اجاره‌نامه در ستاد ضدکرونا

تجویز تازه متولی وسیاست‌گذار بخش مسکن برای کمک به مستاجرها در شرایط فعلی وارد مرحله آخر برای تصویب شد. یافته‌ها از سرنوشت طرحی که به‌تازگی از سوی وزارت راه وشهرسازی برای کمک به مستاجرها به دولت ارسال شده است، نشان می‌دهد این طرح هم‌اکنون در آستانه تصویب قرار دارد.طرح تمدید اجاره‌نامه‌هایی که در شرایط فعلی و در وضعیت شیوع وماندگاری ویروس کرونا سررسید می‌شوند برای 6 ماه آینده،با همان نرخ درج شده در اجاره‌نامه سال 98، در حال حاضر به ستاد ملی مقابله با کرونا ارسال شده است و به‌زودی سرنوشت این طرح از بابت تصویب یا ارجاع به متولی بخش مسکن برای انجام اصلاحات احتمالی و بررسی مجدد مشخص خواهد شد.

 هفته اول اردیبهشت ماه امسال، متولی بخش مسکن تصمیم گرفت برای کمک به مستاجرانی که هم‌اکنون قراردادهای اجاره آنها سررسید می‌شود و برای کاستن از بار مشکلات ناشی از رکود اقتصادی، زیان‌دهی کسب‌و‌کارها و کاهش درآمد بخش قابل‌توجهی از مستاجران تحت‌تاثیر شیوع و ماندگاری ویروس کرونا، با ارسال طرحی به ستاد ملی مقابله با کرونا، تمدید 6ماهه اجاره‌نامه‌هایی که طی این روزها تا دست‌کم پایان بهار سررسید می‌شوند را در دستور کار قرار داده واجرای آن را قانونی کند.

در واقع این پیشنهاد یک نسخه خیرخواهانه از سوی متولی بخش مسکن برای کمک به مستاجران محسوب می‌شود.در قالب این طرح و در صورت تصویب در ستاد ملی مقابله با کرونا اجاره‌نامه‌هایی که از زمان تصویب این مصوبه تا دست‌کم پایان بهار امسال سررسید می‌شوند برای مدت 6 ماه از سوی مستاجر و در صورت خواست وی به شکل یک‌طرفه وبا همان نرخ اجاره سال 98 قابل‌تمدید است و موجر نیز باید از قانون مصوب در این زمینه تبعیت کند.

در واقع معنای این پیشنهاد که در صورت تصویب به‌صورت یک قانون لازم‌الاجرا برای موجران درخواهد آمد، آن است که مستاجران وموجرانی که قراردادهای اجاره مسکن فی‌مابین آنها که در سال گذشته همین موقع نوشته‌شده و هم‌اکنون زمان سررسید آن فرا رسیده است، در صورت خواست و تمایل مستاجر باید اقدام به تمدید قرارداد برای مدت 6 ماه با همان نرخ درج شده در اجاره‌نامه سال گذشته کنند.

این راهکار هم‌اکنون در قالب پیشنهاد دولت برای کمک ضدکرونایی به مستاجرها وارد ستاد ملی مقابله با کرونا شده و قرار است به‌عنوان یک دستور کار جدید در روزهای آینده در این ستاد مورد بررسی قرار بگیرد.

 هدف و استدلال طراحان این پیشنهاد و نسخه ضدکرونایی برای کمک به مستاجرها آن است که از آنجا که مستاجران با توجه به ضرورت رعایت نکات ایمنی و اجرای فاصله‌گذاری اجتماعی، باید حداقل رفت وآمد وتردد در شهر و اجتماع را داشته باشند و از سوی دیگر با توجه به خسارت‌ها و هزینه‌هایی که شیوع و ماندگاری ویروس کرونا بر کسب‌و‌کار، فعالیت‌های افتصادی و سطح درآمد بسیاری از مستاجران بر جای گذاشته است، تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده اجاره مسکن می‌تواند کمک مهمی به خانوارهای مستاجر در شرایط فعلی باشد و تا حدودی خسارت‌های کرونا برای مستاجران را تحت‌تاثیر قرار داده و از افزایش دامنه این خسارت‌ها بکاهد.

در واقع در صورت تصویب و لازم‌الاجرا شدن این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا، دست‌کم برای مدت 6 ماه آینده در صورت خواست و تمایل مستاجران برای ادامه سکونت در مسکن فعلی،تورم بازار اجاره مسکن به مستاجران اصابت نخواهد کرد و از بار هزینه‌ای آنها در سال جدید ناشی از تحمیل تورم اجاره کاسته می‌شود.

