شوک شهری به بازار مسکن

پس‌‌‌لرزه فرمول گنگ تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی برای سال 1401 به دو شکل در بازار مسکن پایتخت نمایان شد. مهم‌ترین مشخصه مصوبه تعیین عوارض صدور پروانه سال‌جاری که در بهمن 1400 به تصویب شورای شهر تهران رسید، گنگ و نامشخص بودن جزئیات آن برای سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی است؛ موضوعی که از یک‌‌‌سو به شکل «ایجاد انتظارات تورمی» در بازار مسکن منعکس شده و از سوی دیگر به «سقوط تاریخی فروش نوسازها در بازار مسکن فروردین تهران» منجر شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شورای شهر تهران لایحه مربوط به تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی در سال 1401 را در بهمن‌ماه پارسال به تصویب رساند. بررسی جزئیات این مصوبه در سامانه جامع مصوبات شورای شهر تهران نشان می‌دهد فرمول تعیین عوارض گنگ و کم و کیف برخی پارامترهای موثر بر رقم نهایی عوارض نامشخص است. پس‌‌‌لرزه این ابهام در فرمول در وهله اول به شکل تولید انتظارات تورمی در بازار ساخت‌وساز نمایان شده است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» و گفت‌‌‌وگو با فعالان ساختمانی نشان می‌دهد بی‌‌‌اطلاع بودن از سقف رشد عوارض ساخت‌وساز در سال‌جاری سبب شده برخی سازنده‌‌‌ها به گمانه‌‌‌زنی‌‌‌ها و ادعاهای مطرح شده از سوی برخی سازنده‌‌‌ها درباره تورم پروانه تکیه کنند و ارقام مطرح شده به شکل غیررسمی را مبنای محاسبه هزینه‌‌‌های رسمی ساخت‌وساز در سال‌جاری قرار دهند.

در حال حاضر دست‌‌‌کم چهار تعبیر مختلف درباره میزان افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی در سال‌جاری نسبت به سال گذشته به طور غیر‌رسمی در میان فعالان ساختمانی وجود دارد. برخی میانگین رشد را مبتنی بر اظهارات رسمی اعضای شورای شهر حدود 30‌درصد عنوان می‌کنند، اما برخی به استناد فیش‌‌‌های پرداختی پروانه‌‌‌های صادر شده در برخی مناطق در سال‌جاری از رشد 50 و بعضا 80‌درصدی عوارض مذکور خبر می‌دهند و تاسف‌‌‌برانگیزترین رخداد این است که عده‌‌‌ای عنوان می‌کنند نیروهای بدنه شهرداری تهران در برخی مناطق عنوان کرده‌‌‌اند که سقفی برای افزایش هزینه صدور پروانه یا میانگین آن در نظر گرفته نشده و رقم آن صرفا بر اساس فرمول تعیین می‌شود.

بررسی مفاد مصوبه مربوط به عوارض صدور پروانه ساختمانی برای سال 1401 مؤید این واقعیت است که در متن مصوبه هیچ سقفی برای میزان افزایش هزینه عوارض مذکور تعیین نشده است و این نخستین نقصان «حاشیه‌‌‌ساز» و به تعبیر دقیق‌‌‌تر «تورم‌‌‌ساز» مصوبه مذکور است. در واقع نامشخص بودن حداکثر رشد هزینه صدور پروانه سبب شده سازنده‌‌‌ها از برآورد دقیق هزینه ساخت در سال‌جاری ناتوان باشند و ترجیح دهند بالاترین ضرایب رشد شنیده شده به طور غیر‌رسمی را مبنای محاسبه خود قرار دهند.

برآورد هزینه ساخت توسط سازنده‌‌‌ها اگرچه برای ساخت‌وسازهای جدید که در سال‌جاری کلید می‌‌‌خورد انجام می‌شود، اما از آنجا که این برآورد نقش تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ای در اعلام قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز تکمیل شده که از سال گذشته در صف فروش باقی مانده‌‌‌اند دارد، می‌تواند زمینه شتاب گرفتن تورم مسکن در سال‌جاری شود. اگرچه هزینه ساخت‌وساز آپارتمان‌‌‌های نوساز که اکنون برای فروش در بازار عرضه شده، بر مبنای قیمت نهاده‌‌‌های سال گذشته باید محاسبه شود، اما واقعیت این است که برای فعالان ساختمانی مهم است که بتوانند به دنبال فروش کالای نهایی خود، حداقل همان کالا را جایگزین کنند و در نتیجه قیمت پیشنهادی فروش خود را بر مبنای هزینه‌‌‌های جدید ساخت‌وساز تعریف می‌کنند. به این ترتیب شنیده‌‌‌ها درباره رشد بیش از 50‌درصدی هزینه‌‌‌های صدور پروانه که بعضا موجب گلایه‌‌‌مندی و تذکر برخی اعضای شورای شهر تهران نیز شده، به انتظارات تورمی سازنده‌‌‌ها دامن زده که اگر رفع ابهام صورت نگیرد، می‌تواند تبعات نگران‌‌‌کننده‌‌‌ای برای بازار مسکن به دنبال داشته باشد.

