سه پیام ملکی از کلان‌شهرها

جدیدترین داده‌ها درباره نسبت قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها نشان‌دهنده یک رفت و برگشت طی اسفند پارسال و فروردین امسال است. بررسی داده‌های مربوط به میانگین قیمت فروش مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر و محاسبه نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها حاکی از این است که این نسبت در اسفندپس از ثبات پنج ماهه متوالی، قدری افزایش یافت اما در فروردین این افزایش دوباره جبران شده و نسبت به نزدیکی سطح متعادل یعنی 1/ 2 واحد بازگشته است.

بررسی داده‌های جدید دریافتی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت و هفت کلان‌شهر دیگر که توسط بازار نیازمند‌‌ی‌‌های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، حاوی سه پیام ملکی است. پیام اول مربوط به نسبت جدید میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران در مقایسه با سایر کلان‌شهرها است. این نسبت بر اساس داده‌های مربوط به سطح قیمت فروش فایل‌‌های موجود در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین «دیوار» که تجربه نشان داده تقریبا همیشه به قیمت‌‌های قطعی نزدیک است و فاصله اندکی با آنچه در معاملات نهایی منعکس شده است دارد، پارسال طی دو نوبت توسط «دنیای اقتصاد» محاسبه شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بهار 1400 نسبت بین قیمت مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها به 4/ 2 واحد رسید، به این معنا که قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین قیمت در هفت کلان‌شهر دیگر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز 4/ 2 برابر بود. این نسبت البته پس از سپری شدن یک دوره تعدیل به این مقدار رسید، چراکه در سال 97 همزمان با شروع جهش در تهران، این نسبت به مقدار غیرمتعارف 8/ 4 رسیده بود. ماجرا از این قرار بود که سال اول جهش در تهران آغاز شد اما در سایر کلان‌شهرها تغییرات قیمتی با سرعتی که در تهران رخ می‌‌داد، صورت نگرفت و در نتیجه یکباره بر میزان فاصله قیمت مسکن در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ به مقدار چشمگیری افزوده شد. اما این وضعیت پایدار نبود و در سال 98 به دنبال شروع جهش مسکن در سایر کلان‌شهرها و در عین حال کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، نسبت مذکور قدری تعدیل شد و به 4/ 3 رسید.

هرچند مقدار این نسبت کاسته شد اما همچنان فاصله بین میانگین قیمت مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر بالاتر از حد متعارف همیشگی یعنی 2 واحد بود. در سال 99 نیز روند تعدیل و کاهش نسبت مذکور ادامه پیدا کرد اما سال 1400 را می‌توان شاخص‌‌ترین مقطع زمانی برای نزدیک‌‌تر شدن نسبت یاد شده به مقدار همیشگی تلقی کرد.

این نسبت در بهار پارسال 4/ 2 واحد بود و در میانه تابستان به 3/ 2 کاهش یافت. روند کاهش در نیمه دوم سال 1400 هم ادامه پیدا کرد، به نحوی که نسبت مذکور در فاصله ماه‌های مهر تا بهمن به مدت پنج ماه متوالی به سطح 1/ 2 رسید که فاصله زیادی با نسبت همیشگی یعنی 2 واحد نداشت. از آنجا که پارسال در تهران بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و به تعبیر کارشناسان به شکل تمام‌عیار وارد دوره «پساجهش» شد، بهترین زمان برای جبران فاصله قیمت برای کلان‌شهرها فراهم شد.

البته تورم مسکن در هفت کلان‌شهر دیگر نیز طی سال گذشته به اندازه سال‌های 98 و 99 بالا نبود، اما به هر حال با توجه به اینکه سطح تورم مسکن در این شهرها پارسال قدری بیشتر از تهران بود، در واقع مقدار مخرج کسر مربوط به نسبت مسکن قیمت تهران به کلان‌شهرها افزایش ملموس داشت اما صورت کسر یعنی قیمت مسکن در تهران با تغییرات بسیار جزئی (به‌طور میانگین ماهانه یک درصد) همراه بود و در نتیجه مقدار نسبت مذکور تا حد نسبتا مطلوب 1/ 2 برابری تعدیل شد.

روند متفاوت در اسفندماه

اما در اسفند و فروردین روند متفاوتی طی شد که به شکل حرکت رفت و برگشتی در نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها بود. این رفت و برگشت دومین پیام مهمی است که از تازه‌‌ترین داده‌های مربوط به سطح قیمت مسکن در هشت کلان‌شهر کشور دریافت می‌شود.

اسفند پارسال نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در مقایسه با هفت کلان‌شهر دیگر پس از پنج ماه ثبات روی 1/ 2 واحد، مسیر متفاوتی طی کرد و اندکی افزایش یافت. این نسبت در اسفند 1400 در حالی به 2/ 2 رسید که بررسی رفتار قیمت در هفت کلان‌شهر شامل مشهد، کرج، اصفهان، قم، تبریز، شیراز و اهواز نشان می‌دهد هیچ اتفاق غیرمنتظره یا تغییرات چشمگیری در وضعیت آنها رخ نداده است و این تغییر جهت، ناشی از تغییراتی است که در وضعیت تورمی مسکن در تهران رخ داد.

