سه دستگی در بازار نوسازها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، درحالی‌که افت قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میانسال و قدیمی‌ساز از اواسط تابستان آغاز شده بود و به شکل کاهش مجموعا 6 درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران طی مدت دو ماه مرداد و شهریور در بازار منعکس شد، مقاومت سازنده‌ها به همراهی با جریان کاهش قیمت سبب شد تا پایان تابستان عملا قیمت واحدهای نوساز عرضه شده در بازار مسکن تفاوتی با قیمت‌های فصل بهار نداشته باشد و از شرایط رکود عمیق تاثیر چندانی نپذیرد. هرچند این پافشاری بر قیمت‌های بالا سبب شد عمده آپارتمان‌های کلیدنخورده عرضه شده در تابستان نزد بنگاه‌ها رسوب کند و به فروش نرسد.

اما در ابتدای پاییز و پس از سپری شدن دو ماه کاهشی قیمت مسکن، رفته‌رفته بر تعداد سازنده‌هایی که با جریان کاهش قیمت همراه شدند افزوده و مقاومت یکدست آنها در برابر تغییرات قیمتی مسکن در فاز رکود شکسته شد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن حاکی از این است که سازنده‌ها و مالکان واحدهای نوساز و کلیدنخورده به سه گروه قابل تقسیم‌بندی هستند. دسته اول همان کسانی هستند که در هفته‌های اخیر نسبت به کاهش قیمت پیشنهادی فروش واحدهای خود رضایت داده‌اند. این گروه به‌دنبال شکار فرصتی هستند که از وضعیت نسبتا مطلوب قیمت در بازار مصالح ساختمانی نشات گرفته است.

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران مربوط به تغییرات قیمت انواع مصالح در فصل تابستان حاکی از این است که عمده گروه‌های مصالح ساختمانی در ماهی که گذشت، تغییرات قیمتی نداشته و تورم فصلی آنها در مقایسه با بهار امسال، صفر بوده است. در برخی از گروه‌های مصالح ساختمانی نیز نرخ تورم فصلی در تهران منفی بوده و بعضا تا 9 درصد افت قیمت برای آنها ثبت شده است. این گزارش نشان می‌دهد در سه ماهه تابستان میانگین تغییرات قیمتی تمام گروه‌های نهاده‌های ساختمانی صفر بوده و در این میان گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده با بیشترین افت قیمت معادل 9 درصد نسبت به فصل بهار روبه‌رو بوده است. گروه مصنوعات چوبی نیز افت 2 درصدی قیمت در تابستان نسبت به بهار را تجربه کرده است.

گروه شیرآلات بهداشتی که سال گذشته در جریان جهش قیمت ارز با نوسان شدید افزایشی، تکمیل پروژه‌های ساختمانی را برای سازنده‌ها دشوار کردند و پروژه‌های درحال تکمیل از این محل آسیب دیدند، در تابستان هیچ تغییر قیمتی نسبت به بهار نداشته‌اند. همچنین گروه تاسیسات مکانیکی و برقی که مصالحی از قبیل تاسیسات گرمایشی و سرمایشی ساختمان را دربر می‌گیرد و در جریان جهش قیمت ارز در سال گذشته به‌شدت گران و بعضا کمیاب شده بود، در فصل تابستان نسبت به بهار 4 درصد کاهش قیمت داشته است. تورم فصلی گروه‌های یراق‌آلات در و پنجره، شیشه و خدمات ساختمانی نیز صفر بوده است. به این ترتیب در سه ماهه تابستان هفت گروه از 15 گروه مصالح ساختمانی تورم صفر یا منفی داشته‌اند و به این ترتیب اکنون وضعیت بازار مصالح ساختمانی به شکلی رقم خورده که به منزله یک فرصت ویژه برای سازنده‌ها بوده و آنها می‌توانند در بازار با ثبات فعلی، مصالح موردنیاز پروژه‌های درحال اجرای خود را تهیه کنند.

بنابراین اکنون گروهی از سازنده‌هایی که قیمت پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده خود را تعدیل کرده‌اند، همان کسانی هستند که درصدد شکار فرصت ایجاد شده در بازار مصالح به منظور اجرای پروژه‌های آتی خود هستند و تصمیم به انجام «خریدهای ذخیره‌ای» برای ساخت‌وسازهای پیش‌روی خود دارند. طبیعی است نقدینگی انجام این خریدها نیازمند تامین نقدینگی است و در نتیجه آنها قیمت فروش واحدهای تکمیل شده خود را قدری کاهش داده‌اند تا این نقدینگی را تامین کنند.

