ضربان آرام ساخت و ساز در کلانشهرها

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، ضربانی که اگرچه با هیجان بیشتری می‌زند، اما هنوز نتوانسته از رکود سال‌های اخیر کم کند. عده‌ای معتقدند قیمت بالای مصالح ساختمانی، بازار ساخت و ساز را با رکود دوباره مواجه کرده و برخی دیگر باور دارند که راه پر پیچ و خم دریافت پروانه موجب بی‌میلی سازنده‌ها برای رقابت در این حوزه شده است. قیمت صدور پروانه امسال بعد از حدوداً 5 سال ثبات، حدود 50 درصد افزایش یافت، از آن طرف نظام مهندسی نرخ مجریان ناظر را بالا برد و افزایش قیمت مصالح و پایین آمدن قدرت خرید مردم موجب شد تا سازنده‌ها، راه دلالی را به ساخت و ساز پرهزینه ترجیح دهند. نگرانی از افزایش نرخ صدور پروانه برای سال آینده هم وجود دارد، اما مسأله اینجاست که این نرخ تاچه اندازه بر قدرت مانور سازندگان تأثیر داشته است؟ به نظر می‌رسد بهانه عدم فروش تراکم جای خودش را به «اعتراض پروانه‌ای» داده است! اگرچه شهرداری با ایجاد یک تبعیض مثبت میان جنوب شهر(محور انقلاب به پایین) در مقایسه با شمال شهر (با اختلاف تقریباً 400 هزار تومانی در هر متر مربع) و البته تعریف بیش از 400 محله برای تعیین نرخ صدور پروانه، تلاش کرده تا این بازار را متعادل کند، اما کاهش 17 درصدی صدور پروانه در امسال، همچنان یکی از نگرانی‌های اصلی کارشناسان حوزه مسکن است. آنها معتقدند که شهرداری‌ها باید ذائقه سازندگان را هم در نظر داشته و برای ورود آنها به بازار ساخت و ساز جذابیت ایجاد کنند. با این همه مخالفان همچنان اصرار دارند که تنها راه نجات به جریان انداختن واحدهای خالی است.

مابه التفاوت یک کار 53 میلیون تومان!

«علی هاشمی»، سازنده شرق تهران است، او با بیان اینکه از سال 97 تا 98، نرخ صدور پروانه 40درصد و نرخ مجریان نظام مهندسی هم 120درصد افزایش یافته است می‌گوید: مرداد ماه امسال، برای 730 متر کار، 6 میلیون و 400هزار تومان به مهندس ناظر پرداخت کردم، اما چند ماه بعد در آذر ماه برای یک کار مشابه، 13میلیون و 600 هزار تومان به حساب نظام مهندسی واریز کردم، یعنی در این مدت، نرخ‌ها حدوداً 120 درصد رشد داشته است.

او درباره نرخ صدور پروانه هم این‌طور توضیح می‌دهد: در اواخر اسفندماه سال گذشته، برای دریافت فیش جواز 700 متر کار، 123 میلیون پرداخت کردم، اما جواز به امسال افتاد، شهرداری از من تعهد گرفت که چون علی‌الحساب ریخته ام، باید امسال 40 درصد بیشتر بپردازم. متأسفانه چاپ جواز به سال بعد افتاد و من هم چون تعهد داده بودم، برای همین 40 درصد، 53 میلیون تومان اضافه‌تر ریختم. نرخ صدور پروانه البته از منطقه‌ای به منطقه دیگر و نسبت به قیمت منطقه متفاوت است.

«علیرضا معینی»، سازنده دیگری در غرب تهران معتقد است نرخ بنزین بشدت روی بازار ساخت و ساز تأثیر گذاشته است. «میلگرد را یک روز قبل از گرانی سوخت، 4 هزار و 200 تومان خریدم، اما چند روز بعد، نرخ به 5 هزار و 100 رسید. سازنده هم این اختلاف قیمت‌ها را روی ملک می‌کشد. مطمئن باشید دوباره نرخ ملک بالا می‌رود، همین چند روز هم این اتفاق افتاده، سازنده هزینه عوارض، نظام مهندسی و انشعابات مازاد را روی ملک می‌کشد و دیگر حاضر نیست با قیمت قبل بفروشد. الان خود من 17-18 ملک آماده دارم، برای 200 میلیون تومان پول، به هر کسی رو انداخته ام، اما حاضر نیستم ملکم را زیر قیمت بفروشم، چون می‌دانم ضرر می‌کنم.الان در بازار خریدار زیاد شده و فروشنده کم! ملکی را 3 ماه پیش 520 میلیون خریدم در این چند هفته به 600 میلیون تومان هم رسید.

