چرا اجاره‌بها افزایش یافت؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، براساس اعلام بانک مرکزی، شاخص اجاره مسکن خرداد امسال در تهران نسبت به ‌ماه مشابه سال گذشته 27.6درصد رشد کرده است و این شاخص در کل مناطق شهری به 30.7درصد می‌رسد. این افزایش اجاره‌بها موجب شده است تا برخی، دریافت اجاره‌بها را یک منبع درآمد ثابت زندگی خود بدانند و به‌اصطلاح برخی مشاوران املاک، شغل «اجاره‌داری» را انتخاب کنند. احمد و مهدی لطفی 2مشاور املاکی هستند که با تکیه بر سال‌ها فعالیت در این حوزه وضعیت بازار مسکن را بحرانی تحلیل کرد‌ه‌اند. براساس گفته لطفی، در کنار افرادی که با نگاه سرمایه‌گذاری دست به خرید و اجاره خانه می‌زنند، برخی نیز برای خرید خانه از شهرهای دیگر راهی تهران شده و خانه‌های پایتخت را به‌عنوان محلی برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند.

احمد که سال‌ها به‌عنوان مشاور املاک مشغول فعالیت است به قول خودش تمام بالا و پایین‌های بازار مسکن را به خوبی می‌شناسد و براساس تجربه‌اش می‌گوید که بازار مسکن برای مستأجران هر قدر هراس‌آور است، برای صاحبخانه‌ها به کالایی سودآور تبدیل شده است.

این مشاور املاک در توصیف وضعیت خرید و فروش بازار مسکن می‌گوید: «فروشنده خانه خیلی کم است اما تعداد خریدارها با وجود افزایش قیمت‌ها، هر روز بیشتر می‌شود. بازار ارز مولفه امروز بازار مسکن شده است، یعنی بازار مسکن به شکل 100درصد تابع ارز است».

از نظر احمد، تمام افزایش قیمت‌ها در بازارهای مرتبط با مسکن بر قیمت خانه اثرگذار است و باید منتظر ادامه مسیر افزایش قیمت بود؛ «در 2‌ماه گذشته میلگرد از کیلویی 5هزار و 500تومان شب عید به کیلویی 8هزار تومان رسیده است. دلار 14هزار تومانی هم رکورد 20هزار تومان را زده است. همین افزایش قیمت‌ها به این نکته اشاره می‌کنند که در بازار مسکن هم سازنده باید روی 30درصد افزایش قیمت‌ها حساب کند. در ادامه همین روند افزایش قیمت باید منتظر بمانیم تا قیمت ملک بیشتر شود. تمام گرانی‌هایی که از حوزه‌های مختلف به بازار مسکن وارد شده است را سازنده درنهایت به قیمت تمام‌شده خانه اضافه می‌کند.» او در رابطه با محدود مشتریانی که به فروش خانه تن می‌دهند، توضیح داد: «افراد خانه‌شان را در حالتی می‌فروشند که بدانند یک خانه دیگر برای خرید وجود دارد و به‌اصطلاح، خانه را سریع تبدیل کنند، در غیر این صورت هیچ فروشنده‌ای راضی به فروش نمی‌شود، چرا که می‌ترسد در فاصله یک روز اتفاق خاصی در کشور رخ دهد و قیمت‌ها به شکل عجیبی بالا بروند».

با توجه به سرعت تورم در کشور، مردم ترجیح می‌دهند پول‌هایشان را یا وارد بازار دلار و طلا کنند و یا ملک بخرند. در این میان به‌دلیل محدودیت‌ ملک و زمین، تقاضا بیشتر از عرضه است و تعداد فروشندگان کم و در مقابل تعداد خریدها زیاد است.

بازار مسکن به چنان آشفته بازاری تبدیل شده است که قیمت‌ها‌ هر روز نسبت به روز قبل با جهش چند میلیونی روبه‌رو می‌شود. آن‌طور که احمد تعریف می‌کند: «در 2هفته گذشته یکی از دوستان من خواهان خرید یک ملک بود، معامله برای این ملک از 12میلیارد و 800  میلیون شروع شد و در نهایت این ملک بعد از گذشت 8روز با قیمت 13میلیارد و 700 میلیون  تومان معامله شد. فروشنده‌ها هنوز بر این باور هستند که قیمت ملک گران‌تر می‌شود و باید گفت که با فضایی که ما می‌بینیم این اعتقاد دور از ذهن نیست».

مهدی لطفی هم مانند احمد از نابسامانی وضعیت مسکن گله دارد و این نابسامانی‌ها را بیش از همه به ضرر مستأجران می‌داند؛ «بازار اجاره‌بها خیلی وحشتناک است، بی‌انصافی در حوزه اجاره مسکن بیداد می‌کند. به‌دلیل شرایط نابسامانی که در کشور وجود دارد، افزایش اجاره بها در برخی از مناطق به 50درصد هم رسیده است و صاحبخانه‌ها هر قیمتی که بخواهند  بدون توجه به تورم به اجاره خانه اضافه می‌کنند.»