در واقع طراحان این طرح از دو حسن مهم این پیشنهاد در صورت تصویب و اجرای آن در ستاد ملی مقابله با کرونا خبر می‌دهند.

اولین حسن عدم نیاز به مراجعه مستاجرها وموجران به بازار مسکن برای یافتن مسکن اجاره‌ای یا متقاضی جدید برای اجاره واحدها و در نتیجه اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی است. بنابراین در شرایطی که قراردادها و اجاره‌نامه‌های سال گذشته تمدید شود مستاجران و موجران به‌دلیل عدم ضرورت و نیاز به حضور و رفت‌وآمد در بازار مسکن تا حد زیادی از خطر ابتلا به بیماری کرونا در امان خواهند ماند. حسن دوم مربوط به کمک اقتصادی این پیشنهاد به مستاجران است که دست‌کم برای 6 ماه آنها را از تورم سالانه اجاره مسکن در امان نگه می‌دارد.

با این حال به‌دلیل برخی ملاحظات و به‌رغم آنکه این پیشنهاد در جهت رعایت حال مستاجرها و کمک به خانوارهای کم‌‌درآمد در نظر گرفته شده است، ممکن است در نحوه اجرا و به لحاظ بازتاب اجرای آن، قانون موردنظر به هدف اصابت نکند.

در واقع اگر چه این پیشنهاد نوعی پیشنهاد و طرح خیرخواهانه برای کمک به مستاجران است اما ممکن است بنا بر تجربه‌های قبلی، اجرای آن ناکام بماند و به هدف مورد نظر نرسد.

این تردید در مورد احتمال عدم اصابت نسخه جدید دولت برای ورود به بازار اجاره و مداخله برای تنظیم آن، به تجارب قبلی در این زمینه مربوط می‌شود.

تجویز جدید دولت برای بازار اجاره مسکن در حالی هم‌اکنون در مرحله آخر برای تصویب قرار گرفته است که از ابتدای دهه 90 تاکنون این ورود متولی بخش مسکن به بازار اجاره با هدف تنظیم‌ بازار، سومین تلاش دولت برای مداخله موثر در این بازار محسوب می‌شود. درواقع این موضوع سومین تجربه دولت در حوزه ورود و تصدی‌گری بازار اجاره است. پیش از این یک بار در سال 90 و یک بار دیگر در سال 97 دولت در دو تجربه ناموفق، قصد ورود به بازار اجاره و مداخله‌گری برای تنظیم سطح اجاره‌بها داشت.

در هر کدام از این دو تجربه اهداف تعیین شده به هدف اصابت نکرد و در اجرا ناکام ماند.در واقع در دو تجربه قبلی دولت آن طور که پیش‌بینی شده بود متولی بخش مسکن موفق نشد مسیر بازار اجاره مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده یا آن را تغییر دهد.

برای اولین بار در سال 90 دولت و سیاست‌گذار بخش مسکن از طریق شورای‌عالی مسکن که مصوبات آن در حکم مصوبات هیات دولت در بخش مسکن است قانونی را در این زمینه مصوب و به بازار مسکن ابلاغ کرد.

در قالب این قانون اعلام شد موجران در تهران و البرز، تنها مجاز به افزایش اجاره‌بهای مسکن حداکثر تا 9 درصد نسبت به رقم درج شده در قراردادهای اجاره مسکن سال 89 هستند. در این زمینه سازمان تعزیرات حکومتی نیز وارد عمل شده و قرار شد موجرانی که از این قانون تخلف می‌کنند تحت پیگیرد قانونی قرار گرفته و مطابق با آنچه در این مصوبه درج شده بود مجازات شوند.

اما این موضوع از سوی عناصر اصلی بازار اجاره یعنی موجران مورد قبول و پذیرش، اجرا و رعایت قرار نگرفت طوری که در شهر تهران در سال 90 میانگین اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال 89 معادل 15 درصد افزایش یافت.

تجربه دوم دولت در حوزه مداخله‌گری در بازار اجاره مسکن مربوط به سال 97 است؛ دو سال قبل وزارت راه وشهرسازی متن پیش‌نویس یک لایحه برای تغییر قانون روابط بین مالکان و مستاجران را به هیات دولت در قالب نامه وزیر راه و شهرسازی وقت به معاون اول ریاست‌جمهوری ارائه کرد. در این لایحه، عنوان شد مستاجرها می‌توانند تا یک‌سال پس از انقضای زمان قرارداد اجاره، با افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره‌بهای سال قبل، قراردادشان را با موجر تمدید کنند.