اسفند پارسال یک ماه استثنایی در بازار مسکن پایتخت بود، چراکه میزان تورم ماهانه در این ماه بیش از 6 درصد افزایش پیدا کرد که با توجه به میانگین یک درصدی تورم ماهانه مسکن در تهران طی 11 ماه قبل، این مقدار رشد در نگاه اول شاید دور از انتظار به نظر می‌‌رسید.

 با این حال رصد دقیق‌‌تر تحولات بازار مسکن در این ماه نشان می‌دهد، این تورم ناگهانی چندان هم بعید نبود؛ چراکه از یک‌‌سو در ماه پایانی سال حتی در اوج رکود، تقاضای خرید افزایش پیدا می‌کند و فروشنده‌ها نیز با توجه به اینکه تصوری از تورم احتمالی مسکن با شروع سال جدید دارند، اغلب قیمت‌‌های اعلامی خود را قدری افزایش می‌دهند تا با ورود به سال جدید برای خرید ملک جایگزین دچار مشکل نشوند و در واقع با توجه به تقاضای بالا، میزان قیمت‌‌ها با هدف پیشگیری از مغبون شدن توسط فروشنده‌ها افزایش پیدا می‌کند و چون برخی اصرار دارند قبل از تورم احتمالی سال جدید معامله خود را نهایی کنند، در نهایت به قیمت‌‌های جدید تن می‌دهند و معامله سر می‌گیرد.

علاوه بر این توقف مذاکرات احیای برجام آن هم در شرایطی که از چند هفته قبل اخباری مبنی بر نهایی شدن توافق به صورت غیررسمی توسط مردم زمزمه می‌شد، به نوعی بازار مسکن را با شوک روبه‌رو کرد، به نحوی که انتظارات تورمی برخی از فروشنده‌ها زمینه‌‌ساز رشد قیمت‌‌های پیشنهادی و به دنبال آن رشد قیمت قطعی در معاملات اسفند شد. به هر حال آنچه در تهران طی آخرین ماه پارسال رقم خورد سبب شد مقدار صورت کسر نسبت قیمت مسکن پایتخت به کلان‌شهرها افزایش پیدا کند و در نتیجه این نسبت از 1/ 2 در بهمن به 2/ 2 در اسفند برسد.

اما وضعیت مذکور تبدیل به یک روند پایدار نشد و بر اساس جدیدترین داده‌های مربوط به سطح قیمت مسکن در کلان‌شهرهای هفت‌‌گانه به جز تهران، این نسبت در فروردین دوباره به سطح 1/ 2 بازگشته است.

گزارش تورمی متفاوت از کلان‌شهرها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیام سومی که از بررسی وضعیت میانگین قیمت مسکن در 1+7 کلان‌شهر دریافت می‌شود، ناظر بر تازه‌‌ترین وضعیت تورمی حاکم بر بازار مسکن در این شهرها است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت در نخستین ماه سپری شده از سال جاری به 34 میلیون و 200 هزار تومان رسید، میانگین قیمت مسکن در هفت کلان‌شهر دیگر نزدیک به نصف تهران یعنی 16 میلیون و 100 هزار تومان است.

بررسی تغییرات میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهرها نسبت به فروردین پارسال (تورم نقطه‌‌ای) نشان می‌دهد در حال حاضر تورم نقطه‌‌ای در تهران و اغلب کلان‌شهرهای دیگر تقریبا به یک سطح رسیده و بیشتر آنها مقدار زیر 30 درصد دارند. تورم نقطه‌‌ای در تهران 6/ 16 و در کرج 16 درصد است. در شهرهای تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و قم نیز مقدار تورم نقطه‌‌ای به ترتیب 28، 21، 19، 16 و 17 درصد بوده است.

در این بین تنها شهر اصفهان است که تورم نقطه‌‌ای در آن قدری بیشتر از سایر کلان‌شهرها و بیش از 30 درصد است. تورم نقطه‌‌ای مسکن در اصفهان در حال حاضر 5/ 33 درصد است و رتبه متورم‌‌ترین بازار مسکن به لحاظ تورم نقطه‌‌ای را میان کلان‌شهرها از آن خود کرده است. این در حالی است که در نیمه اول سال گذشته شهر کرج این رتبه را به خود اختصاص داده بود، اما اکنون بازار کرج نیز به‌طور کامل در مسیر پساجهش قرار گرفته و تورم نقطه‌‌ای مسکن در این بازار به حدود نصف پارسال کاهش یافته است.