سهم نوسازها چقدر کاهش یافت؟

همین حالا علاوه بر شکل‌‌‌گیری انتظارات تورمی، پس‌‌‌لرزه فرمول مبهم هزینه صدور پروانه به شکل دیگری نیز در بازار مسکن تهران منعکس شده و آن «سقوط تاریخی در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز طی فروردین‌‌‌ماه» است.  در واقع سازنده‌‌‌ها به دلیل اینکه برآورد دقیقی از هزینه صدور پروانه که یکی از مهم‌ترین بخش‌‌‌های تعیین‌‌‌کننده هزینه ساخت به شمار می‌‌‌آید نداشتند، تصویر درستی از اینکه با چقدر افزایش قیمت می‌توانند خانه‌‌‌های نوساز تکمیل شده خود را بفروشند نداشتند و اولین نتیجه این بی‌‌‌اطلاعی و نداشتن برآورد نزدیک به واقعیت این بود که عده زیادی از سازنده‌‌‌ها فعلا از فروش منصرف شدند. توقف فروش نوسازها بازار مسکن فروردین ماه را با شوک از جنس شهری روبه‌رو کرد و به دنبال وارد شدن این شوک شهری به بازار مسکن، سهم نوسازها از معاملات مسکن ثبت شده در فروردین کاهش یافت.

طی ماه گذشته سهم واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت از آپارتمان‌‌‌های فروخته شده در این ماه به کمترین مقدار تاریخی خود از زمان ثبت آمار تاکنون یعنی 7/ 28‌درصد رسید. این در حالی است که در سال گذشته میانگین سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن 33‌درصد بود و پیش از دوره اخیر جهش مسکن نیز این مقدار بیش از 50 و نزدیک 55‌درصد بود.

هرچند نتیجه اولیه این شوک به شکل کاهش میانگین قیمت اسمی مسکن در معاملات فروردین منعکس شد و به دنبال کمتر معامله شدن آپارتمان‌‌‌های نوساز و گران‌قیمت، میانگین قیمت مسکن تهران 4/ 2‌درصد نسبت به اسفند 1400 کاهش پیدا کرد؛ اما واقعیت این است که اگر اثر این شوک شهری در بازار مسکن دنباله‌‌‌دار باشد، در ماه‌‌‌های آینده می‌تواند موجب افت هر چه بیشتر سهم نوسازها از معاملات شود، چراکه سازنده‌‌‌ها با برآورد متغیری از هزینه‌‌‌های ساخت تلاش می‌کنند جانب احتیاط را در نظر بگیرند و بالاترین مقادیر ممکن را برای افزایش قیمت پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده خود در نظر بگیرند. از آنجا که قیمت واحدهای نوساز همواره پیشتاز تعیین قیمت سایر آپارتمان‌‌‌های مسکونی به شمار می‌‌‌آید، حتی اگر از قیمت‌های اعلامی تند استقبالی صورت نگیرد و بازار این قیمت‌ها را پس بزند، اما انجام حتی یک معامله در یک بازار نیز می‌تواند مبنای حساب و کتاب قیمتی از سوی سایر فروشنده‌‌‌ها قرار بگیرد و در نتیجه به تورم مسکن در سال‌جاری دامن بزند.

از سوی دیگر نتیجه دوم ادامه این رویه ابهام‌‌‌آلود در تعیین عوارض ساختمانی و نبود اطلاعات شفاف و مشخص در اختیار عموم مردم به‌‌‌ویژه فعالان ساختمانی می‌تواند به شکل انصراف از فروش توسط سازنده‌‌‌ها در بازار مسکن منعکس شود که دنباله آن هم به شکل کاهش عرضه و افزایش قیمت نمود پیدا خواهد کرد.