نتیجه این وضعیت کاهش قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز بین 14 تا 17 درصد در مناطق مختلف است. واسطه‌های ملکی می‌گویند فروشنده‌های واقعی آپارتمان‌های مصرفی در مناطق شمال تهران بعضا تا مترمربعی 5 میلیون تومان کاهش قیمت اعمال کرده‌اند؛ به این ترتیب که آپارتمان مترمربعی 35 میلیونی (قیمت پیشنهادی آپارتمان در اوایل تابستان 98) در برخی محله‌های شمال شهر را اکنون به بهای 30 میلیون تومان عرضه کرده و به بیان دیگر قیمت پیشنهادی خود را 14 درصد کاهش داده‌اند. از دیدگاه واسطه‌ها عمده دلیل زیر قیمت بودن فایل‌ها علاوه بر نقدینگی موردنیاز برای خرید مصالح، تامین منابع لازم برای اخذ جواز ساخت است. در مناطق مصرفی غرب و شرق تهران به‌ویژه دو منطقه پرمعامله 4 و 5، افت قیمت نوسازها قدری کمتر و در حد مترمربعی 2 تا 3 میلیون تومان بوده است که البته این موضوع به سطح قیمت پایین‌تر آنها باز می‌گردد. قیمت‌های مترمربعی 18 تا 21 میلیون تومانی در این مناطق مصرفی، اکنون در تعدادی از موارد به 15 تا حول و حوش 18 میلیون تومان کاهش پیدا کرده‌اند که معادل افت 17 درصدی قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های کلیدنخورده واقع در این مناطق است.

مقایسه قیمتی که توسط واسطه‌ها انجام می‌شود حاکی از این است که از اوایل پاییز، در برخی مناطق مصرفی قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز به سطح قیمت ابتدای امسال بازگشته و حتی از قیمت پیش‌فروش در تابستان نیز کمتر شده است. به‌عنوان مثال قیمت در غرب تهران از مترمربعی 22 تا بعضا 23 میلیون تومان به مترمربعی 5/ 18 میلیون تومان یعنی سطح هفت ماه قبل بازگشته است. در بخشی از منطقه 2 که یک منطقه نیمه مصرفی به‌شمار می‌آید و بخشی از محله‌های آن در زمره محله‌های لوکس قابل دسته‌بندی است، افت قیمت پیشنهادی فروش تا مترمربعی 5 میلیون تومان وجود دارد که گفته می‌شود اغلب مربوط به سازنده‌هایی است که اصطلاحا چک پشت باجه دارند یا به دلایلی که ذکر شد، درصدد تامین فوری منابع مالی هستند.

در عین حال تحقیقات میدانی نشان می‌دهد با وجود این افت قیمت قابل توجه، باز هم تعداد متقاضیان آپارتمان کلیدنخورده درحال جست‌وجو در بازار بسیار اندک هستند و تعداد آنها را می‌توان حتی «انگشت‌شمار» توصیف کرد. هنوز اطلاعاتی از انعکاس قابل‌توجه کاهش قیمت پیشنهادی در قیمت فروش قطعی –مشاهده کاهش قیمت در قراردادها – برای آپارتمان‌های نوساز در دسترس نیست. اما واسطه‌های مسکن از توافقاتی تا مرحله امضای مبایعه‌نامه خبر می‌دهند که در آن سازنده، آپارتمان تازه‌ساز را با کاهش حداقل 10 درصدی قیمت نسبت به نیمه اول سال فروخته است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اغلب مشاوران املاک می‌گویند آپارتمان‌های نوساز زیر قیمت سه ماه گذشته در بازار کنونی وجود دارد، اما هنوز تعداد آنها اندک است. تعدادی از سازنده‌های پول‌لازم، کسانی که پروژه درحال اجرا دارند، کسانی که درحال اخذ پروانه هستند، کسانی که پروژه مشارکتی دارند و کسانی که به هر شکل ناگزیر به ایفای تعهد خود به شریک ملکی و ساختمانی هستند نیز در زمره کسانی هستند که قیمت فروش خود را پایین آورده‌اند.

دسته دوم سازنده‌ها کسانی هستند که آپارتمان‌های خود را همچنان به بهای پیشنهادی بالا عرضه کرده‌اند و به مقاومت در برابر کاهش قیمت ادامه می‌دهند.

اما دسته سوم سازنده‌ها در بازار کنونی کسانی هستند که به‌عنوان سازنده‌های قدرتمند شناخته می‌شوند و پشتوانه مالی قوی دارند. این گروه اصلا قصد فروش ندارند. برخی از آنها در بهار فروشنده بودند، اما از اواسط تابستان به کلی از فروش منصرف شدند و اصطلاحا در واحدهای خود را به روی متقاضیان مسکن قفل کرده‌اند و حتی با قیمت‌های پیشنهادی بالا هم اجازه بازدید نمی‌دهند. به‌نظر می‌رسد این گروه به‌رغم اینکه هیچ مشاهداتی که موید تغییرات افزایش قابل توجه قیمت مسکن باشد، وجود ندارد، هنوز به رشد دوباره قیمت‌ها امید بسته‌اند و تصور می‌کنند شاید بتوانند در ماه‌ها یا سال آینده، ملک خود را به بهای بالاتری بفروشند؛ موضوعی که با توجه به رسیدن سطح قیمت اسمی مسکن به سقف و شروع روند ریزش قیمت در دوره رکود، از سوی اغلب کارشناسان بازار مسکن رد شده است. واسطه‌ها می‌گویند تعداد این سازنده‌ها از دو دسته دیگر بیشتر است. به اعتقاد واسطه‌ها، اگرچه هنوز تعداد نوسازهای زیر قیمت زیاد نیست، اما پیش‌بینی می‌شود اگر این وضعیت رکودی ادامه پیدا کند بر تعداد سازنده‌هایی که قیمت فروش خود را کاهش می‌دهند، افزوده خواهد شد.

