چند خانه میلیاردی در تهران معامله شد؟

خبرگزاری مهر: بانک مرکزی آخرین وضعیت تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه امسال در شهر تهران براساس آمار‌های سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور را اعلام کرد.

براساس این گزارش، در اردیبهشت ماه سال 98، 12 هزار و 128 واحد مسکونی در پایتخت معامله شد که واحد‌های تا 5 سال ساخت با سهم 41 درصد بیشترین تعداد را به خود اختصاص دادند. این سهم در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته 2.9 درصد کاهش داشته است.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه 12 میلیون و 670 هزار تومان بود که نسبت به فروردین ماه امسال 12.5 درصد و نسبت به اردیبهشت سال گذشته 112 درصد رشد داشته است.

در میان مناطق 22 گانه پایتخت، منطقه 5 تهران با سهم 16.6 درصد از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های فروش مسکن را به خود اختصاص داد و گران‌ترین منطقه پایتخت نیز منطقه 1 با متری 26 میلیون تومان بود.

ارزان‌ترین منطقه پایتخت در معاملات مسکن اردیبهشت ماه به منطقه 18 با هر متر 5 میلیون و 910 هزار تومان اختصاص داشته است.

بانک مرکزی در خصوص معاملات مسکن شهر تهران در دو ماهه نخست امسال اعلام کرد: در ماه‌های فروردین و اردیبهشت 98، برای حدود 15 هزار و 600 واحد مسکونی مبایعه نامه امضا شد که در مقایسه با دو ماهه نخست سال 96 حدود 35.6 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در این بازه زمانی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 12 میلیون و 670 هزار تومان بود که نسبت به دو ماهه نخست سال گذشته 108.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین در اردیبهشت ماه امسال بیشترین تعداد معاملات مسکن به واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان در هر متر و بیشترین سهم معاملات مسکن از نظر مساحت به واحد‌های مسکونی 60 تا 70 متری اختصاص داشت.

بنابر اعلام بانک مرکزی 14.2 درصد معاملات مسکن در اردیبهشت ماه به واحد‌های مسکونی با دامنه قیمتی 300 تا 450 میلیون تومان تعلق داشته و 50.4 درصد از حجم معاملات مسکونی ماه گذشته به خانه‌های با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است. با این حساب حدود نیمی از معاملات اردیبهشت ماه مربوط به املاک میلیاردی بوده است.

این گزارش درباره اجاره بهای مسکن نیز اظهار داشت: اجاره بهای مسکن در ماه گذشته نسبت به ماه فروردین امسال 22.6 درصد و نسبت به اردیبهشت سال گذشته 19.7 درصد رشد داشته است.

شش عامل جهش قیمت مسکن در اردیبهشت

در شرایطی که تورم ماهیانه مسکن در کل کشور به 0.6 درصد کاهش یافته بود، قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه رشد 12.5 درصد را تجربه کرد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد شش عامل در هجوم تقاضا به سمت این بازار مؤثر بوده است. یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید که تغییرات قیمت در اردیبهشت نمی‌تواند ملاک ارزیابی باشد و در ماه‌های آینده بازار مسکن به آرامش می‌رسد.

به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه 1398 با رشد ماهیانه 12.5 درصد که از سال 1392 تا کنون بی سابقه بوده، به میانگین 12 میلیون و 670 هزار تومان در هر متر مربع رسید که به غافلگیری متقاضیان منجر شد. با اینکه همواره اردیبهشت، ماه پر معامله‌ای در بازار مسکن محسوب می‌شود، این مقدار از جهش قیمت دور از ذهن بود. با این حال بررسی‌های ایسنا نشان می‌دهد به دلیل اشباع قیمت دلار، تقاضای سوداگرانه از بازار ارز به سمت مسکن شیفت شده و با توجه به کمبود فایل‌های به قیمت، شاهد پرش ماهیانه بازار مسکن بودیم. البته معاملات نسبت به زمان مشابه سال قبل 36.5 درصد کاهش یافته، اما این حجم از تعداد در هفت ماه اخیر بی سابقه بوده است.

قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه در شرایطی اوج گرفت که تورم ماهیانه در کشور از حدود دو درصد به 0.6 درصد رسید و رشد قیمت در پایتخت را سوال برانگیز کرد. کارشناسان دست کم شش عامل را در افزایش غافلگیرکننده قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه مؤثر می‌دانند؛ کمبود شدید فایل‌های دارای قیمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازار‌های طلا ارز و بورس، رشد قیمت کمتر بازار مسکن نسبت به بازار‌های یاد شده، پایان معافیت صادرات نفت ایران در نیمه اول اردیبهشت، انتظارات تورمی ناشی از سردرگمی بازار و ماهیت مسکن به عنوان یک دارایی مطمئن را در هجوم تقاضا به سمت این بازار در اردیبهشت ماه مؤثر شناخته شده است.

