مشاهده جدید از دوربین مَلّاک‌ها

به گزارش «دنیای اقتصاد»،  دوربین ملاکان بزرگ که طی یک فصل گذشته با رصد احتمال ورود بازار مسکن به عصر یخبندان معاملاتی، انگیزه این گروه از صاحبان املاک را برای عرضه بخش قابل‌توجهی از ملک‌های در اختیار آنها به بازار مسکن تقویت کرده بود با محقق شدن پیش‌بینی قبلی آنها بابت ورود بازار مسکن به دوره رکود از ابتدای تابستان،  هم‌اکنون مشاهدات تازه‌ای از وضعیت پیش‌روی بازار ملک در ماه‌های آینده را فرا روی آنها قرار داده است؛ این مشاهدات جدید منجر به افزایش دامنه عرضه املاک مزایده‌ای به بازار مسکن در کاربری‌های مختلف شده است.

به دنبال دریافت سه پیام مهم از رصد وضعیت پیش‌روی بازار مسکن و افزایش دامنه رکود معاملاتی در این بازار، طی روزهای اخیر برخی از ملاکان بزرگ که پیش‌بینی قبلی آنها بابت ورود بازار مسکن به دوره انجماد ملکی محقق شده است موج تازه‌ای از عرضه املاک در اختیار خود را در قالب انتشار فراخوان مزایده‌های بزرگ‌مقیاس ملکی آغاز کردند؛ این دسته از صاحبان املاک مزایده‌ای که پیش از این اقدام به عرضه بخشی از املاک خود به بازار مزایده‌های ملکی در مقیاس‌های خرد و متوسط- عرضه تعداد محدود زمین،  ساختمان و آپارتمان- می‌کردند هم‌اکنون در کنار عرضه تک واحدهای مسکونی، اقدام به معرفی حجم قابل‌توجهی از املاک خود به متقاضیان در مقیاس کلان کرده‌اند.

موج جدید عرضه املاک مزایده‌ای به بازار مسکن را می‌توان در واقع به‌عنوان دومین موج عرضه املاک ملاکان بزرگ طی دست‌کم دو سال گذشته عنوان کرد. در عمده مزایده‌های ملکی برگزار شده در سال‌های اخیر تا قبل از بهار، معمولا ملاکان به‌طور متوسط حدود 40 تا 50 درصد از قیمت املاک را ابتدا از خریدار به‌صورت نقدی دریافت می‌کردند و مبلغ باقی مانده را در قالب اقساط حداکثر دو ساله با در نظر گرفتن نرخ سود که عمدتا بر مبنای نرخ سود تسهیلات بانکی تعیین می‌شد مطالبه می‌کردند؛ در این نسل از مزایده‌های ملکی معمولا کمتر از 60 درصد از ارزش ریالی ملک مزایده‌‌ای–قیمت ملک فروخته شده در مزایده-تقسیط می‌شد. در نسل دوم مزایده‌های ملکی که بهار امسال منجر به ایجاد موج جدیدی از عرضه املاک مسکونی، تجاری و اداری در اختیار ملاکان بزرگ به بازار مسکن شد،  به دلیل پیش‌بینی این گروه از صاحبان املاک از نزدیک بودن زمان ورود بازار مسکن به دوره رکود و کاهش قیمت‌، حجم عرضه املاک مزایده‌ای با تعدیل شرایط پرداخت برای خریداران نیز افزایش یافت. بهار امسال،  بسیاری از مالکان بزرگ، املاک و اراضی مازاد خود را با کاهش سهم پرداخت نقدی قیمت این املاک به 25 تا نهایت 40 درصد، به بازار مسکن عرضه کردند؛ تا از این طریق انگیزه خریداران برای ورود به بازار مزایده را تقویت کرده و فرآیند فروش این املاک را تسریع کنند.