سازنده‌ها به دلالی روی آورده‌اند

«روح‌الله شکیبا»، سازنده دیگری از مناطق مرکزی تهران است. او با انتقاد از مدت زمان صدور پروانه می‌گوید: قبلاً دریافت پروانه، 3 الی 4 ماه طول می‌کشید، اما در این دو سال آنقدر تبصره و قانون و ضابطه اضافه کرده‌اند که یک جواز گرفتن حداقل8 ماه طول می‌کشد. از وقتی جلوی تراکم فروشی گرفته شده، فروشنده هم ملکش را نگه داشته و برایش ساخت و ساز به صرفه نیست. اگر همین‌طور پیش برود، قیمت زمین در تهران بشدت افت می‌کند و به قیمت آپارتمان نزدیک می‌شود. قول می‌دهم بزودی این اتفاق بیفتد. چون سازنده دیگر به سراغ ملک نمی‌رود و مالک هم مجبور می‌شود، ملک اش را بفروشد. آن زمان دوباره قیمت آپارتمان مثل دهه 70 می‌شود.یعنی زمین، ذلیل می‌شود و چون تراکم نمی‌فروشند، سازنده به‌دنبال دلالی می‌رود. به جز افرادی که پرونده درگردش دارند.قبلاً سازنده از یک زمین 250 متری، 120 متر آپارتمان می‌گرفت، الان با این وضعیت، 90 متر آپارتمان برایش بیشتر نمی‌ماند، خب با توجه به افزایش نرخ ساخت و ساز و مصالح، بهتر است که خرید و فروش کند تا بخواهد زحمت ساخت و ساز را بکشد.

رکود شدید در بازار مصالح ساختمانی

«مهدی کرمی» که در شمال تهران ساخت و ساز می‌کند، معتقد است که دیگر نرخ صدور پروانه پایین نخواهد آمد.«الان در کار ساخت و ساز هزار و 800 شغل به‌صورت غیر مستقیم و مستقیم درگیرند، پس وقتی نرخ ساخت وساز 30 درصد افت می‌کند، به همه این مشاغل ضرر وارد می‌شود. بازار آهن و فولاد با نرخ دلار و سوخت کار می‌کند، الان نرخ بالا رفته، اما خریداری در بازار نیست. ما فقط طی 2 هفته، 25 درصد افزایش نرخ فلزات داشته‌ایم، اگرچه بازارشان بشدت راکد است.»

 80 هزار تومان در مقابل متری 100 میلیون تومان!

مهندس مهیار فرنیا، عضو هیأت مدیره سازمان نظامی مهندسی استان تهران با بیان اینکه عوارض ساختمانی هرسال با تراکم افزایش می‌یابد  می‌گوید: هزینه صدور پروانه و نظام مهندسی اما در قیاس با هزینه ساخت و ساز، درصد کمی را شامل می‌شود. تعرفه خدمات مهندسی بسته به گروه‌های ساختمانی و تعداد طبقات متفاوت است. بر مبنای همین دو فاکتورهم هر سال، شورای مرکزی نظام مهندسی پیشنهاد افزایش نرخ را به وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند. ما در تهران 25 درصد نسبت به مصوبه شورای مرکزی افزایش تعرفه داشته‌ایم. این افزایش نرخ البته مربوط به 2 ماه پیش است. ما نسبت به سال گذشته، 14 تا31 درصد افزایش قیمت در کل کشور داشته‌ایم. دراستان تهران علاوه بر این، اما حدود 25 درصد هم اضافه کردیم، بنابراین در مجموع حدود 45 درصد افزایش تعرفه نسبت به سال گذشته داشته‌ایم.

وی ادامه می‌دهد: در بالاترین حالت، حق الزحمه‌ای که برای ساختمان‌های بلند مرتبه تمام می‌شود، در حدود متری 80 هزار تومان است که برای نظارت 4 گرایش دریافت می‌شود که بسیار اندک است. درحالی‌که در تهران نرخ آپارتمان و خانه های ویلایی  از متری 10 تا 100 میلیون تومان متغیر است.

فرنیا البته درباره تخلفات برخی ناظران هم می‌گوید: ممکن است سازنده بخواهد ناظر، چشم را به روی تخلف ببندد و لاپوشانی کند و گرنه می‌تواند تخلف را به نهادهای نظارتی گزارش کند. این ربطی به کم کاری ما ندارد. چون کارفرما باید تخلف را پیگیری کند و پول اضافه ندهد. ما در شورای انتظامی، محکومیت‌های سنگینی مثل تعلیق پروانه را اعمال می‌کنیم. وی ادامه می‌دهد: متأسفانه اگر سازنده تخلف کرده و متراژ اضافه بسازد، سودی که عایدش می‌شود، بیشتر از عوارض شهرداری یا کمیسیون ماده 100 است. اما تخلف همچنان وجود دارد، اگرچه ممکن است کم شده باشد.