دوپینگ معاملاتی در بازار مسکن

تازه‌ترین گزارش از تحولات بازار مسکن پایتخت حکایت از ثبت یک دوپینگ معاملاتی در اردیبهشت ماه دارد. طی ماه میانی بهار 12 هزار و 100 فقره معامله فروش آپارتمان مسکونی در تهران انجام و ثبت شد که البته این میزان در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 5/ 36درصد افت داشته اما از حجم معاملات در طول هفت ماه قبل از آن بیشتر بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نیز در این ماه با ثبت یک جهش بی‌سابقه دست‌کم از سال 92 تاکنون به 12 میلیون و 670 هزار تومان رسید و 5/ 12 درصد رشد کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمار و اطلاعاتی که از اردیبهشت 98 بازار معاملات مسکن شهر تهران به دست آمده، نشان می‌دهد در این ماه بازار مسکن یک دوپینگ معاملاتی را تجربه کرد. اصطلاح دوپینگ از این بابت برای توصیف وضعیت کنونی بازار به‌کار می‌رود که شرایط بازار مسکن به لحاظ قیمت و رفتار متقاضیان خرید در اردیبهشت به شکلی نبود که بتوان به واسطه آن رشد حجم خرید و فروش آپارتمان را پیش‌بینی کرد. در اردیبهشت امسال 12 هزار و 100 واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد و این میزان معامله در حالی رقم خورد که از شهریور سال گذشته تا پایان فروردین امسال به جز ماه استثنایی اسفند که بازار تحت تاثیر رونق سنتی شب عید قرار می‌گیرد، حجم معاملات همواره چهار رقمی و کمتر از 10 هزار فقره بوده است. از این رو به نظر می‌رسد تعداد آپارتمان‌هایی که فروخته شد در مقایسه با ظرفیت بازار مسکن در ماه میانی بهار بسیار بیشتر بوده است. آنچه که ظرفیت و بضاعت پایین بازار مسکن را رقم می‌زند، سطح بالای قیمت مسکن فراتر از قدرت خرید متقاضیان و در نتیجه افت شدید میل به خرید ملک و نیز نبود میل به فروش آپارتمان در سمت عرضه تحت تاثیر سردرگمی که به دلیل نامعلوم بودن چشم‌انداز اقتصاد کشور به آن دچار هستند، است.

با وجود این سه پارامتر می‌توان رشد 254 درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه نیمه تعطیل فروردین را به یک دوپینگ نسبت داد. عامل دیگری که به واسطه آن می‌توان بازار مسکن را دوپینگی اعلام کرد، حضور کمرنگ خریداران جدید در بازار طی اردیبهشت ماه است. برخلاف سال گذشته که هر ماه گروهی از متقاضیان مسکن وارد بازار می‌شدند، این روند در اردیبهشت تقریبا متوقف شده بود اما با این حال حجم معاملات مسکن از 10هزار فقره فراتر رفت. با این اوصاف اینکه چه کسانی و با چه هدفی در این ماه نسبت به خرید آپارتمان اقدام کردند، قدری سوال‌برانگیز است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد یک گروه از کسانی که در ماه میانی بهار خانه خریدند، همان کسانی بودند که در فروردین ماه به شکل گسترده مشغول جست‌وجو بوده‌اند و حتی آنها را می‌توان از اسفند در زمره متقاضیان بالقوه مسکن که جست‌وجوی سطحی را آغاز کرده بودند، دسته‌بندی کرد. عمده این افراد متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری بوده‌اند و به‌طور کلی حضور سفته‌بازان در بازار مسکن اردیبهشت بسیار کمرنگ بوده است.

به‌طور کلی اردیبهشت بازار مسکن را به لحاظ غالب بودن حجم خرید توسط متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای می‌توان به دو نیمه تقسیم کرد. طی دو هفته اول اردیبهشت عمده معاملات ناشی از تقاضای سرمایه‌ای بود در حالی که در نیمه دوم این ماه متقاضیان مصرفی حضور پررنگ‌تری در بازار داشتند و خرید و فروش‌های بیشتری را به خود اختصاص دادند. در واقع ردپای تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن تحت تاثیر پایان مهلت معافیت خریداران نفت ایران از تحریم‌های آمریکا طی دو هفته اول اردیبهشت بسیار پررنگ بود. 14اردیبهشت ماه مهلت معافیت کشورهای خریدار نفت ایران از تحریم تمام شد. این موضوع طی دو هفته اول اردیبهشت بازتاب زیادی در فضای رسانه‌ای و شبکه‌های مجازی داشت و سبب شد این برداشت و گمانه‌زنی در بازار مسکن فراگیر شود که پس از اجرای طرح آمریکا در زمینه ممنوعیت خرید نفت از ایران، نوسان قیمت ارز دچار شوکی شبیه آنچه در سال گذشته رخ داد، خواهد شد و به دنبال آن بازار مسکن نیز همچون سال 97 تحت تاثیر جو روانی با افزایش تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت روبه‌رو می‌شود.

