالب پیش‌بینی‌ها این بود که نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن با رشد ارز و طلا همسان شود؛ چرا که هم‌اکنون نیز دچار حباب قیمت شده و از این پس وارد دوره رکودی خواهد شد.

پیش‌بینی از مسکن 98

برآیند سه پیش‌بینی از سوی سه کارشناس بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت مسکن در سال 1398 حدود نرخ تورم خواهد بود و جهش نخواهد داشت.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال 1398 می‌گوید: بعد از انقلاب اسلامی در سال‌های 1368، 1386، 1391 و 1397 با جهش قیمت مسکن مواجه بودیم که چهار مؤلفه اصلی بورس، طلا، حامل انرژی و ارز باعث این اتفاق شد. هم اکنون که توان متقاضیان پایین آمده جهش قیمتی مطلقاً اتفاق نمی‌افتد. با افزایش نرخ تورم می‌توان رشد قیمت مسکن را پیش بینی کرد اما در سال 1398 پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود.

هم‌چنین سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن، واکنش بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت را خنثی می‌داند و معتقد است: با توجه به این‌که اقتصاد ما تحت تأثیر تحریم‌ها قرار دارد اگر شرایط سخت‌تر شود ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند ولی هرچقدر قیمت بالا برود رابطه معکوس با حجم معاملات پیدا می‌کند و خرید و فروش از این مقدار هم کمتر خواهد شد. لذا با توجه به این‌که در هر بخشی قیمت، محصول عرضه و تقاضا است بعید می‌دانم قیمت مسکن در سال آینده بالاتر از نرخ تورم برود.

محمدمهدی مافی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که اگر سیاست‌های لازم برای جذب نقدینگی بخش خصوصی در بخش ساخت و ساز اتخاذ شود می‌توان روند رشد قیمت مسکن را کنترل کرد؛ او هم‌چنین بازار مسکن را ماهیتاً تابع عرضه و تقاضا می‌داند و می‌گوید اگر سرمایه‌ها به بازار مسکن حمله کند عرضه حدود یک دهم تقاضا است. وی می‌گوید: ابتدا باید از نظر سیاسی تا حد ممکن ذهنیت بحران در اذهان مردم آرام شود. ما طی دهه‌های اخیر بحران‌های بزرگ‌تر از شرایط کنونی را هم پشت سر گذاشته‌ایم، لذا مردم باید اطمینان پیدا کنند که قطعاً از این برهه هم عبور می‌کنیم.

 آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه 1397 نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9 میلیون و 970 هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 1.7 درصد و 85.1 درصد افزایش داشته است. هم‌چنین در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از 9300 واحد رسید که نسبت به ماه قبل 39 درصد افزایش داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته 49.2 درصد کاهش را نشان می‌دهد.