همچنین در این موج جدید،  دوره تقسیط مابقی مبلغ مزایده نیز تا 4 سال افزایش یافت و در این دوره امکان پرداخت حدود 60 تا 80 درصد از بهای املاک مزایده‌ای به‌صورت اقساطی فراهم شد. به دنبال تحقق پیش‌بینی ملاکان بزرگ از شروع دوره رکود و انجماد معاملاتی به فاصله یک فصل از آغاز موج جدید واگذاری‌های مزایده‌ای املاک تحت مالکیت بانک‌ها، نهادهای عمومی و دولتی و سایر اشخاص حقوقی و ملاکان بزرگ فعال در بازار مسکن، موج دوم با ایجاد انعطاف بیشتر در شرایط خرید املاک معرفی شده، طی روزهای اخیر آغاز شده است. در حالی‌که در این مزایده‌ها عرضه انواع و تیپ‌های مختلف املاک از زمین‌های خام تا واحدها و مجتمع‌های آماده در کاربری‌های مختلف، فراخوان شده است اما در عمده آنها واگذاری زمین‌های مزایده‌ای به لحاظ فراوانی،  نسبت به سایر انواع املاک عرضه شده، غلبه دارد و بیشتر است.در موج جدید، تنوع هشت‌گانه املاک به لحاظ نوع کاربری آنها مشاهده می‌شود.

در روزهای گذشته و در یک نمونه از واگذاری املاک مزایده‌ای از سوی یک گروه از ملاکان بزرگ، 202 ملک با کاربری‌های مختلف-کاربری‌های هشت‌گانه- شامل انواع زمین‌ها، ساختمان‌های در حال ساخت و آپارتمان‌های مسکونی، تجاری و اداری و همچنین املاک با کاربری ویلا، مغازه، باغچه و...، در 17 استان کشور، در قالب موج دوم واگذاری املاک مزایده‌ای، با شرایطی به مراتب منعطف‌تر از موج قبلی،  به مزایده گذاشته شده است.  در این فراخوان مزایده نیز فراوانی عرضه زمین به مراتب بیش از سایر کاربری‌هاست، به گونه‌ای که بیش از 50 درصد از املاک معرفی شده برای عرضه در این مرحله در قالب مزایده مربوط به زمین‌های با کاربری مسکونی، تجاری، اداری و... با غلبه اراضی مسکونی است. برخی از این اراضی از پروانه و جواز ساختمانی برخوردارند و به همین دلیل در گروه زمین‌های آماده برای شروع عملیات ساختمانی قرار دارند. در این مزایده انواع مختلفی از املاک با کاربری‌های مختلف در استان‌های تهران، ‌البرز، خوزستان، خراسان جنوبی، خراسان‌رضوی، آذربایجان غربی، لرستان، همدان، زنجان، چهارمحال و بختیاری، اصفهان، سمنان، گلستان، مازندران، مرکزی، گیلان و قزوین برای فروش مزایده‌ای به متقاضیان عرضه شده است.

همچنین املاک عرضه شده در قالب موج دوم مزایده‌های ملکی انواع مختلفی از املاک با کاربری‌های مختلف به‌صورت واحدها یا ساختمان‌های آماده، در حال ساخت، آماده برای احداث یا در شکل زمین‌های خام، در نقاط مختلف کشور را در برمی‌گیرد؛ در موج دوم مزایده‌های ملکی که در روزهای گذشته آغاز شده است، علاوه بر طولانی‌تر شدن دوره تقسیط ارزش ریالی املاک، نرخ سودی که پیش از این و در دو موج اول به مبلغ تقسیط شده تعلق می‌گرفت به صفر رسیده است؛ همچنین تخفیف‌هایی که پیش از این برای خرید نقدی و پرداخت همه بهای ملک خریداری شده تا سقف 18 درصد برای خریداران در نظر گرفته می‌شد هم‌اکنون تا سقف 50 درصد افزایش یافته است. در موج اول عرضه املاک مزایده‌ای مربوط به مقطع زمانی بهار سال 98، سود 18درصدی برای مبلغ غیرنقدی باقی‌مانده از ارزش ریالی املاک مزایده‌ای فروش رفته تعیین می‌شد که خریداران باید در دوره پرداخت اقساط خود به فروشندگان این املاک، این سود را نیز علاوه بر اصل بدهی پرداخت می‌کردند.