سرنوشت بازار مسکن در سال طلایی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال 1401 برای بازار مسکن یک مقطع زمانی شاخص و مهم است، از این بابت که تمام پیش‌بینی‌‌‌ها حکایت از آن دارد که اگر اتفاق غیرمنتظره‌‌‌ای در خارج از این بازار رخ ندهد و ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها (مذاکرات احیای برجام) ادامه پیدا نکند، سال‌جاری نیز شاهد ادامه روند پساجهش و تخلیه حباب قیمت مسکن خواهیم بود که این موضوع نه تنها به افت قیمت واقعی مسکن (پایین‌‌‌تر بودن تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی به افت قیمت واقعی مسکن می‌‌‌انجامد)، بلکه حتی به افت قیمت اسمی مسکن در معاملات نیز منجر شود.

اما شوک شهری وارد شده به بازار مسکن می‌تواند به منزله سمی در این بازار عمل کند که از تحقق روند پیش‌بینی شده در راستای تخلیه حباب قیمت مسکن جلوگیری می‌کند.

حذف شفافیت حداقلی از فرمول مصوب

بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه مصوبه بهمن 99 برای تعیین عوارض صدور پروانه در سال 1400 نیز کاملا شفاف نبود، اما یک شفافیت حداقلی در یکی از بندهای آن پیش‌بینی شده بود مبنی بر اینکه میانگین افزایش هزینه‌‌‌های صدور پروانه نسبت به سال قبل از آن 50‌درصد خواهد بود. در مصوبه بهمن 98 برای اجرا در سال 99 نیز سقف مذکور به صراحت در مصوبه قید شده بود و نشان می‌‌‌داد میانگین هزینه افزایش صدور پروانه ساختمانی در سال 99 معادل 30‌درصد است. اما همین شفافیت حداقلی از مصوبه تعیین عوارض صدور پروانه برای سال‌جاری که بهمن 1400 تصویب شده، به کلی حذف شده است.

در واقع همان چراغ راهنمای کلی درباره میزان تغییرات هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز حداقل در بخش صدور پروانه که در سال‌های 99 و 1400 وجود داشت، در سال‌جاری به کلی حذف شده و چشم‌‌‌انداز روشنی از میزان میانگین افزایش عوارض وجود ندارد. البته این تنها نشانه فقدان شفافیت در هزینه‌‌‌های صدور پروانه نیست و اصل پیچیدگی و گنگ بودن فرمول محاسبه عوارض مهم‌ترین علامت نبود شفافیت در این زمینه است. فرمولی که تعریف شده نه تنها به سادگی قابل هضم و درک برای فعالان ساختمانی و بعضا حتی برای برخی مدیران شهری نیست، بلکه برخی پارامترهای قید شده در آن به پیوست‌‌‌هایی ارجاع داده که اصلا در دسترس نیستند و همراه مصوبه برای انتشار عمومی بارگذاری نشده‌‌‌اند.

نکته تامل‌‌‌برانگیز این است که حتی بدیهی‌‌‌ترین چارچوب مورد انتظار از یک فرمول ریاضی یعنی پیش‌بینی «علامت تساوی» در این فرمول که در مصوبه بهمن 1400 آمده، لحاظ نشده است. در واقع در یک فرمول باید یک پارامتر مساوی با مجموعه‌‌‌ای از ضرایب و عناصر در کنار یکدیگر باشد اما در نوع نگارش متن مصوبه این تساوی قید نشده است. از سوی دیگر در سال‌های اخیر تعیین عوارض ساختمانی مبتنی بر ارزش مکانی املاک صورت می‌گیرد و طبق متن مصوبه تعیین عوارض که در بهمن 99 به تصویب رسیده بود شهرداری تهران مکلف شده بود به منظور آگاهی شهروندان نسبت به ثبت ارزش مکانی املاک شهر تهران در سامانه‌‌‌های مربوطه و بارگذاری آن در سامانه اینترنتی شفافیت شهر تهران اقدام کند. اما بررسی محتوای حوزه شهرسازی در سامانه شفافیت نشان می‌دهد این بارگذاری نیز صورت نگرفته است و شهروندان اطلاعی از ارزش مکانی املاک خود که مبنای حساب و کتاب هزینه صدور پروانه ساختمانی است، ندارند. مجموعه وضعیت موجود درباره مصوبه تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی سبب شده اکنون فعالان ساختمانی از میانگین هزینه‌‌‌های صدور پروانه در سال‌جاری بی‌‌‌اطلاع باشند و این ابهام در نهایت به ضرر بازار مسکن تمام می‌شود، چراکه زمزمه اعداد و ارقام غیر‌رسمی خود تولید انتظار تورمی می‌کند و آثار آن در اعلام قیمت فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز موثر است.

