در بازار مسکن چه می‌گذرد؟

مدل جدید مشارکت در ساخت تحت تاثیر تورم توام بازار زمین و مصالح ساختمانی توسط فعالان بازار مسکن سال 99 طراحی شد.  وجود توامان تورم زمین و املاک کلنگی در کنار تورم غیرمنتظره مصالح ساختمانی طی یکی دو سال گذشته سبب شده فعالان بازار مشارکت در ساخت اعم از مالکان و سازنده‌ها به طراحی صورت جدیدی از مدل مشارکت روی بیاورند. طی یکی دو سال اخیر مصالح ساختمانی به طور میانگین رشد بین 30 تا 40 درصدی قیمت را تجربه کرد. هرچند میزان این تغییرات به مراتب محدودتر از تغییرات قیمت زمین طی همین مدت بود، اما از آنجا که همین میزان ناپایداری قیمت در بازار مصالح نیز اتفاقی نادر بوده است، افزایش هزینه‌های ساخت اکنون بیش از هر زمان دیگری به چشم سازنده‌ها آمده و آن را با دقت و شدت بیشتری در محاسبات خود برای حاشیه سود، لحاظ کرده‌اند. در سوی دیگر این بازار نیز تورم 93 درصدی قیمت زمین و املاک کلنگی که در طول یکساله 98 رخ داد، در جنس مشارکت‌ها اثر گذاشت. تنها در زمستان سال گذشته نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن، قیمت زمین در تهران به طور میانگین 40 درصد افزایش یافت. این تورم در بهار و تابستان سال 98 نیز قابل توجه و به ترتیب 170 و 130 درصد بوده است.

وقوع همزمان تغییرات قیمتی قابل توجه در بازار زمین و مصالح ساختمانی به ویژه طی یک سال اخیر سبب شده اکنون دو طرف اصلی بازار مشارکت در ساخت به این همزمانی واکنش نشان دهند و در جست‌وجوی راهکاری باشند که بتواند منافع دو طرف را تامین کند. به این ترتیب از نیمه دوم بهار امسال بر خلاف سال‌های گذشته مدل جدیدی از توافق مالک و سازنده رقم خورد. پیش از این عموما بازار زمین بود که تورم قابل توجه را در مقاطع مختلف تجربه می‌کرد و در نتیجه هر زمان این تغییرات در دامنه وسیع رخ می‌داد و قیمت زمین افزایش چشمگیری پیدا می‌کرد، بازار با تغییر «نسبت مشارکت» به این موضوع واکنش نشان می‌داد؛ به این ترتیب که مالکان املاک کلنگی سهم خود از مشارکت را افزایش می‌دادند و تنها با این شرط حاضر به مشارکت با سازنده بودند که سهم بیشتری از پروژه نصیب آنها شود. این ماجرا سبب شد در مقطعی از سال گذشته نسبت مشارکت در بازار ساخت و ساز که در حال حاضر در عموم مناطق تهران 60-40 به نفع مالک است، به 65-35 تغییر پیدا کند. با این حال افزایش سهم مشارکت مالکان در ساخت و سازها دوام چندانی پیدا نکرد و در بهار امسال ماجرای توافق با سازنده به شکل دیگری رقم خورد. این توافق جدید در حالی رخ داده که تورم زمین همچنان دنباله‌دار بوده و متوقف نشده است؛ هر چند سرعت رشد قیمت زمین به مراتب پایین تر از سال گذشته است.

با این همه امسال نه تنها سهم مالکان از مشارکت تغییر نکرده، بلکه حتی این سهم به روال عمومی بازار در پیش از سال 98 یعنی 60-40 بازگشته است؛ به این معنا که 60 درصد از پروژه نهایی متعلق به مالک زمین و 40 درصد متعلق به سازنده خواهد بود.

اما آنچه می‌توان به عنوان «توافق جدید در بازار ساخت و ساز» از آن یاد کرد، تغییر در میزان «بلاعوض» پرداختی به مالکان از سوی سازنده‌ها است.

مبالغ بلاعوضی که پیش از این علاوه بر تعیین سهم مالکان از فرآیند مشارکت، در ابتدای عملیات تخریب و نوسازی املاک کلنگی از سوی سازنده‌ها به آنها پرداخت می‌شد هم‌اکنون در عمده مناطق شهر تهران با یک تغییر افزایشی قابل‌توجه مواجه شده است. مالکان املاک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط مبالغ بلاعوض درخواستی از سازنده‌ها را بین 40 تا 100 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داده‌اند و این رویه با مقاومت از سوی سازنده‌ها روبه‌رو نشده است؛ چراکه آنها دریافته‌اند اگر قرار است سهم مشارکت تغییر نکند، ناگزیر به پذیرش این تغییر در میزان بلاعوض پرداختی هستند.

در قرارداد مشارکت در ساخت از آنجا که مالک تمام سرمایه خود را یکجا در اختیار سازنده می‌گذارد و از طرفی سازنده به صورت مرحله‌ای و طی دو سال یا بیشتر، در پروژه هزینه می‌کند، بابت مابه‌التفاوت زمانی مذکور، سازنده موظف است مبلغی را به مالک پرداخت کند که مقصود از «بلاعوض»، همین رقم است.