واسطه‌های ملکی از نیمه دوم اردیبهشت ماه عنوان کردند که تقاضا در بازار مسکن فروکش کرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نیمه دوم، فضا را تا حدودی برای تقاضای مصرفی باز گذاشت و روند افزایش قیمت‌ها تا حدودی کنترل شد. به گفته دفاتر مشاور املاک، معاملات به ندرت صورت می‌گیرد، اما آپارتمان‌هایی که با قیمت مناسب عرضه می‌شود در ساعات اولیه به فروش می‌رسد. از سوی دیگر دست به دست شدن مکرر مسکن توسط سوداگران به تورم این بازار منجر شده و ذهنیت انتظارات تورمی را در بازار ایجاد کرده است.

امتناع سازندگان از عرضه واحد‌های کلید نخورده نیز در رشد قیمت‌ها بی تأثیر نیست. با اینکه تعداد فایل‌های نوساز در بازار مسکن شهر تهران، کمتر از تقاضا ارزیابی می‌شود، اما فایل‌های نوساز بدون سکنه به وفور وجود دارد و بعضاً از دو تا پنج سال قبل تا کنون خالی مانده‌اند. در استان تهران 490 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. کارشناسان می‌گویند رهاشدگی این واحدها، بدون اعمال مالیات باعث شده تا طرف عرضه آن‌ها را در زمان دلخواه وارد بازار کند. کاهش حجم فروش واحد‌های تا پنج سال ساخت موید این واقعیت است که به دلیل فاصله قیمتی بین واحد‌های قدیمی و نوساز، متقاضیان اجبارا به سمت واحد‌های قدیمی سوق یافته‌اند. سهم واحد‌های کمتر از پنج سال ساخت از بازار مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر همواره نزولی بوده است. به طوری که معاملات این نوع واحد‌ها از 55 درصد در سال 1393 به 41 درصد در اردیبهشت ماه 1398 رسیده است.

روند صعودی بازار مسکن پایدار نیست

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه گفت: افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت با پارامتر‌های عینی بازار قابل توجیه نیست. ولی اینکه چرا این اتفاق می‌افتد، به این دلیل است که معمولاً در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و خرداد بازار در یک حالت بلاتکلیفی به سر می‌برد. از یک سو فروشندگان با توجه به تغییراتی که در دستمزد و نهاده‌های ساختمانی صورت می‌گیرد انتظار افزایش قیمت بیشتری دارند. بعضی از خریداران هم این نگرانی را دارند و وارد معامله می‌شوند. قیمت‌هایی که در اردیبهشت بیرون می‌آید الزاماً معرف چشم‌انداز بازار مسکن نیست. من انتظارم این نیست که روندی که در اردیبهشت شاهد آن بودیم یک روند پایدار و قابل دوام باشد. بازار مسکن از تیرماه خود را نشان می‌دهد و انتظار ما این است که در سال جاری رشد قیمت مسکن از تورم عقب بیفتد.

وی افزود: بازار ارز، خودرو و دیگر کالا‌ها به یک اشباع قیمتی رسیده و به نظر من مسکن هم باید به مرور به سمت آرامش بیشتر برود.

سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست‌های کنترلی دولت می‌تواند تأثیری در کاهش قیمت مسکن داشته باشد گفت: وقتی که جهش قیمتی صورت می‌گیرد مردم به حق نگران می‌شوند و انتظار دارند که کسی مداخله کند و این وضعیت را بهبود بدهد. دولت هم در پاسخ به این انتظارات تلاش می‌کند روند را تغییر دهد. ولی دولت نه در عرضه مسکن و نه در تقاضا نقش ندارد و نقش دولت در بازار مسکن حدود پنج درصد است، اما بعضاً با مداخلات، بازار را دچار اختلال می‌کند. وقتی قیمت را از شفافیت خارج می‌کنید کسی که آسیب می‌بیند خریدار است؛ چرا که به بهترین قیمت‌ها نمی‌تواند دسترسی داشته باشد. حتی اگر دولت، طرفین معامله را مجبور کند با یک عدد خاص قرارداد ببندند، عددی که در قرارداد نوشته می‌شود آن چیزی نیست که در واقعیت رد و بدل می‌شود؛ بنابراین بهتر است که اجازه بدهیم بازار مسکن روند رونق و رکود خود را که همواره با آن مواجه بودیم طی کند. شواهد نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال ورود به دوره سه ساله رکود است.