بازار ۶۰۰۰ میلیاردی املاک شهرداری

به گزارش «دنیای اقتصاد» از مجموع بودجه 18 هزار و 900 میلیارد تومانی بودجه اداره پایتخت در سال جاری، رقمی معادل 3 هزار و 800 میلیارد تومان از محل منابع غیر نقد شامل دو جزء اصلی «فروش ملک» و «صدور جواز ساخت بدون دریافت پول نقد(هولوگرام)» تامین می‌شود. از این رو شهرداری برای تامین بخشی از منابع غیرنقد خود، لیست اموال قابل فروش برای سال 98 را اعلام عمومی کرده است. این لیست مجموعه متنوعی از املاک و مستغلاتی است که مالکیت آن به لحاظ ثبتی و رسمی در اختیار شهرداری تهران قرار دارد و دارای دو خصوصیت مرئی و نامرئی است.

خصوصیت مرئی املاک ثبت شده در لیست اموال قابل فروش شهرداری، به موقعیت مکانی و جغرافیایی این املاک در محدوده شهر تهران باز می‌گردد. جزئیات 595 فقره املاک و مستغلات قابل فروش نشان می‌دهد: 98 درصد این املاک در نیمه جنوبی پایتخت و بیش از 50 درصد آن در جنوبی‌ترین نقطه حریم پایتخت قرار گرفته‌اند. دیگر خصوصیت املاک قرار گرفته در این لیست که نامرئی است مربوط به درجه و نوع مرغوبیت این املاک است. بررسی‌ها حاکی از آن است که این املاک در گروه املاک فوق مرغوب شهر محسوب نمی‌شوند. به تعبیری دیگر در قالب این خصوصیت می‌توان گفت عمده املاک ارائه شده در این لیست املاکی هستند که از نظر مدیریت شهری پایتخت امکان بهره‌برداری و انتفاع حداکثری از آنها برای مدیریت شهری وجود ندارد که البته این موضوع به معنای غیرقابل استفاده بودن این املاک برای سایر بخش‌ها از جمله بخش خصوصی نیست. شکل فروش املاک معرفی شده از سوی شهرداری تهران، مزایده‌ای است و شامل انواع زمین، پارکینگ، پاساژ، ساختمان اداری و تعداد معدودی آپارتمان مسکونی است. نکته جالب آنکه 595 فقره ملک معرفی شده در این لیست حدود 10 درصد از کل موجودی اعلام شده از املاک قابل فروش تحت مالکیت شهرداری تهران است.

طبق آخرین گزارش رسمی شهرداری مربوط به ابتدای سال 97، موجودی املاک قابل فروش و غیرقابل فروش(همچون ساختمان‌های اداری) تحت مالکیت شهرداری تهران بیش از 60 هزار فقره هستند که از این میان 6 هزار و 298 فقره در گروه املاک قابل فروش قرار دارند. از این تعداد، 25 درصد املاک معادل یک هزار و 552 فقره دارای کاربری مسکونی، 7/ 7 درصد املاک معادل 486 فقره دارای کاربری اداری، 20 درصد املاک معادل یک هزار و 278 فقره دارای کاربری تجاری و 13 درصد آنها معادل 818 قطعه، زمین است. مطابق با برآوردهای کارشناسی انجام شده مجموع ارزش 595 ملک ارائه شده در این لیست معادل 6 هزار و 675 میلیارد تومان است که علی‌القاعده باید به شکل مزایده به فروش برسد. در این لیست نیز 42 درصد املاک کاربری تجاری، 29 درصد کاربری پارکینگ، 10 درصد زمین و 3 درصد آپارتمان با کاربری مسکونی هستند.

در لیستی که هم‌اکنون به‌صورت فایل پی‌دی‌اف از سوی شهرداری منتشر شده و «دنیای اقتصاد» آن را در سایت خود به‌صورت همزمان با انتشار این گزارش بارگذاری می‌کند اگرچه هنوز به‌صورت آنلاین قابل رویت نیست؛ موقعیت جغرافیایی این املاک قابل توجه است چراکه بخش عمده یعنی 98 درصد املاک در نیمه جنوبی شهر واقع شده‌ و برای فروش عرضه شده‌اند. از این رو این سوال ایجاد می‌شود که آیا شهرداری در مناطق شمالی شهر(یعنی مناطق یک تا پنج) املاک تحت اختیار ندارد و اگر دارد چرا اسامی آنها در این لیست ارائه نشده است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان گفت از آنجاکه بخش عمده املاک متعلق به شهرداری واقع در مناطق شمالی، جزو املاک فوق مرغوب(به لحاظ کیفیت و ارزش) محسوب می‌شوند شهرداری علاقه‌ای به فروش و عرضه آنها ندارد. هرچند که جست‌و‌جو در میان املاک احتمالی تحت مالکیت شهرداری این موضوع را روشن می‌کند که به دلیل نبود سامانه جامع املاک، مدیران شهرداری از موقعیت و کم وکیف برخی املاک متعلق به شهرداری خبر ندارند.