از این رو تقاضای سرمایه‌ای تلاش کرد از فرصت نیمه اول اردیبهشت برای خرید ملک استفاده کند. اما در نیمه دوم اردیبهشت با توجه به اینکه بر خلاف این برداشت، نرخ ارز کنترل شد و نوسان چندانی نداشت، تقاضای سرمایه‌ای نیز انگیزه کمتری برای معامله مسکن پیدا کرد. حضور سفته‌بازان نیز در بازار مسکن همان‌طور که اشاره شد دست‌کم در ماه میانی بهار به شدت کمرنگ‌تر از گذشته بود. سفته‌بازان همان کسانی هستند که نسبت به خرید و فروش‌های مکرر ملک در کوتاه‌مدت اقدام و سود خود را از طریق قیمت‌گذاری بالاتر از آنچه اخیرا ملک را به آن بها خریده‌اند، کسب می‌کنند. آماری که «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت منتشر می‌کند، بر اساس گزارشی است که بانک مرکزی تهیه کرده و در دسترس «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است. البته جزئیات این گزارش 7‌صفحه‌ای تا لحظه نگارش این گزارش در روز جمعه، هنوز در سایت رسمی بانک مرکزی منتشر نشده و این در حالی است که از سال 94 تا پایان فروردین 98، همواره گزارش‌های تحولات ماهانه بازار مسکن در این سایت در قسمت خبرها انتشار عمومی پیدا می‌کرد. از سال گذشته حتی یک زیرعنوان جدید در لینک مربوط به آمارهای اقتصادی در سایت بانک مرکزی به انعکاس «گزارش تحولات بازار مسکن» اختصاص یافت و تمام گزارش‌های ماهانه در این بخش آرشیو می‌شد.

بر اساس داده‌های این گزارش، همان‌طور که اشاره شد 12 هزار و 100 فقره معامله آپارتمان مسکونی در ماه میانی بهار در پایتخت ثبت شده است که این میزان 5/ 36 درصد نسبت به اردیبهشت 97 افت دارد. البته دو نوع انتشار آمار حجم معاملات مسکن توسط نهادهای رسمی وجود دارد. یک آمار به شکل خام تعداد تمام معاملات انجام شده را نشان می‌دهد و آمار دیگر پس از حذف معاملات مشکل‌دار، کدپستی‌های نامعتبر و... به دست می‌آید. «دنیای اقتصاد» تا ماه گذشته همواره نوع دوم آمار یعنی رقم خالص معاملات پس از حذف قراردادهای مساله‌دار را در گزارش مشروح خود منتشر می‌کرد که بر این اساس تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در اردیبهشت 97 بالغ بر 16 هزار و 700 واحد بود، در حالی که آمار گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت 98 بدون حذف قراردادهای مشکل‌دار محاسبه شده است.

اگر آمار کل معاملات ماه گذشته را با کل معاملات ماه مشابه پارسال مقایسه کنیم شاهد افت 5/ 36 درصدی خواهیم بود؛ در حالی که اگر این رقم را با تعداد قراردادهای بدون اشکال اردیبهشت پارسال مقایسه کنیم، افت نقطه‌ای حجم معاملات 28 درصد است. در تولید نمودار منتشر شده در این گزارش، از مقایسه دوم استفاده شده است. اما آنچه مسلم است، حتی با وجود افزایش معاملات اردیبهشت ماه، بازار مسکن همچنان راکد تلقی می‌شود، چراکه معاملات معادل یک‌سوم نسبت به ماه مشابه پارسال ریزش داشته است. اردیبهشت سال گذشته ماه اوج رونق مسکن بود و بیشترین حجم معاملات در این ماه ثبت شد و پس از آن سریال ریزش معاملات شکل گرفت. از مهر ماه نیز حجم معاملات به کمتر از 10 هزار فقره رسید و این وضعیت تا فروردین امسال ادامه داشت. البته یک رشد مقطعی و موردی در اسفند ماه در حجم معاملات رخ داد که این اتفاق به شکل سنتی در ماه پایانی هر سال دور از انتظار نیست. در این بین نکته مهم این است که آنچه در بازار معاملات مسکن در اردیبهشت 98 رخ داد، یک روند پایدار محسوب نمی‌شود که بتوان بر اساس آن پیش‌بینی کرد بازار به سمت خروج از رکود پیش می‌رود یا معاملات همچنان در سطح بالای 10 هزار فقره باقی خواهد ماند؛ به همین خاطر هم از آن وضعیت به‌عنوان «دوپینگ» یاد می‌شود؛ چراکه متغیرهایی با اثرگذاری کوتاه‌مدت سبب افزایش فروش مسکن در بازار شده

است.  در این بین متغیر سیاسی و مساله تحریم‌ها و شرایط حاکم بر فروش نفت ایران یکی از همین عوامل موثر بر بازار مسکن بوده است. البته مشروط بر اینکه متغیرهای بیرونی به ثبات برسند و به‌عنوان مثال قدرت خرید مسکن تقویت شود و در مقابل سمت عرضه نیز تحت تاثیر ثبات به فروش ملک اقدام کند، قطعا به بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار منجر خواهد شد و در نهایت شاهد رونق معاملات خواهیم بود.

رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در ماه گذشته

به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی ماه گذشته با 112 درصد افزایش نسبت به اردیبهشت پارسال به 12 میلیون و 670هزار تومان رسید. این رقم همچنین در مقایسه با میانگین قیمت در فروردین 5/ 12 درصد افزایش یافته و سبب شده رشد قیمت بی‌سابقه ماهانه مسکن رقم بخورد. البته تا ماه گذشته «دنیای اقتصاد» گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از میانگین قیمت را منعکس می‌کرد، اما با گذشت 10 روز از خرداد هنوز این آمار توسط دفتر مذکور منتشر نشده و مشخص نیست روند انتشار گزارش را متوقف کرده‌اند یا این امتناع از انتشار گزارش رسمی موقتی است. به هر روی بر اساس گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در تهران طی فروردین ماه مترمربعی 11 میلیون و 270 هزار تومان بوده که طی یک ماه معادل یک میلیون و 300 هزار تومان افزایش یافته است. به این ترتیب قیمت مسکن در اردیبهشت 98 رکورد بیشترین افزایش ماهانه را از سال 92 تاکنون که سابقه انتشار گزارش‌های ماهانه تحولات بازار مسکن وجود دارد، به خود اختصاص داد. بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در طول این بازه بیش از شش ساله، مربوط به اردیبهشت سال 92 بوده که قیمت مسکن با تورم 5/ 9 درصدی روبه‌رو شد.

 در طول این مدت میانگین قیمت مسکن هرگز طی یک ماه بیش از 10 درصد رشد نکرده بود و این رخداد در اردیبهشت 98 بی‌سابقه است. به لحاظ ریالی نیز بیشترین تورم مسکن پیش از این در اسفند 97 رقم خورد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران یک میلیون تومان افزایش یافت اما اکنون به لحاظ ریالی هم شاهد افزایش بیش از این هستیم. علت افزایش قیمت با وجود کاهش تقاضای خرید را باید در سمت عرضه جست‌وجو کرد. کمبود عرضه آپارتمان به دامنه‌دار شدن رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه دامن زد و در نهایت شاهد این تورم شدید بودیم. قیمت‌ها در بازار ملک مسیری را طی کرد که اکنون وزن تقاضای مصرفی در معاملات مسکن به پایین‌ترین حد رسیده و قدرت خرید آنها به شدت کاهش یافته است. از طرفی انتظارات تورمی برخی از فعالان بازار ملک سبب شده آنها همچنان از فروش امتناع کنند و این وضعیت بیش از همه در بازار نوسازها مشهود است. بر اساس این گزارش، سهم واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن در اردیبهشت ماه امسال 41 درصد بوده است. معاملات این گروه سنی در مقایسه با اردیبهشت سال 97 نیز 41 درصد ریزش داشته که این میزان از میزان ریزش کل معاملات (5/ 36 درصد) بیشتر بوده است.

رشد شدید قیمت مسکن دقیقا در ماهی اتفاق افتاد که برخی در فضای مجازی و گروه‌های تلگرامی از درون بازار مسکن نقل قول می‌کردند که قرار است به زودی قیمت مسکن ریزش کند. اگرچه تجربه دوره‌های رکود معاملات مسکن و ماه‌های پس از جهش قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد معمولا بعد از جهش و رونق، قیمت برای چند ماه ثابت می‌ماند تا به تدریج قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند، اما انتظار ریزش قیمت که در درون بازار مسکن شکل گرفته بود، محقق نشد و حتی بازار رویه‌ای برعکس را طی کرد. این وضعیت منعکس‌کننده اثر رفتار تقاضای سرمایه‌ای در بازار است. در حال حاضر موتور تورم ملکی در پایتخت را عمدتا تقاضای سرمایه‌ای مسکن شارژ می‌کند. البته سفته‌بازان نیز در این موضوع همچنان نقش دارند اما نقش آنها در مقایسه با سال 97 به مراتب کمرنگ‌تر شده است.  در سال 97 سوخت موتور تورم ملکی عمدتا توسط سفته‌بازان تامین می‌شد که امسال دست‌کم در اردیبهشت این نقش به متقاضیان سرمایه‌ای ملک واگذار شده است. اثر تقاضای مصرفی بر تورم ملکی نیز تقریبا صفر است، چراکه سهم این متقاضیان از کل معاملات مسکن بسیار ناچیز است. بنابراین اگر اوضاع بیرونی بازار مسکن به خصوص موضوعات حوزه سیاست بین‌الملل در ماه‌های آینده به گونه‌ای پیش برود که تقاضای سرمایه‌ای بیش از این تحریک نشود، تقریبا عامل یا متغیری برای دامن زدن به رشد شدید قیمت مسکن وجود نخواهد داشت.