حباب‌‌شکنی در مسکن چین

تابلوهای اصلی بازار مسکن چین از «موفقیت نسبی دو طرح رئیس‌‌جمهور» برای اصلاحات تاریخی قواعد بازی بازیگران ملکی حکایت دارد اما با وجود این پیروزی بزرگ سیاستگذار علیه حباب‌‌سازها و حباب‌‌دوست‌‌ها، دو گروه ذی‌‌نفع تورم مسکن در این کشور درصدد برآمده‌‌اند دولت را به عقب‌‌نشینی از سیاست‌های جدید وادار کنند.

سال گذشته تقریبا همین موقع، شی جین پینگ، رئیس‌‌جمهور چین در مواجهه با بحران «یک فرانسه خانه خالی» در این کشور -که به عنوان میوه تلخ «سیاست یک‌‌طرفه برای تنظیم بازار مسکن» باعث بحران هم برای شرکت‌‌های ساختمانی و هم برای تقاضای مصرفی خانه شده بود- طرح آزمایشی «اخذ مالیات سالانه ملکی با نرخ شناور» را به اجرا گذاشت تا «چند‌خانه‌‌ای‌‌ها» که سهم قابل توجهی از جمعیت مالک در چین را تشکیل می‌دهند، به‌واسطه این مالیات، اقدام به عرضه خانه‌های خالی از سکنه به بازار مصرف کنند و در سمت مقابل، برج‌‌سازهای چینی نیز سرعت تولید مسکن را متناسب با تقاضای واقعی کاهش دهند.

این جراحی سیاستی در بازار مسکن چین سال‌ها بعداز «تمرکز صرف دولت بر تولید مسکن بدون توجه به سرنوشت برج‌هایی که ساخته می‌شود»، صورت گرفت.

اوایل سال جاری میلادی، دولت چین دومین سیاست اصلاحی برای «مهار بحران دسترسی به مسکن در استطاعت» را به شکل «تعریف خطوط قرمز» مالی و اعتباری برای ابرشرکت‌های ساختمانی به اجرا گذاشت.

شرکت‌‌های ساختمانی بزرگ چین طی همه سال‌های گذشته با «حمایت خاموش اما اساسی» دولت و موسسات بانکی، تا چندین برابر تقاضای واقعی مسکن، برج‌‌سازی‌‌های گسترده به راه انداختند. نتیجه این بازی به «انجماد حدود 20 درصد از کل موجودی مسکن در چین» و پیش‌‌خرید یا خرید قطعی حدود 70 درصد از خانه‌های جدید توسط «مالکان» (تقاضای سرمایه‌‌ای و غیرمولد) منجر شد.

اما از حدود 5 ماه پیش، میوه اصلاحات سیاستی در بازار مسکن چین به شکل «افت قیمت مسکن» در این کشور، بهبود نسبی «مدت زمان دسترسی به مسکن» و همچنین «افت چشمگیر خرید ملک» بروز کرد. در حالی که طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن در اروپا و آمریکا به‌طور متوسط 15 تا 20 درصد (نسبت به سال 2021) افزایش پیدا کرد اما در چین، «معجزه سیاستی» باعث شد مسیر رشد قیمت خانه متفاوت از جهان رقم بخورد.

میانگین قیمت مسکن در چین طی 4 ماه منتهی به پایان اوت، ماهی یک درصد (میانگین) نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرد.

نتیجه این کاهش قیمت ناشی از اصلاحات سیاستی، باعث شده «نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه» از عدد 42 به 38 کاهش پیدا کند که بیانگر «کاهش زمان دسترسی خانوارهای چینی به کلید خانه» است. در ماه‌های اخیر تیراژ ساخت‌و‌ساز نیز تقریبا به حدود نصف تیراژ سالانه مسکن‌‌سازی در چهار سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

این تحولات نمایی از پوست‌اندازی بازار مسکن چین به‌واسطه «پایان حمایت اعتباری دولت از شرکت‌‌هایی است که بدون توجه به ابعاد تقاضای مسکن، سمت عرضه را به شکل حبابی چاق می‌کردند» و همچنین اثر مثبت سیاست‌ها بر مهار تورم مسکن. «شی»، رئیس‌جمهور چین تا چند هفته دیگر، انتخابات حزبی برای ریاست‌جمهوری را پیش‌‌رو دارد و با وجود ظهور آثار مثبت سیاست‌های جدید در بخش مسکن، شرکت‌‌های ساختمانی دوستدار «تورم» و «خریدهای سرمایه‌‌ای ملک»، به دنبال لغو این سیاست‌ها هستند.