فروش املاک از مسیر جدید

بررسی‌ها نشان می‌دهد تامین منابع برای اداره شهر تهران از محل فروش ملک سابقه تقریبا طولانی در مجموعه مدیریت شهری پایتخت دارد. طی سال‌های گذشته به ویژه در دوره مدیریت شهری گذشته و در اوج رکود ساختمانی از یکسو کسری منابع حاصل از کاهش صدور پروانه ساختمانی و از سوی دیگر اجرای ابرپروژه‌های شهری پول‌خوار(ساخت بزرگراه‌ها و تونل‌های شهری برای جولان خودروهای شخصی) سبب شد تا شهرداری به حرکت در ساده‌ترین مسیر تامین مالی یعنی فروش دارایی‌های ارزشمند شهر به شکل تهاتر با هزینه پیمانکاران ابر‌پروژه‌ها هدایت شود.

علاوه بر این مسیر، فروش ملک از دو مسیر دیگر نیز متداول بود. به این شکل که بخش زیادی از سازنده‌های پروژه‌های بزرگ ساختمانی به جای پرداخت پول نقد به شهرداری تهران، غیرنقدی و به شکل واگذاری ملک با شهرداری تسویه حساب می‌کردند و در مقابل نیز شهرداری به شکل غیرنقد، بدهی خود را به طلبکاران پرداخت می‌کرد. همین‌طور مسیر سوم در مبادلات ملکی شهرداری، مشارکت مجموعه مدیریت شهری از محل زمین و پروانه در پروژه‌های بزرگ ساخت وساز عمدتا با کاربری تجاری و اداری بود.

این روند که طی سال‌های گذشته در مسیر غیرشفاف و غیرقابل ردیابی برای تامین بخش عمده‌ای از هزینه‌های شهر طی می‌شد طی دوره جدید مدیریت شهری نیز به طریقی نیمه شفاف ادامه پیدا کرده است. به‌طوری که شهرداری طی دو سال اخیر در زمان تدوین بودجه، لیستی از املاک قابل فروش خود را ارائه می‌کند. هر چندکه طی سال‌های اخیر و حتی امسال، ردیفی که برای فروش املاک شهرداری به‌صورت اسمی کمتر از 700 میلیارد تومان است(گزارش عملکرد 9 ماهه شهرداری نیز نشان می‌دهد تامین منابع از این محل کمتر از 500 میلیارد تومان بوده است) اما بررسی‌ها نشان می‌دهد طی این سال‌ها از جمله در سال 96، بیش از 5هزار میلیارد تومان از هزینه‌های شهر از محل فروش املاک تامین شده است. به نظرمی‌رسد علت تفاوت دو رقم اسمی و واقعی از میزان تامین منابع شهر از محل فروش املاک در یک موضوع ریشه دارد. آنکه مبادلات ملکی شهرداری تهران در یک کانال غیرشفاف و غیرقابل ردیابی از سوی برخی مجموعه‌های مدیریت شهری انجام می‌شود. به همین دلیل بهاره آروین رئیس کمیته شفافیت شورای شهر تهران این موضوع را به‌عنوان چالش بزرگی که می‌تواند محل فساد و محروم شدن بودجه شهرداری از درآمد حاصل از فروش املاک به ارزش واقعی باشد معرفی کرد و همین موضوع سبب شد تا شورای شهر در قالب مصوبه راه‌اندازی یک بازار آنلاین برای مبادلات ملکی شهرداری را پیگیری کند. در همین زمینه مقرر شد در راستای اجرای بند «ب» بخش پنجم مصوبه «دستورالعمل اجرایی مدیریت منابع و مصارف غیرنقد»، تا پایان فروردین ماه سال 98، نسخه اولیه دستورالعمل پیشنهادی راه‌اندازی بازار آنلاین تهاتر املاک در شهرداری تهران از سوی سازمان املاک و مستغلات و سازمان فاوا وابسته به شهرداری تهران تهیه و به کمیته شفافیت و شهر هوشمند ارائه شود. شورای شهر تهران به دنبال آن است که با راه‌اندازی این سامانه بدهکارانی که متقاضی ارائه دارایی غیرنقد به ازای بدهی خود به شهرداری هستند(مانند سازنده‌هایی که در ازای دریافت پروانه ساختمانی و سایر مجوزها تمایل به ارائه املاک دارند) و همچنین طلبکارانی که متقاضی دریافت دارایی غیرنقد به ازای طلب خود از شهرداری هستند(عمدتا پیمانکاران طلبکار از شهرداری)، بتوانند از طریق تهاتر با یکدیگر، حساب خود با شهرداری تهران را تسویه کنند.