این در حالی است که در این دوره برای خریداران نقدی و افرادی که 100 درصد بهای ملک مزایده‌ای را در ابتدا وبه‌صورت یکجا پرداخت می‌کردند تخفیف 18 درصدی بر روی ارزش کل ملک خریداری شده اعمال می‌شد؛ در موج دوم علاوه بر منتفی شدن دریافت سود از مبلغ تقسیط‌شده برای خریداران این املاک، میزان تخفیف در نظر گرفته شده برای خریداران نقدی یا افرادی که در کوتاه‌مدت- حداکثر ظرف 3 ماه-نسبت به تسویه کل ارزش ریالی ملک خریداری شده اقدام کنند تا 50 درصد افزایش یافته است؛ ضمن آنکه در موج دوم مزایده‌های ملکی مبالغی که پیش از این و در موج‌های قبلی از سوی ملاکان به‌عنوان کارمزد انجام مزایده و قسط‌بندی بخشی از بهای ملک فروخته شده، دریافت می‌شد نیز به صفر رسیده است. همچنین در موج جدید مزایده املاک ملاکان بزرگ، تا 90 درصد ارزش ریالی املاک مزایده‌ای قابلیت تقسیط پیدا کرده است؛ به این معنا که در این مزایده‌ها اعلام شده است تنها 10درصد از قیمت املاک معرفی شده در ابتدا از سوی خریداران به‌صورت نقدی پرداخت می‌شود و مابقی بدون در نظر گرفتن سود و کارمزد تقسیط می‌شود.

افزایش دوره پرداخت اقساط به 5 سال(اقساط 60ماهه) از دیگر ویژگی‌های املاک مزایده‌ای در موج دوم مزایده‌های ملکی است؛ از دیگر ویژگی‌های موج دوم مزایده‌های ملکی که هم‌اکنون در بازار مسکن شهرها و استان‌های مختلف کشور و از سوی ملاکان بزرگ شکل گرفته است، عرضه املاک در مقیاس کلان است؛ عمده املاکی که در روزهای اخیر به بازار مزایده عرضه شده است کلان مقیاس هستند؛ به این معنا که این گروه از عرضه‌کنندگان املاک، عمده ملک‌های خود را به‌صورت زمین‌های بزرگ‌مقیاس و بعضا با مساحت‌های چند هزار و حتی چند ده هزار مترمربعی(چند هکتاری)، مجتمع‌ها و بعضا برج‌های مسکونی، اداری و تجاری به‌صورت یکجا و با مساحت‌های کل بیش از هزار مترمربع، ساختمان‌ها و اراضی ویلایی و باغچه‌های بزرگ‌مقیاس به مزایده گذاشته‌اند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد شکل‌گیری موج دوم مزایده‌های ملکی از سوی ملاکان بزرگ دست‌کم حاوی 3 پیام مهم است؛ اولین پیام آن است که دوربین ملاکان بزرگ، دورنمای افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو برای مدت دست‌کم دو سال آینده را به آنها نشان داده است؛ تحت‌تاثیر پیش‌بینی این دورنما از سوی این طیف عرضه‌کننده املاک، آنها به این تصمیم رسیده‌اند که با تعدیل شرایط فروش املاک مازاد در اختیار خود و در نتیجه تسریع در فرایند فروش این واحدها در آستانه شروع دوره یخبندان ملکی، از انباشت این املاک برای چند سال و عدم توانایی برای فروش آنها جلوگیری کنند. پیام دوم شکل‌گیری موج جدید مزایده‌های ملکی آن است که اگرچه این گروه از مزایده‌ها در دوره جدید شامل عرضه املاک بزرگ‌مقیاس است و ممکن است در ظاهر و به شکل مستقیم خریداران مصرفی مسکن و متقاضیان تک‌واحدهای آپارتمانی را منتفع نکند اما منافع عرضه این املاک با شرایط مناسب، به‌صورت غیرمستقیم شامل حال مصرف‌کننده‌ها و متقاضیان خرید بازار مسکن نیز می‌شود. به این معنا که بازار مصرف این املاک در نهایت طیف متقاضیان خرد واحدهای مسکونی است؛ سرمایه‌گذاران یا متقاضیانی که اقدام به خرید یکجای این املاک می‌کنند در نهایت ساخت‌وسازهای انجام‌شده بر روی زمین‌های مزایده‌ای یا آپارتمان‌های واقع در مجتمع‌هایی که به صورت یکجا اقدام به خرید آنها کرده‌اند را به بازار مسکن وخریداران مصرفی عرضه می‌کنند؛ بنابراین این نوع مزایده‌ها در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار شده و از این طریق به‌صورت غیرمستقیم بر منافع مصرف‌کننده‌ها از محل افزایش عرضه مسکن اثرگذار است.