چند سالی است که به‌دلیل رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در تهران، برخی افراد، از شهرستان‌های دیگر راهی تهران می‌شوند و به‌منظور سرمایه‌گذاری دست به خرید خانه می‌زنند. لطفی از تجربه‌اش برای انجام این قبیل معاملات می‌گوید: «این افراد یا خانه را خالی نگه می‌دارند تا در گذر زمان با جهش قیمت مسکن، سود خود را به‌دست آورند و یا اینکه اجاره می‌دهند. این موضوع مختص افراد متمول شهرهای دیگر است و افراد سطح متوسط توان چنین کاری را ندارند. به‌عنوان مثال هفته پیش من شرایط را برای معامله‌ای به مبلغ 32میلیارد تومان برای چند برادر تبریزی فراهم کردم. این برادرها در تبریز کارخانه‌دار هستند و از وضع مالی خیلی خوبی برخوردارند. آنها با این مبلغ توانستند یک زمین 800متری در خیابان مطهری خریداری کنند. این برادرها برای سرمایه‌گذاری این کار را کردند، چون کسی که در تبریز کار و تجارت خوبی دارد، نیازی نمی‌بیند که زندگی‌اش را رها کند و برای زندگی به تهران بیاید. این برادرهای تبریزی درنظر داشتند که یا این زمین را بسازند و بفروشند و یا فعلا تا مدتی دست نگه دارند».

براساس گفته این مشاور املاک، یکی از محل‌هایی که برای سرمایه‌گذاری از جانب افراد پولدار شهرهای دیگر انتخاب می‌شود، ‌تهران است، چون این افراد می‌دانند افزایش قیمت در تهران بسیار سریع‌تر از شهرهای دیگر است.

لطفی، صاحبخانه‌هایی که دست به افزایش اجاره‌خانه‌هایشان می‌زنند را به 2دسته تقسیم می‌کند؛ دسته اول افرادی هستند که چند خانه را خریداری می‌کنند و نگاه سرمایه‌گذاری به این موضوع دارند  و دسته دوم را افرادی تشکیل می‌دهند که با قرض بسیار تلاش می‌کنند تا با خرید خانه و اجاره‌دادن آن، ‌مانع ازبین‌رفتن ارزش پولشان شوند.

«یکسری از افراد کاسب هستند و خرید خانه و اجاره دادن آن بخشی از تجارتشان را تشکیل می‌دهد و هر سال یک خانه به خانه‌هایی که خریداری کرده‌اند، اضافه می‌کنند. این افراد تنها به ملک اعتقاد دارند و هر بار پولشان را تبدیل به خانه می‌کنند و اجاره می‌دهند. در این میان برخی از افراد مانند آن پیرمردی که بعد از سال‌ها پول بازنشستگی به دستش رسیده است، برای آنکه ارزش پس‌انداز تمام سال‌هایش از بین نرود، یک خانه می‌خرد و اجاره می‌دهد تا از این طریق اموراتش را بگذراند. من هر 2مدل را در بازار می‌بینیم اما در سال‌های اخیر افرادی که با نیت سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن و اجاره شده‌اند، بیشتر هستند، چراکه افراد در دسته دوم چندان قدرت خرید ندارند و در مقابل افراد دسته اول از سرمایه کافی برخودار هستند و هر چند سال یک‌بار خانه می‌خرند.»

براساس گفته لطفی «همه مشاوران املاک تجربه برخورد با مشتری‌هایی که ملک را با نگاه سرمایه خریداری می‌کنند، ‌داشته‌اند و این مدل مشتری در سال‌های اخیر رو به افزایش است، چرا که سرمایه سرگردان و نقدینگی در این مملکت زیاد شده است و بهترین مسیر برای آنهایی که حاضر به پذیرش ریسک طلا و دلار نیستند این است که به بازار مسکن پناه ببرند».

8تیرماه بود که حسن روحانی، رئیس‌جمهور، سقف افزایش اجاره مسکن را تعیین کرد و دستور داد که از 9تیر افزایش اجاره‌بها نسبت به سال قبل نباید در تهران بیش از 25درصد، در کلانشهرها بیش از 20درصد و در بقیه شهرها بیش از 15درصد باشد. این موضوع واکنش‌های مختلفی را برانگیخت و این مشاور املاک هم معتقد است که چنین نگاه دستوری‌ای چاره‌ساز بازار مسکن و اجاره‌بها نیست، چراکه «این مصوبات امکان اجرایی‌شدن ندارند. فرض کنید که یک مستأجر به صاحبخانه‌اش بگوید که به‌دلیل این مصوبه دولت من زیربار افزایش 50درصدی اجاره‌خانه نمی‌روم، صاحبخانه می‌تواند با خیال راحت به او بگوید که خانه را تخلیه کند».