تاکتیک ملاکان برای عصر انجماد

بازار مزایده‌های ملکی که از اواخر سال گذشته احیا شد، اکنون به نقطه اوج رسیده است. این اوج‌گیری تحت تاثیر افزایش تعداد مزایده‌ها و نیز تعداد بازیگران بزرگ و ملاکان عمده بازار املاک و مستغلات است که اکنون نسبت به برگزاری مزایده اقدام می‌کنند. طی هفته‌های اخیر بانک‌ها و نهادهای گوناگون دولتی نسبت به عرضه بخشی از املاک خود در قالب مزایده اقدام کرده‌اند. این مزایده‌ها عمدتا سراسری بوده و صرفا به املاک تهران و استان البرز بسنده نشده است، بلکه املاکی در سایر استان‌ها نیز برای فروش مزایده‌ای عرضه می‌شوند. شکل برگزاری مزایده‌ها نیز به لحاظ جذاب‌سازی فایل‌های ملکی برای متقاضیان خرید نسبت به قبل تغییر کرده و این فایل‌ها را جذاب‌تر از عرضه در بازار عادی فروش ملک کرده است؛ به این ترتیب که سهم پرداخت نقدی این فایل‌ها نسبت به گذشته کاهش یافته و بعضا دوره بازپرداخت اقساطی الباقی ارزش ملک به دوبرابر روال گذشته رسیده است. در سال‌های گذشته شکل پرداخت بهای ملک در عمده مزایده‌ها 40 درصد نقد و 60درصد اقساطی با مدت بازپرداخت دو ساله بود. این در حالی است که در مزایده‌های هفته‌های اخیر میزان پرداخت نقدی برای خرید فایل‌های مختلف عرضه شده بین 25 تا 40 درصد است و دوره بازپرداخت اقساط نیز از 2 تا 4 سال متغیر است. افزایش تعداد فایل‌های مزایده با این مشخصه حکایت از جذاب‌تر شدن این املاک برای متقاضیان خرید دارد. «دنیای اقتصاد» طی این گزارش علت رسیدن بازار مزایده‌های ملکی به اوج و داغ شدن این بازار را رمزگشایی کرده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که ابعاد پیش‌رکود بازار معاملات مسکن گسترده شده است و فعالان بازار مسکن پایتخت معتقدند رکود اساسی و عمیق در تابستان پیش‌رو در راه است، نبض بازار مزایده‌های ملکی به شکل متفاوتی از بازار فروش عادی ملک می‌زند؛ طوری که این بازار روزهای گرمی را سپری می‌کند. ماجرا از این قرار است که ملاکان و بازیگران اصلی بازار املاک و مستغلات یعنی شخصیت‌های حقوقی فعال در بازار ملک اعم از بانک‌ها (شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری ملکی زیرمجموعه بانک‌ها) و نیز نهادهای عمومی و دولتی تعداد مزایده‌های خود و نیز تعداد املاک عرضه شده در این مزایده‌ها را نسبت به دو سه سال گذشته افزایش داده‌اند. البته روند افزایش مزایده‌ها از اواخر سال گذشته آغاز شد اما در هفته‌های اخیر به اوج خود رسیده است.

علت ازدیاد تعداد مزایده‌ها و تعداد برگزار‌کنندگان مزایده‌های ملکی این است که بازیگران اصلی بازار ملک قصد دارند نسبت به سبک‌سازی دارایی‌های ملکی خوددر نقطه اوج بازار مسکن اقدام کنند تا به این ترتیب از ورود به عصر انجماد ملکی پیشگیری کنند. اینها کسانی هستند که تجربه تلخ رکود سنگین سال‌های 93 تا 95 را در کارنامه فعالیت خود دارند. در این میان بانک‌ها شاید تلخ‌ترین تجربه ممکن را از دوره قبلی رکود مسکن کسب کرده‌اند و در نتیجه اکنون با عزم جدی‌تری در صدد پیشگیری از تکرار این وضعیت هستند.