هر چند تجربه دوم یک تفاوت اساسی با تحربه اول متولی بخش مسکن برای ورود به بازار اجاره با هدف تنظیم‌گری داشت. تجربه اول دستوری بود، اما تجربه دوم دستوری نبود و در متن لایحه عنوان شده بود مستاجرها می‌توانند نسبت به این موضوع اقدام کنند؛ حتی در متن لایحه‌ای که سال 97 به این منظور تنظیم شد یک مشوق مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای اجاره مسکن خود با موجران را به‌صورت دو ساله تنظیم کنند در نظر گرفته شده و برای آنها معافیت مالیاتی اجاره‌بها در نظر گرفته شده بود.

اما با این وجود، این پیشنهاد و پیش‌نویس لایحه، هیچ‌گاه تبدیل به لایحه در دولت نشد و صورت قانونی و لازم‌الاجرا به خود نگرفت. به‌عبارت دیگر این پیشنهاد متولی مسکن در سال 97 برخلاف اولین تلاش وزارت راه وشهرسازی در سال 90 برای ورود به بازار اجاره و مداخله‌گری در آن، مصوب نشد و به‌دلیل آنچه مغایرت این پیشنهاد با حق مالکیت موجران شناخته شد، در کمیسیون اقتصادی دولت متوقف ماند. 

در حال حاضر، پیشنهاد مطرح شده از سوی متولی بخش مسکن برای تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده بازار اجاره،سومین تجربه متولی بخش مسکن از ابتدای سال 90 در این زمینه محسوب می‌شود.اما این پیشنهاد در همین مرحله فعلی که هنوز در وضعیت جمع‌بندی قرار دارد و مصوب نشده است دست‌‌کم دو تفاوت عمده با دو اقدام قبلی متولی بخش مسکن در این زمینه دارد.

در واقع، بررسی‌ها نشان می‌دهد سرنوشت این پیشنهاد دولت که به‌عنوان سومین تجربه متولی بخش مسکن در ورود به بازار اجاره در کمتر از یک دهه محسوب می‌شود در قالب دو تفاوت عمده با دو تجربه قبلی قابل‌بررسی است.

مهم‌ترین و اولین تفاوت این پیشنهاد با دو تجربه قبلی یاد شده آن است که این پیشنهاد در شرایط ویژه مطرح شده است. در وضعیتی که به‌دلیل شیوع و ماندگاری ویروس کرونا، نوعی شرایط اضطرار در سطح ملی ایجاد شده است و فراتر از ضرورت کمک به وضعیت معیشت و اقتصاد خانوارهای مستاجر، موضوع سلامتی افراد و رعایت فاصله‌گذاری اجتماعی برای جلوگیری از شیوع گسترده این ویروس مطرح است.

همان‌گونه که ستاد ملی مقابله با کرونا از اواخر سال گذشته اختیار و ماموریت پیدا کرد نسبت به هرنوع محدودسازی فعالیت‌ها و انواع مشاغل و کسب‌و‌کارها و همچنین اعمال مقررات مربوط به منع رفت و آمد عمومی و همچنین مقررات مربوط به تغییر سبک زندگی تصمیم‌گیری کند، در حال حاضر هم قرار است در مورد تنظیم ضد کرونایی رفتار مالک و مستاجر تحت‌تاثیر شرایط اضطرار شیوع ویروس کرونا، تصمیم‌گیری کند. با توجه به اضطرار شرایط و همچنین سطح اختیار این ستاد ملی برای اتخاذ تصمیمات ضدکرونایی و از آنجا که طی حدود یک ماه و نیم گذشته تمام تصمیمات و مصوبات این ستاد اجرایی بند به بند از سوی مردم، صنوف، کارمندان و دستگاه‌های دولتی اجرایی شده است هم‌اکنون نیز این تحلیل در بین مسوولان و متولیان بخش مسکن وجود دارد که اگر این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب برسد سرنوشت این تجربه کاملا متفاوت با دو تجربه اول و ناموفق دولت برای ورود به بازار اجاره با هدف تنظیم‌گری خواهد بود. به این معنا که در صورت تصویب این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا،این تجربه در بازار الزامی، قانونی، لازم‌الاجرا و عملیاتی خواهد شد.

