شیب مهاجرت از تهران تندتر می‌شود

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، آخرین آمار رسمی مربوط به قیمت کشوری مسکن مربوط به پاییز سال 98 است که مرکز آمار آن را منتشر کرده است. بر اساس آن آمار متوسط قیمت هر متر آپارتمان در سراسر کشور 4 میلیون و 100 هزار تومان برای واحدهای با عمر متوسط 11 سال است. جدیدترین آمار مربوط به متوسط قیمت مسکن در مراکز استان‌ها نیز که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آن را منتشر می‌کند، مربوط به تابستان سال 98 است. یکی از مسئولان این دفتر  گفت: با شروع طرح ملی مسکن آمارگیری قیمت در مراکز استان‌ها در وزارتخانه تقریباً متوقف شده و آنها آمار جدیدی را در مورد قیمت مسکن در مراکز استان‌ها ندارند.

شیب تند شد

اما شواهد ما از استان‌های مختلف نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهرهای مختلف نسبت به سال‌های قبل با شیب تندتری در حال افزایش است. یکی از مشاوران املاک در شهراهواز گفت: افزایش قیمت مسکن نه تنها در کلانشهر اهواز رخ داده بلکه در شهرهای دیگر استان خوزستان هم شاهد افزایش قیمت هستیم.

بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، بیشترین متوسط قیمت مسکن در استان‌های دیگر در تابستان سال 98 مربوط به استان اصفهان و معادل 4 میلیون تومان است. در همین بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 13 میلیون تومان بود. به این ترتیب تفاوت متوسط قیمت در شهر تهران با گرانترین شهر دیگر 9 میلیون تومان است.کمترین قیمت مسکن در همین زمان مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با متوسط قیمتی کمتر از 2 میلیون تومان است. همین تفاوت قیمت‌ها باعث شد برخی متقاضیان مسکن، تقاضای خود را از تهران به شهرهای دیگر منتقل کنند و با اینکه معاملات در تهران به‌خاطر صعود قیمت‌ها افت پیدا کرد اما در شهرهای دیگر معاملات با رونق بیشتری انجام می‌شد.

تأثیر قدرت خرید وام

از طرف دیگر با افزایش وام مسکن قدرت خرید این وام(برای خانه ای با متراژ و امکانات مساوی) در شهرهای دیگر بسیار بیشتر از تهران بود. به‌همین دلیل متقاضیان به خرید مسکن در شهرهای دیگر بیشتر تمایل داشتند. برای مثال در شهر اردبیل پوشش وام مسکن برای خرید واحدی 60 متری 80 درصد بود در حالی که این عدد در شهر تهران کمتر از 15 درصد است. با اینکه میزان وام مسکن برای زوج‌های تهرانی 200 میلیون تومان و در شهرهای بزرگ دیگر 160 میلیون تومان است اما به‌خاطر تفاوت قیمت در تهران و شهرهای دیگر، میزان پوشش‌دهی وام مسکن در شهرهای دیگر بیشتر از تهران است.

در حالی که با افزایش قیمت مسکن، قدرت تسهیلات در خرید خانه کاهش یافته است. اما بر اساس آمار مقایسه ای، کاهش قدرت وام مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است به عبارتی در شهری مانند تهران که قیمت مسکن رشد بیشتری داشته ، هزینه وام در خرید خانه به کمتر از نصف رسیده است، اما در بسیاری از شهرها سهم وام در هزینه خرید مسکن بالا است.

تأثیر قیمت ارز

فرشید پورحاجت، دبیر اتحادیه انبوه‌سازان می‌گوید: قیمت مسکن در شهرهای دیگر، در سال‌های گذشته تفاوت زیادی با شهر تهران داشت. اما در 2 سال اخیر قیمت ارز بیشترین تأثیر را بر قیمت هر متر مسکن داشته به‌همین دلیل قیمت در شهرهای دیگر نیز به تبعیت از نرخ ارز افزایش زیادی را نشان می‌دهد. به گفته پورحاجت، افزایش قیمت در مراکز استان‌ها بیشتر از شهرهای دیگر است و دیگر نمی‌توان گفت قیمت مسکن در تهران بسیار بیشتر از شهرهای بزرگ دیگر است.او رشد قیمت مسکن در 2 سال اخیر را با استناد به آمار حدود 192 درصد ارزیابی می‌کند که این رشد تقریباً در تمام شهرها رخ داده که البته «شدت آن در تهران و کلانشهرها بیشتر است.»