نقطه اوج بازار مسکن دست کم در پایتخت که ملاکان بزرگ آن را شناسایی کرده و به همین خاطر تصمیم به سبک‌سازی دارایی‌های ملکی خود در این مقطع گرفتند، ویژگی‌هایی دارد، از جمله اینکه در حال حاضر سطح قیمت‌ها به لحاظ ظرفیت پذیرش طرف تقاضا در حدی است که امکان تداوم و تکرار جهش قیمت وجود ندارد. از سوی دیگر هم انتظارات کارشناسان و هم انتظار سه دسته فعال اصلی بازار مسکن شامل خریدار، فروشنده و واسطه این است که در ماه‌های آینده به سمت ثبات نسبی قیمت‌ها و ریزنوسان ارزش ملک خواهیم رفت؛ البته مشروط به اینکه هیچ شوک بیرونی بر بازار مسکن اثر نگذارد. بنابراین فرارسیدن رکود عمیق از تابستان سال جاری قابل پیش‌بینی است. بنابراین به نظر می‌رسد بازیگران بزرگ بازار املاک و مستغلات به درستی تشخیص داده‌اند که اکنون بازار مسکن در اوج قرار دارد و زمان ترک این بازار یا دست‌کم سبک‌سازی فرارسیده است. به لحاظ حجم معاملات نیز بازار مسکن در موقعیتی قرار دارد که اکنون خرید و فروش در حجم پایین همچنان انجام می‌شود. در واقع هنوز بازار به عمیق‌ترین وضعیت رکودی دچار نشده و معاملات در یک سطح حداقلی ادامه دارد. این دیگر ویژگی است که کارشناسان در توصیف اوج بازار مسکن به آن نسبت می‌دهند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ بخشی از بازیگران بزرگ بازار ملک از تجربه تلخ گذشته درس عبرت گرفته‌اند. آنها با مطالعه، تحقیق و بررسی توصیه کارشناسان به این نکته پی برده‌اند که اگر با حجم سنگین دارایی ملکی وارد عصر انجماد ملکی شوند، به چه سرنوشتی دچار خواهند شد. سرنوشتی که این بانک‌ها در سال‌های 93 تا 95 داشتند این بود که املاکی که می‌توانست قابلیت فروش داشته باشد، تا مدت‌ها در زمره یادگاری‌های سمی این ملاکان باقی ماند. در واقع این دارایی‌های ملکی حجیم برای بانک‌ها دارایی سمی محسوب می‌شد، چون جریان اعتبارات و روند پرداخت تسهیلات آنها را مسدود می‌کرد و بانک‌ها را در سال‌های 94 و 95 به تنگنای اعتباری شدیدی دچار کرد.

ماجرا از این قرار است که در سال‌های 90 تا 92 که ساخت و ساز در اوج رونق بود، بانک‌ها و نهادها نسبت به خرید و ساخت و ساز اقدام کردند. عمده خریدها و ساخت و سازها در این دوره از جنس املاک مسکونی لوکس، مال‌ها و واحدهای تجاری بزرگ‌مقیاس بود که در دوره رکود مسکن پس از سال 92، به ویژه در سال‌های 93 تا 95 که روند افت قیمت واقعی مسکن شدت گرفت، سفته‌بازان از بازار خارج شدند و فروش ملک دشوار شد، عملا فاقد مشتری بودند. این موضوع سبب شد دارایی‌های ملکی بانک‌ها طی یک دوره چند ساله منجمد شود و برای بانک‌ها هم کارکرد سمی داشته باشد. بانک‌هایی که دارایی ملکی لوکس را بدون نیازسنجی بازار برای خود گرد آورده بودند و تصور می‌کردند می‌توانند با کسب سود قابل قبول آنها را بفروشند، اتفاقا با یک اتفاق بد روبه‌رو شدند و آن ریزش قیمت واقعی و حتی قیمت اسمی ملک در دوره رکود بود که موجب شد عملا ارزش این دارایی‌ها در ترازنامه‌های بانکی ریزش داشته باشد. در واقع ایجاد یک شکاف گسترده میان ارزش اسمی و واقعی دارایی‌های ملکی آنها در سال‌های رکود چنین وضعیتی را رقم زده بود. با این حال در آن مقطع زمانی تحت تاثیر همین شرایط عمده بانک‌ها حاضر به فروش دارایی‌های ملکی خود نبودند و این موضوع اثر سوء بر جریان اعتباری و تسهیلات‌دهی آنها را تشدید کرد.

حالا اما همین بانک‌ها و نهادهای دیگری از این جنس عملیات پیشگیرانه‌ای در پیش گرفته‌اند و با افزایش برگزاری مزایده‌ها در اوج بازار مسکن، قصد دارند از غافلگیری همچون آنچه در سال‌های 92 تا 95 رخ داد، دوری بجویند. در سال 95 حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس ارشد حوزه مسکن نسبت به بررسی جریان آسیب‌شناسی درباره علت تنگنای اعتباری شبکه بانکی اقدام کرد و طی تحقیقات خود به این نتیجه رسید که همین رفتار بانک‌ها مبنی بر ساخت و خرید املاک لوکس در سال‌های رونق ساخت و ساز (90 تا 92) و عدم تمایل به فروش آنها در سال‌های رکود دست‌کم چهارساله بازار مسکن به دلیل اینکه ارزش واقعی دارایی‌های ملکی آنها افت کرده بود، آسیب گسترده‌ای به وضعیت اعتباری شبکه بانکی وارد کرد. وی در آن زمان توصیه‌هایی به بانک‌ها و دیگر بازیگران بزرگ بازار املاک و مستغلات داشت و طی آن تاکید کرد بانک‌ها نباید برای انجمادزدایی از دارایی‌های خود منتظر معجزه باشند، بلکه باید خود اقدام کرده و حتی احتمال زیان را هم لحاظ کنند. به گفته وی، ساختمان‌های لوکس مسکونی و تجاری بانک‌ها، از آنجا که در شرایط آن زمان غیر قابل استفاده بود، دارایی منجمد شمرده می‌شد.

