۶ تغییر جهانی در بازار ملک

بازار جهانی مسکن سال آینده از فاز گلخانه‌‌ای خارج می‌شود و همزمان، مجموعه سه حوزه املاک در کشورها با 6 تغییر روبه‌رو خواهد شد.  «اکونومیست» در شماره ویژه‌‌نامه آخر سال (2021) خود، گزارشی درباره چشم‌‌انداز بازار جهانی مسکن در 2022 منتشر کرده که براساس محور کلیدی این گزارش، «حمایت‌‌های گلخانه‌‌ای دولت‌‌ها از فعالان بازار مسکن و همین‌طور متقاضیان خرید و اجاره» در سال جدید میلادی به پایان می‌‌‌‌رسد.

محتوای بررسی‌‌هایی که در این گزارش انجام شده، حاکی است: در سال‌جاری میلادی به خاطر عبور از موج‌‌های بحران‌‌ساز کرونا –تحت‌تاثیر واکسیناسیون- و همچنین بازگشت نبض تولید به اقتصاد کشورهای مختلف، «معافیت‌‌هایی که طی 2020 و 2021 برای مالکان و بهره‌‌برداران از واحدهای مسکونی» اعمال شد متوقف می‌شود.

بزرگ‌ترین حمایت کرونایی در بازار جهانی مسکن 2021، «توقف اخذ مالیات از مالکان» بود که باعث خیز سرمایه‌گذاری در بازار ملک به شکل خریدهای چند خانه‌‌ای از سوی طبقات بالای درآمدی شد. همچنین «پرداخت حمایتی وام خرید مسکن (با نرخ بهره پایین و توقف دریافت اقساط ماهانه)» نیز باعث شد بیش از دوسوم خریداران مسکن در کشورهایی همچون آمریکا، به شکل خرید خانه دوم در مرکز یا حومه شهرهای اصلی اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی کنند.  نشریه «اکونومیست» پیش‌بینی کرده است در سال جدید میلادی، «مالیات‌‌هایی همچون مالیات بر خرید، مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه» از سر گرفته می‌شود و معافیت‌های حداقل یکسال اخیر در این حوزه به پایان می‌‌رسد.  احیای مالیات‌‌های ملکی به شکل خودکار جریان سرمایه‌گذاری ملکی را کاهش خواهد داد که همین اتفاق به «مهار تورم مسکن» در کشورها منجر خواهد شد.  آمارهای جهانی بیانگر آن است که در سال گذشته نرخ تورم مسکن در کشورهای مختلف جهان از جمله کشورهای توسعه یافته به میزان دو برابر سال قبل از آن رسید.  میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در 55 کشور جهان در نیمه سال گذشته به 6‌درصد رسید در حالی که سال قبل از آن یعنی در 2020، ‌‌ تورم مسکن در این کشورها 4‌درصد گزارش شده بود. همچنین در سال 2019 که هنوز کرونا شیوع پیدا نکرده بود، نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای مختلف جهان به صورت میانگین حدود 3‌درصد بود.  خریدهای سرمایه‌‌ای ناشی از «معافیت‌‌های مالیاتی» از یکسو و «حمایت‌‌های تسهیلاتی بدون محابا» از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌‌ای در عصر کرونا در بازارهای مسکن را تحریک کرد که پیامدش به رشد تند قیمت مسکن منجر شد.

در آمریکا، سال گذشته تورم مسکن در قله 30ساله قرار گرفت؛ 3/ 19‌درصد. پیش‌بینی می‌شود این نرخ در سال جدید میلادی باز هم دو رقمی باقی بماند و حدود 14‌درصد نوسان کند.

برخی آمارهای معتبر نیز حکایت از آن دارد که سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در کشورهای شاخص اروپایی تا 10‌درصد افزایش پیدا کرد. البته تورم مسکن بالای 30‌درصد هم در اروپا و کشورهای آسیایی رقم خورده است.

با این حال، در سال 2022 تصمیم دولت‌‌ها به خارج کردن بازار مسکن از فاز گلخانه‌‌ای می‌تواند سرعت رشد قیمت خانه را کاهش دهد.  پیش‌بینی‌‌ها همچنین از «توقف سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره» حکایت دارد.  سال گذشته در کشورهای مختلف جهان، دولت‌‌ها برای حمایت از مستاجرها، «پرداخت ماهانه اجاره‌‌بها را به توقف چند ماهه تبدیل کردند» البته منوط به اینکه برای موجران نیز بانک‌‌ها «دوره تنفس پرداخت اقساط ماهانه اعمال کنند». این سیاست هم قرار است در سال‌جاری میلادی پایان بگیرد.