کاهش حمایت‌‌های مالی از شرکت‌‌های ساختمانی و همزمان، «رکود خرید خانه» و همچنین «توقف پرداخت اقساط مالی پیش‌‌خریداران برج‌های نیمه‌‌کاره»، همگی سبب وخامت اوضاع این شرکت‌‌ها شده است.

«اکونومیست» در تحلیلی، از دوراهی رئیس‌‌جمهور چین در بازار مسکن گزارش داده است. اگر دولت چین حمایت‌‌های مالی از ابرشرکت‌‌های ساختمانی را در پیش بگیرد، بازار مسکن دوباره به سمت «شرایط حباب قیمت» و «از دسترس خارج شدن مسکن در استطاعت» منحرف می‌شود.

رکود ادامه‌‌دار مسکن چین

مسافت 120 کیلومتری راه‌‌آهن بین شهرهای لویانگ و ژنگژو در چین، ویترینی از ضعف اقتصادی و رویاهای شکست‌خورده است. در طول این سفر یک ساعته، برج‌های مسکونی نیمه‌‌ساخته به چشم می‌‌خورند؛ بسیاری از ساختمان‌ها نزدیک به اتمام به‌‌نظر می‌‌رسند؛ البته برخی از آنها به پایان رسیده‌‌اند، اما بسیاری دیگر در مرحله اسکلت‌‌بندی باقی مانده‌‌اند و به‌‌نظر می‌‌رسد ساخت‌‌وساز آنها از مدت‌ها پیش متوقف شده است. به‌‌نظر می‌‌رسد پول‌‌های شرکت‌‌های ساختمان‌‌سازی به اتمام رسیده است و دیگر نمی‌توانند به کارگران پول بدهند و مواد اولیه برای ساخت یا تکمیل ساختمان‌ها تهیه کنند. پروژه‌های ساختمانی متوقف شده است و به نظر می‌‌رسد خانواده‌ها هرگز قرار نیست به خانه‌هایشان برسند.

اکونومیست در مقاله‌‌ای به بررسی بازار مسکن چین پرداخته است. از منظر این نشریه سفر با قطار به مرکز چین می‌تواند به درک یکی از بزرگ‌ترین بحران‌‌های اقتصادی این کشور در سال‌های اخیر کمک کند، که از دست رفتن اعتماد مردم به مدل اقتصادی دولت است. صنعت املاک تا مدت‌ها نمادی از رشد غیرقابل‌‌توقف چین بود. کارآفرینان خصوصی ثروت هنگفتی از این صنعت به دست آورده بودند و با توجه به سه‌‌برابر شدن ارزش خانه‌ها، خالص ثروت طبقه متوسط نیز افزایش یافت. دولت‌های محلی خزانه‌های خود را با فروش زمین‌‌های بزرگ به شرکت‌‌های ساختمانی پر کرده بودند. اکنون 70 درصد از ثروت خانوارهای چینی به املاک گره خورده است.

اعتماد به این مدل دولتی به معنای متزلزل ساختن پایه‌های‌‌ رشد چین بوده است؛ این روزها اعتماد به مدل دولتی چین با قرنطینه‌های گسترده برای مقابله با کووید-19 و سرکوب کارآفرینی بخش خصوصی تضعیف شده است و این کاهش اعتماد در هیچ بخشی واضح‌‌تر از کاهش اعتماد به صنعت املاک در چین نبوده است؛ این در حالی است که این بخش چیزی حدود 25 درصد تولید ناخالص داخلی این کشور را تشکیل می‌دهد.

اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی در ماه جولای 45 درصد کاهش یافته است. همچنین در مقایسه با سال گذشته، فروش خانه 33 درصد و سرمایه‌‌گذاری در بازار ملک 12 درصد کمتر شده است. اثرات این اتفاق در اقتصاد چین نمایان است و بر تولیدکنندگان تجهیزات ساختمانی و فولاد نیز ضربه‌های سنگینی وارد کرده است. این کاهش اعتماد به مدل دولتی در حوزه اقتصاد، در زمان حساسی برای دولت رخ داده است، چراکه با احتمال انتخاب شی جین پینگ برای سومین بار به عنوان رئیس‌‌جمهور چین همزمان شده است.