این در حالی است که پیام سوم شکل‌گیری موج جدید مزایده‌های ملکی مربوط به تشکیل بازار کار جدید برای سازنده‌های مسکن از یک‌سو و همچنین شکل‌گیری زمینه جدید برای ورود سرمایه‌گذاران ملکی در دوره رکود معاملاتی مسکن به این بازار است؛ در شرایطی که سازنده‌های مسکن به دلیل رکود معاملاتی ملکی و همچنین افزایش هزینه‌های مربوط به ساخت وساز از توان مالی محدودی برای شروع پروژه‌های جدید برخوردارند،  خرید زمین‌های مزایده‌ای با شرایط پرداخت مناسب و در حالی‌که بسیاری از آنها به دلیل برخورداری از جواز ساخت وانجام مراحل اولیه، آماده برای ساخت هستند، ضمن مدیریت هزینه‌ها، منجر به دسترسی سازنده‌ها به زمین‌های مناسب برای ساخت وساز می‌شود؛ به‌خصوص اینکه با اعمال شرایط تقسیط 90 درصدی بهای ملک مزایده‌ای، سازنده‌ها الزامی از بابت تامین همه منابع موردنیاز برای تملک زمین‌های آماده ساخت ویا ساختمان‌های نیمه‌کاره در ابتدا ندارند.

از سوی دیگر در شرایطی که سرمایه‌گذاران ملکی به دلیل توقف رشد قیمت مسکن وآغاز دوره رکود وریزش قیمت‌ها، امکان سودگیری بالا از معاملات ملکی در بازار مسکن را ندارند، خرید واحدهای مسکونی نیمه‌کاره با شرایط اعمال شده در موج دوم مزایده‌های ملکی و تکمیل و عرضه آنها به بازار مسکن و همچنین امکان برخورداری آنها از تخفیف‌های 50 درصدی می‌تواند سود متعارف را در بازار مسکن پس از عرضه واحدها به متقاضیان برای آنها تامین کند. در چنین شرایطی و به واسطه عدم الزام برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای در ابتدای خرید و همچنین امکان بهره‌مندی از تخفیف‌های قابل‌توجه، علاوه بر آنکه این واحدها از سوی سرمایه‌گذاران ملکی با نرخ روز به متقاضیان مسکن عرضه می‌شود، سود متعارف فروش مسکن در دوره رکود را برای آنها تامین می‌کند. فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند در هفته‌ها و ماه‌های آینده حجم عرضه املاک مزایده‌ای از سوی ملاکان بزرگ افزایش خواهد یافت.