 نسخه عبده‌تبریزی برای بانک‌های دچار وضعیت مذکور این بود که آنها از چهار روش شامل «فروش با قیمت زمان خرید یا ساخت»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره» و «تغییر کاربری به هتل آپارتمان» خود را سبک کنند و به جریان نقد برای تسهیلات‌دهی مجهز شوند. عمل به نسخه پیشنهادی وی، مستلزم تغییر نگاه اساسی در بانک‌های مسموم به این دارایی‌ها بود. وی تاکید داشت نظام بانکی در مسیر تصفیه از املاک منجمد، باید فکر «سود» را کنار بگذارد و حتی احتمال «زیان به معنای فروش با قیمتی کمتر از خرید» را در محاسبات خود ببیند.

از دیدگاه عبده‌تبریزی، کار فوری که بانک‌ها باید می‌کردند، راه‌اندازی نوعی جریان نقدی روی این دارایی‌ها بود. آنها اولا نباید سود جدید روی این دارایی‌ها محاسبه می‌کردند، چراکه قیمت آنها در دفاتر بانک مدت‌ها بود از قیمت واقعی بالاتر رفته بود؛ ثانیا در واگذاری این دارایی‌ها نگران سود و زیان آنها نبوده و سعی کنند روی این دارایی‌ها جریان نقدی ایجاد کنند. یعنی حتی اگر به زیان (کمتر از قیمت تمام‌شده) هم خریدار نقدی وجود می‌داشت، آن املاک را واگذار می‌کردند. ثالثا جریان اعتباری روی این دارایی‌ها ایجاد می‌کردند تا خریداران جدید بتوانند آنها را نقد و نسیه بخرند. همچنین با اجاره‌داری این دارایی‌ها نیز می‌توانستند جریان نقدی راه‌ بیندازند، فارغ از کوچک یا بزرگ بودن این جریان نقدی. بانک‌ها همواره به جریان نقدی بیشتر نیازمند هستند و نگاه داشتن این دارایی‌ها در ترازنامه بدون چشم‌انداز روشن از نقدشوندگی آنها به مراتب اشتباه‌تر از حتی اجاره‌داری املاک با نرخ‌های پایین است.

در آن مقطع زمانی اغلب بانک‌ها و نهادهای دولتی به این توصیه‌ها عمل نکردند اما در حال حاضر شکل جدید برگزاری مزایده‌ها و تعداد آنها نشان می‌دهد توصیه‌های سال 95 عبده‌تبریزی مورد توجه قرار گرفته و این بار بازیگران اصلی بازار املاک و مستغلات رفتار متفاوتی نسبت به دوره قبلی رکود در پیش گرفته‌اند. در حال حاضر بسیاری از املاک مسکونی موجود در مزایده‌ها با قیمت پایه 10 تا 15 درصد کمتر از ارزش روز آن ملک عرضه شده است. از طرفی شرایط پرداخت نقد و اقساط طوری تعریف شده که می‌تواند با استقبال بیشتر خریداران نسبت به گذشته روبه‌رو شود. از یکسو قسط‌بندی 60 تا 80 درصد از ارزش ملک به مدت دو تا چهار سال به خودی خود این فایل‌ها را جذاب کرده است و از طرفی شرایط پرداخت نقدی تمام ارزش ملک از سوی برنده مزایده نیز قابل توجه است.  

در صورت پرداخت نقدی ارزش ملک و عدم استفاده از شرایط اقساطی، در مورد فایل‌هایی که شرایط اقساطی آنها 24 ماهه است 15 درصد و برای املاکی که شرایط پرداخت آنها 36 ماهه است 18 درصد تخفیف روی قیمت کلی ملک در نظر گرفته شده است. به این ترتیب توصیه‌های عبده‌‌تبریزی درباره نحوه قیمت‌گذاری دارایی‌های حجیم ملکی به نوعی در رفتار برگزار‌کنندگان مزایده‌های اخیر مبنای عمل بوده است. در این مزایده‌ها نه فقط آپارتمان مسکونی، بلکه زمین و مستغلات نیز به تعداد زیادی عرضه شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این تاکتیک و عملیات پیشگیرانه می‌تواند حتی موجب شود عصر انجماد در بازار ملک اصل شکل نگیرد. طبیعی است وقتی ملاکان بزرگ دارایی‌های خود را سبک کنند، جریان نقدی روی املاک ایجاد می‌شود و به این ترتیب شاید اصلا رکود بازار ملک آن‌قدر عمیق نشود که بتوان از آن تعبیر بازگشت عصر انجماد داشت.