گفت‌‌‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با برخی مدیران قبلی در حوزه شهرسازی شهرداری تهران حاکی از این است که میانگین رقم عوارض صدور پروانه در کل شهر تهران طی سال 1400 بالغ بر 480‌هزار تومان بوده است. همچنین در ابتدای سال گذشته میانگین هزینه ساخت‌وساز در تهران (بدون احتساب هزینه زمین) مترمربعی 7‌میلیون تومان برآورد می‌‌‌شد.

در صورتی که هزینه صدور پروانه آن‌طور که برخی مدیران شهری عنوان می‌کنند، امسال حداکثر 25 تا30‌درصد افزایش یافته باشد، در حال حاضر این هزینه به طور میانگین در تهران به مترمربعی 625‌هزار تومان افزایش یافته است. اما نکته مهم این است که هزینه‌‌‌های صدور پروانه ساختمانی بیش از 10 جزء مختلف دارد که گفته می‌شود برخی از آنها مانند حق نظارت بسیار بیش از این مقدار و تا 80‌درصد در برخی مناطق افزایش یافته است. بساز و بفروش‌های فعال در منطقه گیشا نیز عنوان می‌کنند که هزینه دریافت پروانه ساختمانی برای آنها در سال جدید مترمربعی حدود یک‌میلیون و 500‌هزار تومان کتمام شده است. در مجموع اگر واقعا هزینه صدور پروانه به طور میانگین 30‌درصد نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده باشد (موضوعی که البته در سند رسمی یعنی مصوبه شورای شهر به آن اشاره نشده و یک ادعای شفاهی است) نسبت سهم پروانه به هزینه ساخت که در ابتدای پارسال 7‌درصد بوده، امسال نیز حدود 7/ 6‌درصد است؛ چراکه هزینه ساخت‌وساز نیز امسال از مترمربعی 7 به 10‌میلیون تومان در تهران افزایش پیدا کرده است.

استفاده وارونه از اهرم تنظیم بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین هزینه صدور پروانه در مناطق مختلف باید شفاف باشد، همان‌طور که میانگین قیمت مسکن و زمین در مناطق مشخص است و میانگین هزینه‌‌‌های ساخت و به طور کلی نهاده‌‌‌های ساختمانی نیز مشخص است. اما صرف‌‌‌نظر از اینکه این رقم در حال حاضر نامشخص است، نکته مهم و تامل‌‌‌برانگیز این است که این نامشخص و مبهم بودن فرمول به انتظارات تورمی دامن می‌‌‌زند. این در حالی است که عوارض صدور پروانه مهم‌ترین ابزار بالفعل در اختیار شهرداری تهران برای تنظیم بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید. اما استفاده وارونه از این ابزار سبب شده عملا ارتباط مطلوبی بین عرضه در بازار مسکن با تقاضا ایجاد نشود. مهم‌ترین استفاده‌‌‌ای که شهرداری تهران می‌تواند از مهم‌ترین ابزار تنظیم بازار در اختیار خود داشته باشد، این است که ساخت‌وساز کوچک‌‌‌متراژ را تشویق کند و از بزرگ‌‌‌سازی و احتکار خانه‌‌‌های نامتناسب با استطاعت خرید متقاضیان مسکن جلوگیری کند. این جلوگیری البته نباید به شکل دستوری باشد، اما همین که عوارض صدور پروانه در مناطق مصرفی مناسب‌‌‌تر از مناطق لوکس باشد و برای کوچک‌‌‌سازی نیز امتیازهایی در نظر گرفته شود، سازنده‌‌‌ها به ساخت‌وساز در این مناطق و با این متراژ ترغیب خواهند شد. به این ترتیب عوارض صدور پروانه هم به تنظیم سطح قیمت مسکن از طریق افزایش عرضه در مناطق مصرفی کمک می‌کند و هم در انتخاب دامنه متراژی معقول‌‌‌تر متناسب با نیاز بازار مسکن کمک خواهد کرد.