از سوی دیگر سرعت رشد قیمت مسکن در 1+7 کلان‌شهر کاهش قابل توجهی دارد و این به منزله ادامه طی روند پساجهش در کلان‌شهرها در شروع سال جدید است. سال 97 قیمت مسکن در تهران 84 درصد رشد کرد اما از آنجا که تورم در سایر کلان‌شهرها هم‌‌پای تهران شتاب نگرفته بود، میانگین تورم نقطه‌‌ای مسکن مجموع هشت کلان‌شهر در آن سال 43 درصد محاسبه شد.

در مرداد 1400 که هنوز همه کلان‌شهرها به شکل کامل وارد عصر پساجهش نشده بودند و هنوز اغلب کلان‌شهرها برخلاف تهران روی ثبات قیمت را ندیده بودند، میانگین تورم نقطه‌‌ای مسکن هشت کلان‌شهر به 48 درصد رسید. اما این مقدار اکنون 8/ 20 درصد است که انعکاس‌‌دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن همه کلان‌شهرهای کشور است.

علاوه بر اینکه سرعت رشد نقطه‌‌ای قیمت مسکن در همه هشت کلان‌شهر کاهش محسوسی داشته است، سطح تورم نقطه‌‌ای مسکن در شروع سال 1401 در این شهرها نیز بسیار به یکدیگر نزدیک است.

 همچنین میزان تورم نقطه‌‌ای در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر همان‌گونه که در منحنی طوسی‌‌رنگ نمودار این گزارش منعکس شده، به‌طور محسوس پایین‌‌تر از سطح تورم نقطه‌‌ای در سال‌های 97 و 1400 است. در واقع به جز وضعیت متفاوت و به تعبیری استثنایی اصفهان و تبریز به لحاظ نرخ تورم نقطه‌‌ای مسکن، سایر کلان‌شهرها تقریبا در یک سطح تورمی قرار گرفته‌‌اند و منحنی آنها مانند یک خط نسبتا صاف بدون فراز و نشیب چشمگیر به رنگ طوسی در نمودار «سه سطح تورم مسکن در کلان‌شهرها» مشخص است.

پیش‌‌بینی تغییرات آتی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نسبت میانگین قیمت مسکن در پایتخت به قیمت در هفت کلان‌شهر دیگر در حال حاضر پس از یک افزایش مقطعی در اسفند به سطح پنج ماهه مهر تا بهمن یعنی 1/ 2 بازگشته است. با این حال این نسبت از سال 71 تاکنون در شرایط نرمال بازار مسکن همواره روی مقدار متعارف 2 بوده است.

بنابراین یک فاصله جزئی تا رسیدن به این مقدار وجود دارد که یا با افزایش سطح قیمت در کلان‌شهرها یا از طریق کاهش سطح قیمت در تهران قابل جبران است. اینکه در نسبت مذکور طی ماه‌های آینده صورت کسر (قیمت در تهران) تغییر خواهد کرد، یا مخرج آن (قیمت در کلان‌شهرهای هفت‌‌گانه دیگر) به‌طور دقیق قابل پیش‌‌بینی نیست و این موضوع بستگی زیادی به وضعیت مهم‌ترین متغیر برون‌‌زای موثر بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد. این متغیر برون‌‌زا و غیراقتصادی، مذاکرات احیای برجام است که فعلا متوقف شده است.

البته این توقف به شکلی نیست که بازار مسکن یا سایر بازارها را با بازگشت انتظارات تورمی متلاطم کند. در واقع به نظر می‌‌رسد فعلا چون سیگنالی از توقف طولانی‌‌مدت مذاکرات دریافت نشده و پیگیری برای ادامه مذاکرات تا حصول نتیجه نهایی از سوی طرفین وجود دارد، زمینه‌‌ساز انتظارات تورمی قابل توجه در بازارهای مختلف به ویژه بازار مسکن نشده است. در نهایت آنچه تجربه سال‌های اخیر اثبات کرده، این است که سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌ها با وضعیت تورم در بازارهای مختلف پیوندی غیرقابل انکار دارد.  در صورتی که با حصول نتیجه نهایی ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به‌طور محسوس کاهش پیدا کند، انتظارات تورمی به بازار مسکن پایتخت باز نخواهد گشت و بازار مسکن سایر شهرها نیز دنباله‌‌رو تهران در جریان ادامه پساجهش مسکن خواهند بود. در این صورت نه تنها افت قیمت واقعی بلکه حتی افت قیمت اسمی مسکن نیز بعید نیست و به این ترتیب صورت کسر تغییراتی خواهد داشت که به بازگشت نسبت مذکور به مقدار همیشگی یعنی 2 واحد کمک می‌کند. البته انتظارات تورمی در بازار مسکن ممکن است به اشکال دیگری نیز تحریک شود اما آنچه بازار مسکن به سرعت نسبت به آن واکنش نشان می‌دهد، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و نیز وضعیت بازار ارز است. سرنوشت این بازار بلافاصله بر وضعیت سایر بازارها به ویژه مسکن اثر می‌‌گذارد و اگر تلاطمی به دلایلی به جز وضعیت مذاکرات، روی این بازار اثر بگذارد، می‌تواند وضعیت بازار مسکن را نیز تحت‌الشعاع قرار دهد.