در واقع در صورت موافقت ستاد ملی مقابله با کرونا با تمدید 6 ماهه قراردادهای سررسید شده بازار اجاره این پیشنهاد بازارپذیر و اجرایی خواهد شد. همچنین در قالب دومین تفاوت، این تصمیم که به نفع مستاجران در بازار اجاره و اجرای گسترده‌تر و موثر‌تر طرح فاصله‌گذاری اجتماعی خواهد بود بر خلاف دو تجربه قبلی در بزنگاه زمانی بازار اجاره مسکن گرفته نشده است.

نگاهی به دو تجربه قبلی نشان می‌دهد هر دو پیشنهاد قبلی در شرایطی مطرح شد که بازار مسکن عملا وارد فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره شده بود و بازار از فرصت کافی برای تطبیق با آنچه دولت برای مداخله‌گری به‌منظور تنظیم سطح اجاره‌بها تصمیم‌گیری کرده بود، برخوردار نبود. اما این تصمیم که در واقع تجربه سوم محسوب می‌شود در زمانی نسبتا مناسب اتخاذ شده است که در صورت تصویب، به لحاظ وجود فاصله زمانی با شروع فصل طلایی و اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، فرصت کافی برای پذیرش و تطبیق با آن وجود خواهد داشت.

تصمیم و تجربه اول متولی بخش مسکن برای مداخله‌گری در بازار اجاره در روزهای پایانی خرداد ماه 90 گرفته شد یعنی دقیقا در فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره که معمولا از نیمه خردادماه تا پایان تابستان هر سال است.تجربه دوم نیز یک ماه پس از شروع فصل اوج جابه‌جایی‌های بازار اجاره مسکن یعنی در تیرماه مطرح شد که برخلاف تجربه اول قبل از تصویب متوقف شد و هرگز به بازار اجاره نرسید.

در هر دوی این تجارب فرصت زمانی کافی برای پذیرش پیشنهادهای مطرح شده که یکی از آنها به‌صورت قانون نیز درآمد برای بازار اجاره و فعالان آن وجود نداشت. در حالی‌که پیشنهاد فعلی تقریبا در ابتدای سال و زمانی مطرح شده که هنوز فاصله زمانی کافی برای تطبیق آن با رفتار فعالان بازار اجاره وجود دارد. از آنجا که این احتمال وجود دارد که دست‌کم تا پایان نیمه اول سال‌جاری، شیوع ویروس کرونا در کشور ادامه داشته باشد و شرایط فعلی تداوم یابد در صورت تصویب این پیشنهاد و تبدیل شدن آن به مصوبه در روزهای آینده، قانون جدید بازار اجاره دست‌کم تا پایان تابستان برای مستاجران کاربرد خواهد داشت.

با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد این موضوع می‌تواند دو سرنوشت متفاوت داشته باشد. اولین احتمال تصویب این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا است. احتمالا این پیشنهاد در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب می‌رسد مگر آنکه کارشناسان این ستاد با استناد به مسائلی همچون محترم بودن حق مالکیت افراد و اختیار مالک و موجر نسبت به ملک یا املاک تحت مالکیت خود این پیشنهاد را قابل‌تصویب ندانند. با این حال طراحان و مدافعان این پیشنهاد می‌گویند از آنجا که هم‌اکنون در شرایط اضطرار عمومی قرار داریم و برای حفظ منافع وسلامتی عمومی، ستاد ملی مقابله با کرونا محدودیت‌هایی مربوط به رفت وآمدها و همچنین فعالیت‌های اصناف و کسبه را در هفته‌های اخیر اجرایی و اعمال کرده است احتمال تصویب این موضوع در این ستاد بسیار زیاد است. در واقع همان‌گونه که به دستوراین ستاد بخش قابل‌توجهی از اصناف موظف به تعطیلی مغازه‌ها و مراکز تجاری خود شدند، هم‌اکنون این پیشنهاد نیز می‌تواند در همان راستا مورد بررسی و تصویب و در نهایت اجرایی شدن قرار بگیرد. همچنین در صورت تصویب نیز این پیشنهاد می‌تواند دو مسیر متفاوت را در پیش بگیرد؛ اولین مسیر، مسیر عدم‌اجرای آن در بازار اجاره است. هر چند طراحان این پیشنهاد معتقدند از آنجا که تاکنون همه تصمیمات و مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا اجرایی شده است این تصمیم نیز در صورت تصویب به‌طور قطع اجرایی خواهد شد و عدم اجرای آن بعید به نظر می‌رسد.

سرنوشت احتمالی دوم نیز اجرای این طرح به‌صورت خفیف در بازار مسکن است.