کارشناسان اقتصادی برآورد می‌‌کنند «عادی شدن روند تعاملات در بازار اجاره مسکن در 2022» باعث می‌شود «انگیزه از دست رفته برای اجاره‌‌داری احیا شود». نتیجه این احیا باعث افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در کشورها می‌شود که در نهایت باعث تعدیل نرخ رشد اجاره‌‌بها خواهد شد.  تغییرات دیگر بازار ملک 2022 از حوزه مسکن فراتر خواهد بود. پیش‌بینی می‌شود تقاضای از دست رفته برای اجاره یا خرید دفاتر اداری به تدریج افزایش پیدا کند.  سال گذشته و البته سال قبل از آن به خاطر «دورکاری و تعطیلی فعالیت شرکت‌ها» در جهان، بخش زیادی از دفاتر کار و ساختمان‌‌های اداری خالی از فعالیت شد. این مساله باعث کاهش قیمت املاک اداری یا عقب ماندن تورم ملک اداری از تورم مسکن شد.  اما برای 2022 برآورد می‌شود تقاضا به این حوزه از بازار ملک برگردد.

همچنین در حوزه املاک تجاری نیز «تداوم خریدهای آنلاین» باعث رکود معاملات تجاری می‌شود اما «انبارها» در اولویت سرمایه‌گذاری فروشندگان کالاهای خوراکی و مصرفی خانوارها قرار می‌‌گیرند.

  ظهور فرصت‌‌ها در بازار مسکن

با وجودی که بازارهای املاک به خوبی همه‌گیری را پشت سر گذاشته‌‌اند، ولی در سال 2022 دولت‌‌ها کمک‌‌های کرونایی را قطع خواهند کرد و بازارها باید با تخفیفات اجاره و مالیات خداحافظی کنند. شرکت‌ها دفاتر کوچک‌تری را انتخاب خواهند کرد، چراکه کارگران تمایلی به رفت‌‌وآمد به سرکار ندارند، و فروشگاه‌‌ها نیز با رونق خریدهای آنلاین تعطیل شده‌‌اند. افزایش نرخ بهره سبب کاهش وام گرفتن خواهد شد. چین همچنان به کاهش اعتبارات ادامه خواهد داد، در حالی که برخی از شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات این کشور چون اورگراند به شدت گسترش یافته‌‌اند.

اجرای مجدد تمبر مالیاتی در انگلستان قیمت خانه را کاهش خواهد داد. خریداران ثروتمندتر در انگلستان و آمریکا با مالیات بر عایدی سرمایه و در اسپانیا و کانادا نیز با مالیات بر ثروت روبه‌رو خواهند شد. اسکاتلند و برخی نقاط آمریکا اجاره‌‌های کوتاه‌مدت را محدود خواهند کرد که می‌تواند در منصرف کردن سرمایه‌گذاران نقش داشته باشد.  با تغییر در اولویت‌‌ها اما فرصت‌‌هایی نیز ظهور خواهند کرد.  استراحتگاه‌‌ها، از باهاما گرفته تا موریس، کارگران را از راه‌‌های دور جذب خود خواهند کرد.شهرهای بزرگ که از نرخ واکسیناسیون بالایی برخوردار هستند، چون لندن، فرانکفورت و سنگاپور، عملکرد بهتری خواهند داشت. سهم سرمایه‌گذاران خارجی در بازار اجاره در این شهرها تا 47‌درصد افزایش خواهد یافت، چراکه بازارهای مالی اعتماد سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهند کرد. نرخ دفاتر خالی اما تا پایان سال 2022 کاهش می‌‌یابد و قیمت‌ها با افزایش مواجه خواهند شد. خرده‌‌فروشان آنلاین ممکن است به فروشگاه نیاز نداشته باشند ولی به انبار نیاز دارند؛ تنها در اروپا 4‌میلیون مترمکعب به فضای انبارها اضافه خواهد شد. با رونق گرفتن تجارت، آسیا قطب‌‌های لجستیک به دست خواهد آورد و مراکز داده نیز افزایش خواهند یافت. قوانین طراحی نیز خود را با تغییر تقاضاها وفق خواهند داد و سبب تشویق به ساخت‌‌وساز در مراکز شهری خواهند شد.