با توجه به ارتباط مستقیم رشد و رونق این حوزه با افزایش اشتغال‌زایی، بخش مسکن ظرفیت مناسبی جهت این امر دارد و با توجه به اثرگذاری در جذب دارایی خانوارها و تخصیص سهم عمده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای از هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خانوار به این بخش، تحولات بخش مسکن به‌طور معنادار با رفاه خانوارها در ارتباط است. در 6ماهه دوم سال97 علاوه‌بر رشد قیمت مسکن رکود نیز در این بازار عمیق‌تر شد، چرا‌که فروشندگان ملک انتظار داشتند قیمت مسکن در سال98 افزایش یابد و بسیاری از مشتریانی که به‌دنبال استفاده شخصی از مسکن بودند توان خرید نداشتند. با افزایش نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی نیز افزایش داشته و میزان ساختوساز در کشور نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت، هر چند در یک سال‌گذشته رشد قیمت‌ها چشمگیر بوده است، اما کاهش قدرت خرید، جذابیت ساختوساز را برای سازندگان کاهش داده و همین کاهش عرضه بر تورم بیشتر بخش مسکن نیز دامن زده است.
هم‌اکنون با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و رکود تورمی حاکم بر بازار پیش‌بینی می‌شود که این رکود عمیق‌تر شده و ظرفیت دیگری برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته باشد. بازار مسکن و ساختمان طی سال‌های گذشته و به‌ویژه از سال1392، وارد رکود سنگینی شده بود که این مساله کسبوکارهای مختلف به‌ویژه کسبوکارهای مرتبط با صنعت ساختمان و انبوهسازی را تحت‌تاثیر قرار داده است. آمار فعالیت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد، روند شروع و تکمیل ساختمان‌ها در مناطق شهری از سال1392 تا سال1394 روند کاهشی داشته است. به‌رغم پیش‌بینی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های کارشناسان در مقاطع مختلف زمانی مبنی‌بر اتمام دوره رکود، دوره مذکور ادامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دار شد، به گونه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای که به گواه آمارها، این دوره رکودی، طولانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین دوره رکود بازار مسکن در ربع‌قرن اخیر بوده و شرکت‌های ساختمانی به‌شدت از این بابت متضرر شده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند، پس از آن و از سال1395 و 1396 روند افزایش دریافت پروانه ساختمانی طی شده و در سال1399 نیز جمعا تعداد 163 هزار پروانه ساختمان مسکونی صادرشده است که حدود 12درصد افزایش نسبت به سال‌قبل را تجربه کرده است
روند افزایش قیمت واحدهای مسکونی
از آنجا که آمار جامعی درخصوص معاملات مسکن در سراسر کشور منتشر نمی‌شود، در حال‌حاضر قابل‌استنادترین گزارش منتشرشده، گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن در تهران است. گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه 1401 شهر تهران نشان می‌دهد که در این ماه، میزان معاملات مسکن نسبت به‌ماه مشابه سال‌گذشته، حدود 4/ 166درصد افزایش یافته است. همچنین متوسط بهای فروش هر متر‌مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال‌قبل، 2/ 26درصد افزایش یافته است. این رابطه به دیگر مناطق کشور نیز می‌تواند تعمیم یابد. بر اساس این آمار و با توجه به وقوع معاملات مسکن در سایر نقاط کشور با تاخیر نسبت به تهران، انتظار کاهش قیمت مسکن دارای احتمال کمتری خواهد بود. در این رابطه توجه به نرخ مصالح و دلار حائزاهمیت است. این امر به پوشش افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان ناشی از افزایش قیمت مصالح و دیگر اقلام مصرفی کمک می‌کند؛ لیکن موضوع کاهش قدرت خرید و افزایش سهم اقلام مصرفی در سبد خانوار موجب کاهش تقاضا برای مسکن خواهد شد.
روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی یکی از مواردی است که در مورد تامین‌کنندگان باید مدنظر قرار گیرد، نرخ رشد بهای مصالح ساختمانی است که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. به‌طور کل در حال‌حاضر کارشناسان در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال‌جاری به چند مورد ذیل اشاره می‌کنند:
- موضوع کسری بودجه دولت و احتمال افزایش نرخ سپرده‌های بانکی می‌تواند موجب کاهش تقاضای سرمایهگذاری در ساختمان شود.