احیای اعتماد به این سیستم برای شی و حزب کمونیست بسیار مهم است؛ با این حال، واکنش دولت چین به این شرایط از‌هم‌گسیخته و تا حدی کند بوده است و به نظر می‌‌رسد پیچیدگی شرایط موجود مقامات چینی را غافلگیر کرده باشد، چراکه برای بازگرداندن اعتماد از دست‌‌رفته به بازار مسکن، مردم باید شاهد تکمیل پروژه‌های متوقف‌شده و همچنین افزایش قیمت‌‌ها در بازار مسکن باشند. در همین حال، شرکت‌‌های ساختمانی نیز باید تامین مالی شوند و طلب‌‌‌‌ کارگران این شرکت‌‌ها پرداخت شود.

از منظر اکونومیست، بحران مسکن در چین دو دلیل مهم دارد. نخستین علت، سختگیری دولت درباره بالا بودن میزان ساخت‌‌وساز در بازار املاک است. از اوت 2020، مقامات چینی نسبت بدهی‌‌ شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز به دارایی‌‌ها، نسبت بدهی خالص به دارایی صاحبان سهام و وجوه نقد به بدهی کوتاه‌‌مدت را با سیاستی به نام «سه خط قرمز» محدود کرده‌‌اند. این امر بسیاری را وادار کرد تا گرفتن وام را متوقف کرده و املاک را به فروش برسانند و در نتیجه توانایی آنها برای ادامه ساخت و فروش پروژه‌های جدید به‌شدت محدود شده است.

سیاست کووید صفر چین ضربه دوم را به اقتصاد این کشور وارد کرده است. دولت مرکزی ده‌ها شهر را مجبور کرده است تا با کشف موارد کووید، ساکنان این شهرها را برای روزها و گاهی هفته‌ها در خانه‌های خود حبس کنند. در زمان نگارش این مقاله، کلان‌شهرهایی چون چنگدو و شنژن به‌طور کامل یا تا حدی قرنطینه شده‌‌اند. تعطیلی‌‌ها سبب شده مردم از بازدید خانه‌های فروشی و به دنبال آن خرید این منازل منع شوند. این قرنطینه‌ها بر روان مصرف‌‌کنندگان نیز تاثیر گذاشته‌اند. کارآفرینان از تعطیلی ناگهانی مشاغل خود می‌‌ترسند و کارکنان نگران اخراج شدن خود هستند. رواج این دلهره‌ها چینی‌‌ها را به خرید خانه تشویق نمی‌کند.

نتیجه این اتفاقات وقوع یک بحران را در چین رقم زده است. شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز چینی برای دریافت نقدینگی به‌شدت به فروش خانه‌ها قبل از اتمام ساخت آنها متکی هستند. آنها سال گذشته 90 درصد خانه‌ها را پیش‌فروش کردند؛ اما بدون دسترسی به اوراق قرضه و وام (با توجه به اینکه بانک‌ها حضور خود در بخش املاک را کاهش داده‌‌اند) و با کاهش فروش، ماهیت پانزی ‌‌مانند بازار املاک نمایان شده است. اورگراند، بدهکارترین شرکت ساخت‌‌وساز در جهان، در ماه دسامبر در انجام تعهدات خود نکول کرد و به دلیل تلاش برای پرداخت بدهی‌‌های خارجی، ضرب‌الاجل پایان ژوئیه را از دست داد. حداقل 28 شرکت املاک دیگر نیز پرداخت‌‌های خود به سرمایه‌‌گذاران را به تعویق انداخته‌‌اند. کانتری گاردن، بزرگ‌ترین شرکت ساخت‌و‌ساز چینی از نظر فروش را در نظر بگیرید. در اوایل سال جاری، اکثر تحلیلگران نگرانی‌‌ها را کنار گذاشتند و سرمایه‌‌گذاران به خرید اوراق قرضه آن ادامه دادند. اما در 30 اوت کانتری گاردن اعلام کرد سود نیمه اول سال شرکت تقریبا 100 درصد کاهش یافته است. این شرکت در بیانیه‌‌ای اعلام کرد که بازار املاک چین به سرعت در یک رکود شدید فرو رفته است. فشار بر کانتری نشان می‌دهد که مشکلات در بازار املاک، دیگر مختص شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز خاص نیست و کل صنعت ساخت‌‌وساز چین در معرض خطر است.

