فصل سرد مستأجران از راه رسید

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شرق، بازار «خریدوفروش» و «اجاره» مسکن در پایتخت روند معکوسی را طی می‌کند. با وجود اینکه رشد قیمت در بخش فروش متوقف شده، جهت شیب اجاره‌بها به سمت بالاست. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سیکل بالانس قیمت بین اجاره و فروش از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده و این روند ادامه دارد. رکود معاملات مسکن، کاهش نرخ سود بانکی و تورم عمومی تأثیر خود را بر بازار مسکن گذاشته و موجران در محاسبات خود این موضوعات را لحاظ می‌کنند. 

اگرچه با توجه به رکود در بخش خریدوفروش، آپارتمان‌های فروش‌نرفته وارد بازار اجاره شده‌اند، اما منحنی قیمت در این بخش کماکان صعودی است. البته از ابتدای مهرماه با اتمام فصل جابه‌جایی، نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها نسبت به شهریورماه حدود 20 درصد کاهش یافته، اما عمده مالکان در زمان انعقاد قرارداد و با توجه به تمایل مستأجران برای تمدید، نرخ اجاره را حدود 50 درصد نسبت به سال قبل افزایش داده‌اند. 

مهرماه امسال 12 هزار و 913 اجاره‌نامه در تهران به امضا رسید که نسبت به شهریورماه 2.9 درصد افزایش را نشان می‌دهد. به‌تعویق‌انداختن زمان جابه‌جایی با هدف رسیدن قیمت‌ها به کف می‌تواند مهم‌ترین دلیل بالارفتن تعداد قراردادهای اجاره در مهرماه باشد؛ اتفاقی که سال گذشته نیز رخ داد و برخلاف سال‌های  قبل که قراردادهای اجاره در مهرماه 20 تا 50 درصد نسبت به شهریور کاهش می‌یافت، اجاره‌نامه‌ها در مهرماه 1397 بالغ بر 11 درصد نسبت به شهریورماه همان سال افزایش یافت. با اینکه قیمت اجاره تا حدودی نسبت به تابستان پایین آمده، اما هیچ تناسبی بین توان مستأجران با نرخ‌ها دیده نمی‌شود؛ به‌خصوص اینکه ارقام نجومی در سایت‌های عرضه ملک به چشم می‌خورد. 

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد مهرماه امسال نرخ اجاره‌بها در تهران نسبت به مهرماه سال گذشته 35 درصد افزایش داشته است. سال گذشته این رقم 15 درصد و سال 1396 نیز میزان افزایش سالانه اجاره‌بها در پایتخت 8.4 درصد گزارش شد. به بیان دیگر تورم اجاره‌بها در دو سال گذشته 58 درصد بوده است؛ درحالی‌که نرخ رشد قیمت مسکن از مهرماه 1396 تاکنون عدد 165 درصد را نشان می‌دهد. با توجه به پیروی قیمت اجاره از قیمت مسکن پیش‌بینی می‌شود بازار اجاره در بازه زمانی یک تا دو سال آینده فاصله ایجادشده با نرخ خریدوفروش را پر کند. هرچند عواملی مانند توان متقاضیان و نرخ تورم نیز در قیمت اجاره تأثیرگذار است و به همین دلیل روند افزایش اجاره‌بها کندتر از رشد قیمت مسکن نمود پیدا می‌کند. 

به دنبال افزایش قیمت اجاره در تهران، گروهی از مستأجران، پایتخت را ترک کرده‌اند؛ به‌طوری‌که گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در یک سال گذشته جمعیت برخی شهرهای اطراف تهران به تدریج افزایش داشته است. کوچ طبقاتی برای دستیابی به مسکن در استطاعت در شرایطی کلید خورده که مطابق سرشماری سال 1395 در تهران 490 هزار واحد مسکونی خالی وجود داشته است. همچنین سال 1396 در تهران 65 هزار و 118 واحد و سال 1397 بالغ بر 76 هزار و 511 واحد مسکونی مجوز ساخت گرفته‌اند. با توجه به رکود بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود دست‌کم دوسوم از واحدهای احداثی در دو سال گذشته به خانه‌های خالی تهران اضافه شده باشد؛ یعنی ممکن است تا پایان سال گذشته تعداد واحدهای خالی از سکنه تهران به حدود 580 هزار واحد رسیده باشد. در پنج‌ماهه نخست امسال نیز 27 هزار و 384 واحد مسکونی بر اساس پروانه‌های ساختمانی در حال احداث بوده و پیش‌بینی می‌شود این رقم تاکنون به حدود 35 هزار واحد رسیده باشد. 

بر این اساس مالکانی که با توجه به افت 64 درصدی معاملات مسکن تهران موفق به فروش آپارتمان‌های خود نشده‌اند، آنها را وارد بازار اجاره کرده‌اند. از سوی دیگر عمده فایل‌هایی که در فصل جابه‌جایی اجاره نرفته، بزرگ‌متراژ هستند. اما مشاهدات حاکی از آن است که نرخ اجاره واحدهای نوساز بسیار بیشتر از دیگر واحدهاست.