علت بی‌رمقی بازار دوم معاملات مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مقایسه تعداد فایل‌های پیش‌فروش در بازار مسکن طی مدت سپری شده از فصل پاییز در مقایسه با تابستان حاکی از این است که در هفته‌های اخیر تعداد فایل‌های پیش‌فروشی موجود در بازار که می‌توان از آن به‌عنوان بازار دوم معاملات مسکن یاد کرد، به‌شدت کاهش یافته است. از آنجا که روند افت قیمت اسمی و در ادامه کاهش قیمت واقعی مسکن آغاز شده است، طبعا انتظار می‌رود رغبت سازنده‌ها به پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت افزایش یابد، چراکه آنها به این ترتیب می‌توانند تا حدی خود را در برابر کاهش احتمالی قیمت مسکن در آینده واکسینه کنند؛ کمااینکه در تابستان چنین رویه‌ای در پیش گرفتند.

در فصل تابستان فایل‌های پیش‌فروش از یکسو به دلیل پیشگیری از اثر کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بر قیمت نهایی فروش واحدهای درحال ساخت در بازار پیش‌فروش عرضه شد و از سوی دیگر، گروهی از سازنده‌ها برای تامین نقدینگی لازم به منظور خرید زمین به پیش‌فروش رغبت نشان دادند. ثبات نسبی قیمت مسکن در تابستان سبب شد برخی از سازنده‌ها به پیشواز خرید زمین بروند و خود را هر چه زودتر برای ساخت‌وسازهای آتی تجهیز کنند. اما در بازار پاییزی دست‌کم فعلا تمایل به خرید زمین چشمگیر نیست.

افزون بر این دو علت عمده برای اینکه در پاییز به‌شدت از تعداد فایل‌های پیش‌فروش کاسته شده، شناسایی شده است. علت اول این است که درحال‌حاضر گروهی از سازنده‌ها ساختمان قابل پیش‌فروش ندارند. ساختمان‌های قابل پیش‌فروش عموما یا در مراحل اولیه ساخت قرار دارند که سازنده درصدد تامین منابع لازم برای تسریع در اجرای پروژه است یا در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سازنده قصد دارد از طریق پیش‌فروش منابع لازم برای تجهیز ساختمان در مرحله پایانی را به این ترتیب فراهم کند. از طرفی به‌طور کلی رکود تقریبا سه ساله ساخت‌وساز نیز سبب شده از تعداد آپارتمان‌های درحال ساخت کاسته شود و اثر آن به شکل کاهش فایل پیش‌فروش در بازار قابل رصد باشد.

علت دوم کاهش فایل در بازار دوم معاملات مسکن نیز، نحوه قیمت‌گذاری این فایل‌هاست. واسطه‌ها می‌گویند در مناطق مصرفی معدود فایل‌های پیش‌فروش هنوز وجود دارد، اما اغلب این موارد مربوط به تحویلی‌های دو یا سه ماه آتی هستند و برخی از آنها در مرحله تکمیل نما و نصب تجهیزات داخلی ساختمان همچون کابینت، آسانسور و... هستند و به همین خاطر به قیمت آپارتمان کلیدنخورده آماده فروخته می‌شوند. البته شرایط پرداخت آنها ساده‌تر از شرایط پرداخت آپارتمان‌های کلیدنخورده است و پرداخت طی چند مرحله انجام خواهد شد. اما در مجموع واسطه‌ها آنها را نه به‌عنوان پیش‌فروش، بلکه به‌عنوان آپارتمان نوساز در آستانه تکمیل معرفی می‌کنند.

تحقیق میدانی از واسطه‌های ملکی حاکی از این است که به همان نسبت که قیمت نوسازها مسیر نزولی در پیش گرفته، قیمت فایل‌های پیش‌فروش نیز در بازار تغییر کرده است. علت این است که به‌طور طبیعی، عموما فرمول پیش‌فروش به این شکل است که قیمت بین 10 تا 15 درصد کمتر از نوساز آماده اعلام می‌شود. در نتیجه میزان افت قیمت معدود فایل‌های پیش‌فروش در مناطق مصرفی در بازار پاییزی کمتر از افت قیمت کلیدنخورده‌های آماده و تقریبا نصف آنها (حول و حوش 5 تا 7 درصد) است.