خریداران بالقوه مسکن از بازار خارج شده‌‌اند، با این حال، موضوعی که بیشتر باعث نگرانی است این است که میلیون‌ها نفر، سال‌های طولانی، منتظر خانه‌هایی هستند که قبلا برای آن پول پرداخت کرده‌‌اند. این در حالی است که تنها 60 درصد از خانه‌هایی که در فاصله سال‌های 2013 تا 2020 پیش‌فروش شده‌‌اند، تحویل شده‌‌اند.

سال‌هاست که تحلیلگران از این مشکلات آگاهند، اما معتقد بودند مقامات چینی اجازه اعتراض به خریداران مسکن متضرر را نمی‌دهند. گزارشی که دو سال پیش توسط شرکت حسابداری pwc منتشر شد، نشان می‌دهد حتی زمانی که ساخت‌‌وساز پروژه‌های مسکن متوقف می‌شود، صدها یا هزاران خانوار، اغلب توانایی کمی برای تاثیرگذاری بر امور دارند. یک حرکت کوچک اما تاثیرگذار برای جمع‌آوری و انتشار داده‌ها درباره امتناع از پرداخت وام مسکن، مقامات را غافلگیر کرده است. در 12 ژوئیه، داوطلبان ناشناس شروع به اشتراک‌گذاری داده‌های تحریم وام مسکن در رسانه‌های اجتماعی کردند؛ تاکنون حدود 350 مورد از آنها شناسایی شده است. تحلیلگران معتقدند که این رقم، احتمالا کسری از عدد واقعی باشد. سرمایه‌‌گذاران و خریداران بالقوه مسکن اکنون با نگرانی واکنش دولت در هر دو سطح مرکزی و محلی را رصد می‌کنند. برای بیش از یک دهه، شهرهای چین فهرستی طولانی از قوانین و مشوق‌‌ها را برای تنظیم دقیق بازارهای محلی املاک و مستغلات ارائه می‌کردند.

شهرها اکنون در حال کاهش این قوانین هستند. بر اساس گزارش یک بانک چینی، 304 اقدام مجزا برای بازگرداندن اعتماد صورت گرفته است. ژنگژو که در مرکز تظاهرات قرار داشت، یکی از نخستین شهرهایی بود که دست به چنین اقداماتی زده است. این شهر در ماه مارس، 18 گام برای افزایش تقاضا برداشته است، مانند اقداماتی که در راستای تسهیل گرفتن وام مسکن و اجازه دادن به خانواده‌های دارای اعضای مسن برای خرید آپارتمان در صورت نقل مکان به شهر صورت گرفته است. این سیگنال‌‌ها به خریداران توجه بسیاری را به خود جلب کرده است؛ نه به این دلیل که آنها تقاضا را احیا کرده‌‌اند، بلکه به این دلیل که به نظر می‌‌رسد با سیاست‌های دولت مرکزی در تضاد هستند.

دولت‌های محلی نیز توسط قانون‌‌گذاران و مقام‌‌های دولت چین تشویق شده‌‌اند تا برای سرمایه‌‌گذاری در پروژه‌های مسکن ناتمام، وام‌‌های نجات در نظر بگیرند و در نهایت با تحویل خانه‌ها، به خریداران ناامید کمک کنند. شهر ژنگژو 80 میلیارد یوآن (12 میلیارد دلار) را به این امر اختصاص داده است. دولت محلی در ژنگژو، دستورالعملی به شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز ابلاغ کرده است که بر اساس آن تمام ساخت‌‌وسازهای متوقف شده باید تا 6 اکتبر از سر گرفته شود. شرکت‌های ورشکسته که نمی‌توانند این کار را انجام دهند باید برای سرمایه‌گذاری جدید اقدام کنند.

سیاستگذاران از اواسط ماه مه بارها نرخ وام مسکن را کاهش داده‌‌اند. برای تضمین تامین مسکن، دولت مرکزی به‌طور کامل انتشار اوراق قرضه توسط سازندگان خصوصی را تضمین می‌کند و خطر را متوجه دولت می‌کند. یکی دیگر از جنبه‌های حمایت دولت در قالب ارائه نقدینگی به صورت مستقیم است.