- تغییر نرخ ارز از یک‌سو باعث تغییر بهای برخی از نهاده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اصلی ساختمان از جمله آهن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌آلات و مصالح وارداتی شده و از سوی دیگر، از آنجا که به‌صورت سنتی با تغییر نرخ دلار، سایر بازارهای موازی به دلیل جو روانی ناشی از «حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل ارز»، دچار تغییر می‌شوند که یکی از دلایل اصلی تحرک بازار مسکن، همین موضوع است.
- اخذ مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی نیز موضوعی است که می‌تواند بر افزایش عرضه مسکن یا کاهش تمایل برای خرید سرمایه‌ای مسکن اثرگذار باشد.
- افزایش سقف وام مسکن و حمایت‌های دولت برای تولید و عرضه مسکن، انتظار تداوم تقاضا در بازار را ایجاد می‌کند.
- قانون جهش تولید مسکن می‌تواند موجب افزایش در تولید مسکن شده که این موضوع امکان تعریف پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های جدید و کسب درآمد از محل آنها را برای شرکت‌های انبوه‌ساز فراهم می‌کند.
شرکت‌های فعال در بازار سهام
در بازار سرمایه شرکت‌های زیادی هستند که در حوزه ساخت مسکن و انبوهسازی فعالیت می‌کنند، اما در این گزارش تنها شرکت‌هایی مدنظر هستند که در سهام شرکت‌های ساخت مسکن سرمایهگذاری می‌کنند. بر همین اساس برای ارزش‌گذاری این شرکت‌ها مانند هر شرکت سرمایهگذاری دیگری از روش «خالص ارزش دارایی» استفاده می‌شود. یکی از شرکت‌های سرمایهگذاری اصلی حوزه ساختوساز گروه سرمایهگذاری مسکن (ثمسکن) است. این شرکت در تاریخ 06/ 02/ 1369 به‌صورت شرکت سهامی خاص در اداره ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی تهران به ثبت رسیده است. سرمایه اولیه شرکت مبلغ 10میلیارد ریال و موسسان آن بانک مسکن، بانک صادرات و بانک سپه بوده‌اند. فعالیت این شرکت متمرکز بر صنعت انبوهسازی، املاک و مستغلات است.
ارزش روز پرتفوی بورسی این شرکت 4/ 2هزار میلیارد تومان و ارزش روز پرتفوی غیربورسی آن 5/ 3هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود. با توجه به بهای تمام‌شده این پرتفوها، مازاد ارزش بورسی و غیربورسی این شرکت بالای 3/ 5هزار میلیارد تومان محاسبه می‌شود. بر همین اساس NAV هر سهم این شرکت به 5/ 976تومان و نسبت P/ NAV آن به 2/ 35درصد رسیده است که نشان از ارزندگی بالای این سهم دارد. یکی دیگر از شرکت‌های مهم این گروه شرکت سرمایهگذاری ساختمان (وساخت) است. این شرکت هم مانند دیگر شرکت‌های این حوزه با هدف جذب سرمایه‌ها و تجهیز پس‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازها به‌منظور انبوهسازی و سرمایهگذاری در شرکت‌های ساختوساز است. 56درصد از سرمایه این شرکت در حوزه انبوهسازی، انبوهسازی و مستغلات قرار دارد و مابقی آن در بانک‌ها و موسسات اعتباری و دیگر نهادهای مالی واسط سرمایهگذاری شده است.
در حال‌حاضر NAV هر سهم این شرکت 5886تومان و نسبت P/ NAV آن 3/ 60درصد است. سرمایهگذاری شاهد (ثشاهد) یکی دیگر از شرکت‌های بزرگ این گروه است. 87درصد از سرمایه این شرکت به حوزه انبوهسازی، املاک و مستغلات روانه شده است. NAV هر سهم این شرکت در حال‌حاضر روی 1121تومان و نسبت P/ NAV آن روی 4/ 79درصد قرار دارد. از دیگر شرکت‌های این گروه سرمایهگذاری توسعه و عمران استان کرمان است که علاوه‌بر حوزه مسکن در زمینه‌های دیگری چون معدن، برق و... فعالیت می‌کند. فعالیت‌های ساختمان و مسکن این شرکت از طریق شرکت فرعی ساختمانی برج‌هزار کرمان (سهامی خاص) انجام می‌شود که 100درصد سهام آن متعلق به شرکت سرمایهگذاری توسعه و عمران استان کرمان است. NAV هر سهم این شرکت در حال‌حاضر روی 107تومان و P/ NAV آن روی 5/ 82درصد قرار دارد.