اگرچه مطابق با مصوبه شورای شهر تهران بنا بود تا پایان فروردین (یعنی 11 روز دیگر) بازار آنلاین مبادلات ملکی شهرداری راه‌اندازی شود، اما تحقیقات «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که تا روز گذشته این اتفاق نیفتاده و ممکن است طی چند روز آتی اقدامات مقدماتی برای راه‌اندازی این سامانه انجام شود. در قالب این سامانه تمامی املاک قابل فروش در یک سامانه جامع در دسترس عموم قرار خواهد گرفت تا پیمانکاران به‌عنوان مشتریان عمده با فرصت و حق انتخاب برابر از موجودی املاک قابل فروش شهرداری مطلع شوند و در این فضای شفاف، املاک شهرداری با قیمت واقعی به متقاضی نهایی که از طریق مزایده انتخاب می‌شود، عرضه شود.

دشواری تامین مالی غیرنقد

کارشناسان شهری معتقدند مدیریت شهری در سال جدید حتی در صورت راه‌اندازی سامانه آنلاین مبادلات ملکی، مسیر پرپیچ‌و‌خمی را به دلیل رکود احتمالی بخش مسکن در پیش خواهد داشت. به ویژه آنکه به نظر می‌رسد مدیریت شهری با افزایش تعداد املاک ارائه شده در لیست قابل فروش خود نسبت به سال گذشته ممکن است حساب بیشتری برای تامین منابع از محل فروش املاک باز کرده باشد. مطابق با لیست اعلامی از سوی شهرداری، سال گذشته تعداد املاک معرفی شده در لیست فروش معادل 273 فقره به ارزش یک هزار و 570 میلیارد تومان بود. با وجود شرایط رکود احتمالی برای بخش مسکن این سوال به وجود می‌آید که چرا تعداد املاک ارائه شده در این لیست در سال جاری نسبت به سال گذشته دو برابر شده است؟ در پاسخ به این سوال برخی از کارشناسان شهری مطرح می‌کنند که حرکت در این مسیر پرگردنه با وجود شرایط سخت برای تامین مالی اداره شهر راحت‌تر از تکیه صفر بر تامین منابع از محل صدور پروانه ساختمانی برای شهرداری تهران خواهد بود. به عبارت دیگر چالش کسب درآمد از محل صدور پروانه ساختمانی و تغییر کاربری سخت‌تر از فروش ملک در سال جاری برای شهرداری است. با این وجود از دیدگاه کارشناسان شهری لیست منتشر شده برای فروش املاک خطر بزرگی برای تامین حداکثری منافع شهر و شهروندان دارد و آن «عدم به روزرسانی قیمت کارشناسی املاک» در این لیست است. بررسی جزئیات قیمت اعلامی در لیست سال جاری ومقایسه آن با لیست سال گذشته حاکی از آن است که قیمت برآورد شده برای املاک در دو سال بدون هیچ تفاوتی ثبت شده است(بخش عمده املاک معرفی شده در لیست قابل فروش در سال 98 با لیست سال گذشته یکسان است که به معنی عدم فروش آنها در سال گذشته است) این در حالی است که متوسط قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون با افزایش قابل توجهی روبه‌رو بوده است. به‌طور مثال متوسط قیمت زمین و مسکن از اواخر 97 تاکنون نزدیک به 15 درصد افزایش پیدا کرده است از این رو کارشناسان پیشنهاد می‌دهند برای تامین بهتر منافع شهر و شهروندان، قیمت‌های کارشناسی اعلام شده برای املاک تعدیل شوند در عین حال از دیدگاه آنان عرضه 595 ملک قابل فروش از طریق «بازار آنلاین» به جای «کانال اختصاصی» بهتر می‌تواند تامین منافع شهر را تضمین کند. چراکه در حال حاضر شهرداری برای پرداخت بدهی خود به پیمانکاران به‌صورت اختصاصی وارد مذاکره می‌شود و به همین دلیل امکان رویت، دسترسی و اطلاع از همه املاک قابل فروش شهرداری برای پیمانکاران وجود ندارد. به گفته اعضای شورای شهر، قرار است با راه‌اندازی بازار آنلاین، فروش املاک با بهترین قیمت از بابت حفظ منافع شهروندان تضمین شود و هر نوع احتمال قیمت‌گذاری به نفع خریدار به صفر برسد و در نهایت روزنه‌های رانت و فساد بسته شود. این در حالی است که در مدل فعلی فروش املاک علاوه بر آن که روند انتخابی غیرشفاف و غیرقابل ردیابی است، مدل قیمت‌گذاری املاک فرمت مشخصی نیز ندارد و می‌تواند با اعمال سلیقه از سوی مدیران شهرداری انجام ‌شود.