در 22 اوت، بانک مرکزی و وزارت دارایی چین اعلام کردند از وام‌‌های ویژه بانک‌های سیاستگذاری دولتی حمایت خواهند کرد تا خانه‌های پیش‌فروش‌شده را به پایان برسانند. مقدار دقیق این کمک منتشر نشده است، اما سرویس خبری بلومبرگ گزارش داده است که 200 میلیارد یوآن برای تکمیل منازل اختصاص داده خواهد شد. به عقیده اکونومیست، این نوع هزینه‌های عمومی یک شمشیر دولبه است. از یک طرف، به تحویل خانه‌ها به صاحبان قانونی‌‌شان و ازسرگرفتن پرداخت‌‌ اقساط وام مسکن کمک می‌کند و فشار بر بانک‌ها را کاهش می‌دهد، اما در عین حال پول نقد حفره‌‌ای را پر می‌کند که توسط حکومت محلی بد و شرکت‌‌های ساخت‌‌و‌ساز مشکوک ایجاد شده است. الکس ولف از اعضای بانک جی‌‌پی مورگان در این باره می‌گوید این وجوهات نشان‌دهنده پولی است که نمی‌توان به عنوان محرک در جای دیگری خرج کرد. تلاش‌‌های ژنگژو برای تشویق خریداران جدید از ماه مارس تاکنون کاهش یافته است. در عوض، شرایط همچنان رو به وخامت گذاشته است و همین بدتر شدن اوضاع نشان می‌دهد که اصلاح سیاست‌های محلی کافی نبوده است. صندوق‌های محلی که وام‌‌های نجات ارائه می‌دهند نیز ضعیف به نظر می‌‌رسند. بر روی کاغذ، چندین شهر هستند که پول زیادی برای خرج کردن دارند، اما آنها به شرکت‌‌های مالی دولتی وابسته هستند که خودشان در تنگنای پول نقد قرار دارند. تحلیلگران شاهد تلاش ژنگژو برای از سرگیری ساخت‌‌وساز در یک ماه گذشته بوده‌اند، اما بسیاری از آنها سوال می‌کنند که آیا بودجه مورد نیاز برای چنین اقداماتی وجود دارد یا خیر. این اقدامات می‌تواند موجی از نابودی را در میان شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز کوچک‌تر ایجاد کند و باعث ایجاد وحشت و آشفتگی مالی شود.

سرمایه‌‌گذاران اکنون امید بیشتری به دولت مرکزی بسته‌‌اند، اما تاکنون پاسخی که دولت به بحران چین داده با اندازه این بحران مطابقت نداشته است. وام 200 میلیارد یوآنی تنها 10 درصد از بودجه لازم برای تکمیل خانه‌های ناتمام این کشور را شامل می‌شود. درحالی که دولت مرکزی هنوز اهرم‌های زیادی در اختیار دارد.

نخستین گام شامل کاهش موقت سیاست «سه خط قرمز» است. در مرحله بعد تعهد به تکمیل تمام پروژه‌های مسکن متوقف شده قرار دارد، که گرچه گران است، اما کاملا در توان مالی دولت مرکزی است.

اکنون بحث بر این نیست که آیا دولت مرکزی می‌تواند اعتماد را بازگرداند یا خیر، بلکه این است که چقدر تمایل دارد این کار را انجام دهد. هدف اصلی اهرم‌‌های تنبیه‌‌گر، مجازات شرکت‌‌هایی بود که بدهی‌‌های زیادی را متقبل شده بودند. آلن فنگ از اعضای موسسه تحقیقاتی رودیوم در این باره می‌گوید کمک‌‌های مالی بزرگ از سوی دولت، شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز بیشتری را تشویق می‌کند تا برای تکمیل خانه‌ها درخواست کمک کنند و همچنین دولت را وادار می‌کند تا به بخش زیادی از بخش املاک یارانه بدهد. کمپین علیه اهرم‌‌های دولتی به این منظور بود که این بخش را با تقاضا مطابقت دهد. مقامات مدت‌هاست اذعان کرده‌‌اند که شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز بیش از حد به ساخت پرداخته‌‌اند. جی‌‌پی مورگان تخمین می‌‌زند که حدود 70 درصد از خانه‌هایی که از سال 2018 پیش‌فروش شده‌‌اند توسط افرادی که قبلا یک خانه داشته‌‌اند خریداری شده‌‌اند. تقاضا احتمالا با کاهش رشد جمعیت چین کاهش خواهد یافت. فروش خانه در 2021 به 57/ 1 میلیارد متر مربع رسید که بیش از دو برابر سال 2007 بود. اما چن لانگ از اعضای موسسه تحقیقاتی دیگری، پیش‌‌بینی می‌کند که تقاضای واقعی سالانه به 88/ 0 تا 36/ 1 میلیارد متر مربع در دهه آینده کاهش می‌‌یابد و با تغییر جمعیتی، شهرنشینی کند خواهد شد. تورم مجدد بازار به معنای حفظ حباب موجود است.