پورحاجت می‌گوید: بر اساس نرخ دلار قیمت هر متر مسکن در تهران و شهرهای بزرگ 900 تا هزار دلار است. البته در تمام سال‌ها قیمت مسکن بر اساس دلار همین میزان بوده است و فقط در سال‌های 94 و 95 این عدد کاهش پیدا کرد و قیمت هر متر مسکن کمتر از 900 دلار شد. پورحاجت افزایش اجاره‌نشینی در کل کشور را نشان دهنده رشد قیمت در تمام شهرها عنوان کرد.

تفاوت با فاصله زیاد

اما محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نظر متفاوتی در مورد اختلاف قیمت مسکن در تهران و شهرهای دیگر دارد.

محمودزاده با تأکید بر اینکه آمارهای مستند مسکن در کشور مربوط به مرکز آمار و بانک مرکزی است، می‌گوید: فعلاً آمار جدیدی از قیمت مسکن در کشور نداریم و آمارهای جدید مربوط به شهر تهران است. اما به نظر می‌رسد افزایش قیمت در تهران نسبت به شهرهای دیگر با فاصله باشد. معاون وزیر راه و شهرسازی تأکید دارد که افزایش قیمت مسکن همزمان با تهران در شهرهای دیگر هم اتفاق افتاده اما فقط در 4 تا 6 مرکز استان افزایش قیمت‌ها در مقایسه با تهران است اما افزایش قیمت در شهرهای دیگر نسبت به تهران، با فاصله کمتری است و نمی‌توان گفت در تمام کشور رشد قیمت مسکن مانند شهر تهران است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به آمار اجاره نشینی در کشور و تهران، می‌افزاید: بر اساس آخرین سرشماری در کشور، به طور متوسط جمعیت اجاره‌نشین به جمعیت صاحب خانه در مقیاس کشوری 31.7 درصد و در مقیاس شهر تهران 43.5درصد برآورد شده و با این احتساب در کلانشهر‌ها نزدیک به 50 درصد جمعیت شهر را اجاره‌نشین‌ها به خود اختصاص داده‌اند؛ بنابراین ساماندهی این بخش ضرورت داشت که در برنامه نیز قرار گرفته است.

بر اساس گزارش مرکز آمار، در زمستان ٩٨، شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد 169.3 رسید که نسبت به فصل قبل (162.8)، ٤درصد افزایش داشته است.

تورم اجاره در استان‌ها

 در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان سمنان با 7.7درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با 0.6درصد افزایش است. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل زمستان 98 نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، 22.9درصد است که نسبت به فصل پاییز 98(21.6درصد)، 1.3واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان لرستان با 35.7درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با 9.4 درصد افزایش است. به‌عبارتی خانوارهای استان لرستان به طور متوسط 12.8واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی 13.5 واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل زمستان 98 نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره بها، برابر 23.2 درصد است.

در پاییز سال 98 نیز متوسط قیمت هر متر آپارتمان در کشور معادل 4 میلیون و 100 هزار تومان بود که نسبت به فصل مشابه سال 97 بیش از 59 درصد رشد را نشان می‌دهد.

تفاوت ارزش ملک در تهران و شهرهای دیگر

اما مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک  تفاوت ارزش ملک در تهران نسبت به شهرهای دیگر را عامل مهم در تفاوت قیمتی مسکن در کشور می‌داند. خسروی می‌گوید: قیمت مسکن در سراسر کشور افزایش یافته است. اما باید به نکته ای توجه کنیم و آن اینکه ارزش 50 متر آپارتمان در برخی مناطق تهران برابر با آپارتمانی 150 متری در نقاط دیگر کشور است به همین دلیل رشد قیمت در تهران معمولاً با رشد کشوری قابل مقایسه نیست. مثلاً اگر مسکن در کرج متری 5 میلیون بوده و الان متری 8 میلیون شده در همین زمان مسکن در تهران متری 20میلیون شده است.

به‌ گفته خسروی، نمی‌توان از تأثیر تورم بر رشد قیمت مسکن در سراسر کشور چشم پوشید. با رشد بیشتر قیمت مسکن در تهران مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف تهران و شهرهای دیگر زیاد شده که این موضوع نیز بر رشد قیمت کشوری مسکن تأثیر دارد.

 خسروی در نظر گرفتن مشوق برای مردم برای عرضه واحدهای خود به بازار را ابزاری مهم برای افزایش عرضه و کاهش قیمت می‌داند و می‌گوید: دولت باید تکلیف خانه‌های خالی را هر چه زودتر مشخص کند.