واقعیت این است که سازنده و مالک هر یک با توجه به وضعیت قیمت زمین و شرایط بازار ساخت‌و‌ساز، انتظار متفاوتی از بازار دارند. تمایل مالکان این است که نقدینگی بیشتری از محل بلاعوض نصیبشان شود تا آن را در بورس یا بازارهای ارز و سکه به دارایی‌های دیگری تبدیل کنند. در مقابل سازنده‌ها با وجود اینکه عموما با تامین نقدینگی کافی برای پرداخت بلاعوض به مالک مشکل دارند و اغلب در زمان شروع پروژه بودجه نقدی محدودی در اختیار دارند، اما ترجیح می‌دهند به پرداخت بلاعوض بیشتر در ازای اینکه از سهم 40 درصدی متعارف آنها از مشارکت چیزی کسر نشود، تن دهند. آنها تغییرات قیمت ملک در میان‌مدت و دراز‌مدت را به مراتب ارزشمندتر از حفظ نقدینگی خود ارزیابی می‌کنند و در نتیجه تمایل دارند سهم بیشتری از بنای ساخته شده ببرند و در این بین حاضر هستند بهای بیشتری بابت بلاعوض بپردازند. برآیند تمایل مالک و سازنده به افزایش بلاعوض در بازار ساخت و ساز منجر شده است.

میزان بلاعوض در جنوب تهران از مترمربعی 5/ 1 میلیون تومان آغاز می‌شود و در مناطق متوسط و مصرفی شهر به مترمربعی 4 تا 6 میلیون تومان می‌رسد. همچنین بلاعوض در مناطق متوسط رو به بالا از مترمربعی 5 تا 8 میلیون تومان بوده و در مواردی به 10 تا 12 میلیون تومان نیز رسیده است. البته قیمت‌های بیشتر و کمتر از این مقدار نیز قطعا وجود دارد اما آنچه ذکر شد، مربوط به نتیجه بررسی فایل‌های موجود در بازار است.

وقتی میزان رقم پرداختی بلاعوض در مقایسه با قیمت زمین سنجش می‌شود، وجود یک «نسبت» بین این دو قابل شناسایی است؛ نسبتی که اگرچه یک اصل ثابت نیست اما در مورد بسیاری از ساخت‌و‌سازهای توافق شده در ماه‌های اخیر صدق می‌کند. در حال حاضر نسبت مبلغ بلاعوض به قیمت زمین بین 6 تا 10 درصد در مناطق مختلف تهران متغیر است و در عین حال در مناطق متوسط این نسبت تا 15 درصد نیز افزایش می‌یابد. در مورد زمین‌های مرغوب مناطق لوکس در برخی موارد میزان بلاعوض پرداختی به نزدیک 20 درصد نیز رسیده، هر چند تعداد این قراردادها اندک است. بازار ساخت و ساز در حال حاضر رونق چندانی ندارد اما در عین حال تمایل به مشارکت از سوی سازنده‌ها به مراتب بیشتر از مالکان برآورد می‌شود. این خروج موقت مالکان از بازار ارتباط مستقیم با جنس تحلیل سنتی آنها دارد. مالکان املاک کلنگی بر اساس محاسبات سنتی اقتصادی و غیراقتصادی در مجموع به این نتیجه رسیده‌اند که اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار تخریب و نوسازی نیست و در نتیجه از تعداد فایل‌های زمین در بازار به شدت کاسته شده است.

نکته مهم دیگر در بازار مشارکت در ساخت، ناپایداری قیمت زمین است که این موضوع نیز به نوبه خود در انصراف مالکان از مشارکت در ساخت موثر بوده است. اگرچه سرعت رشد قیمت زمین کاهش یافته اما همچنان یک گروه معتقدند زمین به عنوان نهاده اصلی ساخت‌و‌ساز ممکن است با تداوم رشد قیمت تحت تاثیر شرایط ناآرام بازارهای دیگر روبه‌رو شود و در نتیجه از عرضه یا مشارکت در این شرایط خودداری می‌کنند. به طور کلی در شرایط فعلی به دلیل تداوم انتظارات تورمی به خصوص با توجه به شارژ انتظارات از ناحیه رشد شاخص بورس، رشد نرخ ارز و البته رشد نقدینگی، دو اتفاق غیرهم‌جهت در بازار زمین از ماه‌ها پیش رخ داده و همچنان استمرار دارد. اتفاق اول عدم تمایل به فروش یا مشارکت از سمت مالکان بوده که از ماه‌ها پیش تاکنون آثار آن در بازار مشهود است؛ اتفاق دوم نیز مانور تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین است. در حالی که عموما حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین و کلنگی یک اتفاق نادر به شمار می‌آید و کمتر کسی بابت سرمایه‌گذاری ملکی زمین را به آپارتمان ترجیح می‌دهد، اما در ماه‌های اخیر جنس تقاضای سرمایه‌ای در بازار کلنگی‌ها نیز  مشاهده شده است.